15. května 2022

Vyúčtování energií a služeb

Jako každoročně jsme obdrželi roční rozúčtování a vyúčtování nákladů na družstevní byt. V údajích o zúčtovacích jednotkách za vytápění, spotřebu TV a SV jsou kromě dalších údajů uvedeny celkové náklady na vytápění a celkové náklady na spotřebu vody, celkově započitatelná plocha, výpočty na m2, na m3 a další výpočty. Nikde však nejsou uvedeny “celkově vybrané zálohy”, aby bylo možné porovnat výši celkových nákladů oproti zálohám. Ve vyúčtování jde většinou o nedoplatky. Měla by být ve vyúčtování uvedena i celková výše přijatých záloh za jednotlivé služby (mám na mysli ze všech bytů, kterých se to týká, nejen moje)?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).

V souladu se shora uvedeným zákonem o službách je bytové družstvo, které je vůči Vám v postavení poskytovatele služeb, povinno Vám předložit vyúčtování služeb do 4 měsíců od skončení daného zúčtovacího období. Ve vyúčtování přitom musí být uvedena skutečná výše Vašich nákladů na jednotlivé služby, stejně jako celková výše Vašich přijatých měsíčních záloh tak, aby byl patrný případný rozdíl mezi těmito částkami ve vyúčtování. Jedině takové vyúčtování může způsobit splatnost případného nedoplatku či přeplatku.

Celkově přijaté zálohy od všech členů bytového družstva ve vyúčtování být nemusí, resp. nemají, neboť nijak neovlivní Vaše vyúčtování.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Ráda bych se dotázala na novelu zákona o hospodaření energií, která vstoupila v platnost od 1. 1. 2022. Jedná se instalaci nových měřidel na teplo a teplou vodu s dálkovým odečtem v bytech v bytových domech, které mají vlastní kotelnu. Pokud jsme tedy vlastníky BD, který má vlastní kotelnu a nájemníkům poskytuje jak teplo, tak teplou vodu, týká se nás tato instalace? Pokud jsou měřiče ještě platné, tedy mají revizi, je možné je nechat „doběhnout“ a výměnu měřidel provést po jejich skončené platnosti?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií v platném a účinném znění (dále jen zákon o hospodaření energií).

Jak již uvádíte ve Vašem dotazu, dne 1. 1. 2022 nabyl účinnosti zákon č. 362/2021 Sb., kterým se mimo jiné mění zákon o hospodaření energií. Tato novela zavádí povinnost instalovat v bytových domech s dodávkou tepla nebo chladu ze soustavy zásobování tepelnou energií nebo s ústředním vytápěním nebo chlazením anebo společnou přípravou teplé vody každý byt a nebytový prostor, dálkově odečitatelná měřidla a dálkově odečitatelné přístroje registrující dodávku tepelné energie.

Tato povinnost se vztahuje pouze na všechna nově instalovaná měřidla a přístroje registrující dodávku tepelné energie, a tedy ta, která byla v domě instalována po dni účinnosti předmětné novely, tedy po dni 1. 1. 2022. Na měřidla a přístroje instalovaná před tímto dnem se tedy povinnost, aby byla dálkově odečitatelná, nevztahuje.

Zákon však také stanovuje, že v bytových domech musí být namísto dosavadních měřidel nebo přístrojů, které nejsou dálkově odečitatelná, instalována dálkově odečitatelná měřidla a přístroje nejpozději do dne 1. 1. 2027.

Z výše uvedeného vyplývá, že jestliže máte ve Vašem domě měřidla revidovaná, nemusíte ihned provést instalaci nových dálkově odečitatelných měřidel, dokud Vaše stávající měřidla jsou platná. Nejpozději však musíte provést instalaci dálkově odečitatelných měřidel ve Vašem domě do dne 1. 1. 2027.

Provedení povinnosti vybavit byty v bytovém domě měřidly pak ze zákona náleží stavebníkovi, vlastníkovi budovy nebo společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Prosím o zodpovězení dotazu ohledně vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Od 1. 1. do 30. 6. v bytě bydlely tři osoby. Od 1. 7. v bytě celoročně bydlí jedna osoba. Druhá osoba se odstěhovala, ale ponechala si zde trvalé bydliště. Třetí osoba v bytě pobývá dva dny v týdnu. Služby v domě se rozpočítávají podle počtu osob. Pro kolik osob mi má majitel naúčtovat služby? Mám-li v bytě dlouhodobou návštěvu, v rozsahu 2,5 měsíce, má mi majitel účtovat služby (za tuto osobu) v rozsahu 2,5 měsíce, nebo za celý rok?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).

Jestliže se ve Vašem domě řídí rozúčtování veškerých nákladů na služby dle počtu osob, bude důležité vymezit osoby, které jsou rozhodné pro rozúčtování služeb. Tyto jsou definovány v zákoně o službách následujícím způsobem.

Dle předmětného zákona jsou osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb především nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Dále v případě, kdy vlastník nepřenechal byt k užívání jiné osobě, jsou těmito osobami vlastník jednotky a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Odpověď – 2. část

Nakonec jsou jimi osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Stanovení počtu osob rozhodných pro rozúčtování služeb je v zákoně o službách nastaveno vyvratitelnou právní domněnkou, kdy je poté na příjemci služeb prokázat, že v průběhu roku žilo v bytě např. pět osob či dvě osoby. Mj. má příjemce služeb dle ust. § 12 zákona o službách povinnost oznámit poskytovateli služeb písemně a bez zbytečného odkladu změny v počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Je tedy možné, pokud jste poskytovatele služeb, popř. osobu, která provádí rozúčtování neinformovali o aktuálním počtu osob, že bude rozúčtování nákladů na služby vypočteno pro tři osoby. Na Vás pak bude prokázat, že v bytě v průběhu roku žil menší počet osob. Doporučuji před skončením zúčtovacího období o této skutečnosti informovat poskytovatele služeb.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Jsme vlastníky bytu v bytovém domě. Od SVJ dostáváme každý rok vyúčtování. Protože ve vyúčtování jsou pravidelně chyby, chceme, abychom dostávali ke kontrole také celkové výpočty k vyúčtování (náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování), a to je každoročně problém. Musíme o to opakovaně žádat, pak dostaneme nějaké nesrozumitelné výpočty. Mnohdy to trvá skoro celý rok, než nám to SVJ pošle, a vše je v pořádku. Letos si SVJ najalo jinou účetní firmu a bylo nám řečeno, že tato firma celkové výpočty k vyúčtování (náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování) neposkytuje. Pokud prý kompletní rozúčtování vyloženě požadujeme, musíme si ho zaplatit. Jak jsme se zde dočetli, tak dle § 8 zákona č. 67/2013 Sb. je poskytovatel služeb (u nás SVJ) povinen výše žádané doložit na základě písemné žádosti do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období. Může SVJ skutečně odmítnout poskytnutí celkových výpočtů k vyúčtování záloh (náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování) s odkazem, že to účetní firma nedělá? Je v pořádku, že bychom si nyní měli celkové výpočty k vyúčtování platit navíc? Může si SVJ dát do stanov, že celkové výpočty k vyúčtování nebude poskytovat? Jak máme správně postupovat, když chceme od SVJ tyto výpočty získat? Stačí poslat žádost na e-mail členovi výboru SVJ, který nám vyúčtování zaslal, nebo máme žádost zaslat na e-mail na adresu SVJ a nebo musíme žádost odeslat dopisem na adresu SVJ? Jak přesně žádost formulovat? Můžeme SVJ nějak donutit, aby nám náklady na jednotlivé služby a jejich kompletní rozúčtování bylo doručeno v přehledné formě a do 5 měsíců? Je zde nějaká finanční sankce vůči SVJ, pokud nedodá kompletní rozúčtování do stanovených 5 měsíců? Můžeme my např. přestat platit měsíční zálohy na energie a na konci zúčtovacího období bychom teprve poté, co dostaneme veškeré správné a kompletní podklady k vyúčtování, které nyní žádáme, doplatili celý nedoplatek, který vznikl neplacením záloh?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „Zákon o službách“).

Na Váš první dotaz, tedy zda SVJ může odmítnout poskytnutí celkových výpočtů k vyúčtování záloh  s odkazem, že „to účetní firma nedělá“, uvádím následující.

Ust. § 8 v odst. 1 Zákona o službách stanoví, že „na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“

Ve vztahu ke shora uvedeným dokumentům, resp. informacím, lze uvést, že argument, že účetní firma tyto služby neposkytuje, je irelevantní ve vztahu k povinnosti SVJ Vám tyto podklady poskytnout. Za předpokladu, že SVJ tuto svou povinnost nesplní, tak se tím dostává do prodlení s plněním povinnosti stanovené ve shora uvedeném ustanovení Zákona o službách. Současně dle ust. § 13 odst. 1 Zákona o službách platí, že jestliže poskytovatel služeb „nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování, je povinen zaplatit příjemci služeb pokutu ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat.“ Výše pokuty činí, za předpokladu, že si SVJ neujednalo jinou výši, 50,- Kč za každý započatý den prodlení.“

Odpověď – 2. část

Jestliže Vám SVJ sdělilo, že pokud chcete poskytnout dokumenty, resp. informace obsahující náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování, tak za to musíte uhradit poplatek, jedná se, dle mého názoru o nezákonný požadavek, neboť Zákon o službách žádnou poplatkovou povinnost příjemci služeb neukládá. Navíc cenu za služby, které pro SVJ poskytuje účetní firma, je povinno hradit SVJ.

V případě, že by bylo do stanov SVJ vloženo ustanovení týkající se možnosti SVJ neposkytnout příjemci služeb shora uvedené podklady, resp. informace, jednalo by se o ustanovení v rozporu se zákonem, konkrétně Zákonem o službách.

Co se týče formy žádosti o řádné vyúčtování, tak bych doporučoval zaslat doporučeně dopis (žádost) prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb adresovaný SVJ. Za předpokladu, že byste žádost chtěli poslat e-mailem, tak obecně z judikatury soudu vyplývá, že by takováto žádost musela být opatřena elektronickým podpisem odesílatele. Nicméně pokud u Vás dochází pravidelně ke komunikaci s členy výboru prostřednictvím e-mailu, lze dle mého názoru odeslat žádost na e-mail člena výboru, který Vám doručil vyúčtování.

Co se týče formulace žádosti, tak bych doporučoval v žádosti uvést, že požadujete doložení údajů o nákladech na jednotlivé služby, způsobu jejich rozúčtování, způsobu stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle Zákona o službách, popř. že požadujete, aby Vám bylo umožněno pořídit si kopie takových podkladů.

V případě, že by Vám SVJ i nadále odmítlo poskytnout Vámi požadované údaje, připadá v úvahu domáhat se splnění této povinnost u soudu, tedy žalovat SVJ.

Odpověď – 3. část

Na Váš poslední dotaz, zdali je možné zálohy na služby neplatit a až po řádném vyúčtování na konci zúčtovacího období zaplatit celý nedoplatek, jsem nucen Vám sdělit, že takovéto jednání by odporovalo právním předpisům.

Vy jakožto příjemce služeb máte obecně povinnost platit zálohy spojené s užíváním bytu, a to podle ust. § 1181 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a poskytovatel služeb má oprávnění po Vás zálohy na úhradu nákladů za služby požadovat s ohledem na ust. § 4 odst. 1 Zákona o službách.

Stanovení výše záloh a forma jejich placení je pak zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, tedy Vámi a SVJ, potažmo o ní rozhodně SVJ.

Shora uvedené však neplatí ve vztahu k úhradě případného nedoplatku vyplývajícího z vyúčtování, neboť splatnost takového nedoplatku (obdobné platí i pro přeplatek) může nastat až v případě, že bude příjemci služeb doručeno řádné vyúčtování. Poté platí, že finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát,, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNER

 

SVJ nerozhodlo o výši pokuty a v zákoně je uvedeno: Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení. Ve vyúčtování služeb za rok 2020 mi vznikl přeplatek deset tisíc, který výbor odmítá vyplatiti s tím, že jeden vlastník podal reklamaci, kterou nechal výbor prozkoumat právníkem, který řekl, že vlastník má pravdu, že vyúčtování je chybné, a tím pádem jsou prý všechna vyúčtování chybná a přeplatky nebudou vráceny nikomu, dokud účetní vyúčtování neopraví. Účetní však tvrdí, že vyúčtování je v pořádku. Tak jsem na schůzi SVJ pohrozila, že uplatním pokutu dle zákona o službách pokutu 50 Kč/den od 1. 5. 2021 z důvodu chybného vyúčtování. Výbor mi na to řekl, že když to udělám, tak nechá zpětně odhlasovat a odsouhlasit, že výše pokuty byla od 1. 1. 2021 0 Kč/den. Je to možné, nejednalo by se o retroaktivitu, která je nepřípustná? Pokud bude v budoucnu SVJ rozhodovat o výši pokuty na shromáždění třeba 1. 7. 2021, může rozhodovat o výši pokuty až od 1. 7. 2021?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „Zákon o službách“).

Zákon o službách stanoví poskytovateli služeb, ve Vašem případě se zjevně jedná o SVJ, povinnost vyúčtovat jednotlivé služby za zúčtovací období a doručit jej příjemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Finanční vyrovnání následně proběhne ve lhůtě, kterou si příjemce spolu s poskytovatelem služeb dohodnou, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Zákon dále upravuje situaci, kdy poskytovatel svou povinnost tímto zákonem jemu stanovenou neplní. V případě kdy poskytovatel služeb tuto svou povinnost nesplní řádně a včas, dostává se tím do prodlení a příjemce je za takové prodlení oprávněn požadovat uhrazení smluvní pokuty za každý den prodlení. O výši pokuty rozhodne společenství. Za předpokladu, že k ujednání nedojde, činí výše pokuty 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

Odpověď – 2. část

Na základě toho, co jste uvedla, se zjevně jedná o porušení povinnosti poskytovatele služeb doručit vyúčtování řádně a včas, a to ke dni 1. 5. 2021. Co se týče splatnosti této pohledávky, tak v tomto ohledu záleží, na které období bylo dohodnuto finanční vyrovnání. Jak jsem však uvedl výše, musí k němu dojít ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Ohledně výše pokuty – jak z Vámi uvedeného vyplývá, k žádnému ujednání ohledně její výše nedošlo. Výše pokuty za prodlení by tak měla na základě zákona činit 50,- Kč. Stanovisko výboru, že za předpokladu, že svou pohledávku budete vůči SVJ uplatňovat, tak zpětně stanoví pokutu za prodlení na částku 0,- Kč, je v tomto případě zcela irelevantní. Jednalo by se v tomto případě o nepřípustnou retroaktivitu, a tudíž by takovéto jednání bylo neplatné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V našem domě je rozúčtování nákladů na topení prováděno nesprávně. Počítá totiž s podlahovou plochou, nikoli se započitatelnou podlahovou plochou. V našem domě jsou (až na dvě výjimky) dva typy bytů, které mají stejnou plochu vytápěných místností, ale liší se tím, že cca polovina bytů má navíc další předsíň (která nesousedí s žádnou vytápěnou místností) a většina z nich také přistavěné zádveří (které sousedí jen s touto předsíní). Započitatelná podlahová plocha je pro oba typy skoro stejná (liší se cca o 1m2), ale podlahová plocha je v těch “větších” bytech větší o cca 18 m2. Chtěla jsem se zeptat, kdo je za rozúčtování zodpovědný (firma provádějící rozúčtování, správcovská firma, která má přesné údaje o bytech, nebo SVJ?), na koho se máme obrátit, když chceme zjednat nápravu, a lze to i do minulosti?

Bez podrobnější znalosti Vámi nastíněné situace budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Na úvod se budu zabývat vymezením subjektů pro účely dalšího posouzení Vámi nastíněné problematiky. Zákon č. 67/2013 Sb. se v ustanovení § 2 věnuje vymezení pojmů, přičemž zde mimo jiné taktéž definuje kdo je poskytovatelem služeb a kdo je příjemcem služeb.

Poskytovatelem služeb je, vztaženo na zde řešený případ, společenství vlastníků jednotek, což je taktéž osoba, která je odpovědná za rozúčtování těchto nákladů a případné vyúčtování přeplatků a nedoplatků. Příjemcem služeb jste poté Vy, jakožto vlastník jednotky.

Pro určení nákladů na vytápění je rozhodné, zdali je stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu. Pokud tato povinnost stanovena není, rozúčtují se náklady u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška“). Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období.

 Odpověď – 2. část

Pokud je stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

Co se týká vyúčtování, ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. stanoví, že není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Z vyúčtování musí být patrný také rozdíl mezi skutečnou výši nákladů a celkovou výší přijatých záloh za jednotlivé služby. Jedině takové vyúčtování je řádné a může způsobit splatnost případného nedoplatku či přeplatku.  Finanční vyrovnání se pak dle odst. 3 téhož ustanovení provádí v dohodnuté době nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Stěžejní pro posouzení tohoto případu je poté postup dle ustanovení § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se příjemce služeb na základě písemné žádosti může domáhat, aby mu poskytovatel služeb nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů.

