Zpětné financování nemovitosti

1. úvěru (zpětná či reverzní hypotéka), kdy uživatel bytu či rodinného domu zůstává jeho vlastníkem, nebo
2. doživotním věcným břemenem (výměnek), kdy uživatel přestává být vlastníkem bytu či rodinného domu, ale získává právo v nemovitosti dožít.

Zpětná hypotéka

Jde o variantu, kdy je bydlícímu či bydlícím poskytnut zvláštní úvěr zajištěný jejich nemovitostí (bytem nebo domem) oproti závazku poskytovatele úvěru vyplácet po dobu života vlastníkovi nemovitosti měsíční rentu. Po smrti věřitele či věřitelů je úvěr splacen buď ze strany dědiců, anebo z prodeje předmětu zástavy. Limitem pro výši závazku dědiců je tržní hodnota nemovitosti v době jejího prodeje, a dědici tak nejsou vystaveni riziku případných dluhů převyšujících hodnotu nemovitosti.

Obecná právní úprava úvěru je obsahem §§ 2395 ž 2400 zákona č. 89/2012, občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). V případě hypotečního úvěru však jde o spojení úvěru se zajištěním dluhu zástavním právem, které je upraveno v §§ 1309 až 1399 OZ.

Výměnek

Jeho základní právní úprava je obsažena v §§ 2707 až 2715 OZ. Podstatou smlouvy o výměnku je zajistit pro případ převodu nemovité věci na třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života převádějícího a nabyvatel věci se zavazuje smluvená zaopatření poskytnout. Výměnek pro sebe může převádějící zapsat ještě před převedením nemovitosti.

Jakkoliv jde o existující právní úpravu v občanském zákoníku, chybí zatím větší praktické využití i bohatší zkušenosti souvisejících soudních rozhodnutí.

Shrnutí

V obou případech jde o způsob získání finančních prostředků, které může vlastník nemovitosti využít ještě za svého života, přičemž je lhostejno, zda jde o pár či osamělou osobu. Důvody pro využití mohou být různé – zlepšení kvality života, pokrytí nákladů zdravotní péče, vyrovnání jiných závazků a podobně. Významným důvodem může být i získání finančních prostředků k modernizaci bydlení či jeho stavebně technické úpravě pro potřeby uživatele bytu, například v případě zdravotních komplikací.

K častým zájemcům mohou patřit zejména osaměle žijící osoby. Právě skutečnost, že přenechání bytu či rodinného domu potomkům nemusí v podobných případech patřit k prioritám takového vlastníka, může být rozhodujícím faktorem pro akceptaci zlepšení vlastní finanční situace bez nutnosti změny domova.

V České republice není ani jeden model zatím významně využívaným produktem ze strany vlastníků nemovitostí a tomu odpovídá zatím i nízká variabilita nabídky ze strany poskytovatelů úvěrů. K jeho většímu rozšíření bude zapotřebí zdolat bariéru nedůvěry, kterou může mít příjemce úvěru zejména k úvěrujícím subjektům. Typickou cílovou skupinou jsou totiž senioři, pro které je srozumitelnost informací a garance serióznosti na straně poskytovatele úvěru nutným předpokladem pro akceptaci podobné nabídky.

Závěry workshopu na téma „Jsem v důchodu, chci dožít ve svém, ale chci větší penzi, než mi dává stát“, organizovaného v roce 2017 oddělením Socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd České republiky, poukázaly hlavně na skutečnost, že pro větší rozšíření produktu bude zapotřebí upřesnit právní úpravu této oblasti. S ohledem na stávající právní úpravu výměnku v občanském zákoníku a potřebu větších legislativních úprav byl účastníky workshopu shledán jako atraktivnější model zpětné hypotéky. Pro tento závěr svědčí i skutečnost, že v této variantě zůstává věřitel nadále vlastníkem nemovitosti. Větší využití zpětné hypotéky však bude třeba především podpořit posílením jistot právě na straně věřitelů a jejich příbuzných.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay