16. května 2022

Nájemní smlouva

Máme podepsanou nájemní smlouvu. Když jsme ji podepisovali, tak jsme byli tříčlenná domácnost. Nyní k nám přijela moje sestra s dcerou z Ukrajiny. Musíme oznámit majiteli bytu, že nás je nyní v bytě pět?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, konkrétně znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Nájemce má dle OZ právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv. V případě, že se jedná o osobu blízkou, není ani potřeba souhlasu pronajímatele, bez ohledu na to, zda si udělení souhlasu pronajímatel v nájemní smlouvy vyhradil. Zvýšení počtu osob žijících v bytě však nájemce musí oznámit pronajímateli, a to bez zbytečného odkladu. Nejpozději musí nájemce pronajímateli zvýšení počtu osob oznámit do dvou měsíců ode dne, kdy změna nastala, jinak by tím závažně porušil svou povinnost jako nájemce.

Na druhou stranu je pak v OZ pronajímateli zaručeno právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a který nebrání tomu, aby všechny osoby domácnost obývající mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienických podmínkách.

Pokud by tedy ve Vašem případě byl aktuální počet osob obývajících Váš byt z tohoto ohledu z pohledu pronajímatele nepřiměřený, je zde riziko, že s tím pronajímatel nebude souhlasit a bude požadovat, aby byt obýval nižší počet osob.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Po smrti matky, která měla nájemní smlouvu na dobu neurčitou a s kterou jsem žil ve společné domácnosti, na mne přešla smlouva na dobu určitou dvou let. Od majitelů domů jsem se dozvěděl, že poté dávají pouze nájemní smlouvu na dobu jednoho měsíce, kterou opakují. Mají prý potvrzeno, že to neodporuje zákonu. Dle mého názoru tak krátí nájemníky na právech a obcházejí zákoník. Kupříkladu o dohodě o zvýšení nájmu a i jiných ustanoveních. Také tím vytvářejí na nájemníky nepřiměřený nátlak. Nájemník de facto musí souhlasit se vším, co navrhnou, jelikož v opačném případě mu mohou okamžitě ukončit nájem. Také to tak dělají. Zvedají nájem za metr pomalu na úroveň Prahy, a tak nepřímo nutí nájemníky, kteří v domě bydlí desítky let, žádat o příspěvek na bydlení. Tak vlastně okrádají stát a zároveň vydírají své nájemníky. Já jsem první, kdo jim dohodu odmítl. Bohužel po uplynutí dvou let také spadnu do této pasti. Samozřejmě se mohu odstěhovat, ale bydlím zde 40 let. Jsem sám a nemocný. Je možné se proti tomuto nějak bránit? Nebo kam se obrátit, kde by mohli iniciovat změnu OZ?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

OZ v ust. § 2235 odst. 1 stanoví, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění jeho bytových potřeb a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva dle speciální úpravy nájmu bytu obsažené v pododdíle 2 OZ.

Dle OZ lze nájem sjednat buď na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. OZ v případě obecného nájmu ani v případě nájmu bytu nestanovuje minimální dobu, na kterou je možné nájem sjednat. Pronajímatelé tak využívají toho, že není nijak upravena minimální doba nájmu a sjednáváním krátkodobých nájmů se snaží obejít kogentní úpravu výpovědi. K tomuto nutno uvést, že z judikatury vyplývá, že určujícím obdobím, obdobně dle čl. 24 odst. 1 nařízení Brusel I. bis, je období 6 měsíců. Vždy je však třeba přihlédnout ke všem okolnostem daného případu. Jako možné řešení dané situace se nabízí následující. Byla-li by doba nájmu v délce např. jednoho měsíce, jako ve Vašem případě, ujednána pouze s cílem zkrátit práva nájemce, tedy obejít úpravu výpovědi, pak by se k tomuto ujednání nepřihlíželo (dle § 2235 odst. 1 OZ).

Odpověď – 2. část

To by znamenalo, že se uplatní nevyvratitelná domněnka, dle níž byl nájem uzavřen na dobu neurčitou (dle § 2204 odst. 1 OZ). Problém však spočívá v tom, že pokud právní úprava výslovně nezapovídá u nájmu bytu sjednání krátké nájemní doby, bude obtížně prokazatelné, že cílem takového ujednání bylo pouze zkrácení práv nájemce.

Současně bude potřeba posoudit, zda se ve Vašem případě vůbec jedná o nájem bytu ve smyslu OZ, popř. zda by nebylo možné aplikovat ustanovení OZ upravující ubytování § 2326 a násl. OZ.

Na základě shora uvedené doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc, která by po zohlednění všech relevantních skutečností komplexně posoudila Váš případ. Jedním z možných řešení se poté nabízí obrátit se na příslušný soud za účelem posouzení Vámi popisované situace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Nájemník chce smlouvu podepsat v češtině a pro referenci přiložit anglicky překlad, přestože česky nemluví. Je to vůbec možné, popř. je vhodnější, podepsat smlouvu v angličtině, když obě strany v ní bez problémů vzájemně komunikují? 

Dle občanského zákoníku je  obecně možné uzavřít smlouvu v jakémkoliv jazyce. Za předpokladu, že nájemce nehovoří českým jazykem, je možné smlouvu uzavřít ve dvojjazyčné formě, kdy obě znění budou vedle sebe. V tomto případě je však nutné, aby by bylo určeno, které znění má přednost.

Pokud Vy i Váš nájemce dostatečně ovládáte anglický jazyk, jeví se toto řešení jako řešení nejadekvátnější, jelikož se jím předejde možným nedorozuměním.

Obě řešení jsou však možná a záležím především na domluvě mezi Vámi a nájemcem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Asi před 15 lety koupil dům soukromý vlastník, který ale od té doby nebyl schopný sepsat novou smlouvu o nájmu, takže máme nového vlastníka domu, ale nájemní smlouvu od roku 1985 s městem. Teď ale přišel nový vlastník s tím, že nesmíme parkovat ve dvoře domu, že nám auta nechá odtáhnout. S tímto vlastníkem nemáme jediný právní dokument o užívání tohoto domu ani ničeho jiného. Může nám toto zakazovat, když s námi nemá žádný právní vztah? Nájmy mu platím atd., ale smlouvu s ním nemám.

Odpověď – 1. část

S ohledem na to, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

V prvé řadě je nutné určit, zda nájem stále trvá, a poté, jaká práva a povinnosti z nájmu vyplývají pro obě strany.

Vzhledem k tomu, že ke vzniku nájmu a práv a povinností z něj vyplývajících došlo ve Vašem případě za účinnosti starého občanského zákoníku, je nutné aplikovat přechodná ustanovení OZ, ze kterých vyplývá, že nájem se řídí novou právní úpravou (tedy OZ), i když ke vzniku nájmu došlo před nabytím jeho účinnost. Vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti OZ se však posuzují podle předchozí právní úpravy.

Dle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník platí, že vstupuje při změně vlastníka pronajaté věci nabyvatel do právního postavení předchozího vlastníka (pronajímatele). Nájem tedy v takovém případě nezaniká a pokračuje s novým vlastníkem za stejných podmínek.

Lze tedy konstatovat, že Vaše původní nájemní smlouva by měla být nadále platná a účinná, přičemž jejím obsahem za určitých podmínek se musí řídit i nový vlastník pronajaté věci. Pokud bylo v rámci Vaší nájemní smlouvy ujednáno i oprávnění parkovat na dvoře před domem, tak Vám v tom nový vlastník nemůže bránit za předpokladu, že toto ujednání je v souladu s kogentními ustanoveními OZ.

Odpověď – 2. část

Jestliže toto oprávnění nebylo v rámci Vaší nájemní smlouvy ujednáno, tak se nabízí ještě varianta, že jste toto oprávnění vydržel. K vydržení oprávnění parkovat na dvoře před domem by došlo v případě, že jste toto prováděl nepřetržitě alespoň po dobu deseti let, a to aniž by Vám v tom za tu dobu vlastník pozemku bránil.

Závěrem lze tedy shrnout, že pokud bylo ve Vaší nájemní smlouvě s původním vlastníkem ujednáno oprávnění parkovat na dvoře před domem a toto ujednání je v souladu s OZ nebo pokud došlo z Vaší strany k vydržení tohoto oprávnění, tak Vám v tom vlastník pozemku nesmí bránit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bytové družstvo dlouhodobě pronajímalo byt 1+kk na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy. Nájemnice se však v polovině února nečekaně z bytu odstěhovala a nikomu to neoznámila. Ke konci února přišel od ní dopis s výpovědí (dle BD neplatnou) a s klíči od bytu. BD se ji pokoušelo kontaktovat, aby ukončilo nájem, provedlo sepsání předávacího protokolu, přepsání odběru el. Energie zapsáním stavu měřidel a dalších povinností, které s ukončením nájmu souvisí. Bohužel BD nezná její současnou adresu. Není zaplacený nájem a energie, dříve oznámené telefonní číslo je nedostupné a na e-mailové zprávy nikdo nereaguje. Situace je nyní taková, že BD nemůže s bytem dost dobře manipulovat, jelikož není provedené předání a nejsou převedeny energie, není ukončena smlouva a nejsou zaplaceny závazky (energie, nájem). BD se snaží nájemnici dlouhodobě a průběžně kontaktovat jak e-mailem, tak telefonicky, ale bez úspěchu. BD nemá zájem nájemnici poškodit, primární snahou je ukončit nájemní smlouvu, vyrovnat nedoplatky a převést energie. BD chce byt nabídnout jinému zájemci. Tato snaha ovšem naráží na absolutní nekomunikaci. Jak dál postupovat? Jaká jsou práva a možnosti BD? Co lze podniknout k odblokování bytu, aby ho mohlo BD pronajmout dalšímu zájemci?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy a stanov Vašeho BD, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem.

Dále z Vašeho dotazu dovozuji, že popisujete situaci, kdy BD pronajímá byt nečlenovi BD na dobu určitou, a tedy dále ve své odpovědi budu vycházet z tohoto předpokladu.

Nájem může být dle občanského zákoníku vypovězen ze strany nájemce pouze v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Strany si pak mohou v nájemní smlouvě ujednat další výpovědní důvody nad rámec zákona. Vzhledem k tomu, že mi však není znám obsah předmětné nájemní smlouvy a případné výpovědní důvody, které v ní mohly být nad rámec zákona sjednány, tak v tuto chvíli nelze posoudit její platnost.

V případě, že by se výpověď považovala za platnou, tak dle zákona běží výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně, ve Vašem případě tedy od 1. března. Po dobu trvání výpovědní doby nájem nadále trvá a řádně skončí až se skončením výpovědní doby.

