Zvyšování nájmu

Majitel nám napsal doporučeným dopisem, který jsem obdržel začátkem dubna, že zvedá nájem z 9000 Kč na 14 500 Kč. Od května. To znamená za pár dní. Má na to právo? V podnájmu jsme už 9 let na dobu neurčitou. Nikdy nedošlo ke zvýšení. Ceny kolem jsou v podnájmech vyšší. Je ale takovéto navýšení najednou v pořádku? Jaké jsou postupy s nesouhlasem? Odstoupení od smlouvy s výpovědní dobou podle smlouvy, nebo lze odstoupit okamžitě? 

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit na to, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění smlouvy, na základě které předmětný byt užíváte, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Současně z Vašeho dotazu zcela nevyplývá, zda užíváte předmětný byt na základě nájemní nebo podnájemní smlouvy, přičemž tato skutečnost je pro posouzení Vašeho případu stěžejní.

OZ v ust. § 2248 a násl. obsahuje právní úpravu zvyšování nájemného, tj. v případě, kdy je mezi smluvními stranami uzavřena nájemní smlouva. Pokud však byla mezi smluvními stranami uzavřena podnájemní smlouva, OZ speciální úpravu ohledně zvyšování podnájemného neobsahuje. V takovém případě by bylo nezbytné nahlédnout do podnájemní smlouvy a vycházet z jejího znění.

Vzhledem ke skutečnosti, že ve Vašem dotazu zmiňujete explicitně, že Vám pronajímatel zvedl nájem, resp. nájemné, předpokládám, že máte uzavřenou nájemní smlouvu.

V takovém případě dle OZ platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo pokud není zvyšování nájemného výslovně vyloučeno v nájemní smlouvě, může pronajímatel nájemci písemně navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

Odpověď –  2. část

Takové navýšení však nesmí být vyšší než dvacet procent. Ve Vašem případě tak mohlo být nájemné navýšeno pouze o 1.800,- Kč, a částka požadovaná Vaším pronajímatelem je tedy v rozporu se OZ.

Dále je třeba upozornit na to, že zvýšení nájemného lze docílit pouze se souhlasem nájemce. Pokud ten s návrhem pronajímatele na zvýšení nájmu souhlasí a tento jeho souhlas projeví pronajímateli v písemné formě, dojde pak k navýšení nájemného dle návrhu počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu pronajímatele.

V případě nesouhlasu nájemce se zvýšením nájemného do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímatele může pronajímatel navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Ten pak určuje nájemné podle výše obvyklé v daném místě a čase.

Pokud tedy Ve Všem případě vnikl nájem a nikoliv podnájem, lze uvést, že vzhledem k tomu, že ze strany pronajímatele nebyl shora popsaný postup dodržen a Vy jste s požadovaným navýšením navíc nesouhlasil, nedošlo k řádnému ujednání navýšení nájemného mezi stranami nájemního vztahu. Není tedy Vaší povinností pronajímatelem požadovaný zvýšený nájem platit, a to už vůbec ne od následujícího měsíce.

K Vašemu dotazu na možnost ukončení nájemního vztahu uvedu, že nájem na dobu neurčitou lze vypovědět dle OZ i bez udání důvodu, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou, pokud nebyla ujednána jinak. Právo ukončit nájem bez výpovědní doby nájemcem pak není ve Vašem případě možné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Musí mi majitel při navýšení nájemného dát novou smlouvu nebo alespoň dodatek? Náš majitel mi to pouze oznámil, nejdříve telefonicky a poté pouze e-mailem.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Podmínky, jakož i formální náležitosti stanovené pro jednostranné zvyšování nájemného jsou konkrétně obsaženy v ustanovení § 2249 a násl. OZ. V prvé řadě musí být dodržena podmínka, že ve smlouvě nebyl sjednán způsob zvyšování nájemného a zároveň zvýšení nájemného nevylo vyloučeno.

Z hlediska formální stránky platí, že zvýšení nájemného musí pronajímatel navrhnout v písemné formě. Pokud by tedy Váš pronajímatel zůstal pouze u návrhu prostřednictvím telefonického rozhovoru, nedalo by se hovořit o návrhu s právními účinky.

Pokud Vám však byl návrh doručen prostřednictvím e-mailu, je nutno tento návrh v souladu s ustanovením § 562 odst. 1 OZ vnímat jakožto návrh v písemné formě. Uzavření nové nájemní smlouvy či dodatku ke stávající nájemní smlouvě není pro účely jednostranného zvýšení nájemného potřebné.

Je však třeba zdůraznit, že zvýšení nájemného je pronajímatel oprávněn navrhnout toliko do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Rovněž pokud by Vám pronajímatel zvýšení nájemného navrhl dříve, než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo v případě, že by návrh neobsahoval výši nájemného či nedokládal splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nebude se jednat o návrh s právními účinky.

V souladu s výše uvedeným tedy musí pronajímatel pro účinnost svého návrhu taktéž doložit, že jsou pro zvýšení nájmu splněny podmínky. Ve většině případů bude stačit tvrzení naplnění jednotlivých předpokladů podle předmětného ustanovení, např. pokud jde o dostatečnou dobu, rozdíl předchozího a nového nájemného, když daná kritéria jsou snadno ověřitelná.

Odpověď – 2. část

Pokud však jde o omezení navrhovaného zvýšení srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě, je pronajímatel povinen je doložit nikoliv pouhým tvrzením. V tomto případě musí v písemném návrhu doložit například znalecký posudek osvědčující, že se i po zvýšení skutečně jedná o srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt nebo prokazatelně doložit výši nejméně tří srovnatelných nájemných.

Na tomto místě Vám tedy doporučuji ověřit, zda pronajímatel všechny výše uvedené podmínky ve svém návrhu splnil, neboť pokud se tak nestalo, není jeho návrh účinný.

Rovněž je stěžejní vymezit, že se jedná toliko o návrh pronajímatele a Vy, jakožto nájemce, máte právo s tímto zvýšením nájemného nesouhlasit.

Za souhlas je považována situace, kdy nájemce zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo.

Za nesouhlas je poté (kromě explicitního písemného oznámení) považována situace, kdy pronajímateli v písemné formě do dvou měsíců od dojití návrhu nesdělíte, že se zvýšením nájemného souhlasíte. V tomto případě má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud následně určí výši nájemného až do výše, která je v místě a čase obvyklá, a to s účinky ode dne podání návrhu soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Vím, že pro zvyšování nájmu je potřeba dodržet ust. § 2249 OZ, kde je stanoveno, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v daném místě s tím, že navržené zvýšení nesmí být v posledních třech letech o více jak dvacet procent. Jak se prakticky procento zvýšení pro dodržení § 2249 OZ počítá – k výši nájemného v nultém roce (v celém tříletém období)? Nebo k výši nájemného každého předchozího roku? Mohu tedy navrhnout zvýšení nájmu například takto: v prvním roce +10 % předchozího roku, v druhém roce + 5 % předchozího roku, v třetím roce +5 % předchozího roku? Výše stávajícího nájemného je hluboce pod srovnatelným nájemným v daném místě.

Předně je nutno uvést, že z občanského zákoníku vyplývá, že strany nájemní smlouvy si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. V případě, že si strany takto zvyšování neujednají, potažmo zvyšování výslovně nevyloučí, má pronajímatel právo nájemci v písemné formě navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud pronajímatelem navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních 3 letech, nebude vyšší než 20 %.

Z praktického hlediska jsem toho názoru, že se zvyšování nájemného počítá vždy k nultému roku. Znamená to tedy, že rozdíl nájemného v době tři roky před datem dojití návrhu na zvýšení nájemného a nájemného po navrženém zvýšení nesmí být větší než dvacet procent. Nájemné po navrženém zvýšení tak nemůže být vyšší než 120 % nájemného v době před třemi roky. Přihlíží se přitom k veškerým zvýšením nájemného, např. na základě jakékoliv dohody nebo na základě dohody podle ustanovení § 2250 občanského zákoníku.

Dále je potřeba mít na vědomí, že nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Soud poté na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu, přičemž soud v takovém případě není limitován shora uvedeným limitem v výši 20 %.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Dostala jsem se do tíživé bytové situace. Majitel prodal objekt novému majiteli a dozvěděla jsem se to teprve před týdnem. A nyní chce již od 11/2019 podepsat novou nájemní smlouvu, a to s nájmem vyšším o 90 % (a to z 10 500 Kč na 19 500 Kč). S tím, že v původní nájemní smlouvě mám tříměsíční výpovědní lhůtu a na nájem je na dobu neurčitou. Je možné, aby takto nájem zvýšil? Pokud mam 3 měsíce výpovědní lhůtu, platí pro mě původní částka nájemného, nebo již nově požadovaná?

Předem uvedu, že při změně vlastníka (pronajímatele) dochází k převodu práv a povinností na nového vlastníka, tedy že nový pronajímatel vstupuje do právního postavení původního pronajímatele. Původní nájemní vztah nezaniká, ale pokračuje dál s tím, že původního pronajímatele nahrazuje nový vlastník nemovitosti. Pronajímatel nemá zákonný důvod k tomu, aby po Vás požadoval uzavření nové nájemní smlouvy, neboť původní nájemní vztah stále trvá, a to se všemi právními důsledky.

Změna vlastnictví u nájmu bytu, tak jak je popsána výše, je upravena v ust. § 2224 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Pokud tedy v bytě skutečně bydlíte, a slouží tedy k zajištění Vašich bytových potřeb, nemůže Vám nový vlastník nájem vypovědět, a to ani v případě, pokud by to bylo v nájemní smlouvě ujednáno.

Pokud máte uzavřenou nájemní smlouvu na dobu neurčitou, nic se pro Vás nemění a byt můžete za stávajících podmínek užívat i nadále. Pokud má nový vlastník zájem nájemní vztah jednostranně ukončit, musí Vám dát výpověď. Nový vlastník (pronajímatel) Vám může dát výpověď pouze ze zákonných výpovědních důvodů, přičemž změna vlastnictví není důvodem pro výpověď nájmu, jelikož zákon dbá ochrany slabší strany, kterou nájemce bezpochyby je, a tedy Váš původní nájemní vztah i nadále trvá. K případné výpovědi z tohoto důvodu by se nepřihlíželo.

Pronajímatel může nájem na dobu neurčitou vypovědět pouze z důvodů upravených v ust. § 2288 a § 2291 OZ, tj. např. pokud hodlá byt užívat sám nebo dojde ke kvalifikovanému porušení povinností nájemce. Výpověď bez udání důvodu ze strany pronajímatele není možná a nelze ji ani platně sjednat v nájemní smlouvě. K takové výpovědi by se opět nepřihlíželo.

Ohledně zvýšení nájemného předně platí shora uvedené. I po změně vlastníka jste povinna platit nájemné (a náklady na služby) ve výši ujednané v nájemní smlouvě. Dovolím si však upozornit na to, že za určitých podmínek může dojít též ke zvýšení nájemného. Záleží přitom na tom, zda je zvyšování upraveno ve Vaší stávající nájemní smlouvě či nikoliv. Pokud budou pravidla zvyšování nájemného sjednaná ve smlouvě naplněna, může dojít ke zvýšení nájemného.

Pokud nájemní smlouva žádné takové ujednání neobsahuje, použije se zákonná úprava zvyšování nájemného dle ust. § 2249 OZ, kde je stanoveno, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného v daném místě s tím, že navržené zvýšení nesmí být v posledních třech letech o více jak dvacet procent.

V takovém případě může nájemce se zvýšením souhlasit, přičemž souhlas je třeba učinit do dvou měsíců, a to v písemné formě. V takovém případě pak počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu platí nájemce nájemné ve zvýšené výši. Zvýšení nájemného je tedy podmíněno souhlasem nájemce.

Pokud tak neučiní (tj. nájemce nesouhlasí se zvýšením nájemného), má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud zpravidla určí nájemné ve výši, která je v místě a čase obvyklá. Soud přitom není vázán tím, zda bylo nájemné v posledních třech letech navýšeno, a může tak dojít ke zvýšení nájemného na částku, která představuje zvýšení o více než 20 % za poslední tři léta.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Byl mi doručen papír (po předchozím mailu), kde mi majitelka bytu v zastoupení jednatelem zvyšuje nájemné o 900 Kč se zdůvodněním, cituji: „Dovoluji si vám tímto oznámit, že v souladu s čl. IV. 7. Smlouvy o nájmu bytu ze dne 7. 3. 2018 bude nájemné od 1. 1. 2020 upraveno a to takto: Nová výše nájemného za období od 1. 1. 2020 do 1. 1. 2022 je stanovena na 8400 Kč měsíčně. Záloha na služby se nemění. V nové výši nájemného, které je v místě a čase obvyklé, je mimo jiné zohledněna inflace, navyšování fondu oprav, předpokládaná oprava střechy a kompletní výměna oken v horizontu 5ti let, jakožto i další nezbytné investice.” S jednatelem jsem měl již spor v loňském roce, kde mi do služeb účtuje poplatek za správu nemovitostí, pojištění domu (což dle mého soudu není služba). Jedná se o bytový dům, kde byty mají různé majitele. Dále předkládal vyúčtování se špatnými částkami (já si všechny doklady schovávám) a až na třetí mojí urgenci přiznal pochybení, které kulantně svedl na program Excel. Vrcholem, který mě velice rozčaroval, bylo, že bez mého vědomí a souhlasu uzavřel smlouvu s pojišťovnou (pojištění domácnosti), kde uvedl veškeré moje osobní údaje, včetně rodného čísla, a toto mi oznámil až více jak po roce, s tím, že toto pojištění jsem povinen uhradit (1500 Kč). Ve smlouvě o pronájmu mám uvedené nájemné 7500 Kč. Původně bylo 6504 Kč (bytové družstvo v likvidaci), po změně vlastníka (r. 2017) jsme se dohodli na 7500 Kč. Nechci více zabíhat do podrobností, na vyžádání je samozřejmě uvedu včetně všech dokladů. Docela mě konsternovalo, že i právník mi “poradil”, ať si hledám nový pronájem bytu, že jiná cesta není. No to snad není pravda?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu obsažené v občanském zákoníku (dále jen jako „občanský zákoník“).

Pokud jde o jednostranné zvyšování nájemného, předně uvádím, že si smluvní strany mohou v nájemní smlouvě ujednat každoroční zvyšování nájemného. V takovém případě si musí strany sjednat podmínky a pravidla pro takové zvyšování, tj. zda dochází ke zvyšování automaticky či v návaznosti na určité jednání (např. oznámení pronajímatele) či událost, o jakou částku bude nájemné zvýšeno, příp. způsob jejího vypočtení či určení apod.

V tomto ohledu je však nutné pamatovat na skutečnost, že na základě smluvního ujednání o zvyšování nájemného nemůže být nájemci uložena povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená, ani nemůže být zkracováno právo nájemce plynoucí ze zákona, jinak by se k takovému smluvnímu ujednání nepřihlíželo (a použila se níže uvedená zákonná úprava jednostranného zvyšování nájmu).

Zejména nesmí na základě ujednání o každoročním zvyšováním nájemného docházet k nepřiměřeně vysokému zvyšování nájemného. Za určité vodítko v tomto ohledu lze považovat ust. § 2249 občanského zákoníku (stanovující pravidla pro jednostranné zvyšování nájemného za situace, kdy si pronajímatel s nájemcem zvyšování nájemného ve smlouvě neujednají či výslovně vyloučí), dle kterého může pronajímatel nájemci navrhnout zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím zvýšením, ke kterému došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.

Podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě stanovuje nařízení vlády č. 453/2013 Sb., které stanoví, že srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě je souhrn nájemných placených v dané době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného.

Odpověď – 2. část

Dle citovaného ustanovení občanského zákoníku tedy může být nájemné zvýšeno pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a zároveň rozdíl ve výši nájemného v době tří let před navržením zvýšení nájemného a nájemným po navrženém zvýšení nesmí být větší než dvacet procent. Nájemné po navrženém zvýšení nemůže být tedy vyšší než 120 % nájemného v době před třemi roky. Tato hranice by měla být dodržena rovněž v případě, kdy dochází ke zvyšování nájemného na základě zvýšení nájemného na základě smluvního ujednání.

Vzhledem k tomu, že mi nejsou známá všechna specifika předmětného nájemní vztahu (zejména přesné znění nájemní smlouvy), nejsem schopen jednoznačně určit, zda bylo předmětné zvýšení nájemného provedeno v souladu se smlouvou. Pokud by však bylo učiněno v rozporu se smlouvou, nebyl byste povinen zvýšené nájemné hradit.

Pokud jde o předkládaná vyúčtování nákladů na služby spojené s užíváním pronajímaného bytu, pronajímatel je povinen nájemci alespoň jednou za zúčtovací vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby s tím, že vyúčtování musí být nájemci doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Ve vyúčtování musí pronajímatel uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle jednotlivých poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná.

Ve vyúčtování mohou být zahrnuty toliko služby spojené s užíváním bytu ve smyslu ust. § 2247 občanského zákoníku a ust. § 3 zákona o službách, a to v rozsahu ujednaném v nájemní smlouvě. Pouze tyto služby poskytuje pronajímatel nájemci za úplatu (nejčastěji) ve formě záloh, které musí být následně vyúčtovány.

Odpověď – 3. část

Pokud jde o zajištění správy bytového domu (v podobě hrazení poplatku za správu) či pojištění bytového domu, tyto nemohou být do vyúčtování zahrnuty, neboť nejsou službami ve smyslu uvedených ustanovení. Tato plnění je pronajímatel povinen zajišťovat nájemci bezúplatně, čímž naplňuje své zákonné povinnosti udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a udržovat v domě náležitý pořádek.

Ustálená soudní praxe dovodila, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je, že bylo vyúčtování řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Vyúčtování provedené v rozporu s příslušnými právními předpisy nemůže vyvolat ani účinky, které s (řádným) vyúčtováním zákon spojuje.

V případě, že nebylo řádné vyúčtování dosud předloženo, neboť obsahuje položky, které Vám nemohou být účtovány, a tudíž není správně určena výše nedoplatků, můžete požadovat předložení řádného vyúčtování. Jestliže by z řádného vyúčtování vyplývala nižší výše nedoplatků, musí Vám pronajímatel částku představující tento rozdíl navrátit.

Zároveň uvádím, že podle ust. § 13 zákona o službách je pronajímatel, který nesplní svou zákonnou povinnost doručit (předložit) nájemci včas vyúčtování, povinen zaplatit nájemci tzv. pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé po něm požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši této pokuty si mohou strany ujednat v nájemní smlouvě; není-li výše ujednána, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

Odpověď – 4. část

Pokud jde o uváděné pojištění, předně uvádím, že ze shora podaného dotazu není zcela zřejmé, co bylo předmětem předmětné smlouvy uzavřené pronajímatelem, tj. zejména jaký typ pojištění se jedná.

V souvislosti s pronájmem bytu lze uzavřít tři typy pojištění, a to pojištění nemovitosti, pojištění domácnosti a pojištění odpovědnosti. Pokud jde o pojištění domácnosti, které pokrývá především škodu na vnitřním vybavení bytu, to sjednává nájemce. Pronajímatel jej může uzavřít v zastoupení nájemce toliko na základě plné moci, kterou mu nájemce udělí.

Vedle pojištění domácnosti lze sjednat též pojištění odpovědnosti, kterým je pokryta veškerá škoda způsobena určitou osobu (pojištěným). V takovém případě má pojištěný právo, aby za něj pojistitel (pojišťovna) v případě způsobení škoda nahradila poškozenému škodu i nemajetkovou újmu.

Pronajímatel sice může pojištění sjednat tak, že sám jako pojistník platí pojistné a nájemce je pojištěným, tedy tím, jehož škody jsou pojištěním kryty, avšak právo na pojistné plnění uplatní pronajímatel. Pak jsou v pojistné smlouvě oprávněně uvedeny údaje nájemce, avšak nájemce musí s tímto souhlasit a pronajímatel má navíc povinnost Vás s obsahem smlouvy seznámit. V takovém případě zároveň nemůže pronajímatel požadovat, abyste mu již uhrazené pojistné uhradil

Závěrem mi dovolte uvést, že poskytnutí detailní právního rozboru věci, zejména konkrétní posouzení oprávněnosti navýšení nájemného, a to zejména s přihlédnutím ke znění nájemní smlouvy, či oprávněnosti užití osobních údajů, a navržení konkrétního postupu ve věci přesahuje svým rozsahem účel této poradny. Budete-li mít o toto zájem, doporučuji Vám obrátit se i se všemi potřebnými podklady přímo na advokátní kancelář, která Vám se znalostí všech specifik případu odbornou právní pomoc poskytne.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Můj syn s rodinou má nájemní smlouvu od města na dobu neurčitou od 1. 5. 2002 s výší nájemného 40 Kč/m². Rada města schválila jeho žádost o rekonstrukci bytového jádra v prosinci 2017 s tím, že z nedostatku stavební kapacity budou práce posunuty na průběh roku 2018. V dubnu 2018 rada města schválila zvýšení nájemného u rekonstruovaných bytů na 60 Kč/m². Rekonstrukce bytového jádra probíhala během měsíce října a listopadu, teď ještě se tam dodávají zařizovací předměty (kuchyňská linka, sporák, baterie, digestoř atp.), které pak budou dány také do nájmu, ale zvlášť. První návrh na zvýšení nájemného byl doručen 22. 10. 2016 s účinností od 1. 1. 2017, navýšení o 14 % (z 35 Kč na 40 Kč/m²). Druhý návrh byl doručen 22. 11. 2018 s účinností hned od 1. 12. 2018, navýšení o 50 % (z 40 Kč na 60 Kč/m²⁾. Cena obvyklá v našem městě je 60 Kč/m². Může pronajímatel bez ohledu na ustanovení NOZ § 2249 zvýšit nájemné a upřednostnit rozhodnutí rady?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož nejsem seznámen se všemi specifiky nájemního vztahu Vašeho syna, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy týkající se zvyšování nájemného.

Ačkoliv má obec dle zákona o obcích statut tzv. veřejnoprávní korporace, v nájemním vztahu vystupuje jako právnická osoba stejného postavení jako každý jiný pronajímatel. Z toho vyplývá, že je vázána všemi ustanoveními občanského zákoníku, které upravují nájem bytu.

Nejdříve je důležité upozornit, že Vámi zmiňované ustanovení občanského zákoníku se použije pouze v případě, kdy si nájemce s pronajímatelem neujednali společně vlastní způsob zvyšování nájemného. Z toho důvodu Vám nejdříve doporučuji zjistit, zda takové ujednání neobsahuje nájemní smlouva Vašeho syna, popř. jiná dohoda.

V případě, že žádné ujednání mezi Vaším synem a obcí ohledně zvyšování nájemného nevzniklo, lze se opřít o ustanovení občanského zákoníku.

Odpověď – 2. část

Dle zákona pak pronajímatel může v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. V případě, že nájemce do dvou měsíců nezašle písemný souhlas se zvýšením nájemného, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že zvýšené nájemné může pronajímatel (obec) požadovat pouze za situace, že nájemce se zvýšením souhlasil, nebo v případě, že o tom rozhodl soud (při absenci písemného souhlasu). V ostatních případech pronajímatel zvýšené nájemné požadovat nemůže.

Nicméně je potřeba mít na paměti, že pokud se pronajímatel obrátí na soud s žádostí, aby určil výši nájemného, soud zpravidla rozhodne o výši nájemného navrhovaného pronajímatelem, pokud nebude přesahovat výši obvyklého nájemného v daném místě, a to s účinky ode dne podání návrhu. Ve Vašem případě by soud rozhodl pravděpodobně tak, že by stanovil výši nájemného maximálně na 60,- Kč/m².

