16. května 2022

Nájemní bydlení – základní otázky

Musím jako majitel bytu nahlásit nějakým úřadům, že nyní ubytovávám uprchlíky z Ukrajiny?

Odpověď

Dle zákona o pobytu cizinců na území České republiky musí být u každého cizince po vstupu na území ČR oznámeno místo pobytu příslušnému orgánu cizinecké policie.

Pokud jde o ubytování cizinců v soukromí, např. u ubytovatele v bytě, přičemž se nejedná o ubytování za úhradu, tak v takovém případě musí splnit oznamovací povinnost sám cizinec, a to do 3 dnů ode dne vstupu na území ČR. Výjimky z této povinnosti platí pro cizince mladší 15 let, členy personálu zastupitelského úřadu cizího státu nebo mezinárodní vládní organizace akreditované v České republice, jeho rodinné příslušníky registrované Ministerstvem zahraničních věcí nebo cizince, kterým ministerstvo zajišťuje ubytování.

V případě ubytování cizinců za úhradu nebo pak při ubytování více než 5 cizinců, s výjimkou případu, kdy lze ubytované cizince a ubytovatele považovat za osoby blízké, musí splnit oznamovací povinnost ten, kdo cizincům toto ubytování poskytuje. Takové oznámení je pak třeba splnit do 3 dnů ode dne, kdy došlo k ubytování. Ještě si zde dovoluji uvést, že za takovéto ubytování se považuje vztah založený smlouvou o ubytování, nájemní smlouvou, podnájemní smlouvou nebo smlouvou s obdobným obsahem.

Jestliže tedy u sebe ubytováváte méně než 5 cizinců, přičemž se nejedná o ubytování za úhradu, neplníte oznamovací povinnost Vy, ale samy osoby u Vás ubytované.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jak je to s udělením trvalého bydliště při podnájemní smlouvě v družstevním bytě? Na internetu nacházím rozdílné informace a bohužel i úplně jiné informace dostávám od předsedů družstev. Také jsem se setkala s tím, že na úřadě jedna paní vyžaduje potvrzení družstva a druhá zase ne, tak mě zajímá, jak to ve skutečnosti je. Pokud mám nájemní smlouvu uzavřenou s družstvem a byt dále pronajímám, stačí, aby nájemce zašel na úřad s podnájemní smlouvou, ve které je výslovně uvedeno, že souhlasíme s přihlášením trvalého bydliště, nebo je potřeba souhlas družstva? Pokud je potřeba souhlas družstva, je potřeba úředně ověřený podpis?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a dále zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (dále jen „zákon o evidenci obyvatel“).

Pro účely ohlášení změny místa trvalého pobytu je občan v souladu se zákonem o evidenci obyvatel mimo jiné povinen doložit vlastnictví bytu nebo domu, nebo doložit oprávněnost užívání bytu, anebo předložit úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu. Takové potvrzení se nevyžaduje v případě, že oprávněná osoba potvrdí souhlas na přihlašovacím tiskopisu k trvalému pobytu před zaměstnancem ohlašovny.

Primárně je tedy v souladu s výše uvedeným možné, aby Váš podnájemce pro účely ohlášení změny místa trvalého pobytu doložil toliko oprávněnost užívání bytu. Tim rozumíme podnájemní smlouvu v písemné podobě (v originále či úředně ověřené kopii).

V případě, že by Vaše podnájemní smlouva nebyla uzavřena písemně, bylo by nutné obstarat úředně ověřené písemné potvrzení oprávněné osoby o souhlasu s ohlášením změny místa trvalého pobytu, kdy oprávněnou osobou byste zde byla Vy, jakožto nájemkyně daného bytu. Předložení potvrzení, jak jsem již výše uvedl, může být taktéž nahrazeno souhlasem oprávněné osoby na přihlašovacím tiskopisu k trvalému pobytu před zaměstnancem ohlašovny.

Bohužel nelze vyloučit, že pracovník na příslušeném úřadě bude vyžadovat i jiné dokumenty, nicméně z právního hlediska postačí shora uvedené.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNER

 

 

Musí mít byt (pronajímaný výhradně za účelem bydlení) jako součást koupelnu či aspoň sprchový kout či jinak řešené sociální zařízení pro osobní hygienu. Byt je uveden ve smlouvě jako 1+kk, jedná se jednu místnost, tedy garsonku s kuchyňskou linkou, toaleta je v domě přes společnou chodbu. Jestli jsem dobře pochopil výklad zákona, byt k obývání má obsahovat sociální zařízení, ale nikde jsem už nenašel konkrétní definici – je to tedy pouze umyvadlo a toaleta mimo byt?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především vymezení předmětného bytu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Definice bytu je obsažena toliko v § 2236 OZ, který zní následovně: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.“

To, co lze z hlediska soukromého práva považovat za „byt“ pak vyplývá z důvodové zprávy k OZ a dále z judikatury soudů. Důvodová zpráva k § 2236 uvádí, že „bytem se rozumí místnost nebo soubor místností účelově určených k bydlení. Výrazem „soubor místností“ se poukazuje, že půjde pravidelně o několik místností pod společným uzamčením, tj. přístupných společnými vchodovými dveřmi. Označení „byt“ se tedy pojí s tzv. samostatným bytem, tj. takovým, který má vlastní vstup, a člověk, který v něm bydlí, může byt obývat, aniž je závislý na místnostech nebo prostorech vně bytu, byť se nevylučuje, aby z ujednání stran nebo povahy věci vyplývalo něco jiného.“

Z tohoto tedy vyplývá, že jako byt může být označena i místnost – nebo soubor místností -, který tyto parametry nesplňuje, pokud si takto strany v nájemní smlouvě ujednají. Z hlediska soukromého práva se takový prostor bude považovat za byt, i když v rámci veřejného práva tento nebude samostatným bytem (na základě kolaudačního rozhodnutí).

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě uvádíte, že předmětný byt je ve smlouvě uveden jako byt 1+kk, i když jeho součástí není koupelna, která je pak společná a nachází se mimo byt. K tomu si dovoluji uvést názor Nejvyššího správního soudu obsažený v odůvodnění rozsudku ze dne 15. 2. 2017, č. j. 3 Ads 9/2016-29, ve kterém je uvedeno, že „…byty 1+kk jsou ucelené jednotky, které mají sociální zařízení i kuchyňský kout v rámci celku a jedny vstupní dveře. Jejich obyvatelé nejsou závislí na prostorách vně pokoje…“.

Jestliže máte tedy v nájemní smlouvě předmětný byt označen jako 1+kk, tento však této dispozici neodpovídá, mohlo by toto způsobit zdánlivost právního jednání, jelikož je toto právní jednání neurčité. Ve Vašem případě se však domnívám, že s ohledem na § 556 občanského zákoníku lze toto ujednání nájemní smlouvy vyložit podle úmyslu jednajícího (pronajímatele), jelikož druhé straně (nájemci) byl úmysl jednajícího znám nebo o něm při uzavírání smlouvy měl vědět. To znamená, že nájemce v době uzavírání nájemní smlouvy znal úmysl pronajímatele pronajmout předmětný byt, který má příslušnou dispozici – byt bez koupelny -, nebo o něm alespoň při uzavírání nájemní smlouvy vědět měl.

Závěrem lze tedy shrnout, že pod pojem byt lze zahrnout i obytný prostor, ve kterém chybí sociální zařízení a obyvatel bytu je tak závislý na místnostech mimo tento byt, a to jestliže to vyplývá z ujednání stran.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Bydlím v nájmu v bytě. V bytě jsem objevil plíseň. Majitele bytu jsem urgoval, ale ten s tím nic neudělal. Co mám dělat? Nechci, aby pak po mě chtěl zaplatit zdi od plísně, a ani abych v tom musel žít.

Odpověď – 1. část

Úvodem si Vás dovoluji upozornit na to, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známa veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Jestliže dochází ve Vašem bytě k větší tvorbě plísně, kterou je pak snižována kvalita bydlení, jedná se o vadu bytu, kterou je třeba odstranit. K tomuto bude nutné zjistit, co je příčinou vzniku plísně, a tedy zda vzniká plíseň z důvodu např. špatné izolace či jiné vady bytu nebo plíseň vzniká nedostatečným větráním bytu. Pokud bychom předpokládali, že plíseň vzniká z důvodu, za který odpovídá pronajímatel, uvádím k tomuto následující.

V případě existence takové vady bytu máte jako nájemce pronajímateli ve smyslu ust. § 2264 OZ oznámit Vámi zjištěnou vadu v bytě, která brání obvyklému bydlení, a to bez zbytečného odkladu. Pronajímatel má pak povinnost v přiměřené době vadu odstranit. Tato jeho povinnost je odvozena z obecné povinnosti pronajímatele udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Odpověď – 2. část

Pokud pak pronajímatel tuto svou povinnost nesplní, můžete vadu jako nájemce odstranit sám a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. Abyste však mohl požadovat náhradu těchto nákladů nebo slevu z nájemného, musíte vadu pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jste měl a mohl tuto vadu při řádné péči zjistit.

Vzhledem k tomu, že se jedná o vadu, za kterou odpovídá pronajímatel, můžete pak v případě, že pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné lhůtě, vypovědět nájem bez výpovědní doby.

V každém případě po Vás však pronajímatel nemůže požadovat, abyste nesl jako nájemce náklady na odstranění této vady, jelikož za tuto odpovídá pronajímatel. Jestliže jste tedy pronajímatele již vyzval k odstranění plísně (z hlediska opatrnosti by měla být výzva písemná), avšak pronajímatel doposud plíseň v bytě neodstranil, doporučuji plíseň odstranit a následně žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popř. slevu z nájemného.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlím ve státním bytě na dobu neurčitou a chci si sem vzít spolubydlícího, musím ho někam hlásit? V nájemní smlouvě je bod 3, cituji: „Nájemce je oprávněn užívat pronajaty být k bydlení a s ostatními nájemci v domě společně prostory domu. Nájemce je oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu za podmínek § 2274 a násl. obč. zákoníku v platném znění.“ A bod 5: „Nájemce je povinen pronajímateli hlásit bez zbytečných odkladu skutečnosti rozhodné pro stanovení výše záloh za služby spojené s užíváním bytu. Výše záloh se znění od 1. dne následujícího měsíce. Nesplnění této oznamovací povinnosti do dvou měsíců ode dne kdy změna nastala, může být důvodem k výpovědi nájmu bytu.“

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Na základě zákonné úpravy, zejména pak ust. § 2272 OZ, máte jakožto pronajímatel právo přijmout nového člena do své domácnosti. Tuto skutečnost pak musíte bez zbytečného odkladu nahlásit pronajímateli.. Za předpokladu, že byste tak neučinil do dvou měsíců, co k danému navýšení počtu členů domácnosti došlo, jednalo by se z Vaší strany o zavažné porušení povinnosti nájemce a pronajímatel by Vám mohl v krajním případě vypovědět smlouvu.

Je ovšem nutné pečlivě projít smlouvu o nájmu, kterou jste s pronajímatelem uzavřel, a ujistit, že si nevyhradil právo souhlasu s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. Pokud tam takovéto ustanovení bylo, byl by nutný souhlas pronajímatele. Souhlas pronajímatele by nebyl nutný za předpokladu, že by se jednalo o osobu blízkou, kupříkladu partner či děti, nebo další obdobné případy.

Důležité je také vzít v potaz velikost pronajatého bytu. Pronajímatel má totiž v případě, kdy by počet osob žijící v jedné domácnosti byl nepřiměřený velikosti bytu a bránil by tak žít v bytě v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách, právo počet osob omezit.

Dále bych dodal, že je možné také dát část Vámi pronajatého bytu do podnájmu třetí osobě v případě, že v bytě trvale bydlíte, a to i bez souhlasu pronajímatele.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Nastěhovala jsem se se známou do nově pronajatého bytu. Známá má psa a já dva králíky. Nedávno u nás byl pan pronajímatel ohledně podpisu zbylých dokumentů, a když si všiml zvířat, tak nám řekl, že zvířata jsou zakázaná a že jsme to podepsali ve smlouvě a že zvířata musí pryč nebo že nám dá výpověď. Já ani známá se zvířat zbavovat určitě nehodláme, ale nevíme, co máme dělat.

Úvodem si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Právo nájemce chovat v bytě zvíře je zaručeno občanským zákoníkem, ve kterém je výslovně stanoveno, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li jeho chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. V případě, že by takový chov zvířete vyvolal zvýšení nákladů na údržbu společných částí domu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci náhradu těchto nákladů.

Pokud tedy Vaše nájemní smlouva obsahuje ujednání zakazující chov zvířat v bytě, je toto ujednání neplatné, jelikož je v rozporu s platnou právní úpravou. Toto vychází především z ust. § 2235 OZ, který zaručuje ochranu práv nájemce přiznaných mu zákonem, když stanovuje, že k ujednáním, které zkracují nájemcova práva, se nepřihlíží.

Na základě výše uvedeného lze tedy shrnout, že ujednání nájemní smlouvy zakazující nájemci chov zvířat v bytě je neplatné a pronajímatel Vám tedy nemůže chov zvířat v bytě zakazovat, jestliže tím nepůsobíte pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Představte si starý bytový dům, kde všichni nájemníci mají etážové topení s plynovým kotlem. Zatopí si podle potřeby, udržují si tak tepelnou pohodu vhledem k potřebám vlastním (zdravotní stav, věk) a vzhledem k potřebám dané nemovitosti (tvorba plísní, vlhnutí vlastního majetku). Pak pronajímatel zřídí připojení jednotlivých bytů na rozvod městského teplovodu bez ohledu na jakékoliv jednání s nájemníky. A stanoví paušální částku jako zálohu na otop formou jednostranného zvýšení nájmu, bez smlouvy na odběr tepla a opět bez jednání s nájemníky. Všechno se změní. Nájemníkům je zima, protože dodavateli tepla umožňuje vyhláška po 22.00 hodině snížit teplotu dodávky energie tak, že výpočtová teplota vytápěného prostoru může poklesnout o 3° C. Začnou se objevovat plísně a vlhkost stěn. Nehledě na skutečnost, že všichni nájemníci po prvním vyúčtování odběru tepla museli sáhnout hlouběji do kapsy. Otázka zní: Jedná se o takzvané nesnížení hodnoty bydlení podle § 2259 OZ?

Odpověď – 1. část

Úvodem si Vás dovoluji upozornit na to, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známa veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vámi uvedených informací se domnívám, že se ve Vašem případě nejedná o změnu nebo úpravu bytu nebo domu, které jsou upraveny v ust. § 2259 OZ, jak ve svém dotazu uvádíte. Toto ustanovení se totiž vztahuje na situace, kdy pronajímatel provádí stavební úpravy, přestavby a podobné změny bytu nebo domu. Ve Vašem případě jde pak spíše o změnu dodavatele tepla a předmětné ustanovení se na Vaši situaci tedy nepoužije.

Předně je nutno určit, které služby spojené s užíváním bytu je povinen zajistit pronajímatel a které si má zajistit sám nájemce. Pokud bychom vycházeli ze skutečnosti, že dodávku tepla musí zajistit pronajímatel, je pouze na jeho uvážení, jakého dodavatele tepla si vybere, není-li v nájemní smlouvě ujednáno jinak.

Ve vztahu ke stanovení způsobu rozúčtování nákladů na teplo v bytovém domě, odkazuji nejdříve na zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Tento pak v ust. § 6 upravuje rozúčtování nákladů v závislosti na tom, zda je povinnost pro předmětný dům instalace měřidel podle zákona o metrologii. Dále pak lze odkázat na vyhlášku č. 268/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.

Odpověď – 2. část

Jestliže došlo ve Vašem případě v souvislosti se změnou dodavatele tepla ke snížení kvality bydlení, můžete postupovat tak, že pronajímateli ve smyslu ust. § 2264 OZ oznámíte Vámi zjištěnou vadu v bytě, která brání obvyklému bydlení, a to bez zbytečného odkladu. Pronajímatel má pak povinnost v přiměřené době vadu odstranit. Tato jeho povinnost je odvozena z obecné povinnosti pronajímatele udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Pokud pak pronajímatel tuto svou povinnost nesplní, můžete vadu jako nájemce odstranit sám a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. Abyste však mohl požadovat náhradu těchto nákladů nebo slevu z nájemného, musíte vadu pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jste měl a mohl tuto vadu při řádné péči zjistit.

Vzhledem k tomu, že se jedná o vadu, která nebyla způsobena Vámi, ale pronajímatelem, můžete pak v případě, že pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné lhůtě, vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

 

Už několik měsíců bydlím se svou přítelkyní v nájmu v bytě. Byt má trochu starší vybavení a teď řešíme problém, že se nám rozbila vodovodní baterie u dřezu v kuchyni a musí se vyměnit. Kontaktovali jsme ohledně toho majitelku bytu a ta nám řekla, že my jsme to rozbili, a tak to taky budeme platit my. Já si ale myslím, že je to věc, kterou by měla platit ona, protože je to součástí vybavení bytu, a navíc byla ta baterie ve špatném stavu už při našem nastěhování. Mohli byste mi prosím poradit, kdo má platit za výměnu baterie, a případně, jak přimět majitelku bytu, aby nám to proplatila?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte vymezit, že při své odpovědi budu vycházet ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a rovněž z nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „nařízení“), které je prováděcím předpisem OZ.

Obecnou úpravu práv a povinností pronajímatele a nájemce týkající se údržby bytu nalezneme v ustanovení § 2257 OZ, které stanoví, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, veškerou další údržbu pak na své náklady musí provádět pronajímatel. Relativně neurčité právní pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ vymezuje právě nařízení.

Podle nařízení se běžnou údržbou bytu rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. V nařízení pak nalezneme příkladný seznam činností, které jsou běžnou údržbou bytu ve smyslu ustanovení § 2257 OZ.

Za drobné opravy se pak obecně považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele s tím, že se musí jednat o opravu vymezenou v ustanovení §§ 4 a 5 nařízení. Nařízení vymezuje drobné opravy dvojím způsobem, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Věcným vymezením rozumíme taxativní výčet „záležitostí“, jež jsou za drobnou opravu označeny, zatímco vymezení dle výše nákladů se odvozuje, jak již samotný název vypovídá, právě od výše nákladů spojených s danou drobnou opravou.

Odpověď – 2. část

Vámi nastíněný případ, tedy „výměnu vodovodní baterie“ by bylo nasnadě podřadit pod drobnou opravu již dle věcného vymezení, vzhledem k faktu, že je „mísící baterie“ zmíněna v ustanovení § 4 písm. g) nařízení. Na tomto místě je však třeba si povšimnout, že předmětné ustanovení hovoří toliko o opravě mísících baterií a dalších předmětů zde vymezených, nikoliv o jejich výměně. Dále poté dle ustanovení § 4 písm. i) nařízení stanoví, že výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h) téhož ustanovení, což se tedy vztahuje i na námi řešený případ, lze rovněž považovat za drobnou opravu. Jedná se však toliko o výměny oněch drobných součástí, což by v řešené situaci konkrétně znamenalo například výměnu těsnění či vnitřní kartuše pákových baterií, nikoliv však výměnu celé baterie.

Je tedy na místě rozhodnout, zdali bude možno výměnu baterie posoudit jakožto drobnou opravu z hlediska vymezení dle výše nákladů. Drobné opravy podle výše nákladů pak vymezuje již zmíněné ustanovení § 5 nařízení, podle kterého se za drobné opravy považují další opravy neuvedené v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1.000 Kč.

Do této částky poté nelze započítat náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou – tyto hradí nájemce. V daném případě se domnívám, že výměna baterie pod drobnou úpravu z hlediska vymezení dle výše nákladů spadat bude, neboť se nedomnívám, že by výše nákladů na danou výměnu přesáhla částku ve výši 1.000 Kč. Pokud by tomu tak však bylo, jde výměna a s tím spojené náklady k tíži pronajímatele.

Pro úplnost uvádím, že přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v ustanovení § 4 a 5 nařízení v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Bydlím s rodinou v nájmu, vše doteď probíhalo řádně a bez problémů. Momentálně však majitelka přestala komunikovat. Dům byl policií, hasiči a plynárenskou pohotovostí zaplombován, odstřižen od plynu z důvodu obecného ohrožení – výbuch plynu. Výsledkem toho je, že nemáme teplou vodu a nemůžeme vařit. Vše začalo úpravou rozvodů plynu v bytové jednotce vedle nás, plynař nás informoval, že se máme také připravit, protože majitelce již několik let tvrdí, že je třeba  opravit/renovovat rozvody v celé budově. Nemáme žádné informace a mně se jedná se o to, na co jako nájemník mám nárok – kompenzace, sleva na nájmu, náhradní bydlení? Je totiž možné, že oprava rozvodů plynu v celé budově bude velmi časově náročná. Vzhledem k tomu, že mám šestiletou dceru, a navíc vlastní zdravotní komplikace vyžadující zvýšenou hygienu je tato situace velmi obtížná.

Odpověď – 1.část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména pak ujednání obsažená ve Vaší nájemmní smlouvě, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Ve vztahu k pravděpodobné opravě rozvodů plyu v bytovém domě na úvod vymezuji, že problematiku úprav a jiných změn bytu nebo domu upravuje ust. § 2259 a násl. OZ. Vy jakožto nájemce, jste povinna strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li to hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.

Z Vašeho dotazu a výše uvedeného je zřejmé, že v tomto případě je splněna jedna ze shora uvedených podmínek, a to, že hrozí zvlášť závažná újma a úpravy je tedy nezbytně nutné provést. Vzhledem k tomu, že dle ust. § 2247 OZ je povinností pronajímatele zajistit služby uvedené v OZ, resp. v nájemní smlouvě, přičemž předpokládám, že dodávka teplé vody a plynu je ve Vaší smlouvě uvedena, lze konstatovat, že pronajímatel tuto svou povinnost aktuálně nesplňuje.

Odpověď – 2.část

Zároveň má pronajímatel povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Je otázkou, zda zanedbání prevenční povinnosti pronajímatele týkající se výměny rozvodů plynu v jejímž důsledku došlo k odpojení domu od přívodu plynu (a tím i nemožnosti ohřevu vody a užívání plynových zařízení) způsobilo porušení této povinnosti pronajímatele. Dle mého názoru tomu tak je, neboť se jedná o podstatnou vadu, která značným způsobem ztěžuje užívání bytu,

Z OZ vyplývá, že slevu z nájemného lze požadovat také z důvodu poškození nebo vady bytu, které se vyskytnou v průběhu trvání nájmu. Musí se však jednat o podstatnou vadu (např. když neteče teplá voda nebo je byt odpojen od plynové přípojky).

Aby nájemce získal slevu z nájemného, nesmí vadu způsobit sám. Slevu na nájemném nájemce rovněž nedostane, pokud vadu neoznámí bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistí, nebo poté, co ji zjistit při řádné péči měl. Současně musí být splněna podmínka, že pronajímatel neodstranil vadu bez zbytečného odkladu a řádně.

Rovněž je důležité vymezit, že tato situace je dle mého názoru okolností, která vyžaduje vyklizení bytu, přičemž v těchto případech máte jakožto nájemce nárok na náhradu. Konkrétně se jedná o přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, kdy pronajímatel je povinen nájemci na tyto náklady poskytnout přiměřenou zálohu.

Odpověď – 3. část

Mezi účelně vynaložené náklady náležejí např. nejen stěhovací náklady, ale i nájemné v náhradním bytě, který si nájemce na dobu provádění úprav zajistí. Pro zajištění jistoty nájemce se pronajímatel musí nájemci zavázat, že tyto náklady uhradí, a poskytnout mu zálohu, a to v přiměřené výši, když míra toho, co je přiměřené, se nepochybně bude lišit případ od případu.

Závěrem podotýkám, že pronajímatel je dle OZ povinen sdělit nájemci povahu plánovaných prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení alespoň tři měsíce před zahájením prací, nevylučují-li to okolnosti případu.

Předpokládám, že k tomuto oznámení ze strany pronajímatele nedošlo, zde se však domnívám, že vzhledem k nutnosti rychle provést práce byl takový předstih vyloučen. Tímto však není nikterak dotčena povinnost pronajímatele k zaplacení přiměřené náhrady účelně vynaložených nákladů, které Vám vznikly v souvislosti s vyklizením  a přiměřené zálohy na ně tak, jak popisuji výše.

Doporučuji tedy obrátit se na pronajímatele s žádostí o poskytnutí slevy z nájemného z důvodu podstatné vady v bytě. V případě, že dojde ke zmiňované opravě plynových rozvodů, navrhuji, abyste po pronajímatel požadoval také poskytnutí přiměřené zálohy na účelně vynaložené náklady.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Bydlím v bytě jako spolubydlící s kamarádem. Nastěhoval si tam přítelkyni a řekl mi po hádce, že se mám za necelý měsíc vystěhovat. Podotýkám, že on je napsaný na nájemní smlouvě a já jsem pouze napsaný jako spolubydlící (nejsem na smlouvě podepsán, pouze jméno a rodné číslo). Má otázka zní: Kolik mám času na vystěhování se a vyklizení pokoje? Jak mi řekne nájemník? A kam si mám dát nábytek a věci? Nebo tím, že máme podepsanou smlouvu na rok, nemůže mi prakticky nic říct do konce nájemní smlouvy, když ji nijak neporuším?

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy.

Z Vámi uvedeného vyplývá, že jste v předmětné nájemní smlouvě uveden pouze jako člen nájemcovy domácnosti, a nikoliv jako nájemce. Zároveň jste dle výše uvedeného ani neuzavřel s nájemcem podnájemní smlouvu. Za této situace je Vaše užívací právo k bytu odvozeno výlučně od užívacího práva nájemce, a je tedy pouze na jeho rozhodnutí, zda Vám umožní užívat předmětný byt jako člen jeho domácnosti.

Pokud tedy nájemce již nemá zájem na tom, abyste užíval předmětný byt jako člen jeho domácnosti, je nutné jeho rozhodnutí respektovat. Nicméně i v tomto případě Vás nájemce nemůže bez dalšího svépomocí, popř. násilím vystěhovat, a tedy bude záležet na nájemci, zda např. požádá o pomoc Policii ČR či podá k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti.

Lze tedy shrnout že jakožto člen domácnosti nájemce budete muset respektovat jeho rozhodnutí, případně se pokusit o domluvu o prodloužení lhůty k vystěhování. Ani skutečnost, že neuplynul konec nájemní doby, není ve Vašem případě právně relevantní, jelikož nejste stranou nájemního vztahu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNER

Bydlím v obecním bytě v pronájmu a mám zájem o odkup bytu do osobního vlastnictví. Obec k prodeji nechce svolit z důvodu, ,,že buď všichni, nebo nikdo”. Chci se zeptat, jestli mi můžete v této záležitosti poradit, případně jestli jste se tím už setkali a zda je tato problematika třeba ukotvena v zákoně. Ještě upřesním, že se jedná o menší obecní bytovku, která má deset bytů. Z toho jeden je už od začátku přestavby veden jako soukromý, zbylé jsou obecní.

Odpověď

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak název obce, kde se předmětná bytová jednotka nachází, dále znění Vaší nájemní smlouvy a ani podmínky stanovené obcí k prodeji bytových jednotek ve vlastnictví obce, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy.

Předně je nutno uvést, že vlastníkem bytové jednotky je ve Vašem případě obec, která může s touto nemovitou věcí nakládat dle svého uvážení a v mezích zákona. Nad rámec uvedeného uvádím, že obec musí svůj majetek využívat účelně a hospodárně se zájmy obce a povinnostmi vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti.

Problematika obecních bytů a úpravy jejich přidělení, užívání či prodeje náleží místní samosprávě, která upravuje nakládání s obecními byty prostřednictvím obecně závazných vyhlášek. Z toho důvodu jsou pravidla pro nakládání s obecními byty v jednotlivých obcích odlišná.

Doporučuji Vám se seznámit se zněním vyhlášky, která ve Vaší obcí reguluje právě převody vlastnického práva k obecním bytů na nájemce a dle této vyhlášky dále postupovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Žiji v nájemním domě skládajícím se z několika garsonek a menších bytů. Až do nedávna jsme měli v suterénu vyčleněné dvě samostatné místnosti, jedna sloužila jako společná kuchyňka, druhá jako prádelna. Nedávno se majitelka rozhodla, že místnost s kuchyňkou přestaví na další obytnou jednotku a kuchyňskou linku proto přestěhovala do chodby mezi byty. Což nájemníkům samozřejmě značně zkomplikovalo vaření, stravování a skladování potravin. Nehledě ke zhoršenému pohybu v chodbě a přístupu k bytům. Zjistila jsem, že dle ustanovení § 698 odst. 1 má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě nebo v domě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jejich užívání. Právo na přiměřenou slevu z nájemného má nájemce i tehdy, jestliže nebyla poskytována plnění spojená s užíváním bytu, nebo byla poskytována vadně, a jestliže se v důsledku toho užívání bytu zhoršilo. Ráda bych se zeptala, zda se uvedené ustanovení vztahuje i na naši situaci a co si mám představit pod formulací “přiměřená výše nájemného“.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že s ohledem na to, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně z občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Dle ustanovení § 2259 OZ musí nájemce strpět změnu bytu nebo domu, pouze pokud to nesníží hodnotu bydlení a lze-li tuto změnu provést bez většího nepohodlí pro nájemce, v opačném případě může takovou změnu pronajímatel provést jen se souhlasem nájemce. Toto ustanovení vychází především z obecné povinnosti pronajímatele zajistit nájemci nerušený výkon jeho práv.

Toto ustanovení se vztahuje jak na prostory pronajatého bytu, tak i na společné části domu, které je nájemce z titulu užívání bytu taktéž oprávněn užívat, jelikož nemožnost užívání těchto prostor se dotýká i užívání samotného obytného prostoru. Zde záleží především na znění Vaší nájemní smlouvy, a to především, zda je v ní kuchyňka určena k užívání nájemníky či nikoliv.

Za předpokladu, že se na Váš případ výše uvedené ustanovení dá vztáhnout, měl pronajímatel před přemístěním kuchyňky na chodbu, kde způsobuje komplikace při vaření a při pohybu na chodbě, získat souhlas nájemců, kterých se tato změna dotýká. Bez takového souhlasu nebyl oprávněn takovouto změnu provést.

Odpověď – 2. část

Za situace, kdy již k takové změně neoprávněně došlo, budou nájemci zpravidla vznikat práva v rozsahu, v jakém byla dotčena způsobilost bytu k užívání. Nájemce by měl takovouto vadu oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit a pronajímatel je povinen ji v přiměřené době odstranit. V případě, že pronajímatel tuto vadu řádně neodstraní, může ji odstranit nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů nebo slevu z nájemného.

Závěrem dodávám, že Vámi citované ustanovení § 698 odst. 1 obsahoval dnes již neplatný zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, nicméně s účinností od 1. 1. 2014 je nájem bytu upraven v OZ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Chtěli bychom požádat o vysvětlení nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Pronajímáme městské byty a smlouvy o nájmu uzavíráme s odkazem na toto nařízení. Máme případ, kdy je nutná oprava kotle plynového etážového topení, a to konkrétně výměna čerpadla, která bude stát cca 10 000 Kč. V § 4 jsou vyjmenovány drobné opravy v bytě, které hradí nájemce – v odstavci h) je uvedena i oprava kotlů na plynná paliva. Můžeme v tomto případě postupovat současně dle § 5 a limitovat finanční podíl nájemce do částky spoluúčasti 1 000 Kč? Nebo se toto vzájemně vylučuje a nájemce hradí i výměny součástí vybavení (např. kotlů) při opravách vyjmenovaných v § 4 v uvedeném případě celou částku, cca 10 000 Kč?

Jelikož neznám veškerá specifika Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy z nařízení vlády č. 308/2015 Sb. (dále jen „Nařízení“).

Uvedené nařízení vymezuje drobné opravy dvěma způsoby, jednak věcně (§ 4 Nařízení) a jednak podle výše nákladů na opravu (§ 5 Nařízení) u oprav, které nejsou zahrnuty v § 4 Nařízení. Nařízení dále stanoví roční limit oprav, který činí 100 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu.

Podle ustanovení § 4 písm. h) uvedeného Nařízení oprava kotlů etážového topení na plynná paliva patří mezi drobné opravy a je tedy na nájemci, aby případnou opravu v celém rozsahu zajistil, respektive aby zajistil uvedení do stavu, ve kterém byl kotel pronajímatelem poskytnutý k užívání.

Pokud by však rámci opravy mělo dojít k výměně součástí kotle, konkrétně pak čerpadla, jsem toho názoru, že se nejedná o drobnou opravu. Podle ustanovení § 4 písm. i) Nařízení je nájemce povinen platit pouze za výměnu jeho drobných součástí, nikoliv zásadních součástí či dokonce za výměnu celého kotle.

Závěrem dodávám, že náklady na provedení opravy kotle a výměnu drobných součástí pak mohou v součtu i překročit částku ve výši 1 000,- Kč (nejvýše do uvedeného ročního limitu dle § 6 Nařízení).

Výměnu větších součástí, u kterých by náklady na jejich výměnu přesáhly 1 000,- Kč či dokonce výměnu celého kotle, jejíž cena by přesahovala 1 000,- Kč (pokud by byl stávající kotel neopravitelný), platí pak vždy pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastník bytu, který trvale pronajímám, a nájemník se chce v tomto pronajímaném bytě přihlásit k trvalému pobytu. Zajímá mě, jaká z toho pro mne jako vlastníka vyplývají rizika. Napadají mě např. problémy s ohledem na možné exekuce vůči nájemníkovi. Byt je totiž vybavený. Je dostatečnou ochranou proti exekutorovi, pokud je ve smlouvě popsáno stávající vybavení bytu patřící vlastníkovi? Jsou ještě nějaká další rizika?

Odpověď – 1. část

Bez bližší znalosti Vašeho případu, zejména pak obsahu Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ”), jakož i ze zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „OSŘ“).

Než přejdu k samotným potenciálním rizikům zřízení trvalého pobytu nájemce v pronajatém bytě, zdůrazním nejprve pár podrobností s tím souvisejících.

Zejména je potřeba uvést, že dle zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, si nájemce může zřídit trvalý pobyt bez souhlasu pronajímatele. Provede to ohlášením na příslušném místním úřadě, přičemž i v případě, že by nájemní smlouva zřízení trvalého pobytu vyloučila, tamní úředníci k tomu nesmějí přihlížet a trvalý pobyt nájemci v předmětné nemovitosti musejí zřídit.

Rovněž poznamenávám, že z přihlášení k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva ani k předmětné nemovitosti, ani k jejímu vlastníku, jedná se tedy jen o evidenční záležitost.

Odpověď – 2. část

Co se týče samotných rizik, bude se zejména jednat právě o riziko možného exekučního či soudně vykonávacího řízení vůči nájemci, jak jste již ve svém dotazu správně poznamenal, avšak i proti tomu se lze bránit.

Obranou je v případě exekučního řízení proti nájemci precizní sepsání zařízení, ať už přímo v nájemní smlouvě, nebo v její nedílné součásti – předávacím protokolu. V ideálním případě taktéž bude nejlepší uchovávat pro tyto případy doklady o koupi předmětného zařízení a před samotným vznikem nájmu nafotit veškeré vnitřní vybavení nemovitosti.

V případě, že by totiž došlo k samotnému zabavování movitých věcí či jejich zařazení na soupis, můžete se bránit ihned na místě právě pomocí předložení výše uvedených dokumentů.

Pokud však k obraně na místě nedojde, je možno využít dalších právních institutů. Řeč je zde o podání návrhu na vyškrtnutí věci ze soupisu, který je však nutno podat do 30 dnů od okamžiku, kdy jste se dozvěděli o tom, že soudní exekutor Vaši věc v předmětném bytě sepsal. Návrh se podává u exekutora, který soupis provedl. Současně s tímto návrhem poté předložíte listiny, které Vaše vlastnictví k předmětným věcem dokladují.

Pokud by však soudní exekutor Vašemu včas podanému návrhu nevyhověl, můžete do 30 dnů od doručení rozhodnutí, kterým se návrhu nevyhovuje podat tzv. excindační (vylučovací) žalobu, která se podává u příslušného exekučního soudu. V žalobě poté uvedete, který majetek má být z exekuce vyloučen, a kterého exekučního řízení se žaloba týká, to vše opět za současného předložení listin dokladujících Vaše vlastnické právo k těmto věcem. Do chvíle, než exekuční soud o žalobě rozhodne, nemůže soudní exekutor předmětné věci prodat.

Odpověď – 3. část

Závěrem taktéž doporučuji si v rámci nájemní smlouvy vymínit povinnost nájemce se v určité lhůtě od skončení užívání pronajaté nemovitosti odhlásit z trvalého pobytu prostřednictvím nahlášení trvalého pobytu na jiném místě. Vzhledem k novelizaci občanského zákoníku lze splnění této povinnost nájemce zajistit i pomocí smluvní pokuty, avšak přiměřené a respektující zákonné limity. Nadto můžete podat návrh na odhlášení nájemce z pronajaté nemovitosti sám, přičemž v takovém případě budete příslušnému úřadu dokládat listiny prokazující, že již došlo k zániku nájmu a že nájemce už byt nevyužívá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Potřeboval jsem rychle sehnat pronájem bytu a vzal skoro první, který jsem našel. Byt je v původním, relativně zachovalém stavu. Nyní jsem ale zjistil, že se v bytě objevují švábi. Problém to bude asi celého domu, chtěl bych vědět, zda pokud majitelka bytu  nebude ochotná situaci řešit, případně bude, ale nedojde k dezinsekci všech bytů v panelovém domě a problém se bude opakovat, je možné okamžitě ukončit pronájem z mé strany z důvodu zdravotní závadnosti. Byt jsem si před podpisem smlouvy prohlédl, ale toto jsem mohl zjistit jen velmi těžko. Druhá věc je, že byt je vybaven nábytkem, bohužel v ložnici byl nábytek starý cca 50 let, který jsem nahradil novým.  Ve smlouvě je ujednáno, že nájemce nemůže po pronajímateli požadovat náhradu opotřebovaného nábytku, příp. spotřebičů (pračky). Víc informací tam není. Čí je tedy mnou pořízený nábytek? Souhlas majitelky jsem měl, ale bohužel jen ústní. Proto si nejsem jistý. 

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Pronajímatel je obecně povinen udržovat po dobu nájmu byt ve stavu způsobilém k užívání. Pokud jako nájemce shledáte na bytu poškození nebo vadu, musíte ji pronajímateli v přiměřené době oznámit, přičemž pronajímatel je povinen ji odstranit. Neodstraní-li poté pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

Zároveň pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele.

Vzhledem k tomu, že šváb je přenašečem onemocnění (salmonelózy), bakterií (stafylokoků a streptokoků) i roztočů a dále jejich přítomnost, výkaly či zbytky těl navíc mohou způsobovat alergické reakce, lze hovořit o zdravotním riziku vyvolaným jejich výskytem v bytovém domě, popř. ve Vašem bytě.

Bude tedy záležet na intenzitě výskytu švábů a s ním spojené způsobilosti bytu k užívání, nicméně výskyt švábů obecně může být důvodem k výpovědi bez výpovědní doby.

Odpověď – 2. část

Nad rámec toho je vlastník nemovitosti taktéž dle zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví povinen zajistit speciální ochrannou dezinfekci, dezinsekci a deratizaci podle potřeby při likvidaci původců nákaz, při zvýšeném výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů. Doporučuji s tímto argumentem písemně vyzvat vlastníka bytového domu k deratizaci.

Ohledně Vašeho druhého dotazu, a tedy problematiky ohledně Vámi zakoupeného nábytku, lze odpověď dohledat v ustanovení §§ 2293 ad. OZ. Základní premisou je skutečnost, že byt má být odevzdán ve stavu, v jakém byl převzat nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

Vy jakožto nájemce tedy odstraníte změny, které jste provedl se souhlasem pronajímatele (pro tyto účely netřeba souhlasu písemného) a byt před předáním uvedete do původního stavu, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. Tímto rozumějte i navrácení původního zařízení a předmětů na své místo.

Hovoříte-li o nábytku, budu jej pro účely odpovědi považovat za zařízení a předměty neupevněné ve zdech. Tento Vámi pořízený nábytek je v každém případě ve Vašem vlastnictví, přičemž OZ počítá i s variantou, kdy byste si jej v bytě pronajímatele zapomněl.

Odpověď – 3. část

Tehdy by byl pronajímatel povinován Vám věc na Váš účet předat, přičemž pakliže byste tuto věc bez zbytečného odkladu nepřevzal, vzniká pronajímateli právo tuto věc po předchozím upozornění na Váš účet vhodným způsobem prodat poté, co poskytne dodatečnou přiměřenou lhůtu k převzetí.

Jestliže bychom hovořili o zařízeních a předmětech upevněných ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví pronajímatele. Nájemce má právo žádat, aby se s ním pronajímatel bez zbytečného odkladu vyrovnal; to neplatí o tom, co nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele. Vyrovnání je splatné nejpozději ke dni skončení nájmu. Z Vašeho zadání však dovozuji, že předmětné věci upevněny nejsou a lze je tedy při skončení nájmu bez problému přemístit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Sousedé mají psa, nechávají ho často doma samotného a on neustále štěká. Na prosby a upozornění sousede nereagují, mohu se nějak bránit?

Odpověď – 1. část

Předem musím uvést, že bez konkrétních znalostí Vašeho případu budu vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda se jedná o bytový či rodinný dům. Nicméně obecnou povinností každého vlastníka je zdržet se všeho, co způsobí průnik imisí (tj. voda, kouř, pach, hluk,…) na pozemek jiného vlastníka tedy souseda, a to v míře nepřiměřené místním poměrům. To vše za předpokladu, že takové průniky podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.

Obecně jsou bez výjimky zakázané imise přiváděné na sousední pozemek přímo, nicméně v případě štěkotu psa, který je obecně brán za hluk, lze hovořit toliko o imisích nepřímých. V tomto případě je tedy nutné posuzovat míru nepřiměřenou místním poměrům. Obecně se tato otázka posuzuje dle místních zvyklostí, kdy jinak se bude posuzovat hluk na venkově a jinak ve městě.

Nicméně míru obvyklou místním poměrům nemůže zvyšovat fakt, že všichni sousedé mají taktéž štěkajícího psa, nýbrž je nutné vycházet z běžného stavu v běžném obytném domě, příp. zástavbě rodinných domů.

Svého práva na nerušený výkon Vašeho vlastnického práva se můžete domáhat u soudu negatorní žalobou. Ta je upravena v ustanovení § 1042 OZ a slouží každému vlastníku domáhat se ochrany proti každému, kdo neprávem zasahuje do jeho vlastnického práva, či je jinak ruší než tím, že mu věc zadržuje.

Tohoto práva se poté lze konkrétně domáhat na vlastníkovi pozemku, tedy pronajímateli. V případě podání zmíněné negatorní žaloby pak však leží důkazní břemeno na Vás jakožto žalobci, když svá tvrzení musíte podložit konkrétními důkazy.

Odpověď – 2. část

Ještě před samotným podáním žaloby by však bylo záhodno kontaktovat pronajímatele ve snaze řešit vzniklou situaci mimosoudně. Není totiž vyloučeno, že ačkoli se pronajímatel na dané adrese fakticky nezdržuje, stále je vlastníkem nemovitosti a měl by mít zájem o udržení klidných sousedských vztahů.

Avšak ani pronajímatel nemůže nájemníkům zakázat chovat v pronajatém bytě psa či jiné zvíře, ledaže by chov takového zvířete působil ostatním obyvatelům domu potíže nepřiměřené poměrům v domě. Pronajímatel má též právo požadovat po nájemci náhradu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu.

V případě, že jsou Vaši sousedé nikoli nájemníky, ale vlastníky bytové jednotky či domu, v němž bydlí a z něhož se štěkot ozývá, negatorní žalobu budete směřovat přímo na ně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Chci se zeptat, zda má povinnost majitel nemovitosti (soukromá osoba), ve které pronajímá byty, zajistit, aby jeho nájemníci nenarušovali soužití se sousedy v sousedních nemovitostech. Vedle mého rodinného domu stojí bytový dům a jeden z nájemníků mě již 2 roky obtěžuje a ohrožuje můj majetek a v poslední době i mě a mé psy. Po psech střílel on nebo jeho syn, během dvou posledních měsíců mi střílel do oken vzduchovkou, před rokem mi rozbil sklo kamenem, neustále odhazuje odpadky, sklo, bouchací tyčinky na můj dvorek, po oknech stříká vodou, olejem atd. Několikrát jsem vše hlásila na policii – ta nikdy nic nezjistila, i když vím, kdo to dělá, viděla jsem ho, můj otec i přítel také… Proběhla i přestupková komise, ale výsledek mi dosud nesdělili. Už jsem celkem v koncích… První rok mi majitel domu sliboval, že s ním promluví, nyní se už o tom ani se mnou nechce bavit.

Odpověď – 1. část

Předem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), přičemž Váš dotaz rozeberu zejména v rovině občanskoprávní.

Obecně sousedské rušení výkonu vlastnického práva nazýváme imisemi, jejichž demonstrativní výčet nalezneme v ustanovení § 1013 OZ. Je to jedno z ustanovení vytvářející komplex norem sousedského práva, které slouží zejména (s výjimkou žalob na oplocení pozemku či určení hranice) k vymezení možnosti bránit se proti zásahu do práva zápůrčí (negatorní) žalobou.

Stěžejní princip vyjádřen prostřednictvím generální klauzule obsažené v ustanovení § 1012 OZ stanoví, že vlastník nesmí nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat a poškodit.

Co se týče samotných imisí, tak imise rozlišujeme na přímé a nepřímé. Přímé imise jsou takové, které jsou přímo přivedeny na sousední pozemek (např. vlastník tam vyústí okap). Takové imise jsou vždy zakázány, a to bez ohledu na míru takových vlivů a stupeň obtěžování souseda. U nepřímé imise je její zdroj na jedné nemovitosti a tam se především projevují následky, ty se však šíří i na nemovitosti sousední.

Ve Vašem případě je nutné rozlišit jednání souseda v tom smyslu, že část skutků, tak jak je popisujete ve Vašem dotazu, by teoreticky spadala pod zmíněné imise. Zejména by do této skupiny mohlo spadat odhazování odpadků na Váš pozemek, avšak pouze za předpokladu, že by k takovému jednání docházelo ze sousedního pozemku. Pak by se skutečně jednalo o imise, za které by odpovídal vlastník sousedního pozemku, i za předpokladu, že by je činil nájemce.

Pokud dochází k odhazování odpadků sousedem, nájemcem, ze sousedního pozemku, lze se domáhat zdržení se takového jednání po vlastníkovi pozemku, tedy pronajímateli. V případě podání zmíněné zápůrčí žaloby pak však leží důkazní břemeno na žalobci, který svá tvrzení musí podložit konkrétními důkazy. V takovém případě tedy lze jedině doporučit mít o závadném jednání fotografie či obdobný obrazový záznam.

Odpověď – 2. část

Naopak odlišná situace by byla v případě, kdy by ke znečišťování Vašeho pozemku odhazováním odpadků docházelo, byť sousedem, z chodníku před Vaším pozemkem, který by byl zároveň veřejnou komunikací. V takovém případě by již nebylo možno dovozovat občanskoprávní odpovědnost vlastníka sousedního pozemku, ale správně odpovědná by byla osoba, která by tak činila. Bylo by tedy bezpředmětné, zda se jedná o souseda či nikoli.

Do druhé skupiny skutků by bylo možné zařadit střílení po Vašich psech či rozbití okna kamenem. Zde by se pravděpodobně jednalo opět o odpovědnost v rovině správní, popřípadě v rovině trestněprávní. Nicméně konečné zhodnocení, o jakou odpovědnost by se jednalo, by bylo vhodné učinit až se znalostí všech okolností vašeho případu.

Pokud tedy s konkrétním rušitelem nebude možné sjednat nápravu domluvou, bude záležet z jakého pozemku a jakého konkrétního rušení Vašeho vlastnického práva se rušitel dopouští, a dle toho učinit konkrétní opatření. V tomto směru Vám tedy doporučuji obrátit se s konkrétnějšími podklady na advokáta.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Mám nájemní smlouvu na dobu neurčitou uzavřenou v roce 2005, podle které jsem měl dříve regulované nájemné, které později přešlo pod jednostranné zvyšování nájemného do výše stanovené zákonem. Nyní jsem se ocitl v situaci, kdy majitel domu postupně rekonstruuje jednotlivé byty, v plánu má tedy i ten můj – a nabídl mi přestěhování do jiného, menšího, již zrekonstruovaného bytu. Samotný nový byt a jeho velikost by mi vyhovovaly, ale jak tomu bude se smlouvu a výší nájemného? Skončí mi tím nárok na smlouvu na dobu neurčitou (pokud mi ji majitel nebude chtít dát) a ocitnu se v zákonem neomezeném smluvním nájemném? Jak se mám v dané situaci nejlépe zachovat? Musím se vystěhovat z bytu, který chce majitel rekonstruovat – předpokládám, že musím. Plyne mi nějaký nárok (na smlouvu a nájemné), když kvůli rekonstrukci opouštím původní byt?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližší znalosti Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Vaší konkrétní situaci se věnuje zejména § 2259 Sb., OZ, který upravuje problematiku úprav a jiných stavebních změn bytu nebo domu (dále jen „úpravy“). Obecně vzato vychází OZ se zásady, že v případě nutnosti provádění úprav není třeba ukončovat nájemní vztah, a též se k provedení úprav vyžaduje až na tři výjimky souhlas nájemce.

Těmito výjimkami, kdy souhlas nájemce pronajímatel nepotřebuje, jsou případy, kdy: i) změna domu nebo bytu nesníží hodnotu bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce (např. výměna výtahu); ii) změna byla přikázána orgánem veřejné moci; iii) změna musí být provedena, protože hrozí přímo zvlášť závažná újma.

Jestliže pak k provedení úprav není nutný souhlas nájemce, může pronajímatel započít s pracemi až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Pod tímto si lze představit povinnost zajistit nájemci možnost mít jiné bydlení, resp. uhradit nájemci zálohu na náklady účelně nájemcem vynaložené v souvislosti s vyklizením bytu a zajištěním si bytu jiného po dobu úprav, tedy konkrétně nejen stěhovací náklady, ale i nájemné v náhradním bytě, který si nájemce na dobu provádění úprav zajistí.

Rovněž je pronajímatel povinen sdělit nájemci nejméně tři měsíce před zahájením prací alespoň povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Jestliže poté vy, jakožto nájemce, neprohlásíte do deseti dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidíte, má se za to, že jste vyklizení bytu odmítl.

Odpověď – 2. část

Pokud by se však jednalo o vyklizení bytu na dobu nejdéle jednoho týdne, stačí, když pronajímatel toto vyklizení nájemci oznámí alespoň deset dnů před zahájením prací. Nájemcova lhůta k prohlášení se zde poté zkracuje na pět dnů.

Nicméně v případě, že souhlas do deseti dnů neudělíte, může se pronajímatel obrátit na soud, aby rozhodl o vyklizení. Soud takovému návrhu vyhoví, pouze prokáže-li pronajímatel účelnost úprav a nezbytnost vyklizení bytu. Pro podání takového návrhu však zákon stanovuje pronajímateli taktéž desetidenní lhůtu.

Vzhledem k výše uvedenému tedy platí, že je-li k provedení rekonstrukce vyžadován Váš souhlas, nejste povinen ho pronajímateli udělit. Není-li Váš souhlas vyžadován, stejně platí, že není nutné nájemní smlouvu ukončit. Vaše stávající nájemní smlouva tedy může zůstat beze změny, což platí i o výši nájemného a době trvání. Pouze po dobu prováděné rekonstrukce Vám pronajímatel poskytne zálohu na náklady na náhradní bydlení, potažmo náhradní bydlení samotné. Po dokončení úprav se následně vrátíte do zrekonstruovaného bytu, a pronajímatel má právo buď po dohodě s Vámi nájemné zvýšit v souladu s ust. § 2250 OZ nejvýše však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně, anebo nedojde-li k takové dohodě, tak může nájemné zvýšit až o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů.

Pokud byste se rozhodl pronajímateli vyhovět a přestěhovat se do Vámi zmíněného menšího bytu, došlo by k uzavření nové nájemní smlouvy. Za jakých podmínek by taková smlouva byla uzavřena, tedy například zda na dobu určitou či neurčitou, pak bude záležet výlučně na ujednání smluvních stran. Co se týče výše smluvního nájemného, by tedy záleželo na Vašem ujednání. Nicméně i tak by platila zákonná omezení obsažená v ust. 2249 OZ týkající se zvyšování nájemného.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Pronajala jsem si byt s jedním uzamčeným pokojem a tak to mám zapsáno ve smlouvě. Po roce majitel chce, abych začala používat i ten uzamčeny pokoj, a tím pádem mi chce zvýšit nájem, a to se jedná o více než 3000 korun. Jak mám dále postupovat?

Předem si dovoluji uvést, že bez znalosti všech aspektů Vaší situace a znění Vaší nájemní smlouvy budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Již na úvod považuji za vhodné zmínit, že obecně není možné, aby pronajímatel bytu jednostranně změnil nájemní smlouvu např. tak, že změní předmět nájmu (tj. namísto části bytu se bude pronajímat byt celý). Pokud tedy máte výslovně v nájemní smlouvě uvedeno, že předmětem nájmu je jen část bytu bez uzamčeného pokoje a nebudete souhlasit s rozšířením nájmu též o tento uzamčený pokoj a s adekvátním zvýšením nájemného, nemůže Vás pronajímatel k takovému rozšíření nájmu nutit.

Co se týče samotné možnosti zvýšení nájemného, opět platí, že primárně se musí na zvýšení nájemného pronajímatel s nájemcem dohodnout. Výjimku obsahuje úprava jednostranného zvýšení nájemného obsažená v ust. § 2249 OZ. Toto ustanovení ve zkratce stanoví, že pronajímatel má bez dalšího právo navrhnout zvýšení nájemného, avšak pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v dané lokalitě a s omezením, že toto navržené zvýšení nájemného nebude v součtu všech zvýšení nájemného za poslední tři roky vyšší než 20 %. Sdělení o zvýšení nájemného musí pronajímatel doručit nájemci v písemné formě a písemně se má také následně vyjádřit nájemce, že se zvýšením souhlasí. Pokud tak neučiní, může pronajímatel navrhnout toto zvýšení k určení soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Po smrti manžela mně místní úřad dal evidenční list místo nájemní smlouvy. Nevím, jakou právní hodnotu má tento dokument. Byt byl napsaný na manžela a žili jsme v něm čtyřicet let. Docela dlouhou dobu mně to leželo v hlavě a nerada bych skončila někde na ulici. Nemohla jsem na vašich stránkách najít odpověď. Ale co jsem našla, je to, že každé město, a dokonce každá městská část má právo rozhodnout. Ptám se, jak je možné dovolit takovou diskriminaci? A proto druhý dotaz. Chci, aby se patřičná organizace podílela na kontrole, a to hloubkové na místním MU. Na koho se mohu obrátit? Víte, aby byt přidělený zaměstnankyni MU se vesele pronajímal. Celý život jsem zasvětila nemocným lidem, a proto se mě bytostně dotýká takové pokrytectví.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu a informací o předmětném nájemním vztahu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Upozorňuji zejména na skutečnost, že nájem bytů vlastněných obcemi se obvykle řídí pravidly nájmu bytů v majetku obcí vydávanými konkrétními obcemi.

K dotazované problematice evidenčního listu sděluji, že v současné legislativě tento dokument nijak upraven není. I přes to je stále používán, kdy zpravidla slouží jako základní přehled informací o bytové jednotce a je často přílohou samotné nájemní smlouvy. Z evidenčního listu je zpravidla patrný také rozpis nájemného, záloh na poskytované služby a rozpis služeb samotných, a slouží tedy jako přehled jednotlivých úhrad spojených s bytovou jednotkou a jako předpis záloh.

K otázce „právní hodnoty“ evidenčního listu sděluji, že povaha tohoto dokumentu je popsána výše, tedy jedná se v podstatě o souhrn informací o bytové jednotce a platbách s ní spojených. Evidenčním listem přitom nelze nahradit nájemní smlouvu, byť nelze úplně vyloučit, že listina formálně označená jako evidenční list může obsahovat i všechny formální náležitosti nájemní smlouvy, a může sloužit jako právní titul k užívání bytové jednotky.

Co se týče situace, kdy jeden z nájemců bytu zemře, uvádím, že dle obecné právní úpravy obsažené v občanském zákoníku platí následující. V případě, kdy zemře výlučný nájemce bytu, přechází nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a který nemá vlastní byt. Manžel původního nájemce potom k přechodu nájmu na jeho osobu nepotřebuje ani souhlas pronajímatele.

Odpověď – 2. část

S takovýmto přechodem nájmu se ovšem pojí skutečnost, že nájem bytu (po jeho přechodu) skončí nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel. Toto pravidlo se potom neuplatní v případě, že osoba, na kterou nájem přešel, již dosáhla ke dni přechodu nájmu věku sedmdesáti let. Pokud by Vám tedy bylo v době úmrtí Vašeho manžela sedmdesát let nebo více, dle obecné právní úpravy nájmu bytu by platilo, že by nájem dál trval za podmínek původních, včetně sjednané doby nájmu.

Dle judikatury Nejvyššího soudu ČR potom osoba, na niž přešlo právo nájmu bytu, vstupuje namísto stávajícího nájemce do existujícího nájemního vztahu přímo ze zákona. Předpokladem tohoto právního nástupnictví tedy není uzavření nové nájemní smlouvy.

K dotazu ohledně kontroly na obecním/městském úřadě uvádím následující. Pokud jste nabyla dojmu, že určitý postup stran městského/obecního úřadu či jeho zaměstnanců není v souladu s příslušnými právními předpisy, mohou být kroky reagující na tento stav různé.

Lze doporučit, aby prvním krokem bylo vyžádání si informací týkajících se z Vašeho pohledu diskriminačního či nezákonného postupu od města/obce ve smyslu zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, v účinném znění. Při zjištění konkrétních informací může být snazší zhodnotit, zda ze strany úřadu/zaměstnance mohlo dojít k určitému pochybení.

Dále je vhodné upozornit na některé z nástrojů kontroly, které náleží občanům určité obce vůči orgánům této obce dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, v účinném znění. Občané mají mj. právo účastnit se zasedání zastupitelstva obce a vyjadřovat svá stanoviska k projednávaným věcem, vyjadřovat se k návrhu rozpočtu a závěrečnému účtu obce, dále jsou občané oprávnění požadovat projednání určité záležitosti v oblasti samostatné působnosti radou obce nebo zastupitelstvem, přičemž pokud je žádost podepsána minimálně 0,5 % občanů obce, musí být projednána na zasedání zastupitelstva/rady nejpozději do 60, resp. 90 dnů.

Odpověď – 3. část

Občané obce jsou též oprávněni podávat návrhy, podněty a připomínky orgánům obce, kterými jsou příslušné orgány obce povinny se zabývat a vyřídit je nejpozději do 60, resp. 90 dnů.

Výše zmíněný zákon o obcích taktéž stanoví okruh subjektů odpovědných za kontrolu dodržování právních předpisů obcí, jakož i hospodaření obce. Platí, že kontrolou dodržování právních předpisů na úseku samostatné působnosti obecního úřadu je ze zákona pověřen kontrolní výbor zastupitelstva obce, který je zřizován povinně. Kontrolou výkonu samostatné působnosti obcí a jejích orgánů je potom v některých případech pověřeno i Ministerstvo vnitra. Nic přitom nebrání tomu, aby občan obce učinil vůči Ministerstvu vnitra podnět, v rámci kterého upozorní na možný nezákonný postup obce. Co se týče kontroly hospodaření obce, platí, že dle zákona probíhá povinný přezkum hospodaření obce za uplynulý kalendářní rok třetím subjektem. Tento přezkum provádí krajský úřad nebo auditor. Dozor nad přezkumem hospodaření pak vykonává Ministerstvo financí. V případě pochybností na straně občana ohledně hospodaření obce, resp. přezkumu tohoto hospodaření, je tedy např. možné zaslat Ministerstvu financí podnět k tomu, aby provedl kontrolu přezkumu hospodaření.

Na možné porušení zákona ze strany obce/zaměstnanců obce pak lze nahlížet i v dalších právních rovinách. Jednak jde o rovinu občanskoprávní zahrnující např. možné vymáhání škody způsobené zaměstnanci obce, v krajním případě pak i rovinu trestněprávní, kdy závažný protiprávní postup zaměstnanců může v některých případech naplňovat skutkovou podstatu trestného činu.

Výše uvedené je však jen obecným přehledem některých nástrojů, prostřednictvím kterých může občan obce reagovat na případný nezákonný postup. Konkrétní postup a možné varianty řešení pak závisí vždy zejména na obsahu a povaze zjištění týkajících se možného nezákonného postupu obce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Již 3 roky bydlíme v pronajatém domě o rozloze 120 m2 čtverečních, kde je plynový kotel jak na topení, tak na ohřev vody. Majitel je seznámen s tím, po celou dobu uniká plyn, a místo výměny zařídil pouze nějakou zástěrku a plyn i tak stále utíká, i když se majitel hájí, že to nejde do domu. Za 7 měsíců, kdy nebyla topná sezóna, nám přišlo doplatit přes 20 000 Kč. Připomínám, nebyla topná sezóna. Nyní je to totéž. Každý rok velké nedoplatky a majitel dává ruce stranou. Řeším tedy revizi plynoměru. Spíše mi jde o to, že nás pan majitel vědomě ohrožuje již 3. rok na životě. Jsme šestičlenná rodina v hmotné nouzi. Když to s majitelem chci řešit, stále se vymlouvá, není s nim řeč. Řeší se to jako přestupek? Nebo jsou na to nějaké paragrafy?