Na to nemá vliv ani skutečnost, že nájemkyně již odevzdala klíče od bytu a nadále v něm nebydlí, neboť tato skutečnost se vztahuje k povinnosti nájemce odevzdat byt pronajímateli při skončení nájmu, nikoliv ke skončení nájmu jako takovému. Z toho vyplývá, že nájemkyně je stále povinna platit nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním bytu, dokud neuplyne výpovědní doba.

Ve Vaší situaci Vám tedy za předpokladu, že budete výpověď považovat za platnou, doporučuji vyčkat na konec nyní běžící výpovědní doby. Poté máte jako pronajímatel povinnost provést řádné vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu a toto vyúčtování nájemkyni doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Odpověď – 2. část

Ačkoliv neznáte současnou adresu nájemkyně, tak doporučuji využít všechny cesty, kterými můžete nájemkyni dané informace doručit, to znamená emailem či doporučeně poštou na její poslední známou adresu. Pokud máte v nájemní smlouvě sjednán způsob doručování vyúčtování, doporučuji upřednostnit tento způsob.

Pokud byla ze strany nájemkyně na počátku nájemního vztahu složena jistota (kauce), lze na ní dlužné nájemné při skončení nájmu započíst. To samé platí pro nedoplatek vyplývající z vyúčtování, nicméně zde je nutné dodržet lhůtu pro finanční vyrovnání stanovenou v nájemní smlouvě, byla-li sjednána, v opačném případě je nutné provést vyrovnání nejpozději ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení řádného vyúčtování nájemkyni. V případě, že nebyla peněžitá jistota sjednána, nebo nebude zcela postačovat k uspokojení celkové dlužné částky, obávám se, že budete muset celou situaci řešit soudní cestou.

Pokud považujete výpověď za neplatnou, tak doporučuji nájemkyni informovat (jakýmkoliv prokazatelným způsobem) o neplatnosti dané výpovědi. Vzhledem k tomu, že nájem v takovém případě nebyl řádně skončen, tak stále pokračuje a nájemkyně je tedy nadále povinna platit veškeré platby sjednané v nájemní smlouvě.

V případě, že nájemkyně nezaplatí nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, tak se tím dopustí zvlášť závažného porušení povinnosti nájemce a BD jako pronajímatel má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. K tomuto však upozorňuji, že výpověď musí mít písemnou formu a musí dojít druhé straně, tedy nájemkyni.

Nicméně výpověď lze doručit i tzv. fikcí doručení, a tedy není důležité, zda si nájemkyně výpověď skutečně vyzvedne, ale zda se zásilka (výpověď) ocitne tzv. ve sféře jejího vlivu – dispozice. To jinými slovy znamená, že nájemkyně dostala oznámení od pošty o uložení zásilky a má možnost si zásilku vyzvednout. Dále musí výpověď obsahovat poučení ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku.

Odpověď – 3. část

Na základě takové výpovědi musí nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdat. Pokud by se v takové situaci nájemkyně nadále odmítala dostavit na odevzdání bytu a sepsání předávacího protokolu, tak zákon umožňuje považovat za odevzdání bytu i to, že nájemce byt opustil a neužívá jej, a nejsou o této situaci žádné pochybnosti.

Za takový projev vůle lze ve Vašem případě považovat i vrácení klíčů ze strany nájemkyně, pokud Vám současně nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Toto pravidlo slouží především k tomu, aby se pronajímatel mohl co nejdříve ujmout dispozice s bytem v případě, kdy nájemce zjevně byt opustí, aniž by formálně byl byt pronajímateli předán.

Následně lze dlužné nájemné, nedoplatek z vyúčtování a případnou náhradu škody, která byla způsobena během užívání bytu nájemkyní, vymáhat po nájemkyni, eventuálně soudní cestou.

Závěrem dodávám, že pokud máte pochybnosti o platnosti předmětné výpovědi, doporučuji se obrátit na advokáta a celou věc s ním vyřešit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydleli jsme s přítelem 3 roky v podnájmu. Smlouva na podnájem byla vedena na nás oba. Letos v dubnu jsme se rozešli a on se odstěhoval. Sepsali jsme dokument, že se vzdává přeplatků, nedoplatků a akontace a že podnájem přenechává jen mně. Informovala jsem pronajímatele, ale ten mi řekl, že smlouvu nelze ošetřit dodatkem. Jak tedy máme postupovat? 

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi na Váš dotaz vycházet zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Na úvod jen poznamenám, že při posouzení Vaší situace budu vycházet z toho, že máte jakožto podnájemce uzavřenou podnájemní smlouvu s nájemcem s tím, že nájemce v bytě trvale nebydlí, tudíž byl pro vznik tohoto právního vztahu třeba písemný souhlas pronajímatele.

Na tomto místě je důležité odlišit, že zatímco nájemní vztah je vztahem převážně přímo mezi vlastníkem bytu (pronajímatelem) a nájemcem, podnájem je vztah, kdy nájemce bytu dále tento byt nebo jeho část poskytne do užívání další osobě – „podnájemci“. Účastníky smlouvy o podnájmu jsou tedy pouze nájemce a podnájemce, nikoliv vlastník bytu.

Rozdíl nájmu od podnájmu poté spočívá mimo jiné v tom, že na rozdíl od možnosti společného nájmu, jemuž se samostatně věnuje OZ, u podnájmu nehovoříme o „společném podnájmu“, pokud to nebylo přímo sjednáno v podnájemní smlouvě, ale hovoříme toliko o podnájemní smlouvě mezi více podnájemci.

Zde poté platí, že jednotliví podnájemci mají samostatné právo ke konkrétní části bytu či k celému bytu. Nejedná se zde tedy o společnou a nerozdílnou (solidární) zavázanost vůči pronajímateli (tzv. pasivní solidarita), což u společného nájmu znamená, že společní nájemci jsou povinni plnit jeden za všechny a všichni za jednoho. Nicméně bude záležet na ujednání ve vaší smlouvě.

Odpověď – 2. část

Podnájemní smlouva mezi více podnájemci se tedy vyznačuje tím, že je u jednotlivých podnájemníků uzavřena s nájemcem, a právě v interakci s ním, se podnájem ukončuje.

V dotazu zmiňujete pojem „pronajímatel“, přičemž není zcela jasné, koho tím skutečně myslíte. Pokud jste touto osobou myslela vlastníka bytu, tak tento nemůže změnit vaši smlouvu s nájemcem, jelikož není jeho smluvní stranou. Pokud jste však myslela „pronajímatelem“ nájemce, se kterým máte uzavřenou podnájemní smlouvu, jedná se o osobu, se kterou musí Váš přítel podnájemní vztah ukončit.

Předpokládám, že jste si s nájemcem v rámci podnájemní smlouvy taktéž upravili podmínky, za jakých lze podnájem ukončit, tj. zejména výpovědní důvody a výpovědní dobu.

Jak tedy vyplývá z výše uvedeného, je třeba, aby Váš bývalý partner ukončil sám za sebe podnájem s nájemcem, ať už výpovědí či dohodou s tím, že jeho výpovědí není dotčena Vaše smlouva o podnájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Slyšel jsem, že od 1. 7. letošního roku vstoupila v platnost novela občanského zákoníku a že jako majitel bytu mohu pokutovat svého nájemce. Je to pravda? Jsou ještě nějaké jiné změny? Obávám se, abych v něčem neporušil zákon.

Zmíněná novela zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, vyhlášená ve Sbírce zákonů pod číslem 163/2020 Sb. se k 1. 7. 2020 stala již účinnou a zavedla mimo jiné právě možnost sjednat si v nájemní smlouvě smluvní pokutu.

Do zavedení možnosti sjednat smluvní pokutu byla jediným zajišťujícím, respektive utvrzujícím institutem takzvaná jistota, která však případně kryla pouze taková porušení povinností nájemce, kterými by způsobil škodu.

Z hlediska ochrany nájemce jakožto slabší smluvní strany však nadále zůstává v platnosti ustanovení zakazující smluvní ujednání, která by nájemci ukládala povinnost zjevně nepřiměřenou a současně jsou taktéž upraveny i meze, ve kterých se smluvní pokuta bude moci pohybovat.

Nyní je tedy možno nadále sjednat jistotu a nově i smluvní pokutu, a případně je také možno sjednat obojí současně. V případě souběžného sjednání je však nutno poznamenat, že tyto dvě položky nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, což vyplývá z ustanovení § 2254 OZ.

Smluvní pokutou je taktéž možno na rozdíl od jistoty utvrdit nejen finanční povinnosti nájemce, ale také veškeré jeho jiné povinnosti, přičemž příkladem lze uvést porušení povinnosti dodržovat noční klid.

S ohledem na shora uvedené tedy platí, že smluvní strany si mohou v nájemní smlouvě od 1. 7. 2020 sjednat smluvní pokutu. Poněkud odlišná situace je u nájemních smluv sjednaných před tímto datem, jelikož pokud obsahují ujednání o smluvní pokutě, jedná se o jednání toliko zdánlivé, které smluvní strany nezavazuje. Vzhledem k možnosti následné konvalidace však nelze s jistotou říci, zda tato ujednání jsou po účinnosti zmíněné novely platná či nikoli, a bude tak záležet na okolnostech konkrétního případu a případně též na uvážení soudu.

Co se týče dalších změn, které novela přinesla, je nejvýznamnější změna úpravy bytového spoluvlastnictví a opětovná úprava zákonného předkupního práva. Z hlediska nájmu bytu novela kromě výše uvedeného další podstatné změny nepřinesla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Nájemní smlouva nám měla skončit 1. 10. 2019, po dohodě s majitelem jsem podepsal dodatek na její prodloužení do 31. 3. 2020, kde je sepsáno, že v případě, že tímto dnem nedojde k uzavření nové nájemní smlouvy, začíná nám běžet výpovědní lhůta 3 měsíce. Mně se to zdá jako nesmysl, protože smlouva na dobu určitou nahrazená dodatkem, a ten končí 31. 3. 2020, a taková smlouva-dodatek žádnou výpovědní lhůtu nemusí mít. Jak je to z právního hlediska? O prodloužení již nestojíme (vypadá to, že majitel chce byt prodat a zároveň nás chce nechat platit do poslední chvíle) a hledáme jiné bydlení. Ovšem v případě, že po 31. 3. 2020 budeme bydlet tři měsíce ve výpovědní lhůtě a hlavně platit nájem, může majitel využít tuto možnost k automatickému prodloužení nájemní smlouvy a úhrad nájemního jako důkaz, že pokračujeme v užívání bytu, a vyžadovat od nás platby nájmu i po ukončení výpovědi 30. 6. 2020? Druhá otázka – majitel mě také vnutil podepsaní dokladu o předání kauce a pak o jejím vrácení po 6 týdnech od konce nájmu (otázka, kdy je ten konec…). Vím, že je to v rozporu se zákonem, nebyl jsem pozorný a proto se teď ptám, jestli ten papír má nějakou pravomoc. Není úředně ověřen.

