22. července 2024

Téma měsíce: Co řeší nájemci a pronajímatelé? Závady a poškození v domě a bytě, kontrola bytu, stavební úpravy – 2. díl

Pronajímatel bytu ho přenechává nájemci k užívání v určitém stavebnětechnickém stavu. K jakékoliv změně tohoto stavu ze strany nájemce je zapotřebí souhlasu pronajímatele, neboť se jedná o zásah do vlastnického práva pronajímatele. Nájemce nesmí provádět úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu bez souhlasu, a to ani na svůj náklad.

V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil. Pokud by tak nájemce neučinil, jednalo by se o hrubé porušení povinností nájemce (příp. o zvlášť závažné porušení povinností nájemce) a pronajímatel by nájemci byl oprávněn dát výpověď.  Pronajímateli by rovněž mohlo vzniknout právo na náhradu škody, která by mu jednáním nájemce vznikla.

Co je či není úpravou, přestavbou nebo jinou změnou bytu nebo domu, ke které nájemce potřebuje souhlas pronajímatele, je vždy třeba posuzovat pro konkrétní případ. Obecně se za stavební úpravu považuje jakákoliv změna funkčního nebo stavebního uspořádání bytu (např. odstraňování nebo zazdívání příček, změna bytového jádra, zazdívání a výměna oken, vysekávání děr do zdí a komínů, zavádění a změna elektrického, plynového a vodovodního vedení apod.). Souhlasu pronajímatele je třeba bez ohledu na to, zda je pro stavební úpravu nutné stavební povolení nebo ohlášení. Jinou podstatnou změnou bytu mohou být případy, kdy sice nepůjde o změnu stavby z hlediska stavebně-technického, ale z hlediska současného stavu bytu půjde o výraznou změnu. Stavební úpravou ani podstatnou změnou bytu nejsou udržovací práce.

Souhlas pronajímatele

Ačkoliv pro souhlas pronajímatele není zákonem stanovena žádná forma, lze jen doporučit, aby si nájemce tento souhlas zajistil písemně, a to pro případné spory, které mohou v budoucnu vzniknout. Je také dobré, aby si nájemce s pronajímatelem předem dohodl, jakým způsobem a zda vůbec budou řešeny investice do majetku pronajímatele, tedy náhrada nákladů za provedené stavební úpravy.

Obecně platí, že souhlas pronajímatele s provedením úpravy, přestavby nebo změny bytu nebo domu nemůže být nahrazen soudním či jiným rozhodnutím s výjimkou změny, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, může nahradit pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud podle občanského zákoníku.

V každém případě má při skončení nájmu nájemce povinnost odstranit v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. Při odevzdání bytu po skončení nájmu zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu.

Co může a nemůže pronajímatel?

Pronajímatel během trvajícího nájmu nemá právo o své vůli pronajatou věc měnit, ledaže by se s nájemcem na změně dohodl a ten mu k ní poskytl souhlas. Pronajímatel je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon jeho práv. Nájemce má právo užívat byt ve stavu, ve kterém jej převzal při vzniku nájmu. Případné stavební úpravy bytu pronajímatelem mohou mít důsledky např. v oblasti zvýšených nákladů na bydlení, s nimiž nájemce nemusí souhlasit. Nájemce na rozdíl od pronajímatele muže souhlas s prováděním stavebních úprav odepřít pouze z vážných důvodů. Bude tak tomu v případě, pokud by provedení stavebních úprav mělo vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu. V případě sporu, zda nájemce odmítl udělit pronajímateli souhlas z vážných důvodů, by o věci musel rozhodnout na návrh pronajímatele soud.

Mohou však nastat situace, kdy nájemce musí úpravu, přestavbu či jinou změnu v bytě strpět. Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen s jeho souhlasem.

Náhrada nákladů nájemci

Nevyžaduje-li se nájemcův souhlas k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí. Neprohlásí-li nájemce pronajímateli do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl. Je-li nutné vyklizení bytu nejdéle na dobu jednoho týdne, postačí oznámit nájemci alespoň deset dnů před zahájením prací. Lhůta k prohlášení nájemce se zkracuje na pět dnů. Odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu. Nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká. Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí.

Zdroj: Martin Kroh

Foto: Pixabay