 

Odpověď – 3. část

Následně je poté příjemce služeb oprávněn podat námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, které musí předložit poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě ode dne doložení podkladů, do kterých nahlédl podle ustanovení § 8 odst 1 zákona č. 67/2013 Sb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

Pakliže by poté poskytovatel služeb v této 30 denní lhůtě námitky nevyřídil, uplatní se ustanovení § 13 zákona č. 67/2013 Sb., které stanoví, že příjemci v tomto případě náleží pokuta za prodlení. Výše pokuty je poté buď stanovena rozhodnutím společenství, přičemž tato nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Není-li ujednána, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

V tuto chvíli Vám tedy doporučuji postupovat způsobem včasného uplatnění námitek tak, jak uvádím výše, aby bylo následně možno v této věci sjednat nápravu. K tomuto dodávám, že v pokud neuplatníte proti vyúčtování námitky, nebrání to Vaší možnosti domáhat se řádného vyúčtování soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

K 31. 3. 2021 jsem skončila nájem v bytovém domě. Bohužel do dnešního dne nemám od pronajímatele vyúčtování spotřeby vody. Platí i v tomto případě, že vyúčtování musí být provedeno do 4 měsíců? (Předání bytu, zapsání stavu vodoměru i elektroměru proběhlo bez problémů.) Nebo musím čekat až do prosince, kdy v předchozích letech obvykle vyúčtování zasílali?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění Vaší nájemní smlouvy, budu se ve své odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou vyúčtování služeb, a to především zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

V souladu se shora uvedeným zákonem je pronajímatel, který je vůči Vám v postavení poskytovatele služeb, povinen Vám předložit vyúčtování služeb do 4 měsíců od skončení daného zúčtovacího období. Ve vyúčtování přitom musí být uvedena skutečná výše nákladů na jednotlivé služby, stejně jako celková výše přijatých měsíčních záloh tak, aby byl patrný případný rozdíl mezi těmito částkami ve vyúčtování. Jedině takové vyúčtování může způsobit splatnost případného nedoplatku či přeplatku.

Stran vymezení zúčtovacího období uvádím, že zúčtovací období je dle téhož zákona nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb (ve Vašem případě pronajímatelka bytu).

Na výše uvedeném pak nic nemění ani to, že byl mezi Vámi nájemní vztah již ukončen a předpokládám, že pakliže Vám bylo dosud vyúčtování doručováno v měsíci prosinci, zúčtovací období zřejmě pravidelně, v souladu se čtyřměsíční zákonnou lhůtou, končí právě mezi měsíci srpnem a prosincem. Východiskem pro stanovení konce zúčtovacího období Vám tedy je právě období, kdy Vám bylo doručeno vyúčtování předešlé.

Na aktuální vyúčtování tedy bude třeba vyčkat s tím, že pro úplnost dodávám, že služby spojené s užíváním bytu se Vám samozřejmě i navzdory jejich dodatečnému doručení účtují za období, kdy jste byt užívala, tedy do doby, než byl nájemní vztah ukončen a Vy jste se vystěhovala.

Odpověď – 2. část

Závěrem uvádím, že vyúčtování Vám musí být doručeno řádně, tedy včas a se splněním všech zákonných náležitostí. Jestliže Vám vyúčtování  bude doručeno včas a Vy budete pochybovat o jeho správnosti, tak máte jakožto příjemce služeb právo požádat poskytovatele služeb o doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování, přičemž poskytovatel služeb Vám je povinen vše uvedené doložit nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období. Současně máte jako příjemce služeb právo podat proti způsobu a obsahu vyúčtování námitky, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popř. doložení shora uvedených podkladů.

Jestliže příslušné vyúčtování nebude splňovat zákonem stanovené náležitosti, nemůže dojít ke splatnosti nedoplatku či přeplatku. Nicméně to neznamená, že Vy, jako příjemce služeb, nejste povinna zaplatit náklady za skutečně spotřebované služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

V souvislosti s ukončením nájmu jsme zjistili, že v minulém vyúčtování, kde jsme nevyužili možnosti reklamace, je navíc uvedena položka “náklady společenství”, která není ničím podložena, a podle našeho názoru se jedná o bezdůvodné obohacení pronajímatele. Lze takovou částku vymáhat po pronajímateli jako jeho bezdůvodné obohacení v rámci současného aktuálního vyúčtování služeb (zápočet pohledávek), případně lze podat žalobu na vydání bezdůvodného obohacení?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „Zákon o službách“).