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho nájemního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy a zmiňovaného dodatku k nájemní smlouvě, budu ve své odpovědi vycházet hlavně ze zákonné úpravy nájmu bytu obsažené v § 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Co se týče obsahu dodatku a ukončení nájmu, pak platí, že dodatek k nájemní smlouvě může upravovat různé záležitosti týkající se nájmu daného bytu, typicky bývá uzavírán za účelem prodloužení doby nájmu. Otázku konkrétního termínu ukončení Vašeho nájmu je poměrně obtížné zodpovědět bez znalosti znění nájemní smlouvy a předmětného dodatku.

Z Vámi uvedených skutečností nicméně plyne, že dodatek patrně obsahoval ujednání v tom smyslu, že k 31. 3. 2020 má mezi Vámi a pronajímatelem dojít k dohodě, zda bude nájem dále prodloužen (tj. má dojít k uzavření dalšího dodatku) nebo nikoliv s tím, že pokud nájem prodloužen k uvedenému datu nebude (nedojde k uzavření dodatku), začne běžet tříměsíční výpovědní doba, a nájem fakticky skončí až 30. 6. 2020 – uplynutím výpovědní doby. Během celé výpovědní doby trvají práva a povinnosti nájemce a pronajímatele, tedy máte zejména právo užívat byt a povinnost hradit nájemné. Za těchto okolností by pak užívání bytu do 30. 6. 2020 nebylo možné považovat za čas započitatelný pro účely automatické obnovy nájmu bytu.

Odpověď – 2. část

Co se týče Vašeho druhého dotazu, který zahrnuje problematiku vrácení kauce neboli jistoty, uvádím následující. Ust. § 2254 odst. 2 OZ stanoví povinnost pronajímatele vrátit tuto jistotu nájemci při skončení nájmu. Dále Vám jako nájemci ze zákona vzniká právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby, pakliže nebyla výše úroků smluvně ujednána. Pro stanovení výše zákonné sazby se pak vychází z obvyklé výše úroků poskytovaných bankami v místě bydliště nájemce v době uzavření smlouvy.

Jak je již uvedeno výše, povinnost pronajímatele vrátit nájemci jistotu vzniká při skončení nájmu. Vaše dohoda nicméně, dle Vámi uvedených údajů, obsahuje ujednání o vrácení jistoty po šesti týdnech od skončení nájmu.

Otázkou zde je, zda je možné se od zákonné úpravy v otázce vrácení jistoty smluvně odchýlit. OZ stanoví obecné pravidlo, že k ujednáním zkracujícím práva nájemce podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu se nepřihlíží. Obecně máme za to, že ujednání o vrácení jistoty až po uplynutí šesti týdnů od skončení nájmu by bylo možné posoudit jako ujednání zkracující práva nájemce. S ohledem na výše uvedené máme za to, že se můžete na pronajímatele, ideálně ve formě písemné výzvy, obrátit s požadavkem na vrácení jistoty i dříve než uplyne doba šesti týdnů od ukončení nájmu.

Pro doplnění dále uvádím, že na dohodě o vrácení jistoty nemusí být podpisy smluvních stran úředně ověřené. Absence ověřených podpisů tedy nemá vliv na platnost takové dohody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Moje přítelkyně řádně ukončila nájemní smlouvu, předala pronajatý být a obě strany podepsaly dokument o předání bytu bez závad. Po třech měsících přišlo od společnosti vyúčtování jistiny a z částky ji přičetla společnost 4500 Kc za ušlý zisk z nájmu kvůli demontáži elektroměru, což má přítelkyně udělala. Ve smlouvě bylo uvedeno, že to nemá udělat, a pokud se tak stane, tak ji bude účtován poplatek 1200 Kc. S tímto poplatkem jsme souhlasili, protože to bylo uvedeno ve smlouvě, ale o žádné případně částce za ušlý zisk z nájmu nebylo napsáno ani slovo. Argumentovali tím, že nový nájemce se kvůli demontáži nemohl nastěhovat. Má na toto společnost právo, i když o tomto nebylo ve smlouvě ani slov? Navíc šlo o 12 dní. Oni si za toto období naúčtovali 4600 Kč, ale čistý měsíční nájem byl 5040 Kč.

V případě nájmu bytu sloužícího k uspokojování bytových potřeb nájemce občanský zákoník umožňuje smluvním stranám ujednat si složení jistoty (běžně označované jako kauce), která představuje zvláštní formu zajištění povinností nájemce vyplývajících mu z nájmu. Na základě uvedeného ujednaná složí nájemce u pronajímatele, který s nimi v průběhu nájmu může libovolně nakládat.

K vracení jistoty dochází při skončení nájmu, přičemž je oprávněn započíst (poníží jistotu) si přitom to, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Dluh nájemce přitom může představovat nejen dříve neuhrazené nájemné, ale například též náhrada škody způsobená porušení povinností nájemce plynoucích mu z nájmu.

Jak vyplývá z podaného dotazu, přítelkyně v předmětné situaci porušila svou povinnost tím, že v rozporu se smlouvou demontovala elektroměr. V případě, že nájemci v souvislosti s touto demontáži vznikla škoda (v podobě ušlého zisku, nákladů na montáž nového elektroměru apod.) je přítelkyně povinna takovou škodu uhradit.

