Téma: Bydlení a finance

Zvyšování nájemného v důsledku stavebních oprav

Vedle každoročního zvyšování nájemného pomocí tzv. inflační doložky je možné zvyšovat nájemné ze strany pronajímatele jednostranně prostřednictvím písemného návrhu, jenž musí splňovat náležitosti stanovené v ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). O těchto způsobech zvýšení nájemného jsme budeme pojednávat v následujících  článcích. Nyní se však zaměříme na oprávnění zvýšit nájemné za speciální okolnosti, a sice v důsledku stavebních prací.

Nájemné může být dle ustanovení § 2250 občanského zákoníku zvýšeno po provedení stavebních úprav, které zvýší užitnou hodnotu bytu, celkové podmínky v bytě či povedou k trvalé úspoře energií nebo vody. Nájemce toto zpravidla pocítí zvýšeným komfortem v bytě, konkrétně se bude jednat například o zřízení výtahu v domě, zateplení domu, odhlučení, rozsáhlá rekonstrukce bytu a podobné neběžné úpravy a opravy. V žádném případě nedopadá oprávnění zvýšit nájemné na případy, kdy pronajímatel vykonal prosté opravy bytu či domu, neboť k těmto je pronajímatel povinen dle ustanovení § 2257 občanského zákoníku.

Zákon limituje částku, o kterou má být nájemné zvýšeno. Nájemné může být takto zvýšeno ročně až o 10 % z částky za účelně vynaložené náklady. Vůle pronajímatele je rovněž limitována co do druhu právního jednání, neboť ke zvýšení nájemného v důsledku stavebních úprav je nutná dohoda s nájemcem – nelze tak učinit jednostranně.

Pronajímatel postupuje tak, že vyhotoví písemný návrh, který musí obsahovat novou výši nájemného, specifikaci jím účelně provedených stavebních úprav splňující podmínky komentovaného ustanovení, a celkovou výši účelně vynaložených nákladů na jejich provedení. Návrh, který by neobsahoval tyto náležitosti, by byl nicotný.

Jestliže je nutná dohoda, vyžaduje se jinými slovy souhlas nájemce. V případě že se stavební oprava týká všech nájemců v domě, musí s takovým zvýšením nájemného souhlasit dvě třetiny bytů v domě. Pokud se změny naopak týkají pouze části nájemců v domě, přihlíží se pouze k pronajatým bytům, které jsou touto změnou dotčeny, a pouze vůči nim může být nájemné zvýšeno. Pokud pronajímatel od nájemců souhlas neodstane, nebrání mu to v právu domáhat se zvýšení nájemného dle ustanovení § 2249 občanského zákoníku za splnění zde uvedených podmínek.

V případě neudělení souhlasu ze strany nájemců má pronajímatel právo obrátit se na nájemce znovu a domáhat se zvýšení nájemného až o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Pronajímatel nemusí prokazovat, že náklady byly vynaloženy účelně – toto se dle zákonného znění předpokládá. Částka 3,5 % z vynaložených nákladů je částkou roční, pronajímatel je tedy oprávněn navrhnout zvýšení v uvedeném rozsahu vždy o 3,5 % ročně.

Nabízí se otázka, zda má pronajímatel právo obrátit se se svým nárokem na soud, podobně jako je tomu v případě jednostranného zvyšování nájemného dle ustanovení § 2249 občanského zákoníku. Zákon však nepodává jednoznačnou odpověď.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay