16. května 2022

Výpověď z nájmu

Pronajímám byt Ukrajincům na dobu určitou (2 roky), a ti mi teď oznámili, že odjíždí zpět na Ukrajinu a ukončují nájem. Mají na to právo?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, konkrétně znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle OZ obecně platí, že nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět pouze, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Výpověď musí být doručena druhé straně v písemné podobě a výpovědní doba jsou tři měsíce, přičemž počíná běžet prvního dne následujícího měsíce ode dne doručení výpovědi.

Jiné důvody výpovědi nájmu na dobu určitou ze strany nájemce OZ nestanovuje. Další důvody výpovědi nájmu na dobu určitou mohou být však případně upraveny v nájemní smlouvě.

Ve Vašem případě je na uvážení, zda odjezd nájemců na Ukrajinu za současné situace je změna okolností, která by jim umožňovala tímto způsobem nájem vypovědět. Bude nezbytné zkoumat, z jakého důvodu se na Ukrajinu vrací, kdy důvodem může být např. obdržení povolávacího rozkazu do armády.

Pokud byste se však domníval, že se o takovou změnu okolností nejedná, je možné domáhat se před soudem určení, že je výpověď neplatná, popřípadě se můžete domáhat dlužného nájemného za dobu, kdy měl nájem na dobu určitou podle nájemní smlouvy trvat.

Z Vašeho dotazu není zcela jasné, jakým způsobem ukončili nájemci nájem, ale pokud vypověděli nájem bez dodržení písemné formy výpovědi, případně nedodrželi výpovědní lhůtu, můžete se domáhat určení neplatnosti výpovědi, jak bylo již uvedeno výše, i z těchto důvodů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

S přítelem bydlíme v pronájmu na dobu určitou. Bohužel majitelka není schopná opravit okna, takže v zimě nám tam táhne a je strašná zima a v létě je tam k nevydržení, protože je tam strašné teplo. Navíc sousedi dělají strašný nepořádek a již několikrát jsme po majitelce chtěli, aby s tím něco udělala, ale stále se nic neděje. Proto jsme se rozhodli ukončit nájemní smlouvu, ale chceme odejít ihned bez výpovědní lhůty. Co můžeme udělat, aby po nás majitelka bytu nemohla chtít zaplatit nájem za zbývající měsíce, které bychom měli s výpovědní lhůtou mít?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to zejména znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Východiskem pro Vaši situaci může být ust. § 2257 OZ, dle kterého je pronajímatel povinen udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání a ust. § 2265 odst. 1 OZ, které stanoví, že pronajímatel odstraní poškození nebo vadu (v nyní řešeném případě vadu spočívající v nefunkčních oknech) v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.

Ustanovení § 2266 OZ poté stanoví, že neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinnosti pronajímatele.

Z výše uvedeného vyplývá, že Vy jakožto nájemce, máte povinnost pronajímatele opakovaně vyzvat k odstranění poškození nebo vady a stanovit mu dodatečnou lhůtu k odstranění vad. Lze doporučit, aby tato výzva a stanovení dodatečné lhůty byly učiněny písemně a existoval doklad o doručení pronajímateli. Pokud byste dodatečně pronajímatele nevyzvala nebo mu neposkytla dodatečnou lhůtu, právo na výpověď Vám nesvědčí. Lhůta by měla být přiměřená, byť to z textace zákona nevyplývá, tj. měla by být taková, aby pronajímatel objektivně v takové lhůtě mohl vadu odstranit.

Odpověď – 2. část

Zároveň se musí jednat o vadu způsobenou okolnostmi, za které Vy jakožto nájemce neodpovídáte.

Neodstranění vad musí mít dále povahu hrubého porušení povinností pronajímatele, tj. nesvědčí Vám právo na výpověď v případě neodstranění drobných vad a musí tedy jít o vady, které brání obvyklému bydlení (musí jít o kvalifikované vady a poškození). Hrubé porušení povinnosti může spočívat v samotném poškození a trvání tohoto stavu, tj. v charakteru vady, ale i v prodlení pronajímatele s odstraněním vady.

Zda se jedná v případě v prodlení pronajímatele s opravou oken o hrubé porušení povinnosti pronajímatele, nemohu posoudit, neboť mi není známa doba trvání takového prodlení a ani intenzita tohoto porušení, resp. v jaké intenzitě je omezeno obvyklé užívání bytu. O hrubé porušení povinnosti pronajímatele spočívající v charakteru vady by však v případě nefunkčních oken mohlo jít.

Ve vztahu k sousedům, kteří, dle znění Vašeho dotazu, narušují Vaše bydlení nepřiměřeným hlukem, lze uvést, že dle ust. § 2256 OZ má pronajímatel povinnost po dobu nájmu udržovat v domě náležitý pořádek obvyklý místních poměrů. Pokud dochází ze strany pronajímatele k porušování i této povinnosti, dle shora uvedeného bude potřeba opět písemně vyzvat pronajímatele ke sjednání nápravy a poskytnout mu dodatečnou lhůtu.

V současné chvíli Vám tedy doporučuji pronajímatele písemnou formou opakovaně vyzvat k opravě oken a k zajištění nerušeného užívání Vašeho bytu za současného stanovení dodatečné lhůty a pakliže tak pronajímatel neučiní, bude pravděpodobně možné nájem na dobu určitou vypovědět i bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jsme  v nájemním bytě od 1. 5. 2021. Smlouva je na dobu určitou do 31. 12. 2022. V listopadu se zde objevila plíseň ve větším množství. Jedná se o starší bytový dům před rekonstrukcí o čtyřech jednotkách. V bytě byla provedena pouze výměna oken za plastová, zbytek je v původním stavu. V bytě jsou elektrické přímotopy na denní a noční tarif. Informovali jsme o plísni pronajímatele a on řekl, že musíme topit a větrat a že při nastěhování tady žádný problém nebyl. Topíme a větráme standardně. Vzhledem k tomu, že máme dvě malé děti (2 a 3 roky), nechtěli jsme dál bydlet v bytě s plísní. Našli jsme si proto nový nájemní byt od 23. 12. 2021. Zde jsme ukončili smlouvu v listopadu s tříměsíční výpovědní lhůtou, tudíž do konce února 2022. Pronajímatel tvrdí, že nám vyšel vstříc, když akceptoval výpověď z nájmu, což prý dělat nemusel, a nájemní smlouva by trvala do konce roku 2022. Jak postupovat v případě, když si myslíme, že plíseň není způsobena naším způsobem užívání bytu? Je pravda, že nájemní smlouva nelze takto ukončit? Je možné dožadovat se výpovědi smlouvy k 31.  12. 2021 kvůli tomu, že pronajímatel nezajistil nerušené užívání bytu a ten není způsobilý k užívání, tak abychom zde dále neplatili nájemné? Navíc nám nyní poslal pána na šetření, který chce problém vyřešit vystříkáním prostředkem na plíseň a nátěrem.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy a detailního stavu bytu, jež Vám pronajímatel přenechal k užívání, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle ust. § 2264 odst. 1 OZ je nájemce, zjistí-li v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, povinen tuto skutečnost ihned oznámit pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

Následně je pronajímatel povinen poškození nebo vadu v přiměřené době po oznámení odstranit, přičemž neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinnosti pronajímatele.

Nejprve by tedy bylo třeba postavit najisto, že vada v podobě plísně nebyla způsobena okolnostmi, za něž Vy, jakožto nájemce, odpovídáte. Posouzení této záležitosti by však zřejmě vyžadovalo vypracování např. znaleckého posudku či jiné odborné posouzení.

Další podmínkou je výzva pronajímatele. Tato výzva musí být opakovaná a měla by v ní být určena dodatečná lhůta, v rámci které má pronajímatel vadu odstranit. Lze doporučit, aby tato výzva a stanovení dodatečné lhůty byly učiněny písemně a existoval doklad o doručení pronajímateli. Pokud by nájemce dodatečně pronajímatele nevyzval nebo by mu neposkytl dodatečnou lhůtu, právo na výpověď nájemci dle shora uvedeného nesvědčí. Lhůta by měla být přiměřená, tedy taková, aby pronajímatel objektivně v takové lhůtě mohl vadu odstranit.

Dále je nutné, aby se jednalo o vadu nikoliv drobnou, tedy takovou, která brání obvyklému bydlení. V případě rozsáhlejší plísně by se o takovou vadu jednat mohlo. Samotné posouzení by však pro zajištění objektivity rovněž mělo proběhnout s využitím odborníka.

Odpověď – 2. část

Prodlení ve vztahu k neodstranění vady či vada jako taková (zde plíseň) musí představovat hrubé porušení povinností pronajímatele. Ve vztahu k tomuto případu však bez bližší znalosti stavu bytu nemohu posoudit, zda by se o hrubé porušení povinností pronajímatele jednalo.

Pokud by byly splněny všechny výše uvedené podmínky, byl by taktéž splněn předpoklad pro podání výpovědi bez výpovědní doby.

Z Vašeho dotazu však nevyplývá, že byste učinila opakovanou a v ideálním případě písemnou výzvu za současného stanovení dodatečné lhůty k nápravě, a tak se domnívám, že Vám v tomto případě právo podat výpověď bez výpovědní doby nesvědčí.

Pokud byste tak učinila nyní a pronajímatel by nápravu nezjednal, lze o naplnění podmínek pro právo podat výpověď bez výpovědní doby uvažovat, přičemž na závadu by nebyla ani skutečnost, že jste již jednu výpověď, na jejímž základě nyní běží výpovědní doba, podala. Z Vašeho dotazu však vyplývá, že pronajímatel má v plánu nápravu sjednat.

Pokud by však avizovaný opravář nedorazil či by k odstranění vady i tak nedošlo, lze postupovat výše uvedeným způsobem a dosáhnout naplnění podmínek pro možnost podat výpověď bez výpovědní doby.

Obecně vzato však lze přisvědčit pronajímateli, když tvrdí, že by jinak nájem trval až do konce příštího roku. K ukončení nájmu sjednaného na dobu určitou je totiž vždy zapotřebí uvést výpovědní důvod, a to buď důvod dle zákona či dle nájemní smlouvy. Nájem pak standardně končí uplynutím výpovědní doby, pokud se tedy nejedná o případ, kdy nájem končí okamžitě bez výpovědní doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Nacházím se v citlivé situaci, pronajímatel mi hrozí vyhazovem z bytu a nemá pro to přitom žádný důvod. Může mi dát jen tak výpověď nebo ne?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Co se týče možností pronajímatele vypovědět nájemci nájem, OZ poskytuje uzavřený výčet skutečností, pro které tak může pronajímatel učinit a také jakým způsobem.

Důvody pro které by Vám pak pronajímatel mohl nájem vypovědět jsou uvedeny v § 2288 OZ. Jedná se kupříkladu o hrubé porušení povinnosti nájemce plynoucí z nájmu, byl-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli či kupříkladu z důvodu potřeby uvolnění pronajatého bytu pro sebe nebo svého příbuzného. Výpovědní důvody se liší také v závislosti na tom, zda byl nájem uzavřen na dobu určitou či neurčitou.

OZ dále mimo výpovědní důvodu stanoví formální a obsahové náležitosti výpovědi, a tedy výpověď musí být zaprvé dána písemně a musí být nájemci, tedy Vám, doručena, přičemž ve výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a také poučení o právu vznést proti této výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

Odpověď – 2. část

Za předpokladu, že tedy nebude naplněn jeden ze zákonných výpovědních důvodů, nebude výpověď daná pronajímatelem oprávněná. K tomu podotýkám, že v takovém případě bude na Vás, abyste se bránila prostřednictvím žaloby na určení neplatnosti výpovědi u soudu, a to do dvou měsíců ode dne, kdy Vám bude výpověď doručena.

Pokud Vám dá pronajímatel výpověď za porušování Vašich povinností zvlášť závažným způsobem, OZ k tomuto stanoví, že neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Závěrem doplňuji, že v případě platné výpovědi činí výpovědní doba 3 měsíce, přičemž tato začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co Vám výpověď došla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Po otci jsem zdědil byt, který předtím pronajímal. Byt pronajímal ze velice nízkou cenu. Když jsem za nájemníky přišel s tím, že bych nájemné chtěl zvýšit alespoň do té míry, aby ta částka nebyla tak směšná a abych z toho vůbec něco měl, tak mě odmítli s tím, že se s otcem dohodli na jiné částce a že zvýšení nájmu nechtějí. Ještě bych dodal, že s otcem se dohodli jenom ústně a nemám k tomu žádnou písemnou smlouvu, abych podle ní případně nájemné zvyšoval. Můj dotaz tedy zní, zda a případně o kolik je možné současným nájemníkům zvýšit nájemné. Uvažoval jsem také, že bych s nájemníky skončil nájemní smlouvu. Když jsem je byl navštívit, tak jsem zjistil, že byt je v hrozném stavu a že tam bydlí více lidí, než měli domluveno s otcem. Můžu je nějakým způsobem vypovědět z nájmu? Rád bych ten byt pronajímal lidem, kteří se o něj budou starat.

Odpověď

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak obsah ústně sjednané nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Předně bych rád uvedl, že tím, že jste pronajímaný byt zdědil, tak na Vás, jakožto dědice, přecházejí všechny práva a povinnosti pronajímatele vůči nájemci.

Za předpokladu, že současní nájemníci neměli s Vaším otcem ujednané zvyšování nájemného a ani si výslovně nevyloučili zvyšování nájemného, tak máte jakožto pronajímatel právo písemně zvýšení nájemného navrhnout, a to až do výše srovnatelného nájemného obvyklé v daném místě. Zvýšení však nesmí být vyšší, než 20 % spolu se zvýšením za poslední 3 roky.

Za předpokladu, že by nájemce do dvou měsíců nesdělil své kladné stanovisko, máte právo obrátit se na soud ve lhůtě dalších 3 měsíců a požadovat, aby určil výši nájemného. Soud pak rozhodne o výši nájemného, která je v místě a čase obvyklá, a to s účinky ode dne podání návrhu soudu.

K Vašemu druhému dotazu ohledně možnosti výpovědi z nájmu, tak OZ stanovuje jasný výčet případů, kdy k tomu může ze strany pronajímatele dojít. V případě, kdy v bytě bydlí více lidí, než bylo smlouvě dohodnuto, a nájemci tuto skutečnost nenahlásili a nájemce byt neužívá řádně a v souladu s nájemní smlouvou, tak tím, dle mého názoru, naplnili jeden z možných důvoů výpovědi podle ust. § 2288 OZ, a to za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu.

Na základě této skutečnosti pak jako pronajímatel máte právo dát nájemci výpověď z nájmu, a to s tříměsíční výpovědní dobou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Mám přítele, který žil v jiném bytě, než žiju já. Nedávno se stalo, že k němu do bytu přišla paní, která mu byt pronajímala, a řekla mu, že se musí hned vystěhovat, protože byt chce pronajmout někomu jinému. Přítel je cizinec a měl s paní jenom ústní dohodu. Jelikož se bál, že by mohly být problémy, tak z bytu odešel. Myslím si, že paní takhle vypovědět mého přítele z nájmu jen tak nemůže. Můžeme se nějak domáhat zpátky bytu, kde předtím přítel žil, aby tam mohl dál bydlet v nájmu?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak obsah ujednání mezi Vaším přítelem a pronajímatelkou, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle ust. § 2237 OZ musí mít nájemní smlouva písemnou formu. Dále toto ustanovení pak však stanovuje, že jestliže u nájemní smlouvy nebyla dodržena písemná forma, nemá pronajímatel právo vůči nájemci namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Toto ustanovení chrání nájemce před tím, aby pronajímatel namítal, že nájemce byt užívá bez právního důvodu.

Na toto ustanovení navazuje ust. § 2238 OZ, dle kterého platí, že užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Právo byt řádně užívat lze tedy za splnění těchto podmínek vydržet.

Z Vašeho dotazu nevyplývá, zda byl nájem mezi Vaším přítelem a pronajímatelkou sjednán na dobu určitou nebo neurčitou. Tato skutečnost bude mít ve Vašem případě podstatný význam, jelikož se od ní odvíjí důvody, pro které může pronajímatel nájem vypovědět.

Pokud bychom předpokládali, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, může pronajímatel dát výpověď z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 a 2 OZ. V takovém případě by činila výpovědní doba tři měsíce, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Z Vámi uvedeného se však domnívám, že ve Vašem případě nebyl splněn ani jeden výpovědní důvod v tomto ustanovení obsažený. V úvahu přichází pouze možnost, že pronajímatelka chtěla byt pronajímat příbuzné osobě, to by pak byl splněn jeden ze zákonných důvodů vypovězení nájmu. V takovém případě by však pronajímatelka musela tento výpovědní důvod uvést ve výpovědi.

Odpověď – 2. část

V případě, že bychom dovodili, že se jedná o nájem na dobu určitou, může pronajímatel, nedojde-li ze strany nájemce k porušení povinností vyplývajících z nájmu v požadované intenzitě, vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 OZ.

Dále je ve Vašem případě podstatné, že dle ust. § 2286 OZ musí být výpověď písemná. Pronajímatel také musí nájemce poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Za předpokladu, že ze strany pronajímatele tyto podmínky nebyly splněny, je výpověď neplatná. Což se domnívám, že je i v případě Vašeho přítele, jelikož výpověď mu byla sdělena ústně a nebyla mu řádně doručena v písemné formě.

V souvislosti s tím uvádím, že nájemce má dle ust. § 2290 OZ právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď došla. Vzhledem k tomu, že však byla v případě Vašeho přítele smlouva sjednána pouze ústně, bude složité v souvislosti s tímto nájmem u soudu prokázat jakýkoliv případný nárok.

Navrhuji tedy podat proti výpovědi písemné námitky adresované pronajímatelce, ve kterých uvedete. Že považujete výpověď za neplatnou, neboť nesplňuje požadavky stanovené zákonem. Pokud bude pronajímatelka na výpovědi stále trvat, doporučuji Vám se obrátit na soud, aby určil, že výpověď je neplatná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jsem novým vlastníkem domu, který jsem dostala darem. V tomto domě jsou cca tři roky nájemníci, kterým tam bylo umožněno bydlet bez uzavření nájemní smlouvy. Bylo tak učiněno jen ústní dohodou, a to že budou platit pouze spotřebované energie, nikoliv nájemné. Jedná se o rodinné příslušníky, kteří tam nemají trvalý pobyt. Nyní se situace změnila a já jako nový vlastník domu bych chtěla tyto nájemníky vystěhovat. Prosím o radu, jak v tomto případě mohu postupovat. 

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění ústně sjednané smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Zaprvé je nutné posoudit, o jaký smluvní vztah se v daném případě vůbec jedná, neboť z Vašeho dotazu vyplývá, že bylo sjednáno tzv. nulitní „nájemné“. Jelikož je jedním ze základních znaků nájmu jeho úplatnost, je otázkou, zda s danými „nájemci“ byl sjednán nájem nebo jiný smluvní vztah, typicky zápůjčka. Zde bude záležet na skutečnosti, zda ze strany „nájemnců“ bylo pronajímateli skutečně poskytováno jakékoliv protiplnění za užívání předmětných bytů, a to ať už v peněžité, či nepeněžité formě. V návaznosti na zjištění, o jaký smluvní vztah se jedná, bude možné posoudit možnosti vypovězení takového vztahu. Bez bližších znalostí však nejsem schopen tuto záležitost právně posoudit.

Pokud bychom dospěli k závěru, že se skutečně jedná o nájem, tak k tomuto uvádím následující.

Obecně z OZ vyplývá, že změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka (ust. § 2221 OZ) a dále, že strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci (ust. § 2222 OZ). Dále platí, že pro nového pronajímatele například nejsou závazná ustanovení smlouvy, která si nájemce s původním vlastníkem bytu sjednali nad rámec zákona, ledaže by o nich nový pronajímatel věděl.

Pro stanovení postupu, jak vypovědět nájem předmětných bytů, bude stěžejní zjistit, co bylo mezi původním pronajímatelem a nájemci ujednáno, a to i ústní formou.

Předně je nutno zjistit, zda byl nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou, přičemž od toho se odvíjí důvody, pro které pronajímatel může dát výpověď. OZ stanoví vyvratitelnou právní domněnku, dle které platí, že neujednají-li si strany dobu trvání nájmu nebo den skončení nájmu, tak se jedná o nájem na dobu neurčitou.

Odpověď – 2. část

Pokud bychom předpokládali, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, máte Vy jako pronajímatel právo dát výpověď z důvodů uvedených v ust. § 2288.

K tomu dodávám, že jedním z výpovědních důvodů je dle písm. d) tohoto odstavce: je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Vzhledem k širokému pojetí tohoto výpovědního důvodu je pronajímateli dána relativně široká škála důvodů, pro které může nájem vypovědět. Nicméně to, co se dá považovat za obdobně závažný důvod, by musel posoudit jedině soud.

Pro Vás je dále podstatné, že dle ust. § 2286 OZ musí být výpověď písemná. Pronajímatel také musí nájemce poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Za předpokladu, že ze strany pronajímatele tyto podmínky nebudou splněny, je výpověď neplatná.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Prosím o informaci, zda mohu uspět u soudu ve sporu výpovědi ústní nájemní smlouvy mezi mnou a matkou. Rodiče, otec 84 a matka 82, vlastníci čtyř bytů v Praze (dva v pronájmu, jeden bezplatně v pronájmu druhému bratrovi) a rodinné vily v Českých Budějovicích, darovali tuto vilu loni prvnímu bratrovi s věcným břemenem trvalého užívání jednoho bytu, kam se též přestěhovali. V září 2020 otec umřel a já s mojí ženou, občankou Indonésie, jsme se vzhledem k pandemické situaci mohli vrátit do ČR až v prosinci s tím, že můžeme bydlet v bytě matky, který zůstal zařízený a prázdný, vzhledem k tomu, že nemáme vlastní bydlení, a uzavřeli jsme smlouvu s developerem na byt, který bude dokončen v prvním čtvrtletí 2023. Pro vyřízení žádosti ženy o dlouhodobý pobyt nám matka poskytla trvalé bydliště na adrese bytu, který užíváme. Dohodli jsme se, že budeme hradit veškeré poplatky spojené s užíváním bytu. Toto posléze zvýšila o požadavek 5000 Kč měsíčně navíc. Jak poplatky, tak 5000 Kč, posíláme od začátku pravidelně trvalým příkazem na její účet v ČS. Nyní nás žádá telefonicky o vystěhování z důvodu, že chce v dvougeneračním bytě 4+1 nějakou dobu bydlet. Domnívám se, že tak jedná pouze na nátlak bratra, který již dostal od rodičů dvě nemovitosti a rád by získal i tento byt. Podáním žádosti o dlouhodobý pobyt jsme se zavázali být trvale na této adrese, kam budou chodit kontroly, a to pravděpodobně po dobu šesti měsíců vzhledem k prodloužení vyřízení z důvodu pandemie. Matka si je  též vědoma, že jsem z důvodu covidu přišel o zaměstnání a při mém věku 60 let je téměř nemožné si zaměstnání v ČR najít. Na to však nebere ohled s tím, že máme našetřeno, i když ví, že tyto úspory chceme použít k splácení vlastního bydlení. Podle OZ jsem si vědom oprávnění výpovědi nájemní smlouvy, rád bych znal názor právníků, zda se dá přinejmenším oddálit vystěhování, nejlépe do kolaudace našeho bytu.

Odpověď – 1. část

Dobrý den,

jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Předně je nutno uvést, že z Vašeho dotazu explicitně nevyplývá, v jaké formě byla nájemní smlouva uzavřena, přičemž dovozuji, že byla sjednána toliko ústní formou. Tato skutečnost pak bude mít vliv na případné prokazování toho, co bylo vzájemně sjednáno, a co nikoliv.

Dále pak z Vašeho dotazu nevyplývá, zda byl nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou, přičemž od toho se odvíjí důvody, pro které Vám pronajímatel může dát výpověď. OZ stanoví vyvratitelnou právní domněnku, dle které platí, že neujednají-li si strany dobu trvání nájmu nebo den skončení nájmu, tak se jedná o nájem na dobu neurčitou. Nicméně vzhledem k Vámi popsané situaci by bylo možné dovozovat, že Vám byl předmětný byt pronajat do doby, než budete schopni se nastěhovat do vlastního bytu.

Pokud bychom předpokládali, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, může Vám pronajímatel dát výpověď z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 a 2 OZ, přičemž jedním z těchto důvodů je také skutečnost, že má být byt užíván pronajímatelem. V takovém případě by činila výpovědní doba tři měsíce, přičemž výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Odpověď – 2. část

V případě, že bychom dovodili, že se jedná o nájem na dobu určitou, může pronajímatel, nedojde-li z Vaší strany k porušení povinností vyplývajících z nájmu v požadované intenzitě, vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 OZ. K tomu dodávám, že jedním z výpovědních důvodů je dle písm. d) tohoto odstavce: je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Vzhledem k širokému pojetí tohoto výpovědního důvodu je pronajímateli dána relativně široká škála důvodů, pro které může nájem vypovědět. Nicméně to, zda by se jednalo o obdobně závažný důvod, by musel posoudit jedině soud.

Pro Vás je dále podstatné, že dle ust. § 2286 OZ musí být výpověď písemná. Pronajímatel také musí nájemce poučit o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Za předpokladu, že ze strany pronajímatele tyto podmínky nebyly splněny, je výpověď neplatná.

Závěrem dodávám, ačkoliv jsem přesvědčen, že o této skutečnosti víte, že jako nájemce máte právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy Vám výpověď došla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Ve smlouvě o nájmu mám podmínku, že můžu ohlásit výpověď s tříměsíční lhůtou až po uplynutí tří měsíců od začátku nájmu. Tím se efektivně prodlužuje výpovědní lhůta na sedm měsíců. Nikde jsem nebyl schopný dohledat, jestli to není protiprávní?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem.

Princip autonomie stran umožňuje pronajímateli a nájemci se při sjednávání nájmu bytu a domu odchýlit od zákonné úpravy. Nájemní smlouva však nesmí obsahovat ujednání, která by zkracovala nájemcova práva.

Ve Vámi uzavřené nájemní smlouvě tedy uložená podmínka možnosti vypovězení nájmu ze strany nájemce až po uplynutí tří měsíců od začátku nájmu, je dle mého názoru ustanovením, které nepřiměřeně zkracuje práva nájemce, která jsou mu dána občanským zákoníkem.

Nepřiměřenost lze spatřovat například v situaci, že pokud byste chtěl vypovědět nájem z důvodu změny okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval, které je Vám zaručeno v ust. § 2287 § občanského zákoníku, tak byste takovou výpověď nájmu v případě platnosti podmínky obsažené ve Vaší nájemní smlouvě nemohl učinit první tři měsíce od vzniku nájmu.

Dle mého názoru tak stanovení takové podmínky v nájemní smlouvě je zdánlivé (tudíž se k této podmínce nepřihlíží a nevyvolává žádné právní následky), což vyplývá z ust. § 2239 občanského zákoníku, který stanoví zákaz ujednání povinnosti v nájemní smlouvě, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě je nepřiměřenost podmínky dána také tím, že je jednostranná, takže se vztahuje pouze na vypovězení nájmu ze strany nájemce, a nikoliv i ze strany pronajímatele. Zároveň k její nepřiměřenosti přispívá i tříměsíční výpovědní doba, kterou lze považovat za dostatečně dlouhou a není ji tedy potřeba takto uměle prodlužovat podobnými podmínkami.

Na základě výše uvedeného lze tedy shrnout, že k takové podmínce, která nájemci umožňuje vypovědět nájem až po třech měsících od začátku nájmu, se nepřihlíží a nemusí být tedy nájemcem dodržena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V červnu letošního roku jsem uzavřela s pronajímatelem podnájemní smlouvu na rok bez možnosti výpovědní lhůty. Přesná formulace zní: “Nájem zanikne písemnou dohodou mezi pronajímateli a nájemcem, odstoupením od této smlouvy podle odstavce 2 tohoto článku, nejpozději však uplynutím doby nájmu. Strany nesjednaly možnost výpovědi.” Chtěla jsem se zeptat, jestli je kvůli této formulaci jakékoli dřívější ukončení pronájmu nemožné, jelikož jsem jako mnoho jiných pracovníků v kultuře přišla o práci a pronajímatel se mnou odmítá jakkoli o výpovědi z nájmu komunikovat s argumentem, že jsme se dohodli na pronájmu na rok, a jestli nebudu mít na nájem, mohu si vzniklý dluh na nájemném zapsat do rejstříku a postupně jej splácet. Navrhla jsem ukončení smlouvy po posledním lednu tak, aby bylo možné najít nového nájemníka a zároveň abych měla jistotu, že z našetřených finančních prostředků pohledávky zaplatím, ale tímto přístupem jsem byla paralyzována, a ráda bych zjistila, jestli mám ještě jinou možnost, nebo je to opravdu tak bezvýchodná situace, jak tvrdí pan pronajímatel.

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Ze znění Vašeho dotazu není úplně zřejmé, zda jste skutečně uzavřela podnájemní smlouvu anebo se jedná toliko o záměnu slov a máte uzavřenu nájemní smlouvu. Proto ve své odpovědi uvedu možnost výpovědi u obou smluvních typů.

Nejprve zmíním nájemní smlouvu, kterou uzavírá vlastník bytu v postavení pronajímatele s nájemcem. Jedná se tedy o běžný nájem bytu, kdy úprava tohoto smluvního typu je obsažena v ustanovení § 2235an OZ.

Je-li nájemní smlouva k bytu uzavřena na dobu určitou, je možné ji vypovědět buď i) bez výpovědní doby, pokud se byt stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelným; ii) bez výpovědní doby, pokud pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem; iii) bez výpovědní doby, pokud pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu v dodatečné nájemcem určené lhůtě; iv) v tříměsíční výpovědní době, změní-li se okolnosti, z nichž strany při uzavření smlouvy o nájmu bytu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Kromě výše uvedených, může nájemní smlouva obsahovat i další důvody, které mohou svědčit nájemci. Nicméně pokud je tomu naopak, tedy že nájemní smlouva naopak obsahuje vyloučení výše uvedených důvodů, nebude se k takovému ustanovení nájemní smlouvy přihlížet.

Druhým zmiňovaným smluvním typem je smlouva podnájemní. V takovém případě uzavře nájemce bytu, tedy nikoli vlastník, smlouvu se třetí osobou, na jejímž základě této třetí osobě umožní užívání daného bytu. S ohledem na to, zda daný nájemce v bytě sám bydlí pak rozlišujeme, zda potřebuje k uzavření takové smlouvy souhlas pronajímatele, tedy vlastníka bytu, či nikoli.

Odpověď – 2. část

Podnájemní smlouva je v občanském zákoníku upravena pouze stroze v ustanovení § 2274 až 2278 OZ. Záleží tedy na smluvních stranách, co si v podnájemní smlouvě sjednání, a je tedy možné i mnoho práv podnájemce omezit či vyloučit, jelikož to zákon nezakazuje.

