Právní poradna: Založení SVJ a prodej bytových jednotek

V bytovém domě je 20 bytů a 3 vlastníci. V domě není SVJ. Jeden z vlastníků chce prodat dva byty, čímž by se přesáhl počet 4 vlastníků. Mají ostatní vlastníci povinnost souhlasit se založením SVJ, aby mu prodej umožnili?

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet především z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle ust. § 1198 odst. 1 OZ platí, že nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Současně dle odst. 2 tohoto ustanovení platí, že do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.

Odstavec 1 předmětného ustanovení předpokládá pro založení společenství splnění podmínky existence čtyř různých vlastníků jednotek. Tyto podmínky budou splněny zpravidla po převodu třetí jednotky, kdy budou v domě zpravidla existovat čtyři vlastníci jednotek.

K tomuto je nutno uvést, že při nesplnění těchto pravidel nehrozí přímá sankce, jedná se tedy zřejmě jen o ustanovení pořádkové, na rozdíl od pravidel odstavce 2 daného ustanovení. I pozdější založení společenství vlastníků bude zřejmě právně možné. Případné nesplnění této povinnosti však může mít dalekosáhlé důsledky s ohledem na právě zmíněnou blokaci převodů dle odstavce 2.

Odpověď – 2. část

Lze tedy shrnout, že pokud budou naplněny shora uvedené zákonné podmínky pro založení společenství vlastníků jednotek, mělo by dojít k jeho založení. Nicméně pokud někteří vlastnící odmítají dát souhlas k jeho založení, mají na takové rozhodnutí právo, a tedy OZ neukládá vlastníkům jednotek povinnost souhlasit se založením společenství vlastníků jednotek.

Na druhou stranu, jak jsem již uvedl výše, v takovém případě nedojde k převodu jednotky na nového vlastníka. Navrhuji, aby vlastníci, kteří odmítají dát se založením společenství vlastníků souhlas, byli o této skutečnosti informováni, neboť by mohlo tímto dojít ke změně jejich postoje k (ne)založení společenství vlastníků jednotek.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay