21. dubna 2024

Téma: Na co si dávat pozor při převodu vlastnického práva k bytu

Rady od A po Z, jak v klidu a bezpečně koupit nemovitost

Chystáte se koupit nemovitost a chtěli byste se při tom cítit co nejbezpečněji a nesednout na lep potenciálnímu podvodníkovi? Na měsíc únor jsme pro vás připravili sérii článků, v nichž naleznete ta nejdůležitější fakta a doporučení, na co všechno si v takovém případě dávat pozor, co rozhodně nebrat na lehkou váhu, a hlavně, jak si počínat ve chvílích, kdy něčemu nerozumíte ve smlouvách.

Při prodeji nemovitosti má prodávající celou řadu povinností, jejichž nesplnění může mít velmi neblahé následky. Dnes se zaměříme na ty nejdůležitější. S jejich porušením jsou totiž spojeny zpravidla přísnější sankce. Následně se zastavíme i u povinností, které nebývají prodávajícím všeobecně známy.

Obsah informační povinnosti při prodeji nemovitosti se odvíjí v prvé řadě ze samotného postavení prodávajícího. Jedná-li se o podnikatele obchodujícího s nemovitostmi (typicky developerská společnost, která nejprve nemovitost zhotoví a následně nabízí k prodeji), vztahují se na něho zákonná ustanovení o ochraně spotřebitele. Takový prodávající musí kupujícímu (spotřebiteli) jasným a srozumitelným způsobem sdělit údaje, které jsou uvedeny v ustanovení v platném znění občanského zákoníku (dále jen občanský zákoník), § 1811 zákona č. 89/2012 Sb. Toto sdělení musí obsahovat totožnost prodávajícího, označení předmětu koupě, cenu a v neposlední řadě také informaci o právu z vad. Tato sdělení by měl prodávající poskytnout ještě předtím, než bude kupní smlouva uzavřena. Prodávajícímu lze v takovém případě doporučit, aby tato sdělení zahrnul i do samotné kupní smlouvy. Nedostatky v poučení a sděleních ze strany prodávajícího jsou postihovány Českou obchodní inspekcí.

Pokud prodávající prodává nemovitost, která nesouvisí s jeho podnikáním, nevztahují se na něho výše uvedené povinnosti. Nicméně i v tomto případě je nutná obezřetnost, neboť veškerá sdělení, která poskytne kupujícímu, musí být jasná a srozumitelná. Pokud by bylo možné konkrétní ustanovení kupní smlouvy vyložit různým způsobem, použije se v neprospěch toho, kdo jej užil jako první. A poněvadž touto osobou bývá zpravidla prodávající, který připravuje návrh kupní smlouvy, vystavil by se tím riziku, že tato sdělení budou vyložena ve prospěch kupujícího.

Zásadní problém, kterým se prodávající při prodeji nemovitosti musí zabývat, se nachází v rovině jeho případné odpovědnosti za vady. Nezřídka si proto klade otázku, zda má či nemá kupujícího upozornit na konkrétní vady nemovitosti. Právní úprava v tomto směru hovoří jasně. Prodávající odpovídá za vadu, kterou před kupujícím lstivě zastře, takže ji kupující nemůže včas rozpoznat ani při vynaložení náležité obezřetnosti. Kromě toho odpovídá i za skryté vady, které se na stavbě objeví později a kupující je vytkne prodávajícímu ve lhůtě pěti let od nabytí nemovitosti. Naopak kupující práva z vadného plnění nemá, jestliže o vadě věděl a nemovitost v tomto stavu přijal.

Jestliže prodávající ví o vadě nemovitosti, která není patrná při její běžné prohlídce, měl by ji kupujícímu sdělit, a to prokazatelným způsobem (např. prohlášením přímo v kupní smlouvě). V takovém případě se již nebude jednat o skrytou vadu, ale o zjevnou vadu. Kupujícímu pak nevznikne právo z vadného plnění v souvislosti s takto označenou vadou.

Zvláštní právní předpisy upravují celou řadu dalších sdělení, resp. podkladů, které musí prodávající poskytnout kupujícímu. Podle ustanovení § 7a odst. 2 písm. c) bod 1 zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, v platném znění, je prodávající (vlastník budovy) povinen předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy, nebo jeho kopii nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Nesplnění této povinnosti je přestupkem, za který lze uložit pokutu až 200 tisíc korun.

Dalším povinným dokladem, který musí být kupujícímu při prodeji domu předán, je dokumentace skutečného provedení stavby. Dle § 125 odst. 1 zákona č. 183/206, zákon o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění má vlastník stavby povinnost uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. Jestliže se dokumentace ke stavbě nedochovala, nebo není v náležitém stavu, musí vlastník stavby pořídit novou. Dokumentaci stavby odevzdá dosavadní vlastník při prodeji stavby novému vlastníkovi.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay