31. května 2020

Právní poradna: Pronájem bytových prostor a problém s úhradou nájemného

Naše bytové družstvo pronajímá nebytový prostor OSVČ, která zde provozuje kadeřnictví. Hrozí, že kadeřnice bude mít problém s úhradou nájemného. Jak to jako pronajímatel máme pak řešit?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte zmínit, že ve své odpovědi budu vycházet z obecné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), zahrnující též úpravu nájmu bytu. Rovněž budu vycházet z aktuálně projednávaných či přijatých právních předpisů reagujících přímo na vyskytující se pandemii koronaviru označovaného jako SARS CoV-2 na území České republiky. Dovolím si však upozornit, že právní úprava je v této mimořádné situaci pandemie koronaviru velmi proměnlivá, tudíž má odpověď je poskytována k právnímu stavu ke dni 9. 4. 2020.

Nejprve bych rád uvedl, že nájemné hrazené za užívání nebytových prostor a způsob jeho úhrady je předmětem dohody mezi pronajímatelem a nájemcem a předně tedy vychází z uzavřené nájemní smlouvy. Nabízí se tak řešení nejprve se s nájemcem domluvit na dočasném snížení nájemného nebo odložení splatnosti nájemného. Obsahuje-li Vaše nájemní smlouva ujednání ve věci snížení nájemného, řiďte se primárně nájemní smlouvou, případně můžete s nájemcem uzavřít dodatek k nájemní smlouvě, kterým bude dočasně změněna úprava nájemného.

Lze však očekávat, že smluvní volnost pronajímatele a nájemce ve věci úpravy nájemného za užívání prostor sloužících podnikání bude do určité míry omezená zákonem reagujícím na pandemii koronaviru.

Odpověď – 2. část

Poslanecká sněmovna totiž dne 8. 4. 2020 schválila návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání.

Tento zákon by měl především chránit nájemce – podnikatele, kteří nejsou schopni řádně hradit nájemné za užívání prostor sloužících podnikání, jelikož v důsledku mimořádných opatření k pandemii koronaviru nemohou provozovat podnikatelskou činnost buď vůbec, nebo je provozování jejich podnikatelské činnosti podstatně ztíženo.

Ochrana takových nájemců má být zajištěna zejména tím, že pronajímatel nebude moci v ochranné době (tj. v době od nabytí účinnosti zákona do 31. 12. 2020) nájemci vypovědět nájem pouze z důvodu prodlení s úhradou nájemného za období od 12. března 2020 do 30. června 2020. Dle návrhu zákona bude muset nájemce skutečnost, že neschopnost hradit nájemné (resp. prodlení s hrazením nájemného) pramení z omezení plynoucích z mimořádných opatření, pronajímateli dokázat, a to nejpozději do 15 dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného.

Nájemce by měl být povinen uhradit své dluhy na nájemném vzniklé z důvodů uvedených výše v době od 12. března 2020 do 30. června 2020 do skončení ochranné doby (tedy nejpozději do 31. 12. 2020). Pokud by nájemce dlužnou částku neuhradil, bude pronajímatel oprávněn nájem vypovědět, a to s výpovědní dobou 5 dní.

Zákon dále předvídá, že nejdříve po skončení nouzového stavu by pronajímatel teoreticky mohl požadovat zrušení nájmu, pokud po něm nebude možné spravedlivě požadovat, aby snášel omezení stanovené daným zákonem. Je přitom obtížné předem předvídat, jaké okolnosti na straně pronajímatele by případně soudy považovaly jako takové, které by zakládaly důvod ke zrušení nájmu.

Odpověď – 3. část

Zároveň je nutné poukázat na to, že předmětný zákon se má vztahovat pouze na hrazení nájemného, nikoliv plateb služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání; ty by nájemce měl nadále hradit dle nájemní smlouvy. Dále tento zákon zakotvuje jen možný odklad placení nájemného, nikoliv jeho snížení.

Předmětný zákon však ještě musí ve zkráceném legislativním procesu schválit Senát a poté teprve bude postoupen k podpisu prezidentu.

Lze shrnout, že dle předmětného zákona by Vaše bytové družstvo jako pronajímatel mělo snášet neplacení nájemného nájemcem za dobu zde stanovenou (zřejmě od 12. března 2020 do 30. června 2020), pokud Vám nájemce předloží doklad osvědčující, že není schopen hradit nájemné z důvodu znemožnění/podstatného ztížení provozování podnikatelské činnosti plynoucího z omezujících opatření k pandemii koronaviru. Zároveň by Vaše bytové družstvo nebylo oprávněno nájem do konce roku 2020 vypovědět z důvodu prodlení s hrazením nájemného dle zákona.

V každém případě lze doporučit, abyste s nájemcem jednali o způsobu úhrady nájemného, zjistili jeho reálné možnosti, co se týče úhrady nájemného, zda skutečně bude hrozit na jeho straně prodlení s úhradou nájemného, a jestli bude mít zájem využít možnost odkladu nájemného ve smyslu výše uvedeného návrhu zákona.

Závěrem si pak, vzhledem k očekávanému vývoji situace, dovoluji doporučit sledovat aktuální informace k výše zmíněnému zákonu.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

X