Pokud tedy budu vycházet ze závěru, že jste uzavřela nájemní smlouvu k bytu na dobu určitou, je neplatné ustanovení, které vylučuje možnost výpovědi před uplynutím sjednané doby. Též pokud se na Vaší straně změnily okolnosti, z nichž jste při uzavření dané nájemní smlouvy vycházela, do té míry, že po Vás nelze rozumně požadovat setrvání v uzavřeném závazku, je možné pronajímateli podat výpověď. V takovém případě budete mít tříměsíční výpovědní dobu, která počne běžet první den měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď pronajímateli doručena. Pro vyloučení možných budoucích sporů Vám též mohu jedině doporučit podat zmíněnou výpověď písemně a uvést v ní výpovědní důvod.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v podnájmu a chci ukončit smlouvu, kterou mám na dobu určitou, z důvodu, že některá z místností v bytě se stala zdravotně závadnou, přesněji je tu plíseň v pokoji, kde spí malé dítě. Mám na to právo, i když to není ve smlouvě napsané u odstavce zákonné důvody skončení nájmu? A jaká je pak lhůta?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že z Vámi podaného dotaz zcela jasně nevyplývá, na základě jakého právního titulu předmětný byt užíváte. Ačkoliv explicitně uvádíte, že bydlíte v podnájmu (což by znamenalo, že byt užíváte na základě uzavřené smlouvy s nájemcem, tj. jste si byt podnajmula od nájemce, který si ho pronajmul od pronajímatele, tedy vlastníka bytu), zároveň pak uvádíte, že Vaše smlouva hovoří o zákonných důvodech skončení nájmu.

S ohledem na celkové vyznění dotazu (zejména odkaz na důvody skončení nájmu), jakož i na skutečnost, že laickou veřejností nebývají nájem a podnájem fakticky odlišovány, budu ve své odpovědi vycházet z toho, že jste nájemcem bytu.

Nájem bytu se řídí pravidly sjednanými v nájemní smlouvě a dále pak pravidly stanovenými občanským zákoníkem. Vzhledem k tomu, že předmětnou nájemní smlouvu nemám k dispozici, budu ve své odpovědi vycházet právě z obecné právní úpravy nájmu bytu stanovené v občanském zákoníku.

Dle ust. § 2257 občanského zákoníku má pronajímatel povinnost udržovat po celou dobu nájmu byt a společné části domu ve stavu způsobilém k užívání. Byt je způsobilý k užívání a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, pokud je čistý a obecně ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý (tj. např. zdravotně a hygienicky nezávadný), a pokud je zajištěna dodávka nezbytných služeb (dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla apod.).

Jestliže se v pronajímaném bytě objevila plíseň (pokud ji nezpůsobil nájemce), takový byt zřejmě nelze považovat za byt v bezvadném stavu způsobilém k užívání. Pronajímatel má povinnost takovou vadu bytu na své náklady odstranit.

Jakmile nájemce zjistí v bytě poškození nebo vadu, jež brání obvyklému bydlení a kterou je třeba bez prodlení odstranit, aby nevznikla další škoda, je povinen takovou vadu bez prodlení oznámit pronajímateli a zamezit vzniku dalších škodu vznikajících v důsledku vady. Jedná se o vady, ze kterých vzniká nebo hrozí další škoda (např. rozbité rozvody vody).

Odpověď – 2. část

Ostatní vady méně urgentního charakteru, ze kterých sice přímo nevzniká nebo nehrozí další škoda a nevyžaduje se neprodlené odstranění, avšak které brání obvyklému bydlení, je nájemce povinen nahlásit bez zbytečného odklad, tj. ve lhůtě v řádů dní od okamžiku zjištění vady. V případě vady projevující se, resp. spočívající ve výskytu plísně v pronajímaném bytě, půjde o vady méně urgentního charakteru.

Jakmile nájemce vadu pronajímaného bytu pronajímateli oznámí, má pronajímatel povinnost tuto závadu přiměřené době“ po oznámení odstranit. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.

V případě, že by pronajímatel nahlášenou závadu ani v dodatečné lhůtě neodstranil, má nájem nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění vady (nebo sama vada) hrubé porušení povinnosti pronajímatele, tj. snižuje-li vada a její dlouhodobé neodstranění významným způsobem kvalitu bydlení. Jestliže pronajímatel vadu uvedeného charakteru ani po dodatečné výzvě k odstranění vady, může nájemce nájem vypovědět.

Výpověď nájmu bytu musí mít vždy písemnou formu a musí být skutkově odůvodněná tak, aby bylo z výpovědi zřejmá vada, která nebyla odstraněna, a skutečnost, že byl pronajímatel vyzván k nápravě v dodatečné lhůtě (včetně toho, jakého dne byla výzva uskutečněna, jak dlouhá lhůta mu byla poskytnuta) a že přesto nebyla vada odstraněna. Výpověď je nezbytné doručit pronajímateli. Okamžikem dojití pronajímateli se výpověď stane účinnou a tímto dne dojde ke skončení nájmu, tj. den dojití výpovědi je posledním dnem nájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v bytě společně s nájemcem (každý má samostatní pokoj) třetí měsíc, bez uzavření písemné smlouvy. Nájem mu platím v hotovosti, bez jakékoliv dokladu. Je možné byt opustit bez udání důvodu, pouze s předáním klíčů? Zaplatil jsem za měsíc prosinec a chtěl bych pokoj opustit. Je nutno i v takovém případě dodat písemnou výpověď? Je nutné platit nájem i za další měsíc, když už nebudu daný prostor obývat?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti obsahu Vámi uzavřené podnájemní smlouvy budu vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu a podnájmu, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Úvodem je třeba říct, že v občanském zákoníku nalezneme právní úpravu podnájemních vztahů jen okrajově, a tedy především je nutné vycházet z ujednání, která jsou obsažena v podnájemní smlouvě. Z Vašeho dotazu vyplývá, že podnájemní smlouva nebyla uzavřena v písemné formě. To ovšem neznamená, že by nebyla uzavřena vůbec, jelikož podnájemní smlouvu lze uzavřít i ústní formou.

Ohledně skončení podnájmu a opuštění bytu, je tedy potřeba vycházet především z obsahu Vaší podnájemní smlouvy s nájemcem, a to konkrétně zda jste si spolu sjednali podnájem na dobu určitou či neurčitou, výpovědní důvody a výpovědní dobu. Pokud k takovému ujednání (byť ústně) mezi Vámi a nájemcem nedošlo, bude možné pravděpodobně aplikovat ustanovení občanského zákoníku, které tyto instituty upravují u nájmu. Nicméně z opatrnosti uvádím, že se v praxi setkáváme s názory, které aplikaci těchto ustanovení vylučují.

Pokud máte zájem byt opustit bez jakékoliv informace nebo formálním oznámení, je v prvé řadě otázkou, zda byste takovýmto postupem porušil konkrétní povinnost. Pokud Vaše dohoda takový postup umožňovala, lze takto postupovat. Z důvodu Vaší prevenční povinnosti (každý je povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě jiného) bych nicméně doporučil tuto věc oznámit nájemci včas tak, aby mu nevznikla újma (například z důvodu nutnosti zajistit si náhradního podnájemce).

Pokud jste nicméně v rámci Vaší neformální dohody ujednali, že výpověď budete povinen dát, v takovém případě bychom doporučili postupovat v jejích intencích. K formě výpovědi uvádím, že z opatrnosti je vhodnější předat nájemci výpověď v písemné formě.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlela jsem ve společném bytě, kde v nájemní smlouvě byla jako nájemce uvedena kamarádka. Další dvě osoby byly ve smlouvě uvedeny (jménem a datem narození) jako “osoby užívající být s nájemcem”, tedy spolubydlící. Podotýkám, že s nájemcem nemám zvlášť uzavřenou jakoukoliv jinou smlouvu. Z onoho bytu jsem se už odstěhovala do nového, nájemkyně mi totiž oznámila, že se mají v plánu také stěhovat a ať si včas najdu náhradní bydlení. Já jsem se tedy zařídila, nicméně nájemkyně asi nepomyslela na svou výpovědní lhůtu, kterou má sjednanou s majitelem, náhradu za sebe do bytu nemají a hrozí mi, že budu muset s nimi platit nájem do té doby, než se najdou noví nájemci, nedej bože do konce nájemní smlouvy (je na dobu určitou na 1 rok). Dle mého jim nic nejsem povinná platit, nemají, jak ze mě nájem vymáhat, z bytu jsem již pryč. Chci se zeptat, jestli jsou mé myšlenky správné.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

Obecně lze uvést, že dvoustranná právní jednání, kterým je i uzavření smlouvy o nájmu bytu, zakládá závazek zásadně mezi smluvními stranami. Ve Vašem případě, jak sama uvádíte, nedošlo k uzavření nájemní smlouvy mezi Vámi a pronajímatelem, a tedy mezi Vámi a pronajímatelem nevznikl ani nájemní vztah.

Dále pokud nájemní smlouva neobsahuje ujednání, které by Vám, jako „osobě užívající byt s nájemcem“, zakládalo Vaše solidární dlužnictví nebo ručení u závazku úhrady nájemného, se kterým byste musela souhlasit, a to za dodržení písemné formy, nemůže po Vás pronajímatel požadovat úhradu nájemného.

S ohledem na výše uvedené lze shrnout, že pronajímatel nemá právní nárok po členech nájemcovi domácnosti, se kterými nemá uzavřenou nájemní smlouvu, požadovat úhradu dlužného nájemného nebo jakéhokoliv jiného plnění. V případě takového plnění by se jednalo o plnění bez právního důvodu, tedy ve vztahu k osobě pronajímatele k bezdůvodnému obohacení.

Závěrem uvádím, že ačkoliv mezi Vámi a nájemcem nebyla uzavřena písemně žádná smlouva, bývá v praxi zvykem, že nájemce a člen jeho domácnosti mají mezi sebou uzavřenou ústní dohodu, která obsahuje, jakým způsobem se např. člen domácnosti podílí na úhradách nájemného. Z Vámi poskytnutých informací nelze zcela vyloučit, že k takové dohodě mezi Vámi a nájemcem došlo. Z toho důvodu nelze tedy ani vyloučit Vaši povinnost vůči nájemci k podílení se na úhradách předmětného nájemného.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Sedmého 10. 2019 sme sa odsťahovali z bytu v Prahe, ktorý sme si prenajímali necelé 3 mesiace, zmluva bola uzavretá na dobu určitú jeden rok. V e-mailovej komunikácii sme sa s pani majiteľkou dohodli, že keď nájdeme za seba náhradu, tak nebudeme musieť platiť 3 mesiace nájomné v tej trojmesačnej výpovednej lehote. To sme aj urobili, náhradu za seba sme našli, priviedli sme ho na stretnutie s prenajímateľmi bytu, tý súhlasili s tým, že nový nájomník sa môže nasťahovať hneď deň po nás, čiže 8. 10. 2019 sa tam už nový nájomník sťahoval. Pri tom stretnutí nám pán prenajímateľ však dal podpísať 3 mesačnú výpovednú dobu zo strany nájomcu, ale s tým, že do mesiaca nám spraví vyúčtovanie a vráti depozit 20 000 Kč a vec je uzavretá. Po mesiaci sme mu písali, že kedy nám pošle depozit, a vtedy sa začal vyhovárať, že nám žiaden depozit nepošle a že mu ešte musíme zaplatiť 3 mesiace nájomné, argument, že sme si za seba našli náhradu ho vôbec nezaujíma. Ako môžeme ďalej postupovať? Má právo žiadať od nás 3 mesiace nájomné vo výpovednej dobe aj napriek tomu že sme mu našli nájomníka a tým pádom mu nevznikla žiadna škoda? Môžeme ho tým pádom žiadať, aby nového nájomníka vyhodil, keď sme vo výpovednej lehote 3 mesiace?

Úvodem si dovolím zmínit, že vzhledem k tomu, že neznám podrobnosti Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Nájem na dobu určitou zpravidla končí uplynutím sjednané doby. Pokud však máte zájem nájem bytu ukončit před uplynutím sjednané doby, můžete se s pronajímatelem dohodnout na dřívějším skončení nájmu nebo můžete za zákonem stanovených podmínek nájem jednostranně vypovědět.

Jednostranné vypovězení nájemní smlouvy je možné z důvodů ujednaných v nájemní smlouvě nebo z důvodů stanovených zákonem, a to dle ust. § 2287 OZ, tj. změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku smlouvy o nájmu do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu setrvával. Dle důvodové zprávy k uvedenému ustanovení lze za změnu okolností považovat např. situaci, kdy nájemce získá práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět, dále uzavření manželství a s tím související přestěhování do jiné obce, pořízení si vlastního bydlení nebo tíživá sociální situace, do které se nájemce po vzniku nájmu dostane.

Občanský zákoník nevylučuje možnost sehnání náhradního nájemce, který po Vás převezme nájemní vztah. Pokud jste si tuto možnost ujednali s pronajímatelem v nájemní smlouvě, není to problém. Avšak neobsahuje-li nájemní smlouva toto ujednání, lze si ho sjednat dodatečně pouze formou dodatku k nájemní smlouvě.

Ustanovení § 564 OZ stanovuje možnost změny obsahu právního jednání projevem vůle v téže nebo přísnější formě. Jestliže byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, její dodatek vyžaduje písemnou formu. Dohodu prostřednictvím e-mailové komunikace lze brát za písemnou, pouze pokud by byla podepsána ověřenými elektronickými podpisy, jinak nikoliv.

Jestliže nebyla dodržena forma právního jednání, resp. písemná forma dodatku k nájemní smlouvě, je dodatek neplatný, ledaže strany vadu formy dodatečně zhojí nebo nebylo-li dosud plněno. Z Vámi popsané situace dovozuji, že nový nájemník v bytě již bydlí, takže neplatnost již namítat nelze.

Správně jste měli s pronajímatelem uzavřít dohodu o ukončení nájemního vztahu a následně měl pronajímatel uzavřít novou nájemní smlouvu s novým nájemníkem. Případně bylo možné nájemní smlouvu na nového nájemce se souhlasem všech zúčastněných postoupit. Podepsání výpovědi s výpovědní dobou 3 měsíce ve Vaší situaci postrádalo smysl.

Nicméně pokud tedy nájemní vztah trvá, jelikož výpovědní doba ještě neuplynula, lze nájem z Vaší strany vypovědět bez výpovědní doby, jelikož Vám pronajímatel neumožnil byt užívat, čím hrubě porušil své povinnosti. Za dobu, kdy Vám nebylo v rozporu s nájemní smlouvy (po dobu výpovědní doby) umožněno byt užívat, můžete zároveň žádat slevu z nájemného, a to ve výši 100 %.

Pokud jde o složenou kauci, podle ust. § 2254 odst. 2 OZ obecně platí, že pronajímatel má povinnost vrátit nájemci složenou jistotu (depozit) při skončení nájmu. Zároveň si přitom může započíst, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Dle občanského zákoníku má tedy nájemce nárok na vrácení jistoty poslední den nájmu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem v podnájmu v bytě, kde jsou jen elektrické přímotopy. Je to podkrovní byt 1+1 ve starém baráku. Snažím se mít topení často zapnuté, ale čím menší je teplota, tím zbytečnější je topit. Momentálně je venku +5° C a já mám v bytě 14° C. A zjistila jsem, že jsem těhotná, a podle všeho půjdu na rizikové těhotenství. Tudíž podmínky tu pro mě nejsou vhodné. Nevím, jaká bude domluva s majitelem bytu kvůli výpovědní lhůtě a vrácení kauce. Můžete mi prosím říct, jestli mě majitel bytu má právo nepustit?

Ačkoliv ve svém dotazu uvádíte, že jste v podnájmu (což by znamenalo, že byt užíváte na základě uzavřené smlouvy s nájemcem, tj. jste si byt podnajmula od nájemce, který si ho pronajmul od pronajímatele, tedy vlastníka bytu; v takovém případě by šlo právně o odlišnou situaci), z celkového vyznění dotazu dovozuji, že jste ve skutečnosti nájemcem a užíváte na základě nájemní smlouvy uzavřené přímo s vlastníkem bytu. Jelikož mi není obsah předmětné nájemní smlouvy znám, budu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy nájmu bytu obsažené v občanském zákoníku.

Pronajímatel bytu má zákonem stanovenou povinnost udržovat byt a dům po celou dobu ve stavu způsobilém k užívání. Byt je způsobilý k užívání, resp. obývání, jestliže odpovídá ujednání v nájemní smlouvě, a není-li nic ujednáno, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících (tzv. služeb). Neujednají-li si pronajímatel s nájemcem jinak, je pronajímatel povinen jako tzv. službu zajistit nájemci též dodávku tepla. Pronajímatel je tedy povinen zajistit dodávku tepla a zajistit, aby byl byt dostatečně vytápěn.

Při zkoumání stavu, který odpovídá obvyklému dobrému stavu, (a v konkrétním případě pak zjištění, jestli je byt dostatečně vytápěn) je možné přihlédnout k předpisům veřejného práva a jejich požadavkům na prostory k bydlení, ve kterých se mj. stanoví, že obytné a pobytové místnosti musí mít zajištěno vytápění v souladu s normovými hodnotami, s možností regulace vnitřní teploty.

Pravidla pro vytápění bytu a bytových domů pak stanovuje vyhláška č. 194/2007 Sb., která výslovně stanoví, že v průběhu otopného období (období od 1. 9. do 31. 5. následujícího roku) musí být byty v době od 6.00 do 22.00 hod. vytápěny tak, aby dosažené průměrné teploty vnitřního vzduchu dosahovaly alespoň výpočtové teploty vnitřního vzduchu stanovené projektem budovy. Hodnoty výpočtové vnitřní teploty v otopném období dle veřejnoprávních předpisů činí pro obývací místnosti bytu 20° C a pro vedlejší místnosti bytu 15° C.

Odpověď – 2. část

Ačkoliv neznám přesné hodnoty stanovené projektem budovy, mám za to, že pronajímatel neplní svou zákonnou povinnost udržovat byt a dům po celou dobu ve stavu způsobilém k užívání. Skutečnost, že pronajímatel nezajišťuje dostatečné vytápění bytu a Vy ho vlastními silami můžete vytopit jen s velkými obtížemi, přestavuje z právního hlediska vadu, která brání obvyklému užívání a kterou je pronajímatel povinen odstranit. Vy byste měla pronajímateli takovou vadu oznámit bez zbytečného odkladu.

Pronajímatel má povinnost tuto vadu odstranit v přiměřené době, a pokud tak neučiní, má nájemce právo vadu sám odstranit a žádat náhradu odůvodněných nákladů, příp. slevu z nájemného. Neodstraní-li pronajímatel vadu ani v dodatečné lhůtě, má nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Musí se však jednat o takovou vadu, aby prodlení pronajímatele s odstraněním vady představovalo zvlášť závažné porušení jeho povinností. Jestliže nájem vypovíte bez výpovědní doby, nájem skončí ke dni doručení výpovědi pronajímateli.

Sama vada může mít charakter hrubého porušení povinností, pokud významným způsobem snižuje kvalitu bydlení v bytě. V daném případě přitom popsaná vada nepochybně kvalitu bydlení snižuje. Pokud tedy pronajímatele vyzvete k odstranění této vady, a ten tak ani v dodatečné lhůtě neučiní, lze nájem vypovědět.

Výpověď v takovém případě musí mít písemnou formu a musí být odůvodněna. Vada by tedy měla být popsána a též by ve výpovědi mělo být uvedeno, že byl pronajímatel vyzván k nápravě, včetně uvedení data a délky lhůty, která mu byla k odstranění vady poskytnuta, a přesto nebyla vada odstraněna.

Odpověď – 3. část

Zároveň pak můžete nájem vypovědět i z dalších výpovědních důvodů, které ovšem (na rozdíl od výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinnosti) nemají sankční charakter. Dle platné právní úpravy může nájemce nájem bytu vypovědět na základě zákonem stanovených či smluvně sjednaných výpovědních důvodů. Jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy a není mi známo, zda (a příp. jaké) máte ve smlouvě sjednané výpovědní důvody, níže uvádím zákonem stanovené důvody, pro které může nájemce nájem vypovědět.

Obecně platí, že nájem ujednaný na dobu určitou může nájemce vypovědět, pouze změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Mezi okolnosti, které mohou být důvodem výpovědi, uvádí ustálená výkladová praxe např. změnu zaměstnání a s tím související stěhování do jiné obce, rozchod s partnerem, který platil část nájmu či tíživou sociální situaci. Těhotenství a s ním související potřeba bydlet v odpovídajících podmínkách, by tedy mohla být též takovou okolností, dle které by nájemní smlouvu na dobu určitou bylo možno vypovědět. V případě soudního sporu je však posouzení důvodnosti výpovědi čistě na soudním uvážení.

V případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou je pak situace jednodušší, jelikož takový nájem může nájemce vypovědět kdykoliv a z jakéhokoli důvodu, nebo dokonce i bez udání důvodu. Nájem v obou shora uvedených případech končí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která běží od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena (tj. byla-li výpověď doručena 5. 11., výpovědní doba počíná běžet 1. 12.).

Pokud jde o vrácení kauce, neboli jistoty, má pronajímatel při skončení nájmu, tedy v poslední den nájmu, povinnost vrátit nájemci kauci v plné výši zpět; případně si může započíst to, co mu nájemce z nájmu dluží. Jednat se může např. o dlužné nájemné, případně náhradu škody za poškození bytu zjištěné při jeho převzetí. Pronajímatel tedy nájemce nemůže „trestat“ za dřívější než očekávané, avšak zákonné ukončení nájmu.   

Pro úplnost pak uvádím, že pokud by se skutečně jednalo o „podnájem“, pak bude záležet zejména na obsahu Vaší podnájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Máme nájemní smlouvu na 1 rok (duben-duben) a chtěli bychom odejít z bytu dříve kvůli tomu, že jsme si našli mnohem levnější bydlení. Máme nárok na vracení kauce nebo aspoň z poloviny (když už bychom odešli dříve)? Kauce je 30 000 Kč, což je nemalá částka. Nebo by nám nebylo vráceno nic?

Povinnost vrátit nájemci složenou jistotu (kauci) při skončení nájmu; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Občanský zákoník tedy garantuje nájemci nárok na vrácení jistoty (kauce)

v poslední den nájmu. Jestliže nájem (právně) trvá, nájemce nárok na vrácení jistoty (kauce) nemá.

Nájem bytu sjednaný na dobu určitou zpravidla končí uplynutím sjednané doby. Pokud byste měli zájem nájem bytu ukončit před uplynutím sjednané doby, můžete se s pronajímatelem dohodnout na (dřívějším) skončení nájmu nebo můžete nájem jednostranně vypovědět. Samotné opuštění bytu bez dalšího skončení nájmu bytu nezpůsobuje.

Nájemce může nájem na dobu určitou jednostranně vypovědět jednak z důvodu ujednaných v nájemní smlouvě, jednak z důvodů stanovených zákonem.

Pronajímatel a nájemce si mohou v nájemní smlouvě ujednat v podstatě jakýkoliv výpovědní důvod, pro který může nájemce nájem bytu vypovědět. Případně si mohou smluvní strany sjednat, že nájemce může nájem vypovědět bez udání důvod. Neobsahuje-li nájemní smlouva takové ujednání, dle ust. § 2287 občanského zákoníku, může nájemce nájem sjednaný na dobu určitou vypovědět pouze tehdy, změní-li se okolnosti, z nichž strany vycházely při vzniku ze smlouvy o nájmu, a to do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu setrvával.

Dle důvodové zprávy k uvedenému ustanovení lze za předmětnou změnu okolností považovat např. situaci, kdy nájemce získá práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět. Dalším případem rozhodné změny okolností může být např. uzavření manželství a s tím související přestěhování do jiné obce, pořízení si vlastního bydlení nebo tíživá sociální situace, do které se nájemce po vzniku nájmu dostane.

Za takovou změnu okolností však nelze považovat situaci, kdy si nájemce sjedná další nájem, který je pro něj ekonomicky výhodnější, aniž by jej k tomu nutily objektivní okolnosti. Na Váš případ tedy uvedený zákonný výpovědní důvod nelze užít. Nájem budete moci předčasně ukončit pouze, z důvodů sjednaných v nájemní smlouvě, či se s vlastníkem bytu na ukončení dohodnete.

Jestliže nájem řádně neskončí, na navrácení kauce (byť částečné) Vám nárok nevznikne. Nadto pak budete povinni i nadále platit nájemné a náklady na služby a plnit veškeré další povinnosti plynoucí Vám z nájmu. Pokud byste tyto své povinnosti nesplnili, bude pronajímatel oprávněn užít kauci na úhradu těchto dluhů. Povinnost pronajímatele vrátit kauci by poté nastala až k okamžiku řádného skončení nájmu, a to ve výši, v jaké nebyla oprávněně čerpána. Máte-li na předčasném skončení současného nájmu zájem, doporučuji Vám dohodnout si skončení nájmu s pronajímatelem. Parametry takové dohody poté závisí na jednání s pronajímatelem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Běží mi tříměsíční výpovědní lhůta z nájmu a nyní mě chce majitelka vystěhovat do pěti dnů, prý kvůli hrubému porušení nájemní smlouvy, prý špatný úklid společných prostor. Je možné takto dostat dvě výpovědi?

Dle obecné právní úpravy nájmu bytu, kterou nalezneme v občanském zákoníku, lze nájem bytu mj. ukončit výpovědí jedné ze stran. Je-li nájem jednou ze stran vypovězen, k jeho skončení dojde uplynutím stanovené výpovědní doby. Ve shora pospaném případě tedy dojde ke skončením nájmu uplynutím tříměsíční výpovědní doby.

Do tohoto okamžiku nájemní vztah trvá a smluvní stranám zůstávají zachována veškerá jejich práva a povinnosti, která z nájmu vyplývají. Nájemce je tak např. na jedné straně povinen platit nájemné a náklady za služby, za což je mu pronajímatel povinen zajistit nerušené užívání bytu. Pronajímateli pak rovněž zůstává zachováno rovněž právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. V případě výpovědi bez výpovědní doby skončí nájem účinností této výpovědi, tedy okamžikem jejího řádného doručení nájemci.

Pokud jde o to, co je považováno za zvlášť závažné porušení povinností nájemce, dle občanského zákoníku se jedná zejména o situaci, kdy nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Tento výčet je však pouze příkladný a nájemce se může dopustit porušení zvlášť závažným způsobem i jiným jednáním. Určitým vodítkem pro určení míry porušení povinností by přitom mělo být, že újma způsobená tímto porušením pronajímateli by měla dosahovat stejné intenzity jako v případě některého shora uvedené jednání. Naplnění tohoto výpovědního důvodu však musí být vždy hodnoceno individuálně a vzhledem ke všem okolnostem daného případu.

V případě, že porušení povinností nájemcem nedosahuje intenzity zvlášť závažného porušení, ale pouze porušení „hrubého“, může pronajímatel sice nájem vypovědět pouze s tříměsíční výpovědní dobou. Ve shora uvedené případě by tak taková výpověď postrádala smysl, neboť by tato nová výpovědní doba doběhla až po skončení nájmu (v důsledku původní výpovědi).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám nájemní smlouvu na dobu určitou. Jako pronajímatel bych chtěl podat výpověď předčasně. V zákoníku se uvádí, že to lze ze závažných důvodů. Můj důvod je, že bych se chtěl nastěhovat a bydlet jinde.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalosti obsahu Vaší nájemní smlouvy budu ve své odpovědi vycházet z právní úpravy týkající se nájmu, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Vámi zmíněný důvod výpovědi nájmu (nastěhování se a bydlení ve vlastním bytě) lze uplatnit pouze v případě nájmu na dobu neurčitou (srov. ust. § 2288 odst. 2 občanského zákoníku). V případě nájmu na dobu určitou tento důvodu výpovědi využít nelze.

V případě nájmu na dobu určitou lze v souladu s ust. § 2288 odst. 1 občanského zákoníku nájem vypovědět z následujících důvodů:

a)    poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b)    je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c)    má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d)    je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Výpovědní důvod pod písm. d) označuje jiný obdobně naléhavý a významný důvod pro skončení nájmu jako důvody uvedené pod písm. a) až c). Jiný obdobně závažný důvod není zákonem blíže vymezen, vždy tedy bude záležet na okolnostech a posouzení konkrétního případu. O Vámi zmiňovaný důvod se ovšem nejedná, jelikož tento je výslovně v zákoně uveden pouze v případě nájmu na dobu neurčitou. Zákonodárce dal tedy jednoznačně najevo, že v případě nájmu na dobu určitou se tento důvod neuplatní.

Dále lze obecně nájem na dobu určitou vypovědět také z důvodu zvlášť závažného porušení povinností nájemce za podmínek dle ust. § 2291 občanského zákoníku (tj. např. alespoň tříměsíční prodlení s úhradou nájemného nebo nákladů za služby nebo poškozování bytu). V případě nájmu na dobu určitou poté nájem taktéž zaniká uplynutím doby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Od 1. 3. 2019 jsem přes realitní kancelář pronajal svůj byt. Bohužel jsem slepě věřil realitní kanceláři a s nájemníkem jsem podepsal smlouvu na dobu neurčitou. Nyní bych svůj byt potřeboval prodat z důvodu finanční nouze a nájemníci v bytě se odmítají vystěhovat. Můžete mi prosím poradit, jak se jich v uvozovkách můžu zbavit a svůj byt prodat?

Nejsnazším způsobem, jak lze nájem na dobu neurčitou ukončit, je pochopitelně dohodou smluvních stran, což však (jak uvádíte) ve shora uvedeném případě bohužel není možné. Máte-i tedy zájem na ukončení nájmu, nezbývá jiná možnosti než nájem vypovědět.

Jak vyplývá z občanského zákoníku, pronajímatel může nájem bytu vypovědět pouze ze zákonem stanoveného důvodu, které nalezneme občanském zákoníku. Zákonem stanovený výčet důvodů je přitom konečný a další výpovědní důvody v neprospěch nájemce v nájemní smlouvě již ujednat nelze.

Dle ust. 2288 odst. 1 občanského zákoníku může pronajímatel nájem na dobu neurčitou vypovědět tříměsíční výpovědní době vypovědět,

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodů veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Podle ust. § 2288 odst. 2 občanského zákoníku pak může pronajímatel nájem na dobu neurčitou vypovědět tříměsíční výpovědní době vypovědět i v případě, že

a) má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, nebo

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

Odpověď – 2. část

Občanský zákoník rovněž umožňuje pronajímateli vypovědět bez výpovědní doby, a to poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem se považuje, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Dále občanský zákoník umožňuje pronajímateli nájem vypovědět bez uvedení důvodu s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nájemce zemřel, že práva a povinnosti z nájmu na člena nájemcovy domácnosti nepřešla a kdo je nájemcovým dědicem nebo kdo spravuje pozůstalost.

Pokud však jde o změnu vlastnictví, zákon výslovně stanoví, že byl-li pronajat byt (či dům), ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. Na případné ujednání nájemní smlouvy, které by stanovilo opačně, se hledí jako by ve smlouvě nebylo.

Bez bližší znalosti uvedeného případu bohužel nedokáži posoudit, zda je ve shora popsané situaci dán některý z výpovědních důvodů a Vám jako pronajímateli svědčí právo nájem vypovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Procházíme s manželkou manželskou krizí a jediným východiskem bylo, že odejdu z domu. Potřebuji tedy bydlení. Zároveň ale usiluji o to, aby se krize vyřešila. Dohodli jsme se tedy s manželkou, že zkusíme navštěvovat párovou terapii. Nevím, s jakým výsledkem párová terapie skončí, a hlavně kdy. Ale znamená to, že potřebuji na delší dobu bydlení a většina pronajímatelů nabízí pouze smlouvu na dobu určitou a to rok. Je možné považovat vyřešení manželské krize v terapii a návrat domů za  „podstatnou změnu okolností“ opravňující mě k předčasné výpovědi takovéto smlouvy?

Občanský zákoník umožňuje nájemci, aby vypověděl nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Co se týká samotného obsahu pojmu změna okolností, bohužel není zcela jasné, jaké všechny situace lze pod tento pojem zahrnout. Při výkladu lze vycházet například z odborné literatury (např. komentáře k občanskému zákoníku) vztahující se k tomuto ustanovení.

Konkrétně tedy jsou v odborné literatuře uvedeny následující situace: ztratí-li nájemce práci a novou nalezne až v místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždětdojde-li k podstatné změně sociální situace nájemce či obdobné okolnosti.

Co se týká Vámi popsaného důvodu, jsem toho názoru, že by jako samotný důvod k ukončení nájmu z důvodu změny okolností nestačil. Nicméně tuto situaci má právo posoudit v případě sporu pouze soud.

Závěrem uvádím, že ačkoliv to explicitně z ustanovení § 2287 občanského zákoníku nevyplývá, platí pro takto danou výpověď 3 měsíční výpovědní doba, pokud není s pronajímatelem toto sjednáno odlišně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v pronajatém bytě spolu s dalšími dvěma spolubydlícími. Mám podepsanou smlouvu o pronájmu bytu s majitelem tohoto bytu. Se spolubydlícími jsem uzavřel smlouvu o podnájmu pokojů (čili mám s oběma podnájemní smlouvu na dobu určitou.) Bohužel jedna ze spolubydlících po určité době začala dělat ve spolubydlení potíže. Opakovaně platí nájem pozdě, i přesto, že jsem ji na to několikrát upozornil, bez mého a majitelova svolení provádí na bytě úpravy (vymalování pokoje, zbroušení parket, vrtání do zdí, věšení poliček apod.). Vím, že se nejedná o poškození majetku, ale prováděla ho bez vědomí a schválení majitele. Také nám zde spolubydlení znepříjemňuje svým chováním vůči ostatním. K poslednímu dni v březnu jsem spolubydlící naši podnájemní smlouvu vypověděl výpovědí s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Tato výpověď již tedy běží od 1. 4. 2019 a končí dnem 30. 6. 2019. Došlo k osobnímu předání výpovědi, jen jsem ji podepsal pouze já. Je to i tak v pořádku? Je výpověď platná, pokud ji ona nepodepsala, ale osobně ji převzala ? U předávání byl i druhý spolubydlící jako svědek. Tento měsíc se bohužel stalo, že ona problematická spolubydlící mi nájem zaplatila se zpožděním 10 dní, a tak by mne zajímalo, zda ji mohu z bytu vypovědět do konce tohoto měsíce, či to možné není? Také by mne zajímalo, jestli do této situace může nějak vstoupit majitel a požadovat po ní, aby se odstěhovala alespoň do doby, kterou stanovuje mnou podaná výpověď, kterou ona nepřijímá?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesné znění Vaší podnájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu a podnájmu, a to zejména ze zákona č. 89/2019 Sb., občanský zákoník.

Podnájemní vztah je v občanském zákoníku upraven jen okrajově, a tedy především se vychází z ujednání, která jsou obsažena v podnájemní smlouvě. Podpůrně se však budou v některých otázkách pravděpodobně aplikovat ustanovení občanského zákoníku upravující nájem.

Co se týká výpovědi, ta vyžaduje písemnou formu, pronajímatel musí nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem a musí prokazatelně být doručena, popř. předána druhé straně. Pokud byl u předání svědek, který by byl v případě sporu ochoten tuto skutečnost potvrdit, mělo by to být takto, co se týká formální stránky výpovědi, v pořádku. Nicméně je třeba posoudit, zda byly ze strany podnájemníka jeho chováním naplněny důvody pro výpověď.

Odpověď – 2. část

Jak jsem již avizoval výše, podnájem se řídí především ujednáními, která jsou obsažena v podnájemní smlouvě. Pokud tedy máte v podnájemní smlouvě upravené výpovědní důvody a podnájemce svým chováním nějaký z těchto důvodů naplnil, bude výpověď platná.

Pokud tato úprava v podnájemní smlouvě chybí, budou se pravděpodobně na výpověď podpůrně aplikovat ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájmu, přičemž není z Vašeho dotazu zcela jasné, zda by podnájemce svým chováním dosáhl intenzity hrubého porušení svých povinností, kterou zákon vyžaduje. Dále ačkoliv podnájemce nezaplatil podnájemné za květen včas, není to obecně důvod pro výpověď podnájmu do konce měsíce.

Závěrem uvádím, že podnájemní vztah je právní vztah mezi Vámi a podnájemcem, a tedy nikoliv mezi vlastníkem předmětného bytu. Z toho vyplývají i práva a povinnosti pro obě smluvní strany. Za řádné užívání bytu odpovídáte vůči majiteli bytu Vy, nikoliv podnájemce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

S bývalým přítelem jsme našli byt a podepsali smlouvu na mé jméno. Smlouva je napsána na dva nájemce, na mě a bývalého přítele jako podnájemce. Na nájemce žádný kontakt kromě adresy není a nikdy jsem je neviděla. Pán, který nám být pronajal, jednal v zastoupení, údajně s plnou mocí, kterou jsem nikdy neviděla a ke smlouvě ji nemám, také nemám ani jeho údaje, bylo mi jen sděleno, že je bratrem jednoho z nájemců. Smlouva je napsána na PC, “vytištěná forma” s datem 1. 2. 2019 do 31. 1. 2019 s tím, že propiskou je rok přepsán na rok 2020. Je smlouva vůbec platná? Navíc na další stránce v jiném z bodů je napsáno, že je smlouva sjednána na dobu neurčitou. Tak jak to tedy je? V květnu jsem majiteli psala SMS, že jsme se s přítelem rozešli a že bych chtěla vypsat ze smlouvy k datu 13. 6. s tím, že bývalý přítel chce byt nadále užívat a já že už delší dobu v bytě nebydlím, ale věci si mohu odvézt až 13. června. Od té doby se neozval a komunikoval jen s bývalým přítelem, kde se bavili formou SMS o tom, že jak doplatí nájem za květen, od 1. 6. smlouvu už přepíše na něj, ale k tomu nedošlo. Bývalý přítel opustil byt, nechal tam věci a zmizel, aniž by uhradil nájemné. V bytě byl povolen jeden pes a zrovna v této době tam byli psi dva, jelikož druhý byl od mamky bývalého přítele na hlídání; o tom já jsem ale nevěděla. Dne 2. 6. mi volal majitel bytu, že stojí před bytem a venku má dodávku, že jsou stížnosti, že psi jsou dva a že je bere do útulku a věci mi odveze dodávkou s tím, že mu pak uhradím výdaje s tím spojené. Byla jsem v šoku. Opravdu tam dodávku měl, ale domluvili jsme se nakonec, že si věci vystěhuji do 13. 6. a byt mu předám vyklizený s tím, že chtěl strhnout lino v jednom z pokojů, tapety a pěnové stropy s tím, že si tam chce nechat udělat omítky. Tak jsem mu vyhověla a nechala to strhnout na své náklady s tím, že lino bylo poškozené od psa, ale nebylo nové, bylo už hodně staré a opotřebené, jak je uvedeno i ve smlouvě. Řekla jsem tedy majiteli, ať si kauci 6800 Kč nechá a koupí si lino nové, které by do této místnosti vyšlo kolem 3000 Kč. Za nájem nebylo zaplaceno, tudíž jsem majiteli dala jen částku, kterou jsem měla v tu chvíli při ruce, což bylo 4000 Kč a nájemné činí 7000 Kč. Tak jsme se ústně domluvili, že za strhání tapet, lina a stropů to vychází na 2500 Kč. Plus byla na mé náklady vyměněna fabka v hodnotě 500 Kč, což pokrývá 3000 Kč, tedy zbylou částku za květnový nájem. Majitel mi ale doposud nedal žádný papír o výpovědi, žádný předávací protokol, klíče si nevzal a odmítá se sejít osobně a na cokoli se ho zeptám formou SMS, odpoví jen na to, co se mu hodí. Po dokončení úprav a poslední úmluvy uběhlo mnoho dní a za tu dobu si majitel nevymýšlel hodně věcí. Že chtěl sundat lino, tapety atd., protože byly opotřebované, a tak chtěl sundat i strop s tím, že já mu uhradím omítky (které v bytě před tím nebyly) namísto těch tapet nalepených na betonovém základu. A že mu mám nechat dát do omítek celý byt, že on zaplatí jen materiál, že kdyby pes nepoškodil ten jeden pokoj, nedělal by tam žádné úpravy a že pokud to neudělám, nechá mě hradit nájem až do července. Poté začal vyhrožovat, že jestli to nesplním, bude po mě vymáhat peníze za dvouměsíční výpovědní lhůtu od lhůty doručení dopisu, který nikdo zatím neposlal, a já také dopisní formou žádnou nepodala, jen formou té první sms. Takže byt je vyklízený, neobyvatelný jeden pokoj, nikdo v něm nebydlí, ale výpověď ani odstoupení od smlouvy jsem žádné nedostala, elektřina je tam psaná na mě a majitel normálně vstupuje do bytu, kdykoli se mu zachce, ačkoli ve smlouvě je napsáno, že se musí telefonicky domluvit a jen za mé přítomnosti, dokud mám v bytě osobní věci, a nebo vždy první pondělí v měsíci mezi 18-20 h, ale to také porušil, což dokazují opět SMS, které mi psal, než jsem stihla odvézt nábytek. Nechal v bytě svítit světlo od 13 h odpoledne vždy až do večera a otevřeně okna, dokud sem na byt nepřišla já k večeru, abych odvážela postupně věci. Začal vymýšlet, že tam jsou broučci a že zavolá deratizační firmu a že mě to vyjde draho, na druhou stranu bodejť by tam nelétali, když nechá otevřené okna a svítí mou elektřinou celý den až do večera. Ale na deratizaci to určitě není, jen pár komárů a takových potvůrek. Byt se vytřel a vyklidil 13. 6., jak bylo ujednáno, s tím, že jsme se domluvili, že zaplatím ještě tedy za měsíc červen a tím budeme vyrovnaní. Psala jsem mu, aby si přijel převzat klíče a že podepíšeme rovnou i výpověď z bytu s tím, že on mě vyhodil (respektive vyhodil mě věci), tak jsem podle té naší divné smlouvy měla mít 14 dní na nápravu, a pak až vystěhování a ne ze dne na den, tak ať mi teda napíše odstoupení od smlouvy bez dvouměsíční výpovědní, ale to on mi napsat nechce. Takže teď je být prázdný, majitel v zastoupení vyhrožuje, na sms nereaguje, jak by měl, místo domluvy vždy jen odfrkne. Pro klíče si přijít nechce a výpověď ani odstoupení od smlouvy mi nechce dát, ale na policii ČR mi řekli, že na základě SMS, kterou jsem psala, tak již od dubna nebydlím, tudíž by se dalo brát, že výpovědní lhůta 2 měsíce je do konce června. Je to opravdu tak, nebo jak to mám teď řešit?

Právní vztah mezi nájemce (osobou oprávněnou užívat byt na základě nájemní smlouvy s vlastníkem nemovitosti) a podnájemce, na základě kterého nájemce umožní podnájemci užívat jemu pronajímaný byt, označujeme jako podnájem.

Chápu-li shora podaný dotaz správně, rovněž ve Vašem případě se pravděpodobně jedná o podnájem, když dva společní nájemci přenechali (prostřednictvím svého společného zástupce) byt pouze Vám („podepsali smlouvu na mé jméno“) s tím, že společně s Vámi užíval byt také bývalý přítel. Za toto jste se v uzavřené podnájemní smlouvě zavázala hradit nájemcům „podnájem“.

Uzavřením podnájemní smlouvy vznikne právní vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Práva a povinnosti nájemce a podnájemce se řídí primárně ujednáními v podnájemní smlouvě. Pokud podnájemní smlouva některé záležitosti neupravuje, použije se podpůrně zákonná úprava. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník žádná pravidla přímo pro podnájem nestanoví, bude nutné užít podpůrně právní úpravu, která je obsahu podnájmu nejbližší (tzv. analogie práva).

V případě, že je byt podnájemci přenecháván za úplatu, nejbližší právní úpravu představuje úprava nájmu bytu. Předmětný podnájemní vztah se tedy vedle smlouvy samotné bude řídit rovněž úpravou nájmu bytu. Na tomto místě si však dovoluji uvést, že soudní praxí dosud otázku analogie nájmu bytu pro podnájem nikterak neřešila, a není tak zcela jasné, zda se úprava nájmu bytu užije v celé své šíří (zejména stran podnájemce jako slabší stran či výpovědních důvodů, k tomu viz níže). Z tohoto důvodu si Vás tak dovoluji upozornit, že níže podané závěry se mohou v závislosti na budoucí rozhodovací praxi soudů měnit.

V případě podnájmu je právo užívat byt odvozeno toliko od nájemce, nikoliv vlastníka bytu. Mezi podnájemcem a vlastníkem tak nedochází ke vzniku jakéhokoliv přímého právního vztahu. Veškeré povinnosti pronajímatele musí vůči třetí osobě plnit nájemce. A naopak, své povinnosti plní třetí osoba vůči nájemci, nikoli vůči pronajímateli.

Odpověď – 2. část

Co se týče odpovědní na Vaše dotazy k délce trvání smlouvy a skončení podnájmu, úvodem se nabízí otázka, zdali byla vůbec smlouva platně uzavřena a smluvní strany zavazuje. Z podaného dotazu totiž není zcela jasné, zda společný zástupce nájemců, který se Vám neprokázal žádnou plnou mocí, byl vůbec oprávněn za nájemcem v této věci jednat a smlouvu platně uzavřít. V případě, že by k tomuto oprávněn nebyl a nájemci by uzavření podnájemní smlouvy dodatečně neschválili, podnájemní smlouva by nájemce nezavázala s tím, že údajný zmocněnec by byl povinen nahradit škodu, kterou by Vám tímto jednáním způsobil.

Pokud jde o Váš dotaz týkající se doby, na kterou byl podnájem sjednán, uvádím následující. Obecně (v poměrech nájmu) platí, že neujednají-li si strany dobu trvání, jedná se o nájem na dobu neurčitou. Dle mého soudu lze toto ustanovení zákona užít i v případě nájmu s tím omezením, že podnájem lze zřídit jen na dobu nájmu.

Je otázkou, zda v předmětném případě k ujednání doby podnájmu došlo, když tato sice ujednána je, avšak na jiném místě smlouvy je uvedeno, že podnájem je sjednán na dobu neurčitou. Na první pohled považuji takové ujednání za neurčité (a tedy zdánlivé, tedy hledí se na něj jako by ve smlouvě nebylo a použijí se podpůrně zákona ustanovení), pokud lze z dalšího jednání smluvních stran dovodit úmyslu uzavřít podnájem na dobu určitou, byl podnájem uzavřen na dobu určitou.

Jak jsem uváděl výše, v případě podnájmu přímý vztah mezi podnájemcem a vlastníkem bytu (pronajímatelem) nevzniká. Veškeré své nároky může vlastník bytu uplatňovat toliko vůči nájemci, nikoliv vůči podnájemci. Po dobu trvání (plnoprávného) podnájmu se nemůže domáhat vyklizení podnájemce. Pokud však podnájem vznikl bez souhlasu pronajímatele, nemá vůči němu žádné účinky. Může se však domáhat vyklizení stejně jako proti jinému rušiteli.

Odpověď – 3. část

S ohledem na uvedené tedy konstatuju, že se vůči Vám nemůže přímo vlastník domáhat ničeho. Jedinou osobou, která po Vás může požadovat plnění povinností plynoucích z podnájemní smlouvy, je právě osoba nájemce. Ačkoliv ve svém dotazu uvádíte, že po Vás plnění požaduje pronajímatel (v takovém případě platí shora uvedené), z opatrnosti níže podávám výklad rovněž k situaci, kdy by se plnění domáhal nájemce.

Obsah podnájemního vztahu je primárně sjednán v podnájemní smlouvě. Pokud tedy jde o Váš dotaz týkající se ukončení nájmu, předně si Vám dovoluji doporučit pečlivě prostudovat podnájemní smlouvou, která by pravidla pro ukončení podnájmu mohla stanovovat.

Pokud jde o jakoukoliv zákonnou úpravu, obecně platí, že podnájem (stejně jako kterýkoliv jiný smluvní vztah) lze ukončit dohodou smluvních stran. Vzhledem k tomu, že zákon výslovně pro takovou dohodu nestanoví formu (písemnou či ústní), lze takovou dohodu uzavřít rovněž ústně. Jestliže jste se se zástupcem společných nájemců dohodla na skončení podnájmu k určitému dni, z pohledu práva k tomuto dni podnájem končí. Na tomto místě si však dovoluji uvést, že v případě nutnosti bude existenci takové dohody prokázat (např. z dalších zpráv nájemců/jejich zástupců), což je u ústních dohod vždy problematické

Další možností skončení podnájmu je jednostrannou výpovědí jedné ze stran. Jestliže je nájem vypovězen jednou ze smluvních stran, pak podnájem končí uplynutím výpovědní doby. Dle zákona lze obecně závazek (tedy i podnájem) vypovědět pouze, ujednají-li si to smluvní stran nebo stanoví-li tak zákon.

Na tomto místě se nabízí otázka, zda lze shora nastíněné přiměřené užití právní úpravy nájmu bytu použít v případě výpovědi úplatného podnájmu bytu. Jedná se o otázku soudní praxí dosud neřešenou, a tak nelze v tomto směru přijmout žádný jednoznačný závěr.

Pokud by soudní praxe dovodila, že užití analogie ve věci výpovědi úplatného podnájmu není možné, bylo by podnájem možné vypovědět pouze z důvodů ujednaných ve smlouvě.

Odpověď – 4. část

Jestliže by však analogické užití právní úpravy výpovědi nájmu bytu možné bylo, pak platilo, že nestanoví-li podnájemní smlouva něco jiného, podnájem na dobu určitou může podnájemce vypovědět pouze v případě, že změní se okolnosti, z nichž strany při vzniku podnájmu zjevně vycházely, do té míry, že po podnájemci nelze rozumně požadovat, aby v podnájmu pokračoval. Takovou změnou okolností může být například rozchod s přítelem, který pomáhal podnájem financovat. Podnájem na dobu neurčitou může podnájemce vypovědět vždy.

Pokud jde o formu výpovědi, pro výpověď nájmu zákon výslovně vyžaduje formu písemnou, jinak je neplatná. Má za to, že pro výpověď podnájmu nutná není, lze ji však doporučit. Výpověď musí být rovněž odůvodněna a musí být doručena druhé smluvní straně. Podnájem pak skončit uplynutím výpovědní doby, který běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

V den, kdy skončí podnájem (ať už dohodou či výpovědí), musí podnájemce odevzdat byt nájemci. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Podnájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit nájemce. Nikdo Vás tak nemůže nutit k vylepšování bytu apod.

Až okamžikem odevzdání bytu může do bytu opět neomezeně vstupovat nájemce. Před tímto okamžikem může nájemce do bytu vstupovat pouze za ujednaných ne zákonem stanovených podmínek, jinak se jednak dopouští porušení smlouvy (neumožňuje totiž nerušené užívání bytu), jednak může spáchat přečin porušování domovní svobody (za předpokladu, že podnájemce v předmětném bytě bydlí).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Od pana domácího jsme měli nájemné v občanské vybavenosti. Takže jsem si nemohla vyřídit ani trvalé bydliště. Odstěhovali jsme se, protože jsem v 7. měsíci těhotenství a musím mít trvalé bydliště kvůli dítěti. Na pozemku se nachází vysílač, který je nebezpečný kvůli ionizujícímu záření. Klíče si od nás přebral a počítá s tím, že mu jen doplatíme zbytek nájmu. Po týdnu jsme ale obdrželi e-mail s textem že si musíme za nás hledat náhradu, jinak nám poroste dluh. Je to povinnost, když je to v občanské vybavenosti?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí Vaší nájemní smlouvy budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Ačkoliv to ve Vašem dotazu není výslovně uvedeno tak předpokládám, že mezi Vámi a pronajímatelem (pan domácí) došlo k řádnému ukončení nájemného vztahu, a tedy že nájem skončil (předpokládám, že buď byla mezi Vámi a pronajímatelem uzavřena písemná dohoda o skončení nájmu nebo jste Vy nebo pronajímatel dali výpověď z nájmu a současně došlo k uplynutí výpovědní doby).

Jelikož jste se z předmětného bytu vystěhovali a předali jste klíče pronajímateli, který je od Vás přebral, považuje se byt za odevzdaný dnem, kdy pronajímatel obdržel klíče. V takovém případě po Vás pronajímatel nemůže žádat, abyste našla za Vás náhradu, popř. Vám navyšovat dluh za dobu, kdy náhradu nenajdete.

Pokud ovšem nedošlo k řádnému ukončení nájemního vztahu, nájem pravděpodobně stále trvá a Vy byste měli povinnost stále platit nájemné, a to až do doby, kdy by byl nájemní vztah řádně ukončen.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemnice mi dluží 2 nájmy a příští týden to budou již 3 nájmy. Přišla jsem na to, že má na sebe již spoustu exekucí, není s ní rozumná domluva, pořád oddaluje naše setkání, a jak bych tak řekla, umí v tom chodit. Řešit tedy nezaplacení nájmu další exekucí mi přijde zbytečné. Ráda bych se nájemnice zbavila co nejdříve, když má byt pronajatý od 6. dne v měsíci do 5. dne následujícího měsíce a ve smlouvě splatnost nájemného 3. dne v měsíci. Mohu ji hned 4. dne v měsíci, pokud nedostanu ani třetí výši nájmu, ukončit smlouvu z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy? Upomínku o zaplacení jsem ji již písemně poslala před měsícem. Ona se chce odstěhovat až na konci srpna. Obrátila jsem se na nějaké advokáty o radu, ale nemají čas (zájem) mi pomoci, asi pro ně není zajímavé mi poskytnout jen poradenství. Zajímalo by mě, jak se prakticky provádí § 2234 – zádržné. Pokud si domluvím prohlídku bytu s nájemnicí za účelem kontroly bytu, je možné ji odnést třeba televizi, samozřejmě s tím, že jí o zádržném písemně budu informovat. Má smysl kontaktovat exekutory již existujících exekucí? Nezkomplikuje mi to vystěhování nájemnice? Nebo existuje nějaké jiné řešení, než další exekuce, jak z paní dostat alespoň část dlužné částky co nejdříve, a jak ji co nejdříve vystěhovat?

Podle právní úpravy obsažené v občanském zákoníku, jíž se nájem bytu, který byl nájemci přenechán k zajištění jeho bytových potřeb (dále jen jako „nájem bytu“) řídí, může pronajímatel nájem bytu vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů. Sjednat si další výpovědní důvody v neprospěch nájemce občanský zákoník vylučuje.

V případě, že nájemce nezaplatí nájemné náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, čímž se dopustí porušení své smluvní povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Přestože dikce zákon obsahuje text „za dobu alespoň tří měsíců“, dle převažujícího výkladu právní nauky není nutné prodlení nájemce s úhradou nájemného za tři po sobě jdoucí měsíce, ale postačí, když celkový souhrn dlužné částky bude odpovídající částce plateb na nájemném a na náklady na služby za tři měsíce.

Ještě před podáním výpovědi je pronajímatel povinen pokusit se řešit věc smírně, a sdělit nájemci (nejlépe písemně), že neuhrazení nájemného v částce odpovídající nájemnému a nákladům za službu za 3 měsíce posuzuje jako porušení povinností zvlášť závažným způsobem, a zároveň jej vyzvat, aby nájemné v přiměřené uhradil. Výzva představuje hmotněprávní podmínku pro oprávněné podání výpovědi a neučiní-li ji pronajímatel, k případně dané výpovědi se nepřihlíží.

Napraví-li nájemce v poskytnuté lhůtě své chování tím, že dlužné nájemné zpětně uhradí, výpovědní důvod k výpovědi bez výpovědní doby pomine. Zároveň však může přicházet v úvahu vypovězení nájmu s tříměsíční výpovědní dobou pro hrubé porušení povinnosti. Za hrubé porušení povinnosti by se totiž mělo považovat nezaplacení nájemného za dobu kratší než tři měsíce. Ve vztahu k výpovědi s výpovědní dobou totiž neuhrazení nájemné jako výpovědní důvod nezaniká dodatečným uhrazením.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o dobu, kdy má být uvedená výzva zaslána, občanský zákoník mlčí. Domnívám se, že nic nebrání tomu, aby byla výzva zaslána ještě před samotným prodlením se třetím po sobě jdoucím nájemným, budete-li mít (s ohledem všechny okolnosti dané situace) za to, že k platbě ani nedojde, měla by však poskytovat přiměřenou lhůtu k nápravě s tím, že lhůta by měla začít běžet až po splatnosti třetího nájemného.

Pro úplnost dodám, že výpověď nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Pronajímatel musí nájemce zároveň poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Ve výpovědi ve výpovědní doby musí pronajímatel zároveň uvést, v čem spočívá porušení povinností zvlášť závažným způsobem, jinak se k uvedené výpovědi nepřihlíží.

Nájem skončí buď uplynutím výpovědní doby, nebo okamžikem doručení výpovědi nájemci (jedná-li se o výpověď bez výpovědní doby). Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

Pokud jde o dlužné nájemné, v prvé řadě můžete jeho uhrazení dosáhnout tím, že při skončení nájmu započtete vůči jistotě (kauci) složené na počátku nájmu. K započtení na jistotu může dojít pouze za předpokladu, že byla na počátku nájmu složena. V případě, že jistota složena nebyla, nebo dlužná částka tuto jistotu převyšuje, nezbývá Vám než domáhat se uhrazení nájemného soudní cestou. Společně s nájemným pak můžete rovněž požadovat uhrazení úroku z prodlení za každou opožděnou platbu nájemného.

Dle dle ust. § 2234 občanského zákoníku můžete jako pronajímatel zadržet na úhradu pohledávky (v podobě dlužného nájemného) movité věci, která má nájemce v bytě. K zadržení však může dojít pouze v případě, kdy máte movitou věc právoplatně ve své moci a máte povinnosti jí vydat. K zadržení tedy může dojít v případě, kdy nájemce již byt opustil, ale zanechal v ní movité věci, nikoliv v situaci, kdy nájemce byt stále obývá a předmětné movité věci má stále ve své moci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Nájemnice mi dluží 2 nájmy. Oznámila mi, že se v červenci stěhuje. Nedala mi ani výpověď, ani neměla snahu o dohodu. Pakliže se vystěhuje dříve než v tříměsíční výpovědní době, musím jí vrátit jistotu?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti nájemní smlouvy budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Nejdříve je třeba odlišit, zda byl nájem sjednán na dobu určitou či neurčitou. V prvním případě nájem končí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, a to bez nutnosti podat druhé straně výpověď. Dále může nájem (jak na dobu určitou, tak i neurčitou) skončit dohodou či podáním výpovědi jedné ze stran.

Nicméně k tomu, aby byla podaná výpověď platná a účinná, musí splňovat zákonem předepsané požadavky. Zejména se jedná o písemnou formu výpovědi a dále taková výpověď musí být doručena druhé straně.

Pokud tedy Vám žádná výpověď nebyla doručena a neuplynula doba trvání nájmu v případě nájmu na dobu určitou, nedošlo k ukončení nájmu.

Co se týká prodlení s hrazením nájemného ze strany nájemce, zákon umožňuje pronajímateli, aby v případě prodlení nájemce s úhradou nájemného a nákladů na služby po dobu alespoň 3 měsíců vypověděl nájemci nájem bez výpovědní doby.

Konečně co se týká jistoty, pronajímatel má právo provést při skončení nájmu započtení na dluhy nájemce, např. na dlužném nájemném, dlužném na nákladech na služby, na škodu na pronajatém bytě apod.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Může moje matka jako majitelka bytu vypovědět nájemní smlouvu na dobu neurčitou nájemci (manželům), pokud nájemce vlastní svou nemovitost (dům)? Smlouva je uzavřená s manželem a nemovitost vlastní manželka.

Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, kterým se nájemní vztahy řídí, stojí na principu ochrany slabší (smluvní) strany, kterou je v případě nájmu nájemce. Z tohoto důvodu může pronajímatel nájem vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů, které nalezneme v ust. § 2288 a násl. občanského zákoníku. Pokud by si smluvní strany ujednaly další výpovědní důvody nad rámec zákona, na takové ujednání by se hledělo jako by ve smlouvě nebylo.

Podle „starého“ občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 byla výpovědním důvodem skutečnost, má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. Na základě tohoto důvodu tedy mohl pronajímatel nájem vypovědět v případě, kdy nájemci svědčilo užívací právo ještě k dalšímu bytu, než který mu byl pronajímán.

Občanský zákoník však tento výpovědní důvod nepřevzal. Podle platné právní úpravy tedy skutečnost, že nájemci svědčí užívací právo k další nemovitosti, ať už na základě nájemního práva či vlastnického práva k bytu či domu, již není důvodem pro vypovězení nájmu ze strany pronajímatele. Takový důvod pak ani není možné sjednat v nájemní smlouvě (viz výše). S ohledem na to tak konstatuji, že Vaše matka nemůže vypovědět nájem na dobu neurčitou nájemci, protože nájemce vlastní další nemovitost.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mohu ukončit nájem ze dne na den? Ocitl jsem se v situaci, že se musím ihned během pár dní odstěhovat kvůli práci do zahraničí, ale majitelka trvá na tříměsíční výpovědní lhůtě, nechce se jakkoliv domluvit. Tudíž bych ji musel dát ještě 3 nájmy a nemohu odhlásit ani plyn s elektřinou, protože nemám v ruce ukončení nájemní smlouvy. Ve smlouvě jsem našel možná nějakou skulinku, ale potřeboval bych poradit, posílám úryvky ze smlouvy: III. Doba trvání nájmu l. Nájem se sjednává na dobu určitou počínaje 1. února 2018 až 31. ledna 2019 konče. Pronajímatel a nájemce ujednali, že pokud bude nájemce řádně plnit své povinnosti, vyplývající z nájemní smlouvy, a bude mít zájem nájem bytu prodloužit i po sjednané nájemní době, může pronajímatel prodloužit nájem na základě žádosti nájemce ještě o další vymezenou dobu. Žádost o prodloužení nájmu musí podat nájemce nejpozději do 30 dnů před uplynutím doby nájmu. Ustanovení § 2285 zákona č. 89/2012 Sb. nebude použito. VIII. Skončení nájmu. Nájemní vztah zanikne: 1. Písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. 2. Uplynutím doby nájmu dle článku III. této smlouvy. 3. Písemnou výpovědí pronajímatele v jednoměsíční výpovědní době, pokud bude nájemce o více než 15 kalendářních dní v prodlení s placením nájemného nebo poplatků za služby či jiných plateb dle této smlouvy. Písemnou výpovědí nájemce v tříměsíční výpovědní lhůtě bez udání důvodu. Smluvní vztah bude ukončen potvrzením Předávacího protokolu oběma stranami. Jeho součástí bude finanční vypořádání o nájmu a poplatků souvisejících s užíváním bytu a finanční vypořádání kauce (nedoplatky, škody na bytu a jeho zařízení).

Na úvod bych Vás rád upozornil, že na základě Vámi poskytnutých informací nelze jednoznačně určit, zda nájem předmětného bytové jednotky trvá či nikoliv. V zásadě se nabízí dvě možná řešení.

Podle ujednání v nájemní smlouvě nájem končí a) písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem, b) uplynutím doby nájmu c) písemnou výpovědí pronajímatele či za d) písemnou výpovědí nájemce.

První možností tedy je, že nájem skončil uplynutím doby nájmu, a to k 31. 1. 2019. Pokud tedy nadále užíváte bytovou jednotku pronajímatele, užíváte tuto jednotku bez právního důvodu a pronajímatel má právo požadovat po Vás, abyste byt vyklidil. Pro Vás to znamená skutečnost, že můžete bytovou jednotku předat pronajímateli a opustit ji bez výpovědní doby.

Druhou možností je, že nájem stále trvá, a to z důvodu konkludentního ujednání mezi Vámi a pronajímatele, ze kterého by toto bylo patrné. Jelikož z Vašeho dotazu nelze zjistit, zda mezi Vámi a pronajímatelem neprobíhala komunikace prostřednictvím emailové adresy či telefonu či jiným způsobem, ze které by bylo patrné, že jste se dohodli na pokračování nájmu, nemůžeme tuto možnost vyloučit.

Na základě shora uvedeného bych Vám doporučil, abyste se s celou záležitostí obrátil na advokáta a sdělil mu konkrétní informace potřebné k posouzení daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

S manželkou máme pronajatý pokoj v řadovém domku na dobu určitou do 31. 8. 2019, přičemž pokoj je samostatná jednotka s vlastní koupelnou, toaletou a kuchyňským koutem. Nicméně manželka otěhotněla, v jednom pokoji s miminkem být nechceme, tak jsme se rozhodli, že se přestěhujeme do domu mých rodičů v jiném městě, cca 150 km vzdáleném. Manželka je již přestěhovaná, já dosud kvůli práci v pronajatém pokoji zůstávám, nicméně v práci skončím k 31. 5. 2019, a chtěl bych tedy vypovědět smlouvu o nájmu. Nicméně nevím, zda výše uvedené důvody jsou relevantní – tedy slovy občanského zákoníku: zda se změnily po uzavření smlouvy okolnosti, z nichž strany při sjednání vycházely takovým způsobem, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval… Podotýkám, že ve smlouvě je uvedeno toto: “Užívací poměr, založený touto dohodou, může být zrušen těmito způsoby: písemnou dohodou, sjednanou mezi nájemcem a pronajímatelem nemovitosti, a písemnou výpovědi s 1 měsíční výpovědní lhůtou, která začne běžet prvního dne měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. V případě odstoupení od smlouvy během školního roku je nájemce povinen byt uvolnit do 30. dne měsíce nebo do 5 dní od oznámení odstoupení od této smlouvy či doručení dostoupení od této smlouvy nájemci bez nároku vrácení kauce.”

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy (až na Vámi uvedené ustanovení), a proto budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Obecně platí, že nájem na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby. Nájem na dobu určitou je pak možné jednostranně vypovědět z důvodu uvedených v nájemní smlouvě nebo z důvodů uvedených v zákoně.

V prvním případě je možné nájem na dobu určitou vypovědět tehdy, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Ve svém dotazu uvádíte, že byla ujednána výpovědní doba v délce jednoho měsíce, nicméně již neuvádíte, zda jsou v nájemní smlouvě uvedeny i výpovědní důvody, případně zda je v nájemní smlouvě ujednáno, že nájem na dobu určitou je nájemce oprávněn vypovědět i bez výpovědního důvodu.

Tyto skutečnosti by mohly mít význam pro konečnou odpověď na Váš dotaz, nicméně vzhledem ke skutečnosti, že nic takového neuvádíte, budu ve své odpovědi vycházet z toho, že nájemní smlouva výpovědní důvody neobsahuje a neobsahuje ani ujednání, které by Vás opravňovalo nájem vypovědět bez výpovědního důvodu.

Nájem na dobu určitou pak můžete vypovědět ze zákonných důvodů, kdy nájemce může vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou bez výpovědní doby, pokud se byt (dům) stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelným, také pokud pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nebo, pokud pronajímatel neodstraní poškození či vadu předmětu nájmu v dodatečné nájemcem určené lhůtě.

Rovněž Vám svědčí i specifický důvod pro výpověď nájmu, na který směřuje i Váš dotaz, a to důvod uvedený v ustanovení § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, kde je uvedeno, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Odpověď – 2. část

Smyslem a účelem pravidla zakotveného ve výše uvedeném ustanovení je umožnit nájemci ukončit nájem v případech nepředvídaných změn týkajících se důležitých zájmů jeho soukromého života. Jde o takové změny okolností, které nastanou teprve po uzavření smlouvy a v jejichž důsledku nelze po nájemci rozumně požadovat, aby nadále setrval ve stávajícím obydlí.

Bohužel zákon ani judikatura již přesně nevymezuje, co přesně je onou změnou okolností konkrétně myšleno.

Osobně jsem toho názoru, že ve Vašem případě jsou podmínky pro aplikaci tohoto ustanovení naplněny, kdy zcela jednoznačně okolnosti nastaly až po uzavření smlouvy a vzhledem ke skutečnosti, že se jedná pouze o jednu místnost, tak mám za to, že je naplněna i druhá z podmínek, že po Vás nelze spravedlivě požadovat, abyste v nájmu pokračoval. Tento můj názor bych podložil i ustanovením o počtu členů v nájemcovi domácnosti, kdy v nájemcově bytě by měl žít pouze takový počet osob, který odpovídá velikosti bytu a zároveň nebrání tomu, aby všechny osoby v tomto bytě mohly žít v hygienicky vyhovujících podmínkách a za obvyklých pohodlných podmínek. Není tedy vhodné, aby v jedné místnosti žila cela rodina novorozeným dítětem.

Pro úplnost je také vhodné upozornit, že výpověď musí být písemná a je nutné vymezit a konkretizovat výpovědní důvod, tedy nestačí prosté konstatování, že se změnily okolnosti.

Závěrem bych doporučil pokusit se řešit celou situaci dohodou s pronajímatelem a teprve následně přistoupit k jednostrannému vypovězení nájmu. Rovněž bych Vám doporučil případně vyhledat advokáta, který Vám se znalostí všech skutečností poskytne komplexní právní služby, zejména pak sepíše případnou výpověď a zajistí komunikaci s pronajímatelem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak to je, když má nájemník nájemní smlouvu na byt, kde bydlí a platí nájem, je to smlouva na dobu určitou do 7. 4. 2019, ale on by chtěl odejít dřív, a pošle proto doporučeně výpověď k datu ve smlouvě. Je to takto v pořádku? Pronajímatel mu tvrdí, že musí výpověď poslat 3 měsíce dopředu, protože jinak se automaticky podle zákona prodlužuje. 

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti znění předmětné nájemní smlouvy mohu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Obecně platí, že nájem na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby. Pokud tedy mezi pronajímatelem a Vaším zaměstnancem došlo k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou, kdy nájem má skončit ke dni 7.4. 2019 a Váš zaměstnanec nemá zájem na jeho pokračování, nájem v tento den skončí. Není tedy potřeba zasílat výpověď pronajímateli.

K tomu je třeba mít na paměti, že v den, kdy nájem skončí, má nájemce (Váš zaměstnanec) povinnost odevzdat byt pronajímateli, přičemž odevzdáním bytu se myslí předání klíčů a bytu v takovém stavu, aby pronajímateli nic nebránilo ve vstupu do něj a ani v jeho užívání.

Co se týká Vámi zmíněných 3 měsíců, dovolím si k tomu uvést, že zákon nikde nestanovuje nájemci povinnost zaslat pronajímateli minimálně tři měsíce před skončením nájmu sjednaného na dobu určitou výpověď.

Nad rámec Vašeho dotazu pak uvádím, že zákon pamatuje na jinou situaci, kdy byl sjednán nájem na dobu určitou, avšak po uplynutí sjednané doby nájemce pokračuje v nájmu po dobu alespoň 3 měsíců a pronajímatel jej nevyzve, aby byt opustil. V takovém případě se nájem automaticky prodlužuje na stejnou dobu, na jakou byl sjednán původně, nejvýše však na dobu dvou let. To neplatí, pokud si nájemce s pronajímatelem ujednají něco jiného. Ve Vašem případě se ovšem o tuto situaci nejedná. 

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v nájemním bytě, původní vlastník byl náš kamarád, a tedy nemáme řádnou nájemní smlouvu, pouze ústní dohodu. Nyní jsme se dověděli, že dům byl prodán nové majitelce a ta chce z důvodu rekonstrukce celého domu všechny vystěhovat. Kdo má smlouvu, dostane 3 měsíce výpovědní lhůtu, ale kdo ne, což je náš případ, toho chce vystěhovat okamžitě. Máme nějaký nárok na lhůtu pro hledání nového pronájmu? Jak je to s placením nájmu novému majiteli, když šlo pouze o ústní dohodu s původním majitelem, který se k tomu už nijak nechce vyjadřovat.

Odpověď – 1. část

Nejdříve je potřeba uvést několik obecných informací, které se následně budou aplikovat na Váš případ.

Obecně je možné říci, že nový vlastník vstupuje do původního nájemního vztah tak, jak byl smluvními stranami v základu nastaven (zejm. předmět nájmu, výše nájemného a nákladů za služby, způsob užívání atd.). Změna v osobě vlastníka (pronajímatele) potom nemá a priori na nájemní vztah zásadní vliv, neboť práva a povinnosti dosavadního vlastníka z nájmu přechází na vlastníka nového.

Co se týká formy nájemní smlouvy, tak občanský zákoník požaduje, aby nájemní smlouva byla uzavřena v písemné formě. Nicméně pokud tomu tak nebylo, nemá pronajímatel právo namítnout vůči nájemci neplatnost takové smlouvy jen pro absenci písemné formy.

Dále pokud jste užívali předmětný byt po dobu nejméně tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou, i když byla sjednána ústně.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a to pouze ze zákonných důvodů.

Dále může pronajímatel nájem bytu vypovědět bez výpovědní doby, poruší-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem.

Za zvlášť závažné porušení povinností se považuje zejména, nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt závažným nebo nenapravitelným způsobem nebo způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu vyplývá, že důvodem ukončení nájmu bez výpovědní doby ze strany nového vlastníka je rekonstrukce celého domu. K tomu si dovoluji uvést, že občanský zákoník neumožňuje, aby z tohoto důvodu byl nájemci ukončen nájemní vztah bez výpovědní doby.

Výpověď musí mít podle zákona písemnou formu a musí být prokazatelně doručena nájemciVýpověď rovněž musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Pokud má tedy nový vlastník v úmyslu Vám vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodu rekonstrukce, doporučuji ho upozornit na nezákonnost takového jednání a poté případně vyhledat odbornou právní pomoc, či se rovnou obrátit na soud, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi.

Rovněž bych Vás rád upozornil, že pokud nemáte zájem byt opustit ani v případě, že Vám bude zachována výpovědní doba, tak dle nového občanského zákoníku již není možné, aby pronajímatel vypověděl nájemní vztah pouze z důvodu oprav bytu nebo dobu, při jejichž provádění nešlo dům nebo byt delší dobu užívat.

Rekonstrukce domu tedy není zákonným důvodem pro výpověď nájmu bytu a v případě, že Vám přesto bude výpověď z tohoto důvodu dána a Vy nebudete mít zájem na ukončení nájmu jako takového, tak se můžete ve lhůtě dvou měsíců od obdržení výpovědi obrátit na soudPokud shledá, že výpověď není oprávněná, nájemní vztah trvá a Vy nejste povinen byt opustit.

Pokud jde o hrazení nájemného, tak občanský zákoník neobsahuje žádné ustanovení, které by určovalo, od kdy je nájemce povinen platit nájem novému vlastníkovi na místo původního. Analogicky by se měla použít ustanovení o postoupení pohledávek, kdy povinnost nájemce platit novému vlastníkovi nastupuje (může být vynucována) až tehdy, kdy ho o změně vlastnictví vyrozumí původní pronajímatel (vlastník), nebo kdy mu změnu vlastnictví prokáže nový vlastník.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Správce domu mi zavolal, že je pověřen majitelem domu, aby mi vypověděl nájemní smlouvu na dobu neurčitou, abych se co nejdříve vystěhoval z důvodu, že v bytě nebydlím a pronajímám ho. Řekl jsem, že to není pravda, v bytě bydlím a nikomu ho nepronajímám. Zeptal jsem se, jaký mají důkaz? Když jsem později volal jednomu z majitelů domu, řekl mi, že v bytě nebydlím, ale že nikdo netvrdí, že byt pronajímám. Snažil jsem se mu vysvětlit, že je to nesmysl, jaký mají důkaz, že v bytě trvale bydlím a tak ho potřebuji, kdyby ne, sám bych nájemní smlouvu ukončil a byt předal. Nakonec mi řekl, že to budou řešit. Pak jsem mluvil s druhým majitelem a ten mi řekl, že si nemyslí, že byt pronajímám a on nechce, aby mě z bytu vypověděli. Prosím o radu, jaká mám práva, co mohu udělat, aby mě nevystěhovali? Jsem zoufalý, nemám kam jít a na tržní nájem nemám prostředky. Je v případě soudní výpovědi majitel povinen zajistit náhradní ubytování, nebo ne? Nedělám žádné problémy, jsem dvacet let bezproblémový nájemník a nemám dluhy na nájemném.

Odpověď – 1. část:

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že neznám všechny skutečnosti a okolnosti týkající se Vašeho případu, zejména pak obsah nájemní smlouvy, a proto Vám mohu poskytnout pouze informace vyplývající z platné právní úpravy.

V daném případě považuji za nejdůležitější upozornit Vás na skutečnost, že nájem bytu uvařený na dobu neurčitou může pronajímatel (ve Vašem případě se předpokládám jedná o vlastníka domu) vypovědět pouze z důvodů taxativně vymezených zákonem.

Tyto důvody jsou vymezeny v ustanovení § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Konkrétně se jedná o následující důvody: hrubé porušení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný proti pronajímateli či jeho majetku, má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu, nebo z jiného obdobně závažného důvodu.

Nájem bytu na dobu neurčitou může být rovněž pronajímatel vypovězen z důvodu toho, že má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který opouští rodinnou domácnost, nebo v případě, že pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného. 

Pokud se tedy pronajímatel rozhodne vypovědět nájem na dobu neurčitou, může tak učinit pouze z výše uvedených důvodů v tříměsíční výpovědní době.

Odpověď –  2. část:

K samotné výpovědi pak uvádím, že výpověď z nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a musí Vám být doručena. Ve výpovědi pak musí být rovněž uveden důvod výpovědi. Pronajímatel má rovněž povinnost poučit nájemce, že má právo proti výpovědi vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem.

Ve vašem případě, pokud Vám nájem vypověděl pronajímatel prostřednictvím správce domu pouze telefonicky, tak se jedná o neplatné právní jednání, neboť nebyla dodržena písemná forma. Na takovouto výpověď nemáte povinnost ani nijak reagovat.  

Pokud by Vám přišla písemná výpověď z nájmu bytu, tak je nutné nejprve zkontrolovat, zda výpověď obsahuje všechny výše uvedené náležitosti. Pokud by výpověď neobsahovala výpovědní důvod, případně poučení o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem je taková výpověď rovněž neplatná. 

Nicméně i pokud by písemná výpověď obsahovala všechny formální náležitosti, můžete vůči pronajímateli namítat (písemně) nedůvodnost této výpovědi. Rovněž máte právo se ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi domáhat u soudu, aby přezkoumal oprávněnost takovéto výpovědi.

Nad rámec výše uvedeného pak uvádím, že i pokud byste byt delší dobu byt neužíval, avšak stále byste řádně hradil nájemné a zálohy na služby, nelze to dle mého názoru automaticky považovat za hrubé porušení Vašich povinností.  Aby tomu tak bylo, muselo by být v nájemní smlouvě výslovně ujednáno, že za hrubé porušení povinností se považuje to, pokud se nájemce v bytu delší dobu nezdržuje.

Pokud jde o problematiku podnájmu, tak v tomto případe je situace ještě o něco složitější, neboť zde by bylo nutné ještě rozlišovat, zda byste byt dal do podnájmu osobě sobě blízké, či jiné osobě. Rovněž záleželo na obsahu nájemní smlouvy. Nicméně vzhledem ke skutečnosti, že uvádíte, že byt nikomu dalšímu nepronajímáte, mám za to, že není třeba se tím podrobněji zabývat.

Odpověď – 3. část:

Pro úplnost pak pouze uvádím, že nájem bytu je rovněž možní vypovědět i bez výpovědní doby, a to v případech, kdy nájemce zvlášť závažným způsobem porušil svou povinnost.

Mezi obzvlášť závažné porušení povinností ze strany nájemce patří například neplacení nájemného po dobu tří po sobě jdoucích měsíců, či nenávratné poškozování pronajímaného prostoru, jeho příslušenství, či kupříkladu společných prostor, v rámci kterých je pronajímán byt. Ve Vašem případě se nicméně o zvlášť závažné porušení povinností nejedná.

Pokud bych měl shrnout výše uvedené a doporučit Vám další postup, tak v prvé řadě znovu opakuji, že telefonicky učiněná výpověď z nájmu bytu je neplatná. V současné chvíli tedy nejste povinen byt opustit, ani na takovouto výzvu nijak reagovat.

Pokud Vám v budoucnu bude doručena písemná výpověď z nájmu bytu, zkontrolujte, zda obsahuje všechny zákonné náležitosti uvedené výše (pokud neobsahuje, je takováto výpověď rovněž neplatná). Dále i v případě, že by Vám byla doručena písemná výpověď, která by splňovala všechny formální požadavky, je možné se ve lhůtě 2 měsíců obrátit na soud, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi.

V případě, že skutečně obdržíte písemnou výpověď, bych Vám rovněž doporučoval vyhledat odbornou pomoc advokáta, který se znalostí všech skutečností, zejména pak se znalostí obsahu nájemní smlouvy, namísto Vás posoudí, zda výpověď obsahuje všechny zákonné náležitosti a doporučí Vám další postup ve věci.

Úplným závěrem pak reaguji na Váš druhý dotaz, kdy v případě, že by Vám nakonec přeci jen byla soudem uložena povinnost vyklidit byt, resp. soud by rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je důvodná, tak pronajímatel nemá dle současné právní úpravy povinnost vypovězenému nájemníkovi zajistit náhradní ubytování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jaká je lhůta na vrácení kauce? Nájemní smlouva skončila dnem 2. 11. 2018, dnes je 4. 12. a kauci nám stále nikdo nevrátil.

Dle ust. § 2254 občanského zákoníku má pronajímatel právo požadovat po nájemci zaplacení jistoty (v praxi běžně označované jako kauce), jenž pronajímateli poskytuje určitou formu záruky, že jeho případné peněžité pohledávky vůči nájemci (např. z důvodu neuhrazeného nájmu, ale také náhrady škody za poškození bytu zjištěné při jeho převzetí) budou uspokojeny.

Dle ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníku pak platí, že pronajímatel je povinen kauci vrátit při skončení nájmu, tedy v poslední den nájmu. Vzhledem k tomu, že úprava vrácení kauce jde do jisté míry proti samotnému smyslu kauce, považuji uvedený odstavec za problematický. Ke dni skončení nájmu zpravidla pronajímatel nezná výši všech svých pohledávek vůči nájemci.

V souvislosti s uvedeným ustanovením a naznačenými problémy se nabízí otázka, zda se od něj mohou smluvní strany odchýlit a ujednat si pozdější termín vrácení kauce. V případě nájmu bytu obecně platí, že k ujednáním zkracujícím práva nájemce podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu (tedy i ustanovení o kauci) se nepřihlíží a rovněž se nepřihlíží k ujednáním, která ukládají nájemci zjevně nepřiměřené povinnosti.

Za předpokladu, že ono odchylné ujednání v nájemní smlouvě nebude zkracovat nájemní práva nebo mu ukládat nepřiměřené povinnosti, lze se dohodnout i na pozdějším vrácení kauce.

Jestliže jste se od ust. § 2254 neodchýlil, byl pronajímatel povinen vrátit dne 2. 11. 2018, a to navíc navýšenou o úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (které můžete jako nájemce požadovat) Nevrátí-li pronajímatel kauci včas, máte rovněž právo na úrok z prodlení ve výši 9,00 % ročně z neuhrazené částky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V mém bytě bydlela rodina 5 let s platnou nájemní smlouvou. Před cca 4 měsíci nájemní smlouva skončila a od té doby byt prodávám. Rodinu jsem v bytě nechal bez smlouvy s tím, že jak se najde kupující na byt, tak rodina bude muset z bytu odejít. Nyní je byt již téměř prodaný. Poslední převody formalit jsou již na katastru nemovitostí. Nový majitel trvá na prázdném bytu. Mě se však nyní tyto nájemníci nechtějí vystěhovat. Mohu požádat policii ČR o pomoc s vystěhováním nájemníků? Jen ještě zmiňuji, že nájemní smlouva je již více jak 4 měsíce po skončení, nic jiného jsme s nájemníky nepodepsali a nájemníci v bytě již nemají ani trvalé bydliště.

Ještě předtím, než odpovím na Vaši otázku, jakým způsobem je možné neoprávněné uživatele bytu donutit k vyklizení bytu, musíme si určit, zda zmíněná rodina užívá byt v rozporu s právem. Na základě toho, co ve svém dotazu uvádíte, se domnívám, že tomu tak skutečně je, avšak pro úplnost dodávám, že za jistých okolností mohlo dojít k automatickému obnovení nájmu.

Občanský zákoník stanoví, že v případě, že nájemce užívá byt po dobu tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel jej během této doby písemně nevyzve k vyklizení bytu, nájem se automaticky obnoví na dobu, na kterou byl sjednán původně, nejdéle však na 2 roky. To neplatí, jestliže dá jedna ze stran v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí, nebo jestliže si strany automatické obnovení nájmu vyloučily v nájemní smlouvě.

V případě, že skutečně došlo ke skončení nájmu a bývalí nájemci odmítají byt vyklidit dobrovolně, nezbývá Vám než podat žalobu na vyklizení bytu. Žalobě by měla předcházet tzv. předžalobní výzva. V ní byste měl nájemce upozornit, že vedle povinnosti vystěhovat se, jsou povinni nahradit Vám škodu, která vznikla v důsledku jejich bezdůvodného záboru bytu a spočívá zejména ve finanční náhradě ve výši odpovídající nájemnému a nákladům za služby za období záboru.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Zajímá mě, jestli nás majitel bytu může s okamžitou vypovědí ihned vystěhovat. Jde o to, že tento měsíc nemáme na nájem.

Z důvodu ochrany nájemce jakožto slabší strany náš právní řád umožňuje pronajímateli vypovědět nájem pouze z taxativně stanovených výpovědních důvodů, které nalezneme v ust. §§ 2288 a 2291 občanského zákoníku.

Obecně platí, že se nájem bytu vypovídá s tříměsíční výpovědní dobou. Bez výpovědní doby jej může pronajímatel vypovědět pouze v případě, že nájemce poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Za zvlášť závažné porušení povinností je občanským zákoníkem považováno nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Jestliže tedy nezaplatíte nájemné a náklady na služby pouze za jeden měsíc, nemá pronajímatel právo vypovědět Vám nájem bez výpovědní doby a požadovat, abyste se z bytu bezodkladně vystěhovali.

Právní teorie ani soudní praxe nemá dosud jasno v tom, jak by měl pronajímatel postupovat v případě, že je nájemce v prodlení se zaplacením nájemného a nákladů na služby pouze za jeden měsíc. Osobně se přikláním k názoru, že v neplacení nájemného za dobu jednoho měsíce nelze spatřovat hrubé porušení povinností nájemce, které by pronajímateli umožňovalo nájem bytu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, neboť takový výklad by byl proti smyslu zákona.

Domnívám se, že takovou situaci by měl pronajímatel řešit spíše písemnou výzvou k plnění, adresovanou nájemci, v níž by mu měl poskytnout dostatečnou lhůtu k plnění a upozornit jej na následky dalšího prodlení. Až v případě, že by nájemce i přes tuto výzvu neplnil, měl by pronajímatel nájem vypovědět.

Na tomto místě Vás však chci upozornit na skutečnost, že taková situace nebyla dosud soudní praxí řešena a výše uvedené závěry se s ohledem na budoucí rozhodnutí mohou změnit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Chtěla bych se touto cestou prosím informovat o kauci v našem bytě. Nájemník složil 2 kauce, došlo k navýšený nájmu a nyní nám dal výpověď, ve které mimo jiné uvádí, že nájem skončí ke dni 30.6., a ať si dva nájmy vezmeme z této kauce. Tudíž bychom neměli na případné škody, které v bytě udělal. Je možné aby takto postupoval? Máme právo mu říct, že kauci mu vrátíme až po vyúčtování a předání bytu a že nájmy musí řádně zaplatit?

Nájemní vztah mezi Vámi a nájemcem končí uplynutím výpovědní doby. Do té doby je nájemce povinen platit nájemné v ujednané výši. V případě, že nájemce bude v prodlení se zaplacením sjednaného nájemného, lze po něm požadovat např. úroky z prodlení, popř. jiné sankce dle nájemní smlouvy. Jistota (kauce) nemůže během trvání nájmu sloužit jako ekvivalent nájemného.

Jako pronajímatel máte povinnost při skončení nájmu vrátit nájemci jistinu včetně úroků z této jistiny, přičemž výše úroků by měla být sjednána v nájemní smlouvě. Pokud tomu tak není, má nájemce právo na úroky alespoň ve výši zákonné sazby. S vrácením jistoty není možné čekat až na provedení vyúčtování.

Pokud nedojde ze strany nájemce k zaplacení nájemného za poslední dva měsíce, můžete po skončení nájmu pohledávku na splatné nájemné včetně úroků z prodlení proti jeho splatné pohledávce (jistině) včetně úroků jednostranně započíst.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Chtěla jsem se zeptat, co máme dělat, když musel přítel ukončit nájemní smlouvu na dobu neurčitou z několika důvodů najednou a odmítá platit za výpovědní dobu. První důvod je, že kvůli placení vyživovací povinnosti na děti přítel už nemá dostatečnou finanční rezervu na placení nájemného, tím pádem chce ukončit nájem bez dluhů, který by vznikl ve výpovědní lhůtě, druhý důvod, že pronajímatel odmítá opravovat dům i po neustálém upozorňování (příklad rozpadající se omítka vně i uvnitř pronajímané části domu, rostoucí plíseň která stoupá až do prvního patra i po nástřiku protiplísňové chemie a neustálého větrání), přidaly se zdravotní důvody, záchvaty kašle, rýma a třetí důvod je zvyšující se šikana ze strany pronajímatele a jeho matky, která tam také bydlí (neustálí dohled na zahradě při grilování, opalování, pěstování, omezení v používání garáže). Ke dni 31. 1. 2018 jsme chtěli vyklizený byt předat, avšak nájemce ho odmítl převzít, že nemá čas, tím pádem jsme se dohodli na náhradním termínu, a to na 3. 2. 2018. Nájemce (starší bratr podnájemníka) obývanou část prošel a začal komentovat, že tam přítel nechal nepředstavitelný bordel, nábytek, který tam zůstal skříň, skříňky, křeslo, židle, stůl, poličky, které jsme tam nechali, tam ještě byly, než se uzavřela nájemní smlouva (vše máme natočeno na telefonu, co a jak jsme zanechali). Přítel si přestěhoval pouze svoje věci, které koupil za dobu nájmu k užívání bytu (pračku, myčku, lednici, bojler, čerpadlo na vodu do studny), nábytek a osobní věci. V bytě zůstal krb, kterým přítel financoval a kterým jsme zajišťovali otop bytu, když majitel zrušil kotelnu, zůstala tam i kuchyňská linka, kterou přítel dělal své bývalé manželce. Majitel bytu po nás chce byt vrátit do původního stavu, i když nikde není zadokumentováno, jak vlastně byt předával do nájmu, nebo po mém příteli chce odškodné za vzniklou škodu 10 000 Kč, i když nebyl ochoten vyjmenovat, za co a kde vzal tuto částku (byt byl užíván 9 let tak je jasné že opotřebení je jasné). A ještě chce dva nájmy za výpovědní dobu nájmu. Dal nám lhůtu 14 dnů na zaplacení celkové částky 23 000 Kč, jinak mého přítele dá k soudu a soudní cestou to budou podstatně větší náklady. Víceméně si myslím, že je to msta bratra za to, že není ochoten přijmout skutečnost, že jeho mladší bratr chce odejít a on tím přijde o podstatnou část zisku na placení své hypotéky. Prosím, jak máme pokračovat dál.

občanský zákoník, jehož úpravou se předmětný nájemní vztah řídí, umožňuje nájemci vypovědět nájem z jakéhokoliv důvodu nebo i bez jeho udání, a to v tříměsíční výpovědní době. V takovém případě nájem skončí uplynutím výpovědní doby, přičemž během této doby jsou pronajímatel i nájemce dál povinni plnit své povinnosti vyplývající jim z nájmu (zejména platit nájemné za užívání bytu). Nejpozději v den skončení nájmu je pak nájemce povinen byt odevzdat pronajímateli.

Pro úplnost pak dodávám, že v určitých občanským zákoníkem taxativně vymezených případech může nájemce nájem bytu vypovědět i bez výpovědní doby. Jedním z takových případů je i situace, kdy pronajímatel neodstraní vady bytu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, a to ani přes výzvu nájemce. Jestliže je nájem vypovězen bez výpovědní doby, skončí nájem dnem, ve kterém je výpověď doručena pronajímateli.

Podle občanského zákoníku je nájemce povinen byt odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, avšak bez ohledu na běžné opotřebení bytu. Provedl-li nájemce v průběhu nájmu v bytě změny, jejich odstranění závisí na skutečnosti, zda tyto změny byly provedeny se souhlasem pronajímatele. Jestliže byly změny provedeny bez souhlasu pronajímatele, musí je nájemce odstranit. Stejnou povinnost pak má i v případě změn, které byly provedeny se souhlasem pronajímatele, pokud bylo ujednáno, že má byt uvést v původní stav.

Jestliže nájemce provedl v bytě změny bez souhlasu pronajímatele a dojde tím ke snížení hodnoty bytu, může pronajímatel požadovat po nájemci náhradu ve výši snížené hodnoty bytu. Toto snížení hodnoty však musí prokázat. Toto vyrovnání nemůže požadovat v situaci, kdy se objektivně těmito změnami zvýšila hodnota bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PA

 

Load More