Odpověď – 1. část

Předně uvádím, že nájem bytu se obecně řídí pravidly sjednanými v nájemní smlouvě a pravidly stanovenými občanským zákoníkem. Vzhledem k tomu, že Vaši nájemní smlouvu nemám k dispozici, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy nájmu bytu a domu stanovené v občanském zákoníku a souvisejících právních předpisech.

Dle ust. § 2257 občanského zákoníku je jednou ze základních povinností pronajímatele udržovat byt a dům po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Byt či dům je způsobilý k užívání a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, pokud je čistý a obecně ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (např. též zdravotně nezávadný), a pokud je zajištěna dodávka nezbytných služeb.

Pronajímatel však nemá povinnost provádět běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu; tyto provádí a hradí nájemce. Pojmy běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které je prováděcím předpisem k občanskému zákoníku. Tento právní předpis se s největší pravděpodobností přiměřeně uplatní i na užívání domu (k zajištění bytových potřeb).

Prováděcí nařízení stanoví, že za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. Souhrnná roční výše nákladů na drobné opravy přitom nesmí přesáhnout částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu; další opravy v daném kalendářním roce se za drobné opravy již nepovažují.

Odpověď – 3. část

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují mj. též opravy kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení.

K Vámi popsané situaci uvádím, že aktuálně je podstatné zjistit, zda skutečně dochází k úniku plynu v domě, případně čím je únik plynu způsoben (lze doporučit pořízení detektoru plynu, provedení Vámi uvedené revize plynoměru a též plynového kotle, zejména pokud není pravidelně prováděna). Po zjištění povahy a rozsahu závady pak bude s největší pravděpodobností možné určit, kdo bude odpovědný za odstranění vady, včetně úhrady ceny za její odstranění – tj. zejména, zda se bude jednat o drobnou opravu ve smyslu výše uvedeného prováděcího nařízení, kterou provádí na vlastní náklady nájemce, nebo naopak odstranění vady zajistí a uhradí pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jaké má nájemce práva a povinnosti, pokud je společnost vlastnící nájemní nemovitost v insolvenci? O insolvenci nebyl nikdo z nájemců informován, ani ze strany majitele, ale ani ze strany insolvenční správkyně (je to její povinnost?), že by nájemci neměli hradit řádné nájemné majiteli v insolvenci, ale na účet určený insolvenční správkyní? Je nájemce povinný si sám toto hlídat? Došlo k situaci, kdy zmiňovanou nemovitost v insolvenčním řízení koupila společnost, kde jednatelem této společnosti je člověk s titulem JUDr., a využívá tedy své praxe a snaží se nájemce zatlačit do kouta výhrůžkami, že pokud v pátek za zavřenými dveřmi jejich řádně pronajatých bytů (kdy smlouva je na dobu neurčitou, kde je stanovena výše nájemného a poplatků za služby, kde výpovědní doba je standardně tří měsíční, zkrátka je v pořádku a nelze v ní nic rozporovat) nepodepíší novou podnájemní smlouvu, která je ale v rozporu se zákonem a nemá ani zdaleka parametry podnájemní smlouvy a je dle mého uvážení neplatná (není jasné, mezi kým je nájemní smlouva uzavřena, zda má nájemce povoleno majitelem objektu přepronajímat atd., výpověď je pouze měsíční, nájemné je navýšeno o 95 % – mohu vše doložit), budou okamžitě vyměněny zámky, z bytů budou z minuty na minutu vyhozeni, budou mít hodinu na vyklizení (nereálné) a to, co si nestihnou pobrat, jim bude uloženo do sklepa a za každý den bude účtováno 150,- Kč… Jednatel označuje jejich smlouvy jako neplatné, je to pravda? Vždyť přece nový kupující musel vědět, že nájemní dům je kupovaný i s nájemníky, musel si přece nechat doložit od bývalého majitele smlouvy, které ti lidé mají; smlouvy, které mají, jsou standardní, tudíž se přece pan jednatel musí řídit platným občanským zákoníkem, nemýlím-li se, tzn. nájemné zvýšit maximálně o 20 %, měl by nájemcům zaslat písemný návrh na zvýšení nájemného, měl by respektovat výpovědní lhůtu tří měsíců, nikdo z nájemců nemá žádné nesrovnalosti v platbách, vše je řádně hrazené, může takto s lidmi někdo vůbec zacházet? Je pro tyto lidi nějaké východisko, ani insolvenční správkyně nezneplatnila nájemní smlouvy a výpovědi jim nerozeslala. Když se nájemci začali bránit, tak jim bylo insolvenční správkyní oznámeno, že by si měli uvědomit, že v tuto chvíli jsou dlužníky i oni, že si měli zjistit, že nájemné měli hradit k ní na účet, že tedy pokud se nějakým rozumným způsobem nedomluví s novým vlastníkem, že po nich tyto dlužné částky bude požadovat. Je to vůbec možné? Nájemníci neměli o insolvenci ponětí. Insolvenční správkyně je neupozornila na změnu plateb, smlouvy jim nezneplatnila. Nová společnost s jednatelem, který neopomíná neustále křičet, že pět let studoval práva, ať ho tedy laskavě nikdo nepoučuje, co je a není protiprávní, že to zkrátka bude po jeho a musí smlouvy takto nastavené podepsat, jinak ať se vystěhují, a podotýkám, že ještě neuběhla ani dvacetidenní ochrana lhůta, po které bude teprve proveden vklad nového vlastníka, může toto všechno výše zmiňované? Může si i insolvenční správkyně dovolit takovéto jednání? Pro nájemce byla tato nová skutečnost oznámena v pondělí a dostali týden na sehnání prostředků na doplacení nájemného, nové kauce atd., řádově se jedná cca o částku 70 tisíc, pokud neseženou, nepodepíšou, tak budou vyhozeni a mezi těmito nájemci jsou i ženy s malými dětmi, poraďte prosím, zda mají nějaké práva.

Odpověď – 1. část
Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „insolvenční zákon“).

Vzhledem k absenci některých informací k tomuto případu nelze poskytnout jednoznačnou odpověď. Nicméně ve snaze objasnit některé následky zpeněžení nemovitosti v rámci řešení úpadku dlužníka a ve snaze přiblížit problematiku insolvenčního řízení ve vztahu k bytové problematice uvádím následující.

Jedním ze zásadních aspektů insolvenčního řízení je vedle zjištění úpadku dlužníka dále způsob řešení jeho úpadku. Z povahy případu, kdy vlastníkem nemovitosti byla společnost, lze dovodit, že je tato společnost zapsána v obchodním rejstříku a je tedy považována za podnikatele. Způsobem řešení jeho úpadku bude tedy nejspíše konkurs, s čímž budu také dále ve své odpovědi operovat.

V případě úpadku dlužníka, na jehož majetek byl prohlášen konkurs, přechází ze zákona na insolvenčního správce dispoziční oprávnění k majetkové podstatě dlužníka, tj. k veškerému majetku, a to včetně plodů, které z něj plynou. Ve Vašem případě tedy do majetkové podstaty náleží i nájemné, jenž mělo být v souladu se zásadami a dikcí zákona použito toliko ke spravedlivému a co nejvyššímu uspokojení věřitelů přihlášených do insolvenčního řízení.

Primárním způsobem, jak by se měl insolvenční správce o nájemních vztazích dozvědět je skrze dlužníka, který má povinnost poskytnout insolvenčnímu správci při zjišťování majetkové podstaty všestrannou součinnost a dbát jeho pokynů.

V opačném případě by ovšem v souladu se zákonem měl insolvenční správce mimo jiné vynaložit spravedlivě požadované úsilí k následnému předložení co možná nejpravdivější zprávy o hospodářské situaci dlužníka. V rámci zjišťování skutečností o majetkových poměrech dlužníka insolvenční správce zásadně čerpá z veřejných seznamů, jakým je katastr nemovitostí, součinností ze strany dlužníka a třetích osob. V rámci výkonu funkce insolvenčního správce s odbornou péčí by měl za účelem co nejvyššího uspokojení věřitelů insolvenční správce sepsat do majetkové podstaty všechny hodnoty, které mohou sloužit k uspokojení věřitelů. Při zjištění, že mezi majetek dlužníka spadá i nemovitost s nájemními byty, mělo být ze strany insolvenčního správce postupováno tak, aby zjistil, zda nebyly mezi dlužníkem a třetími osobami uzavřeny nájemní vztahy, v důsledku čehož měl vyzvat veškeré takové nájemníky, aby bylo nájemné z těchto smluv zasíláno na účet majetkové podstaty dlužníka.

V tomto ohledu mohlo dojít k porušení odborné péče insolvenční správkyně a porušení povinností dlužníka. Bez bližší znalosti tohoto případu ovšem nemohu tento závěr jednoznačně potvrdit.

Dále musím uvést, že pokud nájemci nebyli vyzváni k plnění do majetkové podstaty, ale plnili nadále na účet dlužníka, pak i dispoziční oprávnění např. k bankovnímu účtu přešlo prohlášením konkursu na insolvenčního správce. V případě, že ze strany nájemců plněno nebylo nebo se plnění nedostalo do majetkové podstaty dlužníka má insolvenční správce právo po nich požadovat neuhrazené nájemné, plynoucí ze smlouvy, a to i zpětně. Ze zákona je totiž insolvenční správce povinen v rámci provádění správy majetkové podstaty mj. učinit opatření k tomu, aby byly pohledávky dlužníka vymoženy.

Usnesením, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka a kterým se prohlašuje na majetek dlužníka konkurs, se zároveň vyzývají osoby, které mají závazky vůči dlužníkovi, aby napříště plnění neposkytovaly dlužníkovi, ale insolvenčnímu správci. Takovéto rozhodnutí se považuje za doručené okamžikem zveřejnění v insolvenčním rejstříku, a to včetně všech následků vůči zde zmíněným osobám bez ohledu na skutečnost, zda se skutečně o usnesení dozvěděly či nikoli.

Odpověď – 2. část
K uspokojení věřitelů dlužníka, u kterého byl zjištěn úpadek, a na jehož majetek je prohlášen konkurs, dochází rozdělením výtěžku získaného zpeněžením majetkové podstaty dlužníka. Do majetkové podstaty spadají kromě dalšího také nemovité věci, včetně plodů a užitků z nich.

Není výjimkou, že k nemovitostem, které jsou součástí majetkové podstaty, existují práva třetích osob, součástí kterých nezřídka bývá i právo nájmu. Z tohoto důvodu je insolvenčnímu správci v souladu s insolvenčním zákonem dána možnost po prohlášení konkursu nájemní smlouvu vypovědět, a to i v případě, kdy je nájem sjednán na dobu určitou. Výpovědní doba v tomto případě činí tři měsíce, a nájemci je dána možnost navrhnout ve lhůtě 15 dnů od doručení výpovědi insolvenčnímu soudu její zrušení.

V případě, že insolvenční správce nájemní smlouvu nevypoví, lze užít obecné pravidlo zakotvené v občanském zákoníku a nechat na nového vlastníka věci přejít práva a povinnosti z nájmu váznoucí na věci. Nový vlastník pak může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů a za podmínek uvedených v občanském zákoníku.

V případě, že je existence nájemní smlouvy insolvenčnímu správci ze strany dlužníka zamlčena, a ten se o nich ani s vynaložením odborné péče nedozvěděl a zejména potom, kdy se nový nabyvatel o existenci práva nájmu dozvěděl až poté, co je uzavřena kupní smlouva a on je zapsán do katastru nemovitostí, poté na něj je z pohledu práva pohlíženo jako na dobrověrného nabyvatele.

Zákonodárce by v tomto případě totiž považoval za nespravedlivé, aby v okamžiku, kdy dlužník nesplní výše specifikovanou povinnost a insolvenční správce se o nájemních vztazích ani při vynaložení odborné péče nedozvěděl, bylo kráceno vlastnické právo nového nabyvatele, který by byl, v důsledku zamlčení existence práva nájmu, omezen v nakládání s předmětnou nemovitostí. To vše za situace, kdy se předpokládá, že v insolvenčním řízení budou známy veškeré závazky dlužníka, a že tedy nový věřitel bude mít o situaci ohledně právního stavu nemovitosti přehled. Nelze tak po něm spravedlivě požadovat, aby vstoupil do práv a povinností vzniklých na základě nájemní smlouvy, o jejíž existenci nebyl nijak informován.

Tyto skutečnosti vyplývají z dikce ustanovení § 283 odst. 5 insolvenčního zákona, podle kterého zásadně nepřecházejí zpeněžením majetkové podstaty na nabyvatele závazky váznoucí na věci, a ustanovení § 285 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona, podle kterého zpeněžením majetkové podstaty zanikají v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku, ostatní závady na zpeněžovaném majetku váznoucí.

V takovém případě bude vyloučena možnost užití obecného institutu přechodu práv a povinností váznoucích na nemovitosti a nájemní smlouva a závazky z ní vyplývající, tedy i uzavřené nájemní vztahy, na nového nabyvatele nepřecházejí. Nájemní právo by tak okamžikem zpeněžení majetkové podstaty, tedy konkrétně prodejem či vydražením nemovitosti, zaniklo. Bez bližších informací o Vašem případu se ovšem nedá na daný dotaz přesně odpovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Máme pronajatý být 2+1. Udělali jsme si tu všechny zdi, plovoucí podlahy. Koupili jsme si nové vchodové dveře. Teď nastal problém. Každý den větráme i topíme. Jelikož sousedi pod námi netopí, máme v bytě strašnou vlhkost až 90 %. Zvedá se nám plovoucí podlaha, a navíc nám strašné začínají vrzat venkovní dveře. Máme malé dítě. Teď je dvakrát do měsíce nemocné. Trápí ho kašel. Chci se jen zeptat, co s tím mám dělat. Bojím se, že nábytek začne plesnivět. A s paní majitelkou není řeč.

Úvodem mi dovolte uvést, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho nájemního vztahu, budu vycházet v níže uvedené odpovědi ze zákonné úpravy nájmu bytu, který je upraven především zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Pronajímatel má obecnou povinnost pečovat o pronajímanou věc. U nájmu bytu se tedy jedná o to, udržovat byt v řádném stavu, schopném zajistit účel nájmu, resp. bydlení nájemce a členů jeho domácnosti. Pronajímatel je proto povinen odstranit veškeré závady, které řádnému užívání bytu brání nebo jimiž je výkon práva nájemce ohrožen.

Ve Vašem případě by tedy bylo nejvhodnější kontaktovat pronajímatele bytu s tím, aby se situaci pokusil se sousedy vyřešit, jelikož se jedná o jeho povinnost, nikoli Vaši.

Vzhledem k tomu, že se jedná o vadu bydlení, kterou je nutné řešit a pronajímatel tuto vadu bez zbytečného odkladu a řádně neodstranil, můžete se dle ust. § 2265 odst. 2 OZ domáhat slevy z nájemného.

Rovněž se můžete u pronajímatele domáhat náhrady odůvodněných nákladů, a to v případě, že vadu necháte opravit – ve Vašem případě by se jednalo o opravu podlahy či vrzajících dveří. Nárok na náhradu nákladů máte však až ve chvíli, kdy tyto náklady skutečně vynaložíte, a to po předložení kupř. účtů či faktur za opravy. V případě, že vznikne škoda na i Vašem majetku (typicky na nábytku), můžete se taktéž domáhat náhrady škody po pronajímateli. Ten by se poté případně mohl domáhat náhrady škody po sousedovi.

Pokud pronajímatel nebude ochoten situaci řešit, máte jako nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, vzhledem k tomu, že se jedná o vadu bytu, která byla způsobena okolnostmi, za které jako nájemce neodpovídáte. Alternativně se můžete obrátit dle ust. § 2211 OZ přímo na sousedy Vy nebo situaci řešit prostřednictvím správce budovy (zpravidla SVJ).

V této souvislosti si dovoluji podotknout, že s ohledem na zákon č. 67/2013 Sb. a prováděcí vyhlášku č. 269/2015 Sb. platí, že by se měl na nákladech za vytápění poměrně podílet i vlastník, který netopí a využívá teplo od ostatních. Pro takového vlastníka by tedy nemělo být příliš výhodné v bytě netopit, jelikož může po vyúčtování zaplatit podobnou částku jako ostatní vlastníci, kteří topí. V tomto ohledu nicméně také záleží na nastavení poměru základní a spotřební složky ceny ve vašem domě.

Obecně pak platí, že každý vlastník jednotky je povinen zdržet se všeho, co by negativně zasahovalo do vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek v domě nad míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezovalo obvyklé užívání sousední jednotky. Pokud by tedy dohoda se sousedy nebyla úspěšná, můžete se v krajním případě obrátit na soud.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v pronajatém bytě s rodinou cca 11 let, zhruba před třemi lety nechal majitel udělat nové bytové jádro (přestavba trvala asi 12 dní). Na tuto dobu přestavby jsme si na své náklady museli najít náhradní bydlení. Nyní se bohužel již podruhé od rekonstrukce utrhl závěsný záchod. Toaletu máme již rok vypodloženou knihami, protože majitel se nemá k opravě. Nyní nám chce zvýšit nájemné asi o 3000 Kč. Žádám ho nejdříve o opravu toalety a po té bez problému vyšší nájemné zaplatím. S čímž on však nesouhlasí, a chce, abychom si utrženou toaletu opravili na své náklady. A žádá, abychom po dobu opravy toalety opět opustili byt na vlastní náklady. Neměl by náhodou náhradní bydlení zajistit majitel bytu? Má vůbec nárok na to, aby zvyšoval nájemné, pokud je v bytě takto velká závada? A opravdu máme tuto závadu nechat opravit my nájemníci? Koncem srpna nám skončila nájemní smlouva, majitel nám novou nedal a ani výpověď z nájmu nám nedal, platí tedy, že pokud nám nedal výpověď z nájmu, je nájemní smlouva nadále v platnosti?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti Vašeho případu, zejména obsahu nájemní smlouvy a charakteru přestavby budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Nejdříve je nutné oddělit od sebe dva právní problémy, které v dotazu zmiňujete, a to poškození závěsné toalety, včetně její opravy, a zvyšování nájemného, jelikož tyto dva problémy spolu nijak nesouvisí.

Co se týká opravy závěsné toalety, vycházím z předpokladu, že k jejímu poškození došlo z důvodu vadné rekonstrukce bytového jádra, nikoliv vadou, za kterou jako nájemce odpovídáte. V občanském zákoníku je stanoveno, že zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli, jinou vadu nebo poškození, která brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Pronajímatel je poté povinen odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámí.

V případě, že z Vaší strany došlo k oznámení poškození závěsné toalety ihned poté, co jste vadu zjistili, a pronajímatel tuto vadu neodstranil bez zbytečného odkladu a řádně, můžete poškození nebo vadu odstranit sami a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného.

Pokud však z Vaší strany nedošlo k takovému oznámení bez zbytečného odkladu, přičemž lze uvažovat o rozmezí několika dní, nemáte právo na náhradu nákladů ani slevu z nájemného, a to i v případě, že si tuto vadu opravíte sám.

Co se týká plánované opravy závěsné toalety, jak jsem uvedl již v úvodu mé odpovědi, vycházím z předpokladu, že oprava toalety je zapříčiněná vadnou rekonstrukcí bytového jádra, kterou prováděl pronajímatel. Pokud by tomu tak nebylo, Vy jako nájemce máte povinnost provést v bytě do stanovené finanční částky tzv. drobné opravy, které jsou vymezeny v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Oprava toalety by v takovém případě byla pravděpodobně považována za drobnou opravu.

Jestliže je ovšem závěsná toaleta poškozená z důvodu vadné rekonstrukce bytového jádra, tak ze zákona vyplývá, že nájemce je povinen strpět úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu jen v případě, nesníží-li se hodnota bydlení a lze tuto úpravu provést bez většího nepohodlí pro nájemce, popř. hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze úpravu provést jen se souhlasem nájemce, což je nejspíše Váš případ, jelikož po Vás pronajímatel požaduje vyklizení bytu po dobu této opravy, což lze dle mého názoru považovat za větší nepohodlí. Na druhou stranu je otázkou, zda oprava závěsné toalety je natolik opodstatněný důvod, aby po Vás pronajímatel mohl požadovat vyklizení celého bytu.

Pokud ano, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu a zaplatit nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu. Dále je k tomu pro pronajímatele stanovena povinnost oznámit nájemci alespoň povahu plánovaných prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení. Pokud je potřeba vyklidit byt nejdéle na dobu jednoho týdne, musí Vám pronajímatel veškeré informace oznámit alespoň deset dnů před zahájením prací. Jinak nejméně 3 měsíce před zahájením prací. V případě, že odmítnete byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby o vyklizení rozhodl.

Co se týká nájemného, tak nájemce s pronajímatelem si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. V případě, že k tomu nedojde nebo že si výslovně nájemce a pronajímatel zvyšování nájemného nevyloučí, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. Pokud nájemce nebude se zvýšením souhlasit, může o zvýšení na návrh pronajímatele rozhodnout soud.

Jelikož došlo ze strany pronajímatele k přestavbě bytu (přestavba bytového jádra), která trvale zlepšuje užitnou hodnotu pronajatého bytu, může se s nájemcem dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.

V případě, že nedojde mezi pronajímatelem a nájemcem k takové dohodě, má pronajímatel právo navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Soud poté na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

Závěrem uvádím, že nájem může skončit několika způsoby, přičemž jedním z nich je uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán. V takovém případě pronajímatel nemá povinnost nájemci zasílat výpověď z nájmu. Nicméně pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve (je nutná písemná forma) v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však ale na dobu dvou let. To ovšem neplatí, ujednají-li si strany např. v nájemní smlouvě něco jiného.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám státní byt se smlouvou na dobu neurčitou. Když chci nahlásit zvýšení počtu osob na služby, můžu to udělat sám? Nebo u toho musí být i osoba, která se ke mně bude stěhovat? 

Jakkoliv to ve svém dotazu výslovně neuvádíte, dovozuji, že Vámi zmiňovanou smlouvou na dobu neurčitou je myšlena nájemní smlouva sjednaná na dobu neurčitou, kterou jste uzavřela nejspíš s obcí (s tzv. státními byty se již v současné době téměř nesetkáme; většina bytů je nyní buď ve vlastnictví soukromých osob, příp. jsou majetkem přímo obce, nikoliv státu samotného).

Vstupuje-li obec, potažmo přímo stát, do soukromoprávních vztahů, vztahují se na tyto vztahy též předpisy soukromého práva (tak jako na jakýkoliv jiný soukromoprávní vztah). V případě nájmu bytu zde tedy není odlišná úprava oproti ostatním nájmům bytů a pro nájem se uplatní právní úprava zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a zákona č. 67/2013 Sb. (dále též jako „zákon o službách“).

Pokud jste v nájemní smlouvě uvedena jako nájemce Vy, potom je nahlášení změny počtu osob, které s Vámi v bytě žijí, na Vás a přítomnost dalších osob není třeba. Právní předpisy Vám tuto povinnost ukládají dokonce dvakrát, a to jak v občanském zákoníku, tak v zákonu o službách.

Dle ustanovení § 12 zákona o službách je nájemce (jakožto příjemce služeb) povinen oznámit pronajímateli (jakožto poskytovateli služeb) písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu „osob rozhodných pro rozúčtování“. Toto ustanovení se vztahuje jak na změnu osob v podobě zvýšení, tak změnu osob v podobě snížení. Kdo je „rozhodnou osobou“, říká tento zákon v ustanovení § 2 písm. g) zákona o službách, kde stanoví, že „osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb“ jsou nájemce a osoby, o kterých lze mít za to, že s nájemcem budou v bytě žít po dobu delší než dva měsíce.

Jestliže nájemce tuto svou povinnost nesplní, je povinen zaplatit pronajímateli pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, a to v ujednané částce, která nesmí být vyšší než 50 Kč za každý započatý den prodlení. Ve stejné částce je výše pokuty stanovena zákonem pro případ, že pokuta s nájemci ujednána není.

Vedle toho je v ustanovení § 2272 občanského zákoníku stanovena informační povinnost nájemce ohledně přijmutí nových členů domácnosti. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; nájemce je povinen učinit tak bez zbytečného odkladu nejpozději do dvou měsíců, přičemž nesplnění této povinnosti představuje dle zákona závažné porušení povinností nájemce. Na tomto místě si pak dovoluji uvést, že dle právní nauky lze opakované závažné porušení povinností nájemce považovat za důvod pro výpověď nájmu bytu dle ustanovení § 2288 odst. 1. písm. a) občanského zákoníku. Pro toto oznámení není předepsána písemná forma, lze ji však odporučit.

Pro doplnění zmíním případ, kdy se počet členů nájemcovy domácnosti naopak sníží. Sníží-li se počet členů nájemcovy domácnosti, oznámí to nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu. Na rozdíl od zákona o službách však nájemci nehrozí žádný postih, pokud nájemce neprovede včas bez zbytečného odkladu oznámení pronajímateli.

Pro úplnost mi závěrem dovolte uvést několik obecných informací ohledně přijetí nového člena do domácnosti nájemcem. Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Pronajímatel si může v nájemní smlouvě vyhradit, že bude na jeho uvážení, zda poskytne souhlas s přijetím nového člena domácnosti; to neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné (příkladem může být pomoc člověku v sociálně tíživé situaci). Takový souhlas pak musí mít písemnou formu.

Zároveň pak má pronajímatel právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách. Pokud tak nájemce neučiní, je pronajímatel oprávněn obrátit se s tímto svým nárokem na soud, příp. se může domáhat i náhrady škody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Maminka dvacet let bydlí v nájmu, jedná se o starý činžovní cihlový dům. Od začátku nájemního vztahu byla plocha pro výpočet nájmu vyměřena pronajímatelem tak, že se do ní nezapočítával malý výklenek (1 m2), který sloužil jen jako prostor k otevření dveří do pokoje. Pronajímatel se nyní rozhodl, že je bude započítávat. Počítá se výklenek určený pro pohyb vnitřních dveří pokoje do započitatelné plochy pronájmu? Druhá otázka: Jak se aktuálně řeší celková a započitatelná plocha v případě komory, spíže a koupelny? V minulosti se tyto prostory snižovaly z celkové plochy o 50 %. K dnešku se již snížení ceny týká jen balkonu, lodžie?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalosti předmětné nájemní smlouvy budu vycházet z právní úpravy týkající se určování výše nájemného, a to zejména ze zák. č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (starý), a zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (nový).

Nejprve je třeba mít na paměti, že již od roku 1964, kdy nabyl účinnosti starý občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.), byla výše nájemného stanovena dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem v nájemní smlouvě. Pouze v případě, že nebylo takové dohody, platil nájemce pronajímateli nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajatého bytu. Tento režim se ovšem týkal pouze bytů, u kterých nebylo nájemné regulováno jiným právním předpisem.

V případě, že nájemné bytu bylo regulováno jiným právním předpisem, muselo se postupovat podle pravidel obsažených v těchto předpisech, přičemž se konkrétní výše odvíjela od započitatelné podlahové plochy.

Od 1. 1. 1994 byla regulace nájemného upravena ve vyhlášce ministerstva financí č. 176/1993 Sb. V této bylo pak v § 2 stanoveno, že do započitatelné podlahové plochy bytu se např. spíže, komory, balkony, lodžie, terasy a další započítávají jen z jedné poloviny. Výklenky oken a dveří se nezapočítávaly vůbec.

Od 31. 3. 2006 však došlo zákonem č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu ke změně, jelikož podle tohoto zákona se započitatelná podlahová plocha bytu rovnala součtu podlahových ploch všech místností bytu a jeho příslušenství, přičemž podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítávala pouze jednou polovinou. Nicméně Vámi zmíněné výklenky se již započítávaly.

Ačkoliv byl zák. č. 107/2006 Sb. v části upravující shora uvedenou započitatelnou podlahovou plochu bytu zrušen ke dni 31. 12. 2010, řídí se úprava výše nájemného u regulovaných bytů stále tímto pravidlem.

Ze shora uvedeného tedy vyplývá, že výklenek dveří se již do započitatelné podlahové plochy započítává a polovina podlahové plochy se započítává pouze u sklepů, balkónů, lodžií a teras.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mohu vyhodit starý nábytek, oblečení, dekorace, osobní věci atd., které bývalý nájemník nechal ve společných prostorech bytového domu, kde bydlel? Zastavěl tak přístup do sklepa pro mě i ostatní rodiny. Nájemníka jsem se snažil kontaktovat telefonicky, poslal esemesky, abych měl důkaz o snaze. Nedávno jsme podepsali předávací list s tím, že si neprodleně odveze zbytek věcí na chodbě, ale neučinil tak. Volal jsem na městskou policii, kde mi slíbili, že pokud se nájemníkovi dovolají, ozvou se zpět. Pokud bych jeho věci vyházel ven, zablokuji parkovací stání. Mě osobně nejvíc vadí, že to musí trpět sousedé. Můžete mi prosím poradit, jak nejlépe a nejrychleji tuhle záležitost vyřešit? Nevím, jak by to dlouho trvalo, kdybych to řešil soudní cestou.

Na Vámi uvedenou situaci dopadá ust. § 2296 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Ten hovoří o tom, že v případě, kdy pronajímatel zjistí po vstupu do bytu, který již nájemce opustil, že se zde nachází věc nájemcem zanechaná, zapomenutá, je povinností pronajímatele se o tuto věc ve prospěch nájemce a na jeho účet postarat. Dle mého názoru lze dané ustanovení vztáhnout rovněž na situaci, kdy nájemce zanechal takovéto věci právě ve společných prostorách bytového domu.

V této situaci tedy není třeba věc řešit soudní cestou. Věci lze rovnou bez dalšího vyklidit a např. je uskladnit na vhodném místě. Případně lze rovnou postupovat, jak je popsáno dále.

Vzhledem k tomu, že nájemce si věci bez zbytečného odkladu nepřevzal, vzniklo Vám jako pronajímateli právo tyto věci po předchozím upozornění nájemce na jeho účet vhodným způsobem prodat. Jste však povinen předtím, než s věcmi takto budete disponovat, nájemce znovu vyzvat k jejich převzetí a poskytnout mu dodatečnou přiměřenou lhůtu. V této souvislosti doporučuji z opatrnosti toto upozornění ještě jednou provést, stanovit lhůtu pro převzetí (přiměřenou množství a povaze věcí) a zároveň upozornit nájemce na skutečnost, že pokud tak neučiní, budou věci prodány. Po marném uplynutí lhůty lze přistoupit k prodeji věcí, ovšem na účet nájemce. Z výtěžku lze uhradit náklady spojené s vyklizením, prodejem a úschovou a rozdíl poté vyplatit nájemci.

Uvedené se však neaplikuje v případě, že se jedná o věc, kterou nájemce „zjevně opustil“. Jedná se zpravidla o věci znehodnocené, nepoužitelné či zcela zanedbatelné hodnoty. V takovém případě lze věci vyklidit a zlikvidovat bez dalšího; nemusíte ani nájemce vyzývat k jejich převzetí. Doporučuji nicméně při posouzení otázky, zda byly věci „zjevně opuštěny“ postupovat obezřetně. V případě pochybností pak doporučuji postupovat stejně jako u ostatních věcí, jak bylo popsáno výše.

Náklady spojené s vyklizením věcí lze poté požadovat po nájemci. Pokud byla složena kauce, lze pohledávku na zaplacení nákladů spojených s vyklizením započítat a nájemci vrátit poníženou částku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Už nejakú dobu si hľadám v Brne prenájom bytu. Keďže som študentkou (doktorské štúdium), cena prenájmu je pre mňa veľmi dôležitá. Všimla som si však, že väčšina prenájmov sa uskutočňuje prostredníctvom realitných kancelárií a v zásade vždy si realitná kancelária účtuje aj províziu (príp. poplatok za právny servis). Od nájomníka je teda požadovaný jeden mesačný nájom, kaucia (a to jedno- až trojmesačná) a provízia realitnej kancelárii. Je v súlade so zákonom požadovať províziu od nájomcu, hoci ten si služby realitnej kancelárie nezazmluvnil (teda si neobjednal jej služby)? Na základe čoho vlastne v takomto prípade platím realitnej kancelárii? Je možné sa proti takýmto praktikám brániť? Pre ukážku, hoci myslím, že nie je potrebná, prikladám v prílohe ponuku prenájmu s požadovanou províziou a trojmesačnou kauciou.

Úvodem mi dovolte uvést, že právní vztah nájemce, pronajímatele a realitní kanceláře může být případ od případu odlišný, proto tedy bez bližších informací uvedu ve své odpovědi pouze teoretické možnosti.

Obecně se realitní kanceláři platí odměna za inzerci předmětného bytu, umožnění prohlídek, sepis nájemní smlouvy a vznik nájemního vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem.

Smluvní vztah, na základě kterého budete povinna uhradit odměnu, může vzniknout mezi Vámi a pronajímatelem, popř. mezi Vámi a realitní kanceláří. V obou případech se postupuje tak, že před podpisem nájemní smlouvy Vám bude předložen jiný dokument (typicky příkazní smlouva, smlouva o poskytování služeb realitní kanceláře), který pokud nepodepíšete, nedojde k podpisu nájemní smlouvy. V této příkazní smlouvě, popř. ve smlouvě o poskytování služeb realitní kanceláře, bude ve většině případů sjednáno, že jste povinna uhradit realitní kanceláři, popř. pronajímateli, odměnu za služby spojené se vznikem nájemního vztahu.

Odměna bývá sjednána většinou ve výši jednoho měsíčního nájemného, což vyplývá i z Vašeho dotazu.

Co se týká obrany proti těmto praktikám, jsem toho názoru, že pokud se nejedná o zcela nepřiměřenou výši odměny, nemáte jako budoucí nájemce moc možností, jak se bránit. Vycházím ze skutečnosti, že v případě, kdy odmítnete uhradit odměnu realitní kanceláři na základě dokumentu, který Vám předloží před podpisem nájemní smlouvy, k samotnému podpisu nájemní smlouvy se nedostanete. Dále je třeba mít na mysli, že protihodnotou uhrazené odměny realitní kanceláři jsou shora uvedené služby včetně samotného vzniku nájemního vztahu.

Závěrem tedy uvádím, že Vámi popisovaný případ je z právního hlediska v pořádku, a nejedná se tedy o nelegální postup realitní kanceláře.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V srpnu 2019 chce bytová správa, respektive město, v “mém” bytě instalovat topení – radiátor napojený na městskou kotelnu. Nestojím o toto vylepšení, mám jako polymorbidní kardiak s mnoha zdravotními omezeními a zároveň starobní důchodce svůj zaběhnutý řád, a tedy i vytápění pomocí teplometů a účty za dodávky tepla z městské kotelny by ještě víc zatížily už beztak vypjatý můj rozpočet na úhradu bydlení. Může mi město coby majitel bytu vnutit zmíněný radiátor, na který nejsem schopen uvolnit místo v bytě? Instalace radiátorů vyžaduje vyklízení velké části bytu, což je nad moje síly, a záměry města mě mimořádně stresují.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti obsahu Vaší nájemní smlouvy budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu bytu, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Ze zákona pak vyplývá, že nájemce je povinen strpět úpravu bytu v případě, že prováděná úprava nebo jiná změna bytu nesníží hodnotu bydlení a že ji lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Nájemce je povinen úpravu strpět rovněž tehdy, když pronajímatel realizuje tuto úpravu proto, že mu to bylo přikázáno orgánem veřejné moci, nebo ji musí provést proto, že hrozí přímo zvlášť závažná újma.

Pokud se nejedná o žádný z výše uvedených případů, tak lze změnu bytu provádět jen se souhlasem nájemce, tedy Vás.

Je tedy nutné posoudit, zda je nutný Váš souhlas s úpravu či nikoli. V tomto případě se domnívám, že ke zvážení přichází pouze ta skutečnost, zda instalací topení nedojde ke snížení hodnoty bydlení a zda ji lze současně provést bez Vašeho většího nepohodlí.

Instalací tohoto topení nepochybně nedojde ke snížení hodnoty bydlení, ba naopak. Ovšem tuto změnu jistě nelze provést bez Vašeho nepohodlí, neboť jak jste uvedl, k provedení této změny bude třeba vyklízení velké části bytu. Domnívám se, že větší nepohodlí by mohlo být dáno i s ohledem na Váš zdravotní stav a věk. Nicméně bez znalosti konkrétních skutečností vztahujících se k Vašemu případu, nedokáži bezpečně určit, zda se již jedná o „větší nepohodlí“ a zda je tedy Váš souhlas nutný, nebo zda se o „větší nepohodlí“ nejedná a vlastník bytu může úpravu provést i bez Vašeho souhlasu.

Pro úplnost pak uvádím, že i za předpokladu, že Váš souhlas nebude nutný, tak v případě, že bude nutné byt vyklidit, tak pronajímatel má právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu.

Rovněž Vám doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik Vašeho případu poskytne komplexní právní služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kamarádka má městský byt a nabídla mi, že bych u ní po určitou dobu mohla bydlet (jsem samoživitelka se dvěma dětmi, momentálně bez vlastního bydlení, skončil mi nájem a nemám kam jít). Zajímá mne, zda se k ní mohu nastěhovat, jestli musí vlastník bytu, tj. MU souhlasit a jestli MU nemůže jako majitel nic namítat, když si budu chtít přihlásit trvalý pobyt.

Právní úprava nájmu je obsažena v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a proto ve své odpovědi budu vycházet z tohoto právního předpisu.

Obecně platí, že nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli.

Naopak pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti, přičemž pro souhlas pronajímatele s přijetím jiné osoby se vyžaduje písemná forma.

U městských bytů je situace poněkud komplikovanější, a to zejména z důvodu, že města prostřednictvím svých orgánů vydávají interní předpisy týkající se správy městských bytů, včetně trvalého pobytu, typicky zásady a podmínky pro nakládání s byty v majetku města.

Na základě shora uvedeného Vám doporučuji prostudovat obsah nájemní smlouvy Vaší kamarádky, poté zjistit, zda město nevydalo dokument upravující správu městských bytů a pokud ano, zkusit nalézt odpověď v něm.

Pokud nebude přijímání členů domácnosti nikde upraveno, jsem toho názoru, že kamarádka Vás do své domácnosti přijmout může, avšak má povinnost to oznámit vlastníku bytu. Přihlášení trvalého pobytu by v tomto případě také neměl být problém.

Závěrem je třeba brát v potaz, zda přijetím dalších členů do domácnosti nedojde k porušení hygienických či jiných předpisů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v pronajatém bytě. Majitelka bytu ho měla v osobním vlastnictví. Bohužel majitelka byla vážně nemocná a letos zemřela. Současnou smlouvu o pronájmu bytu máme platnou do 31. 8. Bytů pronajímala několik a tvrdila nám, že agendu povede její manžel. Dle informací z katastru je ale jako vlastník stále vedena již zesnulá majitelka. S dotazem na prodloužení smlouvy jsem se obrátil na jejího manžela, ten ale na e-mail nereagoval. Obáváme se proto, co se bude dít dál. Předpokládám, že vzhledem k tomu, že za svého života byt nepřevedla do vlastnictví manžela, bude muset proběhnout dědické řízení. Nevíme proto jak se zachovat, jestli zaplatit nájem i na další měsíc v případě, že nebudeme mít platnou nájemní smlouvu (platíme ho do 5. dne v měsíci, takže splatnost nájmu za září je do 5. 9.). Jak se v této situaci zachovat? Pokud v bytě zůstaneme i po skončení smlouvy a nájem zaplatíme i na další období, budeme v něm neoprávněně? Může nás po zaplacení někdo (např. dědic nebo kdokoliv z rodiny, komu vlastně byt nepatří) vystěhovat? Jak se v této situaci zachovat?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna specifika dané situace, zejména pak konkrétní znění nájemní smlouvy, a proto ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu a dědického práva, které nalezneme v občanském zákoníku.

Ze všeho nejdříve bych Vám doporučil se důkladně seznámit s obsahem nájemní smlouvy, zda neobsahuje zvláštní ujednání o skončení nájmu předmětného bytu.

Celkem často se totiž v nájemních smlouvách objevují různá ujednání typu: „… po skončení nájmu na dobu určitou se nájem automaticky ujednává na tutéž dobu, pokud některá ze stran druhé straně písemně neoznámí (např. 3 měsíce před skončením nájmu), že na dalším trvání nájemního vztahu nemá zájem.“ Pokud byste v takovémto případě žádné písemné oznámení neobdržela, došlo by k automatickému obnovení nájmu na stejnou dobu, jako byl ujednán dříve. Ze zákona pak rovněž vyplývá, že nový vlastník nemá možnost nájem bytu, ve kterém nájemce bydlí, z důvodu změny vlastnictví vypovědět.

Pokud nicméně žádné zvláštní ujednání Vaše nájemní smlouva neobsahuje, je nutné vycházet přímo ze zákona.

Zákon v tomto směru zakotvuje následující právní fikci: „Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného.“

Z výše uvedeného ustanovení vyplývá, že neopustí-li nájemce byt dobrovolně, má pronajímatel právo vyzvat nájemce k vyklizení bytu a poté se případně domáhat jeho vyklizení soudní cestou. Pronajímatel však musí nájemce vyzvat k vyklizení bytu nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy měl nájem původně skončit. Dojde-li k marnému uplynutí lhůty, pak podle občanského zákoníku platí, že dojde k automatickému obnovení nájmu na stejnou dobu, jako byl ujednán dříve.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu usuzuji, že zemřelá byla k okamžiku smrti vlastníkem bytu a rovněž oprávněnou pronajímatelkou.

Za této situace došlo k okamžiku smrti původní majitelky k přechodu vlastnického práva k bytu, stejně jako práv a povinností z vyplývajících z nájmu na její dědice. Ti však mohou se svým (nově nabytým) vlastnictvím plně disponovat až poté, co budou jako dědici potvrzeni pravomocným usnesením soudu, resp. notářem jakožto soudním komisařem.

Do pravomocného usnesení o nabytí dědictví spravuje pozůstalost správce pozůstalosti (povolal-li jej zůstavitel) nebo dědic, který vykonává její prostou správu.

Pokud tedy máte zájem na dalším trvání nájemního vztahu, tak bych Vám doporučil kontaktovat notáře, který vede předmětné dědické řízení. O kterého státního notáře se jedná, zjistíte z rozvrhu řízení o pozůstalosti, který je uveřejněn na stránkách notářské komory. Tato informace by rovněž měla být zjistitelná ze seznamu vedených dědických řízení, které je veden u okresního soudu, v jehož obvodu měla zemřelá v době smrti bydliště. Tento notář Vám zprostředkuje kontakt na správce pozůstalosti.

Správce pozůstalosti bych následně informoval o tom, že máte zájem na dalším trvání nájemního vztahu a domluvíte se s ním na dalším postupu.

V případě, že byste v tomto směru potřebovala podrobnější posouzení Vaší situace, tak bych Vám doporučil vyhledat odbornou pomoc advokáta, který by Vám se znalostí všech detailů Vašeho případu, zejména pak nájemní smlouvy, poskytl komplexní právní odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Před 3 lety byla v bytě dělána kuchyňská linka z vestavěnou troubou. Já se nyní odstěhovala a kauce byla použita dle domluvy na vymalování a úklid bytu. Nyní mi však majitelka napsala, že je zničená trouba (dle nějakého jejího známého) má prý propálený rošt. Chce po mě koupi nové trouby, přitom troubu jsem používala normálně, takže se opotřebovala opotřebením. Vybrala si troubu v hodnotě asi 15 tisíc, což si myslím, že je také neadekvátní. Prosím o radu, zda má nárok, abych jí zaplatila novou troubu, když trouba je funkční, protože mi napsala, že si starou troubu můžu odvést.

Odpověď – 1. část

Úvodem předesílám, že mi nejsou známy všechny podrobnosti Vašeho případu (zejména faktický stav bytu při jeho vrácení, přesné znění nájemní smlouvy či předávacího protokolu) a ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy nájmu, kterou nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a jejího výkladu.

Nájemcovou povinnosti je v den skončení nájmu vrátit pronajímateli pronajímaný byt, přičemž jej musí odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, případně se změnami, k jejichž provedení dal pronajímatel souhlas. To se ovšem netýká běžného opotřebení a vad, za které je odpovědný pronajímatel. Z toho tedy vyplývá, že nájemce je před odevzdáním bytu povinen odstranit poškození, za které odpovídá (způsobil jej on nebo členové jeho domácnosti).

Odborná literatura pak s odkazem na ust. § 2257 občanského zákoníku uvádí, že nájemce by měl před odevzdáním bytu rovněž provést běžnou údržbu a drobné opravy. Občanský zákoník ani jeden z výše uvedených pojmů nedefinuje a k jejich vymezení je nutné použít nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Za drobné opravy se podle ust. § 4 písm. g) nařízení považují rovněž opravy (…) pečících trub. Na tomto místě mi dovolte zároveň uvést, že na základě dostupných informací nemohu posoudit, zda došlo ke zničení trouby Vaší vinou či v důsledku běžného opotřebení.

Jestliže nájemce shora uvedené povinnosti nesplní a odevzdává byt s vadami, za které je odpovědný a které nebrání v běžném užívání bytu, má pronajímatel právo požadovat po nájemci náhradu způsobené škody. Běžnou praxí je, že se o odevzdání bytu sepíše předávací protokol, který může posléze sloužit jako doklad o stavu, v jakém byl byt odevzdán.

Odpověď – 2. část

V praxi může dojít k situaci, kdy se některá poškození a vady projeví až po určité době od odevzdání a logicky tedy nejsou uvedeny v předávacím protokolu. Domnívám se však, že propálený rošt v pečící troubě je vadou na první pohled viditelnou a měla by tedy být uvedena v předávacím protokolu.

