28. ledna 2023

Téma: Bydlení a finance

Náklady spojené s užíváním společných prostor domu

Jak jsme podrobněji uvedli v předchozím článku, společnými částmi domu se rozumí vše, co má sloužit všem vlastníkům jednotek – ať už se jedná o pozemek, na němž je dům zřízen, věcné právo, jenž zakládá právo mít na cizím pozemku dům, jakož i další části, kterými jsou zejména stavební části podstatné pro zachování domu, jeho tvaru a vzhledu (zejm. konstrukce); balkony, lodžie, okna, fasáda apod.

Tyto společné prostory je rovněž potřeba udržovat, spravovat. Podle ustanovení § 1180 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Toto pravidlo se jeví jako nespravedlivější nástroj pro rozdělení platební povinnosti.

Jestliže je v domě zřízeno společenství vlastníků jednotek (SVJ), bude subjektem odpověděným za správu domu právě SVJ, v jiných případech bude nutné určit správce domu. Společenství vlastníků pak pravidelně vybírá poplatky za služby spojené s užíváním bytu jakož i s těmito společnými prostorami, zejména poplatek za správu domu, za úklid společných prostor, za provoz výtahu, osvětlení společných prostor, zálohu na opravy vložené do tzv. fondu oprav apod.

Pro stanovení výše těchto poplatků je rozhodující podíl na společných částech domu. Každý vlastník jednotky je zároveň vlastníkem podílu na společných prostorách domu. Z pohledu práva rozlišujeme dva režimy, a sice jednotku vymezenou podle občanského zákoníku a podle zákona o vlastnictví bytů – v praxi však není potřeba činit mezi nimi rozdíl.

Jednotka vymezená podle občanského zákoníku totiž představuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. I v případě jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů je každý vlastník jednotky zároveň vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu ke společným částem budovy (popř. nemovitosti), v tomto pojetí však jednotka v sobě nezahrnuje vlastnické právo ke společným částem – jedná se o dvě odlišné věci.

V jaké velikosti tedy každému vlastníku jednotky náleží podíl na společných částech domu? Zaprvé je možnost určit si podíly na společných částech smluvně jako stejně velké, nebo jinak se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu. Pokud speciálně dohodnuto není, platí, že jsou stanoveny poměrem velikostí podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Zjednodušeně řečeno, velikost podílu na společných částech bytu se odvíjí od velikosti samotné bytové jednotky.

Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Započítává se samozřejmě také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Závěrem lze tedy shrnout, že každý vlastník bytové či nebytové jednotky v domě je zároveň vlastníkem spoluvlastnického podílu na společných částech domu, a jako takový je povinen k účasti na jejich správě a údržbě. Za tímto účelem se zpravidla hradí celá řada poplatků, jejichž výše je určena podle velikosti podílu na společných částech, přičemž ty jsou zase určeny dle výměry podlahové plochy bytu.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X