Závěrem platí, že obce jsou při výkonu samostatné i přenesené působnosti vázány zákonem a mohou jednat pouze v jeho mezích a na jeho základě. Pokud by obec prostřednictvím rady vydala vyhlášku či usnesení, na základě které by stanovala výši nájemného v rozporu s ustanoveními občanského zákoníku, tímto postupem by nejspíše došlo k překročení zákonného zmocnění, resp. svěřené působnosti.

V případě takového nezákonného postupu obce, je zcela na místě dát podnět Ministerstvu vnitra ke zjednání nápravy ve smyslu § 123 a § 124 zákona o obcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou od 1. 1. 2019 a celý bytový dům se prodává. Jak je to v tomto případě s nájemní smlouvou? Zneplatní se? Může mi vlastník zvednout nájem ihned po koupi? Vím, že dnes platím směšný nájem za 3+1 3000 Kč v místě, kde je obvykle 10 tis. Kč. Může mi ho o tolik navýšit?

Odpověď na první část Vašeho dotazu řeší ust. § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zde se stanoví, že změna v osobě vlastníka (pronajímatele) nemá zásadně na nájemní vztah vliv, neboť obecně platí, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztahu tak, jak byl smluvními stranami původně sjednán. Nájemní smlouva je tedy stále v platnosti a změna vlastníka na ni nemá žádný vliv.

Výjimku by však představovaly takové povinnosti původního vlastníka, k nimž se zavázal nad rámec zákona a o kterých by nový vlastník předem nevěděl. Pokud by se Vám tedy, jakožto nájemci podařilo s původním pronajímatelem vyjednat v nájemní smlouvě podmínky příznivější, než ty stanovené zákonem, bylo by třeba dát si pozor na to, aby se o nich nový vlastník prokazatelně předem dozvěděl. V opačném případě by tyto výhodnější podmínky zachovány nebyly. Nejjednodušší je novému vlastníkovi před převodem bytového domu nájemní smlouvu prokazatelně předložit.

Ust. § 2224 občanského zákoníku dále stanoví, že „byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví.“ Nemusíte se tedy obávat ani toho, že by Vám nový vlastník nájem vypověděl pouze z důvodu změny vlastnictví, a to i bez ohledu na to, že by Vaše nájemní smlouva obsahovala odchylné ujednání.

Další část Vašeho dotazu související s možným zvyšováním nájemného upravují ust. § 2248 a 2249 občanského zákoníku. V případě, že s původním pronajímatelem nebylo ujednáno každoroční zvyšování nájemného nebo zvyšování nájemného nebylo vyloučeno výslovně, může Vám nový pronajímatel písemně navrhnout zvýšení nájemného (postupně) až do výše nájemného obvyklého v dané lokalitě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %. Z Vašeho dotazu vyplývá, že Vám nájemné nebylo zatím nikdy zvýšeno. V případě, kdy v současné době platíte nájem ve výši 3.000,- Kč, Vám ho tak nový pronajímatel může nejprve zvýšit maximálně o 600,- Kč. Další navýšení je možné až za rok, ale opět pouze za předpokladu, že již nebyl v posledních třech letech vyčerpán limit 20 %. Pokud by Vám tedy pronajímatel navrhl zvýšení nájemného hned v prvním roce celých 20 %, tj. 600,- Kč, další dva roky Vám zvýšení nájemného navrhnout nemůže.

K tomuto zákon dále stanoví, že pokud s tímto návrhem budete souhlasit, musíte zaplatit počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití zmíněného návrhu zvýšené nájemné. V případě, kdy byste v písemné formě nesdělil pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasíte, měl by pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud by pak na návrh pronajímatele rozhodl o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Pronajímatel mi zaslal dopis o zvýšení nájmu s poznámkou, že pokud se zvýšením nebudu souhlasit, přistoupí k rozvázání nájemní smlouvy. Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou, kterou převzal ad hoc od předchozího majitele; přičemž se jedná o smlouvu, která navazuje na původní nájemní smlouvy z dob socialismu. Má na rozvázání právo?

Dle občanského zákoníku může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše nájemného obvyklého v dané lokalitě, pokud navržené zvýšení nebude vyšší než 20 % spolu s těmi zvýšeními, které proběhly v posledních třech letech. Zároveň navržené zvýšení smí proběhnout nejdříve 12 měsíců od doby, kdy došlo k poslednímu zvýšení nájemného.

Za situace, kdy se zvýšením nájemného nebudete souhlasit, je možné, aby pronajímatel navrhl soudu, aby určil výši nájemného, přičemž soud zpravidla rozhodne o výši nájemného, která je obvyklá v daném místě.

Pokud pronajímatel návrh k soudu nedá a nedojde mezi vámi k dohodě, není to důvod pro ukončení nájmu na dobu neurčitou ze strany pronajímatele.

JUDr Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vlastník domu si nově každý měsíc začal účtovat 100 Kč za revize spalinových cest a dalších 100 Kč za servis plynových zařízení, ačkoliv mně jako nájemníkovi plynový kotel a komíny nepatří. A navíc, v součtu za rok je to vyšší částka, než jaká se dosud platila revizorovi, který tam jednou za rok přišel. Je to v pořádku?

Domnívám se, že povinnost nájemníka přispívat na revize spalinových cest a provoz dalších plynových zařízení vyplývá z ust. § 2251 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a dále ze zákona č. 67/2013.

Občanský zákoník stanoví nájemci povinnost platit společně s nájemným i zálohy nebo náklady na služby spojené s užíváním bytu, které zajišťuje pronajímatel. Za takovou službu zákon mimo jiné považuje i provozování a čištění komínů. Výčet služeb uvedený v zákoně je však pouze demonstrativní a konkrétní rozsah poskytovaných služeb je na ujednání mezi pronajímatelem a příjemcem, případně na rozhodnutí družstva či společenství vlastníků. Jestliže by z Vaší nájemní smlouvy vyplývalo, že je pronajímatel povinen poskytovat Vám tyto služby, vy jste povinna za poskytované služby platit.

Co se týče případných nesrovnalostí ve výši záloh na služby, uvádím, že ze zákona vyplývá pronajímateli povinnost vyúčtovat Vám nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (obvykle se jedná o kalendářní rok) skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby. Z vyúčtování musí vyplývat skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb, a dále celková výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná.

Pro případ, že byste měla ke způsobu a obsahu vyúčtování námitky, můžete je pronajímateli předložit do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pronajímatel pak má 30 dnů na jejich vyřízení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Dostal jsem se do pře s Residimo, s.r.o., nesouhlasím se zvýšením nájmu u smlouvy na dobu neurčitou (neinformovali v rámci inflačního zákonu a je to víc jak 200 korun a opírají se o tvrzení, které má být součástí podmínek najmu bytu společnosti Residimo). Podle nich jsem podepsal podmínky nájmu bytu společnosti, kde je tato formulace: Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, může být výše nájemného stanovena pronajímatelem pro každý kalendářní rok počínaje 1. lednem 2015 dle sazby rozhodné pro stanovení nájemného za předcházející kalendářní rok (poprvé, tj. pro rok 2015, dle sazby 2014) zvýšené max. o 7 % (slovy: sedm procent) dané sazby + navýšení dle inflační doložky.“ Tento rok mi nájem zvedli o více jak dvě stě korun, bez žádného infa dle inflační doložky, jenom při prodloužení smlouvy. Dostal jsem se do fáze, kdy mi řekli, že už si mám stěžovat písemně, pak napsali, že pokračují v řešení. Chtěl bych se zeptat, jak mám postupovat? Když podepíšu smlouvu na dobu určitou na další rok, můžu si zpětně stěžovat? Když smlouvu nepodepíšu, a budu trvat na tom, že mi nemůžou zvýšit nájem o tolik. Může se stát, že mi ji neprodlouží i po takovém jednání a mém upozornění na všechny zmíněné věci? Má pronajímatel nějakou státem nařízenou lhůtu, kdy vám musí říct, že smlouvu na dobu určitou neprodlouží? Ještě bych se chtěl zeptat, jestli vůbec musím znovu podepisovat nějaké nové podmínky nájmu bytu společnosti Residimo?

Ačkoliv to ve svém dotazu výslovně neuvádíte, vyplývá z něj, že v současné době užíváte byt na základě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, z čehož budu ve své odpovědi vycházet.

Nájemní vztah uzavřený na dobu určitou končí uplynutím doby, na níž byl sjednán. K poslednímu dni ujednané doby zaniká právo nájemce byt užívat a vzniká mu naopak povinnost vyklidit užívaný byt. Pokud tuto povinnost nájemce odmítne splnit dobrovolně, může se pronajímatel jejího splnění domáhat prostřednictvím žaloby na vyklizení.

Žádné zákonné ustanovení nezakládá pronajímateli povinnost nabídnout bývalému nájemci byt opět k pronájmu, ačkoliv k takové nabídce v praxi (zejména v případě, kdy v průběhu nájmu nedocházelo k žádným problémům) často dochází. Je tedy plně na jeho uvážení, zda nájemci nabídne uzavření nové nájemní smlouvy a není omezen žádnou lhůtou.

Jediná možnost „prodloužení nájmu“, se kterou občanský zákoník počítá, je situace, kdy dojde k automatickému obnovení nájmu. Předpokladem, který musí být naplněn, aby mohlo k obnově nájmu dojít, je v prvé řadě skutečnost, že nájemce užívá byt nepřetržitě tři měsíce po dni, kdy měl skončit nájem. Druhým předpokladem je absence písemné výzvy pronajímatel k tomu, aby nájemce byt užívaný bez právního titulu opustil. V případě, že pronajímatel nájemce nevyzve a ten byt užívá nepřetržitě 3 měsíce po skončení nájmu, nájemní vztah se automaticky obnovuje, a to na stejnou dobu, na jakou byl sjednán původně, nejdéle však na 2 roky.

Pro úplnost ještě doplňuji, že smluvní strany se mohou od shora uvedeného ustanovení o automatickém obnovení nájmu v nájemní smlouvě odchýlit. Mohou se například dohodnout na tom, že k obnovení nájmu dojde, nedá-li pronajímatel nájemci měsíc před skončením nájmu najevo, že nemá zájem o obnovení nájmu, případně automatické obnovení nájmu vyloučit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Maminka bydlí v bytě od roku 1946 dosud, je jí 88 let. Byt byl dříve dle kategorizace zařazen do 4. Kategorie. Otec před úmrtím v roce 1979 na vlastní náklady vybudoval v bytě koupelnu a WC. Dosud maminka platila nájemné ve výši 1500 Kč. Dne 15. 9. 2017 dostala doporučeným dopisem od majitele domu upozornění, že od 1. 12. 2017 bude platit měsíční nájemné ve výši 4 500 Kč. Může majitel domu zvýšit nájemné bytu až na tak rozdílnou částku? Máme strach, že pokud nebudeme souhlasit, majitel domu dá mamince výpověď z bytu.

Zvyšování nájemného upravuje občanský zákoník, který říká, že pokud není ujednané mezi pronajímatelem a nájemce pravidelné zvyšování nájemného a zároveň není ani výslovně vyloučeno, je možné, aby pronajímatel navrhl nájemci písemně zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájemného v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Z vašeho dotazu vyplývá, že vaší mamince nebylo nájemné nikdy zvýšeno. Skutečnost, že váš otec zrekonstruoval koupelnu, nemá na zvýšení nájemného žádný vliv.

Zákon dále říká, že pokud nájemce souhlasí s navrženým zvýšením, zaplatí počínaje 3. kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné tak, jak bylo navrženo.Pokud nájemce nesdělí v písemné formě pronajímateli do 2 měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších 3 měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud zpravidla rozhodne o výši nájemného, které odpovídá nájemnému v daném místě s účinky ode dne podání návrhu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Pronajímatel, s kterým mám uzavřenou nájemní smlouvu na byt na dobu neurčitou, mi navrhuje zvýšení nájmu o více jak 20 %. Upozornila jsem ho na to, že zvýšení může být pouze 20 % za tři roky. Na to pronajímatel reaguje stylem, že on určuje pravidla, a pokud nepřistoupím na jeho podmínku, tak prý mohu jít s tříměsíční dobou. Já samozřejmě vím, že výpověď z nájmu je možná jen pro určité důvody, z nichž nesplňuji ani jeden. Nájem jsem vždy pravidelně platila, nic nedlužím ani na zálohách a jiný důvod k výpovědi také nemá. Nájem mi chce zvýšit dokonce zpětně, aby více vydělal. Já vím, že mi nájem může zvýšit až třetí měsíc od mého souhlasu a jen do budoucna, ale to je pronajímateli také jedno. Dodatek k podpisu na zpětné zvýšení mi už poslal. Co mi poradíte? Mám ho podepsat? Preferuji dohodu. Když si to spočítám, budu mít totiž i po zvýšení stále levnější bydlení, než je v současné době v inzerci nabízeno. Když ale nepodepíšu, tak prý dostanu výpověď z nájmu. Vím, že toto chování není korektní.

Zvyšování nájemného je možné sjednat již v nájemní smlouvě, případně se na něm dohodnout s pronajímatelem. Z Vašeho dotazu je patrné, že pronajímatel nemá zájem na domluvě. Správně ve svém dotazu uvádíte, že pronajímatel se na vás s návrhem zvýšení nájemného, může obrátit nejdříve rok od posledního zvýšení nájemného. Současně platí, že zvýšení nesmí přesáhnout 20% hranici, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Výsledná výše nájemného nesmí překročit obvyklé nájemné v dané oblasti.

Pokud do dvou měsíců od dojití návrhu zvýšení neodsouhlasíte pronajímateli jeho návrh na zvýšení, může se pronajímatel domáhat ve lhůtě dalších třech měsíců, aby výši nájemného určil soud. Soud může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného.

Pronajímatel nemá právo dát vám výpověď, pokud nepodepíšete jeho návrh na zvýšení nájemného, pouze se může zvýšení domáhat soudní cestou. Vzhledem k tomu, že píšete, že i přes jeho zvýšení, se výše nájmu pořád pohybuje níže, než je obvyklé v dané lokalitě, záleží tedy, jestli preferujete dobré vztahy s pronajímatelem nebo nižší nájemné. Je pravděpodobné, že soud by nájemné zvýšil do obvyklé výše v dané lokalitě, takže byste nakonec platila nájemné ještě vyšší, než jaké požaduje pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám dotaz ohledně zvyšování nájemného. Už více jak 5 let žijeme v podnájmu. Smlouvu jsme podepsali 1. 10. 2011 na dobu určitou, a to na rok. Smlouva nebyla prodloužena, ale bylo mi řečeno, že když je to více jak 3 roky, tak je smlouva považována za řádně uzavřenou. V prosinci letos, jak byly ty největší mrazy, nám odešly oba dva kotle, i na tuhá paliva i plynový. Vždy když se něco stane, odepisujeme z nájmu (doteď se nic nestalo). Oprava kotle stála 4000 Kč, paní, co nám pronajímá barák, se rozhodla, že je to až moc veliká částka a že tedy zvýší nájemné, když se stále něco děje, ale ono se to stalo poprvé, o částku 1200 Kč, a to hned příští měsíc. Teď platíme 5100 Kč, může nám z měsíce na měsíc změnit částku, a ještě o tolik? Opakuji, že smlouva byla sepsána v roce 2011 a nebyla prodloužena. Co máme teď dělat, když chceme odejít? Můžeme hned, nebo musíme po dobu třech měsíců platit zvýšené nájemné, když máme tříměsíční výpovědní lhůtu?

Odpověď – 1. část

Úvodem si vás dovoluji upozornit, že je podstatný rozdíl mezi „nájmem bytu“ a „podnájmem bytu“. Navzdory tomu, že občanský zákoník v úpravě týkající se nájmu bytu obsahuje široký katalog záruk a ustanovení ve prospěch nájemce, u podnájemní smlouvy je ochrana podnájemce minimalizována ve prospěch dohody smluvních stran. Upozorňuji však, že soudní praxe není v přístupu k podnájemci prozatím zcela ujednocená a závěry uvedené v této odpovědi se tedy mohou postupem času měnit, jak se soudní praxe ve věcech podnájmů bude průběžně vyvíjet.

Na vztah mezi podnájemcem, který byt užívá, a nájemcem, který byt přenechává podnájemci k užívání, má tedy zásadní vliv konkrétní text podnájemní smlouvy.

Co se týče zvyšování plateb v souvislosti s podnájmem, občanský zákoník nestanovuje žádná závazná pravidla ani případná omezení pro nájemce. S ohledem na to je nezbytné pro posouzení důvodnosti vycházet ze samotného textu podnájemní smlouvy, který bude pro zvyšování plateb zcela zásadní. Pokud by podnájemní smlouva neobsahovala žádné ujednání o zvyšování plateb souvisejících s podnájmem, Vámi uvedené zvýšení by bylo v rozporu s podnájemní smlouvou a Vy byste tedy byli povinni hradit pouze platby ve výši, která byla mezi Vámi dohodnuta.

Naopak pokud by se jednalo o nájem, občanský zákoník zvyšování nájmu za určitých podmínek umožňuje. Obdobně má přednost dohoda smluvních stran zakotvená v nájemní smlouvě. Pouze v případě, že by nájemní smlouva neuváděla jiný způsob zvyšování nájemného anebo pokud nebylo zvyšování nájemného ve smlouvě vyloučeno, použijí se pravidla o zvyšování zakotvená v ust. § 2249 občanského zákoníku. Nadto si dovoluji uvést, že se zvýšením nájemného musí nájemce souhlasit, přičemž v případě jeho souhlasu je nájemce povinen hradit zvýšené nájemné až počátkem třetího kalendářního měsíce poté, co nájemci dojde návrh pronajímatele na zvýšení.

Odpověď – 2. část

Jak jste naznačovala v dotazu, může být poněkud problematické posouzení, zda mezi Vámi podnájemní vztah vůbec je, resp. stále trvá a tedy zda máte právní titul k užívání bytu.

Pokud uzavřete podnájemní smlouvu na dobu určitou, podnájem zpravidla končí uplynutím sjednané doby. S ohledem na to, že vašem případě byl podnájem sjednán na dobu určitou 1 rok, byli jste oprávněni byt užívat do dne 1. 10. 2012.

Pravidla o prodloužení nájmu bytu jsou zakotvena v ust. § 2285 občanského zákoníku, dle kterého se nájem prodlouží mlčky o tutéž dobu, nejvýše však na dobu 2 let, by se na podnájem vztahovat neměla.

Ve Vašem případě by však mohlo být dovozeno, že jste s nájemcem uzavřeli novou smlouvu tzv. konkludentně. Dle § 546 občanského zákoníku je možné uzavřít smlouvu též konáním. Jelikož mezi Vámi a nájemcem docházelo k pravidelnému plnění v rámci podnájmu (tedy nájemce Vám přenechal byt k užívání a Vy jste mu za to hradili pravidelné měsíční platby), bylo by skutečně možné dospět k závěru, že mezi Vámi došlo ke sjednání nové podnájemní smlouvy.

Při hodnocení toho, zda zde smlouva je či nikoliv, je třeba také zohlednit ust. § 574 občanského zákoníku, dle kterého je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Dovoluji si však upozornit, že pro posouzení skutečného vzniku nové podnájemní smlouvy bude záležet na bližších okolnostech a podrobnostech vztahu s nájemcem, kterými bohužel nedisponuji.

S ohledem na vše výše uvedené vám doporučuji z opatrnosti s nájemcem uzavřít dohodu o skončení podnájmu. Pokud by dohoda nebyla možná, doporučuji Vám dát nájemci výpověď podnájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám dotaz k postupu obecního zastupitelstva (OZ) ohledně skokového navýšení nájmů. K upřesnění dodávám, že v obci proběhla deregulace, v roce 2015 zvýšení o 20 % dle nového občanského zákonu (NOZ) a v roce 2016 opět zvýšení o 20 %. Na naše upozornění, že NOZ §2249 toto neumožňuje, se OZ odvolalo na zákon o obcích a zvýšení proběhlo usnesením OZ. Můj dotaz zní, může OZ takto postupovat, tj. volit zákon dle potřeby a jednostranně vstupovat do nájemních smluv? Má výše nájemného obvyklého v místě větší váhu než NOZ, který se začne uplatňovat až po dosažení výše obvyklého nájemného? Může podle zákona o obcích zasáhnout dozor MV dle § 124 při porušení (volbě) zákona?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho nájemního vztahu, mohu ve své odpovědi vycházet pouze z obecné právní úpravy zvyšování nájemného.

Jak jste uvedl ve svém dotazu, obec při nájmu bytu vystupuje v pozici pronajímatele. Ač má obec dle zákona o obcích veřejnoprávní povahu (je tzv. veřejnoprávní korporací), v nájemním vztahu vystupuje jako právnická osoba a je ve stejném postavení, jako jiný pronajímatel. S ohledem na to je vázána všemi dotčenými ustanovením občanského zákoníku, které se vztahují na nájem bytu.

V prvé řadě je tedy nezbytné posoudit, zda se na Váš vztah uplatní zmiňovaný limit zvýšení nájemného dle § 2249 občanského zákoníku. V tomto ustanovení se uvádí, že zvýšení nájemného lze provést až do výše srovnatelného nájemného obvyklého, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Zvýšené nájemné lze platit pouze za situace, že nájemce se zvýšením souhlasil nebo v případě absence souhlasu o tom rozhodl soud. V ostatních případech by se mělo jednat o neoprávněné zvýšení nájemného.

Výše uvedené limity zvyšování nájemného se však vztahují na ty nájemní vztahy, v nichž si nájemce a pronajímatel neujednají jinak, případně pokud si zvyšování ve smlouvě přímo nevyloučí. Pokud by Vaše nájemní smlouva s obcí obsahovala ujednání o tom, že nájemné je obec oprávněna zvýšit každý rok nebo je oprávněna učinit tak usnesením zastupitelstva, mělo by mít toto smluvní ujednání přednost.

Obecně platí, že obce jsou při výkonu samostatné i přenesené působnosti vázány zákonem a mohou jednat pouze v jeho mezích a na jeho základě. Pokud by obec vydala vyhlášku či usnesení, na základě které by stanovala výši nájemného, tímto postupem by nejspíše došlo k překročení zákonného zmocnění, resp. svěřené působnosti.

V případě takového nezákonného postupu obce, je zcela na místě dát podnět Ministerstvu vnitra ke zjednání nápravy ve smyslu § 123 a § 124 zákona o obcích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem majitelkou bytu a celý náš dům má SVJ. Byt pronajímám. Od SVJ na mne byl vznesen požadavek, že když pronajímám, měla bych i platit vyšší částku do fondu oprav, jelikož s nájemci jsou všeobecně potíže, ničí společně prostory atd. Proti danému požadavku jsem se vymezila a sdělila, že pokud nájemník udělá škodu, tak ji i samozřejmě musí i sám dát do pořádku, ale že nesouhlasím se zvýšením jenom z důvodu, že pronajímám. Můžete mi prosím sdělit, zda má SVJ právní cesty, aby mě k danému zvýšení přinutil, nebo co mohu udělat na svoji obranu?

Podle § 1180 občanského zákoníku přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

To, že byt dále pronajímáte, není důvodem k navyšování příspěvků na správu domu a pozemku. Obecně, tedy i při pronajímání bytu, platí, že vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu (§ 1176 ObčZ). Neplatí proto to, co v dotaze uvádíte, že nájemce případnou škodu jím způsobenou dá do pořádku, ale za jednání svého nájemce v bytě jste odpovědná vy jako vlastník, vy musíte škodu uhradit nebo dát do pořádku. Jakým způsobem si toto následně vyřídíte s nájemcem, je jen vaše záležitost, ale nedotýká se to společenství. Vy jako vlastník máte povinnosti vůči společenství vlastníků jednotek. Veškerá komunikace, stížnosti, vznik škody, se tedy odehrává mezi vámi a společenstvím.

JUDr. Jitka Kocianová, Sdružení nájemníků ČR