Jestliže tak tomu není, musí pronajímatel prokázat, že taková škoda vůbec vznikla a že jste škodu skutečně způsobila Vy v důsledku porušení Vašich povinností. Pokud se mu toto nepodaří prokázat, pak mu právo na náhradu škody nesvědčí. Pro úplnost uvádím, že existence škody musí být prokázaná objektivně (v praxi nejčastěji nezávislou třetí osobou a nikoliv „nějakým známým“).

Co se týče samotné náhrady škody, obecně platí, že se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu, požádá-li o to poškozený (zde pronajímatel), hradí se škoda v penězích. Výše této peněžité náhrady by měla odpovídat skutečně škodě a účelně vynaloženým nákladům na její odstranění. Zároveň by poškozený uplatnění svého práva na náhradu škody neměl zneužívat.

V konkrétním případě to znamená, že je-li pečící trouba stále funkční, může pronajímatel požadovat pouze částku za výměnu roštu a nikoliv novou troubu. Uvedené však pochopitelně platí pouze za předpokladu, že pronajímateli právo na náhradu škody vůbec svědčí. V opačném případě nemá nárok na náhradu škody vůbec.

Závěrem Vám chci doporučit, abyste před případným dalším krokem ve věci vyhledala odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech podrobností Vaší situace doporučí, jak ve věci postupovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Chtěl jsem se zeptat, jak mám postupovat v situaci, ve které jsem se ocitnul. Pronajímám byt, s nájemcem mám podepsanou smlouvu, ve které je uveden i spolubydlící. Nájemci neukončili smlouvu, nepředali byt, v bytě nechali po odstěhování škody okolo 25 000 Kč a odstěhovali se a nekomunikují. Samozřejmě na nájmu již dluží. 

Dle ustanovení občanského zákoníku má nájemce povinnost užívat byt řádným způsobem v souladu s nájemní smlouvou a platit nájemné.

V případě, že Vám nájemce přestal platit nájemné a výše dlužné částky odpovídá v součtu výši tří nájmů, máte právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Pokud jste ovšem zjistil, že nájemce byt již opustil a nelze očekávat, že by se vrátil, považuje se nájem za skončený a byt se bere za odevzdaný.

Při posuzování škod, které nájemce způsobil, se nepřihlíží k vadám způsobeným běžným opotřebením a k vadám, které jste povinen odstranit Vy, jakožto pronajímatel. Výčet vad, které hradí pronajímatel, a které nájemce, upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmu běžná údržba a drobné úpravy.

Jestliže Vám nájemce neuhradí dlužné nájemné, máte právo si započíst vůči dlužnému nájemnému jistinu ve výši tomu odpovídající. Taktéž máte právo podat k soudu žalobu na náhradu škody, kterou Vám nájemce v bytě způsobil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Majitel baráku mě chce vystěhovat z důvodu celkové rekonstrukce baráku. Mám nárok na náhradní bydlení ? K bytu mám dekret z roku 1990.

Pokud jste s provedením rekonstrukce souhlasil, popřípadě pokud je úprava domu prováděna na příkaz orgánu veřejné moci, či hrozí při neprovedení opravy zvlášť závažná újma, pak dle občanského zákoníku platí, že s úpravami lze započít až poté, co se pronajímatel vůči Vám zaváže, že Vám poskytne přiměřenou náhradu nákladů, které Vám vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zároveň Vám poskytne na tyto náklady přiměřenou zálohu.

Náhrada nákladů se poskytuje za náklady spojené se stěhováním, nebo rozdíl mezi stávajícím a novým nájemným v náhradním bytě.

Pokud to nevylučují okolnosti případu, pak by Vám měl pronajímatel včas sdělit povahu úprav, předpokládanou dobu jejich trvání, také informaci o tom, jak velkou zálohu Vám poskytne a poučení o následcích odmítnutí vyklizení, kterými zejména může být návrh k soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu, přičemž, pokud pronajímatel prokáže účelnost rekonstrukce a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu zpravidla vyhoví.

Na závěr si dovolím uvést, že vzhledem k tomu, že neznám veškeré detaily Vašeho problému, doporučil bych Vám se o svých právech a povinnostech poradit s advokátem, kterého obeznámíte se všemi detaily.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Mám nájemníka, který má nájemní smlouvu na dobu určitou do 31. 12.2017. Nájemníkovi jsem vše poslal dříve o informaci o nedoplatcích nájemného a ukončení smlouvy. Nájemník poštu nepřebral a vrátila se zpět. Nájemník dluží na nájemném a službách 4 měsíce zpětně. Když jsem ji volal, aby předala byt, tak řekla, že to předala právníkovi a byt neopustí. Takže byt dále používá jako by nic, můžu jí znepřístupnit hlavní vchod do nemovitosti? Nebo můžu zavolat policii, že tam bydlí cizí člověk. Budu to dávat k soudu na vystěhování, ale co s ní mám a mužů dělat? Vyhrožuje, že ji tam musím nechat bydlet.

Nájem bytu sjednaný na dobu určitou končí uplynutím doby, na níž byl sjednán, nehledě na skutečnost, zda byl nájemce upozorněn na blížící se ukončení nájmu.

Vzhledem k tomu, že jste nájemce předem řádně písemně upozornila na skutečnost, že nájem ke dni 31. 12. 2017 skončí (ačkoliv si nájemce upozornění nepřebral, dostalo se do jeho dispoziční sféry a z pohledu práva je tak považováno za doručené) a dala tak dostatečně předem najevo, že nájem skončí uplynutím doby nájmu, nelze o tzv. automatickém obnovení nájmu uvažovat.

V den, kdy má nájem skončit je nájemce povinen odevzdat byt pronajímateli s tím, že byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Jestliže bývalý nájemce odmítá byt odevzdat dobrovolně, nezbude Vám než se vyklizení bytu domáhat soudní cestou, konkrétně prostřednictvím žaloby na vyklizení nemovitosti. V žádném případě však nemůžete provést vystěhování svémocí (např. výměnou zámku k bytu apod.), neboť svémocné vystěhování by mohlo být kvalifikováno jako trestný čin porušení domovní svobody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám od 7/2017 nové nájemníky, smlouva na dobu určitou. Souhlasila jsem, že mohou mít jednoho psa. Oni jsou dva dospělí a dvě nezletilé děti. Jedná se o malý byt 2+kk 40m2. Matka pracující a otec, údajně, v invalidním důchodu. Od začátku jsou s nimi problémy v tom smyslu, že platili nájemné s několikadenním zpožděním. Přivedli do bytu další dva malé psy, přičemž jsem je několikrát vyzvala, aby tento stav redukovali zpět na jedno zvíře, protože tento byt není na takové množství osob a zvířat dimenzován. Navíc venčí kolem domu nebo v nočních hodinách, boucháním dveří a rámusem v nočních hodinách, pohybem tolika zvířat ruší ostatní obyvatele. Navíc nikdy předtím nebyl řešen problém, aby bylo neustále nakáleno v chodbách, přesto, že i dříve byli v domě pejskaři. V této chvíli mi již dluží více než 1,5 nájmu a dle našeho rozhovoru nebude mít na další nájmy finance. Domnívám se, že do nájmu šli s tím, že platit v budoucnu nebudou, protože jsem nyní zjistila, že je možnost za úplatu získat informace o případných exekucích z registru a následně zjistila, že mají nejméně 7 exekucí v běhu, první cca od roku 2013, o kterých mě neinformovali, jen stále tvrdili, že s nájemným nebude problém. Nabídla jsem dohodu na ukončení nájemního vztahu s tím, že dluh nebude narůstat, část pokryje kauce a zbytek doplatí. To bylo odmínuto a nakonec mi dala sama výpověď z nájmu. Tam je samozřejmě tříměsíční lhůta a tedy se dá předpokládat, že dluh naroste a je otázkou, zda nebudou dělat potíže s předáním bytu. Již nyní počítám za dlužné nájemné zákonné úroky z prodlení, ale nic si z toho nedělají. Já sama jsem na rodičovské dovolené a doplácet na cizí domácnost nehodlám, již nyní mi to činí osobní problémy. Předtím jsem toto nikdy řešit nemusela. Můj dotaz je: 1) pokud v průběhu výpovědní lhůty budou dlužit 3 nájmy, počítají se do této sumy i úroky? 2) mohu je v takovém případě vystěhovat dřív, než skončí výpovědní lhůta? 3) pokud neuhradí, podám žalobu na náhradu škody, ale co když na sebe vyhlásí bankrot (to mi bylo řečeno, že mají v plánu) jak se mohu domoci svých práv na dluh, žaloba na stát? 4) vzhledem k tomu, že se domnívám, že neplacení bylo zamýšleno, jaká je šance na podání žaloby pro spáchání podvodu? 5) je vhodné nájemníkům napsat dopis kde vše nastíním, abych měla v ruce i písemný důkaz, že na vše byli upozorněni (asi obálkou se zeleným pruhem, která je po 10 dnech považována za doručenou, pochybuji, že by šli na poštu nebo dopis převzali).

Úvodem mi dovolte uvést, že mi nejsou známa všechna specifika a přesný průběh vzniklé situace a ve své výpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy obsažené především v zákoně č. 89/2012 Sb., jímž se nájemní vztah řídí.

Podle něj platí, že nájem (stejně jako každý jiný závazkový vztah) vypovězený jednou ze stran končí uplynutím výpovědní doby. Během této doby náleží pronajímateli i nájemci všechna práva a povinnosti, které jim z nájemního vztahu plynou. Nájemce tak musí nadále platit nájemné a zálohy na náklady za služby. Pronajímatel naopak i nadále udržuje byt ve stavu způsobilém k bydlení tak, aby jej nájemce mohl řádně užívat. Zároveň pronajímateli stále náleží právo vypovědět smlouvu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení nájemcových povinností, přičemž nájem v takovém případě skončí účinností druhé výpovědi.

Pro výpověď nájmu požaduje zákon vždy písemnou formu. Pronajímatel musí ve výpovědi jednak uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti a jednak poučit nájemce o možnosti o jeho právu vznést námitku proti výpovědi.

Aby byla výpověď vůči druhé straně účinná, musí jí být výpověď doručena. Doručenou je výpověď okamžikem, kdy se dostane do sféry dispozice adresáta, tedy jakmile nabude adresát objektivní možnost seznámit se s obsahem projevu (není přitom nezbytné, aby se adresát seznámil s obsahem výpovědi). Za doručenou se tedy výpověď považuje okamžikem, kdy byla do schránky vhozena výzva k vyzvednutí zásilky, a to i v případě, že by si tuto zásilku nájemce posléze nevyzvedl.

Odpověď – 2. část

Co se týče dotazu, zda nastínit nájemci možnost skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby předem, pak uvádím, že nezbytným předpokladem okamžité výpovědi ze strany pronajímatele je neúspěšná výzva nájemci, aby v přiměřené lhůtě odstranil své závadné chování. Je otázkou, zda by měla výzva obsahovat jakousi pohrůžku o skončení nájmu okamžitou výpovědí, neboť občanský zákoník hovoří o „výzvě“, nikoliv o „výstraze“ jako předchozí právní úprava. Domnívám se však, že pro Vaši větší jistotu je vhodné ve výzvě uvést, že v případě neprovedení nápravy dáte nájemci výpověď bez výpovědní doby. K doručení této výzvy pak odkazuji na shora uvedené.

V případě, že pronajímatel nájem vypoví bez výpovědní doby, musí nájemce byt odevzdat bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, a to ve stavu, v jakém jej převzal. Byt se považuje za odevzdaný v momentě, kdy pronajímatel obdrží klíče od bytu a nic mu nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání.

I když tak neučiní nájemce dobrovolně, nemůžete nájemce bez dalšího vystěhovat svépomocí, neboť byste se tímto jednáním mohl dopustit spáchání trestného činu porušování domovní svobody, případně by měl nájemce právo požadovat náhradu jakékoliv škody, kterou byste mu pokusem o vyklizení způsobila.

Odpověď – 3. část

Jedinou cestou, jak vyklizení bytu dosáhnout, je podání žaloby na vyklizení. V řízení o vyklizení pak bude soud přezkoumávat, zda jsou naplněny všechny předpoklady k vystěhování, a teprve poté o vyklizení bytu rozhodne. Vedle vyklizení bytu se můžete soudní cestou domáhat i náhrady škody, která Vám vznikne v důsledku užívání bytu nájemcem bez právního titulu, a dále zaplacení neuhrazeného nájemného, a to včetně úroku z prodlení za každou jednotlivou splátku dlužného nájemného.

Nebude-li nájemce plnit některou ze soudem uznaných povinností, můžete se jejich splnění domáhat prostřednictvím exekutora. V případě, že dojde k úpadku nájemce, musíte pak tuto pohledávku vymáhat přihlášením své pohledávky v rámci insolvenčního řízení.

Co se týče trestněprávní roviny vzniklé situace, předně uvádím, že prostředky trestního práva by měly nastoupit jen v případě, kde jiné právní prostředky selhávají nebo nejsou efektivní. Přečin podvodu je trestným činem vyžadujícím úmysl pachatele, a proto je k jeho spáchaní nezbytné, aby úmysl pachatele neplatit nájem a tím způsobit škodu existoval již v době uzavření nájemní smlouvy.

K prokázání úmyslu, lze použít zejména dluhy pachatele, které existují již v době uzavření nájemní smlouvy. Jestliže uvádíte, že s ohledem na existenci svých dluhů nájemník musel vědět, že nebude nájem schopen platit, je možné uvažovat o podání trestního oznámení.

S ohledem na skutečnost, že je celá situace poměrně komplikovaná, doporučuji Vám vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik doporučí další postup ve věci a bude Vám při řešení situace asistovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zajímá mě, jestli nás majitel bytu může s okamžitou platností vystěhovat. Jde o to, že tento měsíc nemáme na nájem.

Z důvodu ochrany nájemce jakožto slabší strany náš právní řád umožňuje pronajímateli vypovědět nájem pouze z taxativně stanovených výpovědních důvodů, které nalezneme v ust. §§ 2288 a 2291 občanského zákoníku.

Obecně platí, že se nájem bytu vypovídá s tříměsíční výpovědní dobou. Bez výpovědní doby jej může pronajímatel vypovědět pouze v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Za zvlášť závažné porušení povinností je občanským zákoníkem považováno nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Jestliže tedy nezaplatíte nájemné a náklady na služby pouze za jeden měsíc, nemá pronajímatel právo vypovědět Vám nájem bez výpovědní doby a požadovat, abyste se z bytu bezodkladně vystěhovali.

Právní teorie ani soudní praxe nemá dosud jasno v tom, jak by měl pronajímatel postupovat v případě, že je nájemce v prodlení se zaplacením nájemného a nákladů na služby pouze za jeden měsíc. Osobně se přikláním k názoru, že v neplacení nájemného za dobu jednoho měsíce nelze spatřovat hrubé porušení povinností nájemce, které by pronajímateli umožňovalo nájem bytu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, neboť takový výklad by byl proti smyslu zákona.

Domnívám se, že takovou situaci by měl pronajímatel řešit spíše písemnou výzvou k plnění, adresovanou nájemci, v níž by mu měl poskytnout dostatečnou lhůtu k plnění a upozornit jej na následky dalšího prodlení. Až v případě, že by nájemce i přes tuto výzvu neplnil, měl by pronajímatel nájem vypovědět.

Na tomto místě Vás však chci upozornit na skutečnost, že taková situace nebyla dosud soudní praxí řešena a výše uvedené závěry se s ohledem na budoucí rozhodnutí mohou změnit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Load More