Zvyšování nájemného

Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou od roku 2002 a od té doby se nikdy nezvyšovalo nájemné. Od 1. 6. 2020 je jiný vlastník. Zvedl mi nájemné za byt 4+1 o 20 %, prý na to má nárok, o čemž pochybuji. A dal mi nový návrh, z 6000 Kč na 7200 Kč měsíčně plus energie. Na což jsem samozřejmě nepřistoupil. Vlastník to dal k soudu a soud mi vyměřil nájemné v místě obvyklé na 15 200 Kč plus energie. Co mám teď dělat? Musím platit těch 15 200 Kč, co určil soud, nebo těch 7200 Kč? Vlastník po mě nyní chce 15 200 Kč a dal mi novou nájemní smlouvu. Musím ji přijmout? A může mi vyhrožovat výpovědi z nájmu, když nepřijmou? Nevím, co mám dělat a jak to vše zvrátit.

Odpověď – 1. část

Předně bych rád uvedl, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění Vaší nájemní smlouvy a výše zmíněný rozsudek soudu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Ve vztahu ke zvyšování nájemného uvádím, že dle OZ platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvyšování spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Z toho vyplývá, že návrh, který Vám pronajímatel učinil, byl nejspíše v pořádku a v souladu se shora uvedeným.

Pokud však v návaznosti na Váš nesouhlas rozhodl o výši nájemného pravomocně soud, a to tak, že stanovil výši nájemného ve výši 15.200,- Kč měsíčně, jste povinen, s účinky ode dne podání žaloby pronajímatelem, hradit nájemné právě v této výši. K tomu dodávám, že soud při stanovení výše nájemného již není limitován shora uvedeným 20% navýšením, nýbrž stanovuje výši nájemného, která je v místě a čase obvyklá.

Ve vztahu k nové nájemní smlouvě, kterou Vám pronajímatel předložil, uvádím, že nemáte povinnost tuto smlouvu uzavřít, neboť Vaše stávající smlouva je nadále platná. Současně Vám z takového důvodu nemůže pronajímatel dát výpověď.

Odpověď – 2. část

Pokud Vám pronajímatel chce dát výpověď, musí být naplněn některý z výpovědních důvodů stanovených v OZ, tj. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu; je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na osobě, která v domě bydlí, či majetku, který se v domě nachází; má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu; či je-li zde jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Pouze nájem na dobu neurčitou lze pak navíc vypovědět i z důvodu, že pronajímatel chce byt užívat pro svou vlastní potřebu. Dále pak mohou být výpovědní důvody stanoveny ve Vaší nájemní smlouvě.

Pokud Vám pronajímatel dá výpověď, o které si budete myslet, že není oprávněná, máte právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď došla. K tomu dodávám, že výpověď musí mít písemnou formu a musí dojít do Vaší dispozice. Dále Vás musí pronajímatel ve výpovědi poučit o Vašem právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Výpovědní doba činí 3 měsíce, přičemž tato běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co Vám výpověď došla.

Pokud však soudem stanovená výše nájemného je pro Vás nepřijatelná, resp. nejste schopen tuto částku měsíčně hradit, doporučuji se dohodnout s pronajímatelem na skončení nájemního vztahu, popř. můžete nájem vypovědět Vy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS