31. května 2020

Téma: Umožnění vstupu do bytu v případě opravy a údržby

Kolikrát jste se již rozčilovali nad vyvěšeným oznámením na domě ohledně vaší povinnosti zpřístupnit byt za účelem provádění odečtů tepla, odečtů vody či kontroly plynu nebo jiného zařízení v bytě (např. kotle)? Rozčilení často pramení zejména z důvodu, že čas, ve kterém bude odečet či kontrola zařízení prováděna, se kryje s vaší pracovní dobou a musíte si kvůli tomu brát dovolenou, neplacené volno či si hodiny napracovat.

Bohužel toto je jedno z úskalí a nevýhod nájemního bydlení či celkově sdíleného bydlení, ať už v panelových domech, či tzv. bytovkách, neboť ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, konkrétně z ustanovení § 2219 plyne povinnost nájemce umožnit v nezbytném rozsahu prohlídku bytu, jakož i přístup do něj za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby.

Takto stanovená povinnost pro nájemce však není bezbřehá, neboť i na straně pronajímatele je dána povinnost, a to předem v přiměřené době oznámit nájemci, že bude třeba byt zpřístupnit, a souhlas nájemce zde není vyžadován. Tuto oznamovací povinnost však pronajímatel nemá v případě, že je nutno zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení, typicky v případě havárií (výbuch plynu, prasklé topení apod.)

Nezbytný rozsah zpřístupnění

Je nutno posuzovat s ohledem na účel zpřístupnění. Půjde o posouzení, zda je nutné zpřístupnění celého předmětu nájmu či pouhé části, která vyžaduje opravu, o dobu, po kterou je zpřístupnění předmětu nájmu umožněno, či umožnění přístupu třetím osobám (opravářům).

Oznámení předem

Pro oznámení není stanovena forma a způsob, jakým musí být učiněno. Zpravidla však půjde o oznámení pronajímatele na nástěnce, na dveřích domu či internetových stránkách domu, kdy v oznámení musí být uvedeno:

  • čas, v němž se má zpřístupnění uskutečnit,
  • důvod zpřístupnění. 

Následky porušení povinnosti

V případě, že neumožníte vstup do bytu za účelem opravy či údržby, může se pronajímatel domáhat splnění této vaší povinnosti žalobou u příslušného soudu (k tomu blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 2791/2005). Soud v takovém případě může na návrh pronajímatele upravit i formu kontroly, její frekvenci a rozsah, ovšem s ohledem na vyváženost zájmů stran nájemního vztahu.

Dále porušení této povinnosti nájemce může vést ke vzniku jeho povinnosti nahradit pronajímateli případně i třetím osobám vzniklou újmu. Typický příklad: neumožníte kontrolu plynu v bytě a následně dojde k výbuchu, kdy epicentrem bude právě např. váš plynový sporák, tudíž nejen že nahradíte škodu pronajímateli, ale také ostatním vlastníkům a nájemcům v domě, kteří tímto výbuchem utrpěli nějakou škodu.

Porušení povinnosti nájemce může také založit právo pronajímatele vypovědět nájem, neboť se může jednat o:

  • porušování povinností zvlášť závažným způsobem, při které by byla působena značná újma pronajímateli, bez výpovědní doby (ustanovení § 2232 občanského zákoníku)
  • o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu, s tříměsíční výpovědní dobou (ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku)
  • zvlášť závažné porušení, bez výpovědní doby a možnost požadovat, aby nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu (ustanovení § 2291 odst. 1 občanského zákoníku)

Upozornění na závěr

K opravě pronajatého bytu může za určitých okolností dojít i bez součinnosti nájemce či proti jeho vůli, tedy tak, že pronajímatel do bytu vstoupí a provede opravu či údržbu sám či za pomocí třetích osob (odborníků). Zejména půjde o případy tzv. prevence, tedy budou-li to vyžadovat okolnosti případu, musí pronajímatel zasáhnout tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na životě, zdraví či vlastnictví někoho jiného (např. opakované neumožnění kontroly komínů či kotlů).

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay

X