Pokud jde o výši škody, tuto nejsem bez bližší znalosti veškerých specifik předmětné situace, přesně stanovit. Ve vztahu k ušlého zisku z dalšího nájmu se domnívám, že by se mělo přihlédnout k ust. § 2295 občanského zákoníku, podle které má pronajímatel právo na náhradu toliko ve výši dříve ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt při skončení nájmu a brání mu v jeho dalším užívání.

Poněkud problematickou by ve vztahu k náhradě škody mohla být zmiňovaná smluvní pokuta ve výši 1200 Kč za demontáž elektroměru. Podle občanského zákoníku totiž platí, že je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje. To by znamenalo, že by pronajímatel směl požadovat toliko tuto pokutu, ale již ne náhradu škody. Podle zákona se však k ujednáním nájemní smlouvy, které stanovují smluvní pokutu nájemce, nepřihlíží (hledí se na ně, jako kdyby ve smlouvě vůbec nebyly).

S ohledem na to tedy lze přijmout závěr, že přítelkyně není povinna uhradit smluvní pokutu, avšak je povinna uhradit (strpět prokrácení kauce) částky představující náhradu škody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNER

S manželem se chystáme za 14 dní zúčastnit online dražby domu. Bohužel je tam nájemník, který má smlouvu do 31. 5. 2019. Jak je to s přebráním závazků nájemní smlouvy po prodeji domu? Pokud nájemník vyplatil původnímu majiteli domu vratnou kauci, je potom naší povinností ji vracet nebo to je povinností bývalého majitele? Dále by nás zajímalo, jak to bude s nájmem, pokud už budeme majitelé. Nájem potom bude podnájemník posílat nám? A pokud by s koncem nájemní smlouvy nechtěl podnájemník opustit dům, jak můžeme postupovat s jeho vystěhováním?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy vztahující se k problematice nedobrovolné dražby a nájemního vztahu.

Jelikož v dotazu hovoříte o nedobrovolné dražbě, tak předpokládám, že se jedná o dražbu podle zákona o veřejných dražbách. Z toho důvodu budu vycházet ve své odpovědi z tohoto zákona.

Pokud dojde v rámci nedobrovolné dražby k převodu vlastnictví nemovité věci na nového vlastníka, dochází v takovém případě i k přechodu nájmu váznoucímu k této nemovitosti. Znamená to tedy, že nabytím vlastnictví k předmětné nemovitosti se stanete současně pronajímatelem vůči nájemci, který má k dané nemovitosti platně zřízený nájem.

Co se týká o složenou peněžní jistotu nájemce, tak povinnost ji vrátit nájemci při skončení nájemního vztahu přechází obdobně jako samotný nájem na nového vlastníka. Pro Vás to znamená, že jakmile dojde k ukončení nájemního vztahu s nájemcem, máte povinnost mu jistotu, popř. její zbytek vrátit.

Jako nový vlastník máte samozřejmě možnost domáhat se této částky po původním vlastníkovi. Zde se jedná o tzv. regresní nárok.

K Vašemu poslednímu dotazu uvádím, že pokud máte sjednaný nájem na dobu určitou, končí tento nájem posledním jeho dnem, a tedy 31.5.2019. Tento den je nájemce povinen Vám byt odevzdat, přičemž podle zákona je byt odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.

V případě, že v den skončení nájmu nájemce byt neopustí, doporučuji ho písemně vyzvat k jeho vyklizení ve stanovené lhůtě. Pokud ani přesto nájemce byt neopustí, doporučuji se obrátit na soud s žalobou na vyklizení. Vedle toho se můžete také domáhat i náhrady škody, která by Vám z důvodu neoprávněného užívání Vašeho bytu nájemcem vznikla.

Pokud v plánované dražbě daný byt vydražíte, doporučuji kontaktovat nájemce a o této skutečnosti jej informovat a současně mu sdělit nové číslo bankovního účtu, na který má být zasíláno nájemné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Když jsem v bytě sjednával nájem, byli u toho i dva podnájemníci, kteří se zapisovali do smlouvy jako dodatek, ale nikde ve smlouvě není napsáno, že jde o podnájemníky, ale pouze “osoby, které budou ve společné domácnosti”. Avšak o pár řádek výše stojí, že je nutné sdělovat nastěhování dalších osob, tzv. podnájemníků. Jsou tedy ty osoby, sdílející domácnost podnájemníky? Můj dotaz zní, zdali jde čistě jen o osoby něco jako rodina, za které bezvýhradně odpovídám já jako nájemce a nemohu z nich vymáhat nájem ani částky za služby s pobytem spojené? Platí na ně výpovědní doba tři měsíce? Pakliže ani jedno z toho, že možné po nich požadovat podpis podnájemní smlouvy a v případě, že nepodepíšou, jak je to s vystěhováním?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného vztahu, mohu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu a podnájmu bytu.

Členové nájemcovy domácnosti jsou dle § 2272 občanského zákoníku osoby, které má nájemce právo přijímat do bytu a tyto mají právo byt užívat nehledě na jakýkoliv formální smluvní vztah s nájemcem. Nájemce je povinen pouze oznámit pronajímateli zvýšení počtu osob a pokud tak stanoví nájemní smlouva, vyžádat si též předchozí souhlas pronajímatele. Oproti tomu podnájemce je zpravidla taková osoba, která užívá byt nebo jeho část na základě podnájemní smlouvy a hradí nájemci dohodnutou platbu, tj. podnájemné. Pro úpravu práv a povinností podnájemce bude rozhodující konkrétní text podnájemní smlouvy, a to včetně způsobu skončení podnájmu a vypořádání smluvních stran. V obou případech však za tyto osoby odpovídá nájemce.

Pro posouzení, zda jsou uvedené osoby podnájemci nebo za členy vaší domácnosti, bude rozhodující váš konkrétní vztah s touto osobou, okolnosti vzniku tohoto vztahu jakož i práva a povinnosti, které jste si mezi sebou (byť ústně) dohodli. Z vašeho dotazu vyplývá, že osoby v bytě byly pro pronajímatele značeny jako „osoby v domácnosti“ a nebyl uzavřen žádný formální či neformální vztah směřující k naplnění podstaty podnájmu, tudíž by bylo možné dovodit, že se jedná o členy vaší domácnosti. Konkrétní posouzení vám však pro odstranění pochybností doporučuji prodiskutovat s advokátem či jiným odborníkem na tuto problematiku.

Co se týče vystěhování člena domácnosti, občanský zákoník neklade nájemci žádné zásadní povinnosti o způsobu a formě ukončení užívání bytu. Nájemce by měl být oprávněn rozhodnout o tom, kdo a za jakých podmínek bude členem jeho domácnosti a žádat, aby tyto osoby byt opustily a nerušily ho v užívání bytu. V tomto ohledu bych vám doporučil vyzvat tyto osoby k uzavření podnájemní smlouvy s tím, že pokud k uzavření nedojde, jsou povinny byt v přiměřené době vyklidit a opustit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Od 4. 3. 2015 bydlíme v pronajatém bytě, doposud majitel nepožadoval zvýšení nájemného. Letos v únoru rekonstruoval částečně byt, zděné jádro – koupelna, záchod a následně kuchyně s vybavením kuchyňská linka. Smlouvu jsme měli sjednanou vždy na rok. Nyní nám předložil smlouvu, kde požaduje vyšší nájemné – ze 6500 na 9500 Kč, což je o 46,15 % zvýšení. Když jsem majitele na tuto skutečnost upozornil, tak tvrdí, že v právu, neboť doposud jsme měli pouze podnájemní smlouvu a nyní již máme nájemní, protože je majitelem bytu.

Jelikož neznám přesné znění Vaší podnájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník.

Ačkoliv občanský zákoník obsahuje v úpravě týkající se nájmu široký katalog záruk a ustanovení ve prospěch nájemce, u podnájemní smlouvy je ochrana podnájemce minimalizována ve prospěch dohody stran.

Z Vašeho dotazu přímo nevyplývá, zdali došlo k ukončení podnájemního vztahu či nikoliv. Z toho důvodu Vám níže nastíním oba možné způsoby řešení Vaší situace.

Pokud došlo ke skončení podnájemního vztahu mezi Vámi a nájemcem ke dni sjednanému v podnájemní smlouvě, má vlastník jednotky (bývalý nájemce) právo s Vámi uzavřít novou nájemní smlouvu. V takovém případě vlastník není vázán výší podnájemného, které bylo sjednáno v podnájemní smlouvě a může stanovit výši nájemného v zásadě libovolnou.

Pokud ale nedošlo k ukončení podnájemního vztahu a Váš a nájemcům podnájemní vztah stále pokračuje, záleží na ujednání stran v podnájemní smlouvě, zdali umožňuje zvyšování podnájemného či nikoliv. Pokud v podnájemní smlouvě není sjednáno zvyšování podnájemného, jste povinna hradit pouze podnájemné v původní výši.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Před několika lety jsme dceru nechali bydlet v bytě bez smlouvy a jen za udržovací poplatky (odpad, společná energie v panelovém domě, anténa aj.). Když si nastěhovala přítele do bytu, dali jsme jí písemnou smlouvu i výši nájmu (o 1/3 nižší, než se platí v regionu). Zanedlouho přišel dopis od právničky a na schůzce se manžel dozvěděl, že je to od nás neetické, chtít po dceři nájemné, a když na tom budeme trvat, tak se sejdeme u soudu. A že by dcera mohla do konce roku byt vrátit, s čím jsme souhlasili. A máme komunikovat pouze přes právničku. Je už březen a nic se neděje. Dcera již od podzimu v bytě nebydlí, jezdí si tam pouze prát a má tam nábytek, který se jí do nového bytu nevejde. Trvalé bydliště má už taky jinde. Máme nějakou možnost, aby byt vrátila, aniž by se to muselo řešit přes soud?

Vzhledem k situaci, kdy z Vašeho dotazu nevyplývá, v čem právnička Vaší dcery spatřuje neetické chování, můžu na Váš dotaz odpovídat pouze okrajově.

Domnívám se, že neetičnost by mohla vyplývat zejména ze vztahu rodič – dítě, kdy rodič má vůči dítěti vyživovací povinnost, která za určitých situací může trvat i po celou dobu života dítěte. Rodič je povinen vyživovat nezletilé dítě, které není plně svéprávné. Avšak, dle právní úpravy lze výživné přiznat soudně i zletilému dítěti, pokud není schopno se samo živit, zejména pokud se soustavně připravuje studiem na budoucí povolání.

Odpověď 2

 Obecně platí, že smlouva o nájmu vyžaduje písemnou formu, avšak pokud není uzavřena v písemné formě, nezakládá to neplatnost smlouvy pro nedostatek písemné formy. Z čehož plyne, že mezi Vámi a Vaší dcerou vznikl vztah pronajímatele na jedné straně a nájemce na straně druhé ještě před tím, než si Vaše dcera nastěhovala přítele do bytu, přičemž výše nájemného ve Vašem případě odpovídala výši poplatků za služby.

Z Vašeho dotazu dále nevyplývá, zda jste nájemné chtěli zvýšit pouze Vy sami z vlastní iniciativy, nebo zda jste se s dcerou domluvili, byť konkludentně, na zvýšení nájemného.

Pokud nastala situace, kdy jste se rozhodli zvýšit nájemné bez jakékoliv předchozí domluvy s dcerou, bylo nezbytné dceři navrhnout novou výši nájemného. Nájemné jste oprávněni dle ustanovení občanského zákoníku zvýšit do výše nájemného obvyklého v dané lokalitě, přičemž zvýšení smí být maximálně o 20 % za poslední tři roky.

Co se týče vrácení bytu, z uvedeného vyplývá, že výpověď z nájmu byla podána Vaší dcerou, tedy nájemcem. K tomu občanský zákoník říká, že výpovědní doba běží od měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď podána a zároveň, že výpovědní doba je tři měsíce, kterou nelze nikterak zkrátit.

Byt se považuje za odevzdaný, když nájemce předá klíče pronajímateli a nic mu nebrání v přístupu do bytu. Pokud byt nebude včas odevzdán, máte jakožto pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného (ve Vašem případě částka, kterou jste s dcerou ujednali hned na počátku pronájmu).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mám přítele, který nemá české státní občanství, nemůže prokázat znalost českého jazyka, nemá vedený český bankovní účet zkrátka nic, co by ho s republikou spojovalo. Má pouze vízum a chtěl by si tu najít ubytování z důvodu výuky českého jazyka. Proto by mne prosím zajímalo, zda se s takovýmto člověkem dá uzavřít nájemní smlouva? V opačném případě, kdybych napsala smlouvu na své jméno, jaký způsobem bych se mohla krýt v případě například poničení spotřebiče apod., aby majitel nevymáhal škodu na mě, ale aby byla zmíněna 3 osoba. I v případě maximální důvěry bych byla také ráda kryta pro jakýkoli případ. 

Podle současné právní úpravy je možné uzavřít nájemní smlouvu i s cizincem. Je pouze na uvážení pronajímatele, zda s cizincem nájemní smlouvu uzavře, či nikoliv.

Dále je třeba vzít na vědomí povinnosti, které vznikají osobě pronajímatele a cizinci. Vymezení těchto povinností naleznete v zákoně č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky. Především se jedná o oznamovací povinnost pronajímatele o ubytování cizince apod.

Nájemní smlouvu můžete samozřejmě uzavřít i Vy jako nájemce a uvést Vašeho přítele jako člena domácnosti nebo společně s přítelem uzavřít nájemní smlouvu s pronajímatelem jako společní nájemci.

Z opatrnosti Vám doporučuji, aby nájemní smlouvu s pronajímatelem uzavřel pouze Váš přítel, jelikož pokud budete jako nájemce vystupovat pouze Vy, odpovídáte za způsobenou škodu či vadu pronajímateli, ačkoliv by ji způsobil Váš přítel. V případě takové situace můžete po příteli následně požadovat náhradu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V mém bytě bydlela rodina 5 let s platnou nájemní smlouvou. Před cca 4 měsíci nájemní smlouva skončila a od té doby byt prodávám. Rodinu jsem v bytě nechal bez smlouvy s tím, že jak se najde kupující na byt, tak rodina bude muset z bytu odejít. Nyní je byt již téměř prodaný. Poslední převody formalit jsou již na katastru nemovitostí. Nový majitel trvá na prázdném bytu, ale nájemníci se nechtějí vystěhovat. Mohu požádat policii ČR o pomoc s vystěhováním nájemníků? Jen ještě zmiňuji, že nájemní smlouva je více jak 4 měsíce po skončení, nic jiného jsme s nájemníky nepodepsali a nájemníci v bytě již nemají ani trvalé bydliště.

Ještě předtím, než odpovím na Vaši otázku, jakým způsobem je možné neoprávněné uživatele bytu donutit k vyklizení bytu, musíme si určit, zda zmíněná rodina užívá byt v rozporu s právem. Na základě toho, co ve svém dotazu uvádíte, se domnívám, že tomu tak skutečně je, avšak pro úplnost dodávám, že za jistých okolností mohlo dojít k automatickému obnovení nájmu.

Občanský zákoník stanoví, že v případě, že nájemce užívá byt po dobu tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej během této doby písemně nevyzve k vyklizení bytu, nájem se automaticky obnoví na dobu, na kterou byl sjednán původně, nejdéle však na 2 roky. To neplatí, jestliže dá jedna ze stran v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí, nebo jestliže si strany automatické obnovení nájmu vyloučily v nájemní smlouvě.

V případě, že skutečně došlo ke skončení nájmu a bývalí nájemci odmítají byt vyklidit dobrovolně, nezbývá Vám než podat žalobu na vyklizení bytu. Žalobě by měla předcházet tzv. předžalobní výzva. V ní byste měl nájemce upozornit, že vedle povinnosti vystěhovat se, jsou povinni nahradit Vám škodu, která vznikla v důsledku jejich bezdůvodného záboru bytu a spočívá zejména ve finanční náhradě ve výši odpovídající nájemnému a nákladům za služby za období záboru.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Load More