20. května 2022

Téma: Finance ve společenství vlastníků jednotek

Vlastnictví věci bývá zpravidla spojeno nejen s možností věci užívat, ale také nést odpovědnost za její provozování, údržbu či uchování. O to složitější je to u věci nemovité, přičemž není rozhodující, zda jde o rodinný či bytový dům, byt, resp. bytovou jednotku. V obou případech je třeba hradit náklady se získáním, provozem a správou nemovitosti spojených.

Vlastník rodinného domu na sebe bere břímě uvedených nákladů sám, v případě spoluvlastnictví nemovitosti se pak o náklady dělí všichni spoluvlastníci. Pravidla pro spoluvlastnictví věci uvádí §§ 1115 až 1157 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Tato pravidla jsou platná i v situaci, kdy více spoluvlastníků spravuje nemovitost – bytovou jednotku.

Zvláštní situace vzniká v bytovém domě rozděleném prohlášením na jednotky, které v sobě zahrnují i podíl na společných částech domu a pozemku (§§ 1158 až 1222 OZ). V tomto případě hovoříme o tzv. bytovém spoluvlastnictví, které má zvláštní pravidla pro správu a provoz bytového domu a tomu odpovídají i právními předpisy upravená základní pravidla pro úhradu vzniklých nákladů.

Příspěvek na správu domu a pozemku

Základním principem je přispívání jednotlivých vlastníků či spoluvlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle výše jejich podílů na společných částech domu. Jsou však případy, kdy je s ohledem na charakter užívání některých společných částí praktické, aby tomu bylo jinak. Je-li například některá část bytového domu určena k užívání jen jednomu či více vlastníkům jednotek, může jim být stanovena povinnost se více podílet na nákladech se správou takové části domu. V praxi půjde velmi často o společné části domu, kde se nachází garážová stání. Příspěvek na správu takové části je pak určen s přihlédnutím k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka či vlastníků jednotek spravovat tuto část na vlastní náklady (§ 1180 odst. 1 OZ).

Tato povinnost musí být dána pravidly pro správu domu, resp. pravidly pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku, a to uvedenými v prohlášení při rozdělení domu na jednotky (§ 1166 odst. 2 OZ). V pozdější době je tak možné učinit toliko dohodou všech vlastníků jednotek v podobě změny stanov společenství vlastníků jednotek, jejichž součástí jsou uvedená pravidla.

Zvláštní situací jsou příspěvky:

  1. určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo
  2. členů orgánů osoby, která dům spravuje,
  3. na vedení účetnictví a
  4. na podobné náklady vlastní správní činnosti,

které se rozvrhnou na každou jednotku stejně (§ 1180 odst. 2 OZ). V praxi půjde nejčastěji o odměny členům statutárních orgánů bytových korporací (společenství vlastníků jednotek a bytových družstev) a odměnu osobě, zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku (odměna „operativnímu“ správci, rozuměj správní firmě).

Pojem „náklady vlastní správní činnosti“ je (podle názoru autora tohoto textu poněkud nešťastně) rozveden v nařízení vlády č. 366/2O13 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jako náklady:

  1. na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
  2. na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
  3. na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
  4. kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
  5. spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

V praxi se uplatňuje spíše princip, kdy se i tyto všechny náklady rozdělují podle spoluvlastnických podílů. Výjimkou jsou právě odměny statutárnímu orgánu a správní firmě, které se dělí stejně na jednotky, případně ve vyšší částce na bytové a nebytové jednotky, v nižší částce na parkovací stání či jednotky typu komora či sklep. Na nákladech poměrových měřidel se vlastníci jednotek spíše podílí podle jejich počtu v jednotce.

Náklady na služby

Vlastník jednotky je povinen hradit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a současně má právo na jejich vyúčtování osobou odpovědnou za správu domu a pozemku (společenství vlastníků jednotek), a to do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 1181 odst. 1 OZ). Bližší pravidla jsou pak stanovena zvláštním předpisem, zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (tzv. zákon o službách, dále jen „ZoS“).

Rozpočet a plán oprav

V případě rozpočtu jde o zvláštní institut, který bývá v praxi velmi odlišně chápán a používán. Jeho zakotvení je předpokládáno ve stanovách společenství vlastníků (viz § 1200 odst. 2 písm. g) OZ). Rozpočet společenství vlastníků jednotek by měl obsahovat jen náklady vlastní právnické osoby, tedy náklady na kancelář či vybavení, spotřeby elektřiny či vody v ní, vedení účtu nebo poštovné. V praxi se často chápán jako rozpočet příspěvků na správu domu (viz výše) a ještě častěji pak jako souhrn všech očekávaných nákladů zúčtovacího období (zpravidla kalendářního roku) a jejich rozvrhu v podobě záloh na jednotky.

Plán oprav, povinnost jeho zpracování či schvalování není právními předpisy nijak upravena. Bude záležet na stanovách či zvyklostech společenství vlastníků jednotek, zda a v jaké podobě ho připraví. O plánování oprav obecně však více v dalších článcích tématu měsíce.

Shromáždění (vlastníků)

Závěrem je třeba zmínit ještě kompetence shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek, jemuž je vyhrazeno schválení:

  1. účetní závěrky
  2. vypořádání výsledku hospodaření
  3. zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek a správě domu
  4. celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a
  5. rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
  6. druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu
  7. způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.

(vše § 1208 písm. d) a e) OZ).

Z praktických důvodů lze doporučit, aby rozhodnutí platilo pro budoucí zúčtovací období, tj. neomezovat ho časově. V případě omezení rozhodnutí na kalendářní rok se totiž může stát, že se o rok později nepodaří shromáždění úspěšně svolat a pak může nastat problém se schválením příspěvků či záloh na služby na další období. Obdobně lze doporučit navázat zálohy na služby spotřebovávané v jednotce (typicky teplo, teplá a studená voda) na spotřebu minulého období povýšenou koeficientem tak, aby se mohla záloha automaticky přibližovat skutečně očekávaným spotřebám energií a médií.

Pozor však na skutečnost, že některá další rozhodnutí vyžaduje přímo zákon o službách – viz např. § 4 odst. 2 a 3, nebo § 5 odst. 2. Jde o rozhodnutí, která se však týkají výhradně rozdělení nákladů na služby. Tato rozhodnutí bude třeba učinit taktéž na úrovni shromáždění.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay

X