Předně je nutné zjistit, jaké všechny náklady byly pronajímatelem zahrnuty pod pojem „náklady společenství“. V návaznosti na to lze posoudit, zda byl pronajímatel oprávněn po Vás požadovat úhradu této částky či nikoliv. Doporučuji tedy obrátit se na pronajímatele s žádostí o vysvětlení obsahu tohoto pojmu a doložení listin prokazujících výši těchto nákladů.

V případě, že by pronajímatel zahrnul pod pojem „náklady společenství“ náklady, které není po Vás oprávněn požadovat, a tedy jím vystavené vyúčtování by nebylo správné, nemohla by v takovém případě nastat splatnost daného vyúčtování, neboť nebyla naplněna zákonná podmínka včasného doručení řádného vyúčtování.

Vy, jakožto nájemce, máte v takovém případě právo požadovat po pronajímateli doručení řádného vyúčtování, přičemž svého práva se můžete domáhat i soudní cestou, a to bez ohledu na to, zda jste vůči tomuto vyúčtování uplatnil ve stanovené lhůtě námitky či nikoliv. K tomu podotýkám, že právo na doručení řádného vyúčtování se promlčuje ve lhůtě tří let.

Odpověď – 2. část

Obecně má nájemce, jakožto příjemce služeb, povinnost uhradit pronajímateli (poskytovateli služeb) pouze skutečně vynaložené náklady na jednotlivé služby. Pokud by se tedy ukázalo, že jste uhradil pronajímateli náklady na služby, které pronajímatel nebyl oprávněn Vám vyúčtovat, jednalo by se z jeho strany o bezdůvodné obohacení. Dle občanského zákoníku pak máte právo požadovat vrácení částky odpovídající bezdůvodnému obohacení, a to i případně soudní cestou.

Nicméně bez bližších znalostí daného vyúčtování nelze s jistotou určit, zda pronajímatel jednal oprávněně a zda nastala splatnost předmětného vyúčtování. S tím souvisí i otázka možného započtení vzájemných pohledávek.

V opačném případě, tedy za situace, kdy všechny náklady uvedené ve vyúčtování byl pronajímatel oprávněn vyúčtovat, nejednalo by se o bezdůvodné obohacení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Máme velice špatnou zkušenost s majitelem bytu, který nás donutil po 5 letech zaplatit vyúčtování služeb, i když jsme s tím nesouhlasili. Manželka je vážně nemocná a požádala mě, abych ustoupil, zaplatili jsme tedy 52 tisíc a šli jinam. Můžete mi prosím poradit, zda je možné pomocí policie či nějakého orgánu po majiteli vyžadovat pokutu za to, že nám přinesl pozdě vyúčtování? Nechci se tím zabývat soudně, ale jestli mám šanci dostat peníze zpět rozumnou cestou.  Jedná se mi o 50 Kč za každý zpožděný den, ono za ty roky by to bylo celé zpátky.

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění Vaší nájemní smlouvy, budu se ve své odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou vyúčtování služeb, a to především zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

V souladu se shora uvedeným zákonem je pronajímatel, který je vůči Vám v postavení poskytovatele služeb, povinen Vám předložit vyúčtování služeb do 4 měsíců od skončení daného zúčtovacího období. Ve vyúčtování přitom musí být uvedena skutečná výše nákladů na jednotlivé služby, stejně jako celková výše přijatých měsíčních záloh tak, aby byl patrný případný rozdíl mezi těmito částkami ve vyúčtování. Jedině takové vyúčtování může způsobit splatnost případného nedoplatku či přeplatku.

V prvé řadě je tedy potřeba zjistit, zda Vám pronajímatel doručil vyúčtování řádně, tedy včas a se splněním všech zákonných náležitostí (viz předchozí odstavec). Jestliže Vám vyúčtování  bylo doručeno včas a Vy jste pochyboval o jeho správnosti, tak jste měl jako příjemce služeb právo požádat poskytovatele služeb o doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování, přičemž poskytovatel služeb byl povinen Vám vše uvedené doložit nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období. Současně jste jako příjemce služeb měl právo podat proti způsobu a obsahu vyúčtování námitky, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popř. doložení shora uvedených podkladů.

Jestliže by příslušné vyúčtování nesplňovalo zákonem stanovené náležitosti, nemohlo dojít ke splatnosti nedoplatku. Nicméně to neznamená, že Vy, jako příjemce služeb, nejste povinen zaplatit náklady za skutečně spotřebované služby.

Z Vašeho dotazu bohužel zcela jasně nevyplývá, zda Vám pronajímatel předal vyúčtování včas a Vy jste nesouhlasil s jeho obsahem nebo Vám bylo doručeno pozdě.

V každém případě platí, že pokud jste zaplatil více, než jste dle dle skutečné spotřeby měl, tak se na Vás pronajímatel bezdůvodně obohatil o částku odpovídající rozdílu mezi skutečnou výší nákladů na jednotlivé služby a tou částkou, kterou jste zaplatil. V takovém případě byste se pak mohl domáhat vydání bezdůvodného obohacení, avšak nejspíše jen soudní cestou.

Odpověď – 2. část

V případě, kdy Vám pronajímatel v zákonné lhůtě nedoručí vyúčtování, máte právo po něm požadovat pokutu za prodlení ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Přičemž pokud se pronajímatel dostal do prodlení přede dnem 1. 1. 2016, tak za každý den prodlení do tohoto data činí pokuta 100,- Kč (dle předchozí právní úpravy).

Jestliže Vám bylo pronajímatelem doručeno vyúčtování s několikaletým zpožděním, tak se pronajímatel dostal do prodlení a Vy máte právo po něm tuto pokutu požadovat. K tomu však dodávám, že Váš nárok na zaplacení smluvní pokuty se promlčuje v obecné tříleté lhůtě, a tedy můžete požadovat zaplacení smluvní pokuty pouze tři roky zpětně.

V takovém případě doproučuji zaslat pronajímateli výzvu k zaplacení shora uvedené smluvní pokuty a pokud by pronajímatel nadále odmítal danou pokutu z prodlení zaplatit, nezbyde Vám pravděpodobně nic jiného, než vyhledat odbornou pomoc advokáta a vymáhat tuto pokutu, případně i bezdůvodné obohacení, soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastníkem dvou bytů v bytovém domě, který má celkem čtyři bytové jednotky. Dohromady jsme v domě 3 vlastníci bytů a nevztahuje se na nás povinnost založit společenství vlastníků – tedy pokud se v poslední době nezměnilo něco, o čem nevím. Veškeré pokusy přesvědčit jednoho z vlastníků, že bychom toto společenství založili dobrovolně, se nepodařilo. To s sebou samozřejmě přináší řadu komplikací týkajících se nejen oprav domu, ale také placení vody. V domě je pouze jeden v vodoměr a smlouvu tedy uzavírají vodárny pouze s jedním člověkem, což jsem v současné chvíli já. Doposud jsme to dělali tak, že nám vodárny zaslaly pravidelně nedoplatek a ten jsme na základě našich stavů vodoměrů rozpočítávali mezi sebe. Jak jistě uznáte, není to ideální stav a vše je, tak říkajíc, na dobré slovo. Oni musí věřit mně, že vodu zaplatím ,a já každou chvílí doufám, že oni zaplatí svůj podíl. Chtěla jsem se v této souvislosti zeptat, jestli existuje nějaká cesta, jak toto vše právně ošetřit, tedy jak právně ošetřit platby vody v takovém případě a také ostatní věci v domě. Čelí podobnému problému i jiní? 

Odpověď – 1. část

S ohledem na to, že mi nejsou známa veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především z občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) musí být dle OZ založeno v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. V případě, kdy je v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

Ve Vašem případě je tedy možné založit SVJ pouze se souhlasem všech vlastníků jednotek, tak jak správně uvádíte. V tomto tedy ke změně právní úpravy nedošlo, přičemž vlastníka, který založení SVJ odmítá, není možné k tomuto donutit.

Správu domu a pozemku v domě, kde nevzniklo SVJ, vykonává dle platné právní úpravy správce, kterým je vždy vlastník jednotky, který má při vzniku jednotek podíl na společných částech větší než poloviční (též označovaný jako většinový vlastník). Pokud takový vlastník jednotky není, má být prvním správcem osoba určená v prohlášení. K tomu dodávám, že přestane-li být správce většinovým vlastníkem, mohou vlastníci zvolit správcem i jinou osobu.

Odpověď – 2. část

Z Vámi poskytnutých informací usuzuji, že tímto správcem jste Vy, neboť jste se stal správcem ze zákona z důvodu vlastnictví nadpolovičního podílu na společných částech. Vlastníci jednotek jsou tak mj. povinni Vám platit zálohy na služby a nedoplatky s nimi spojené, které vyplývají z vyúčtování. Kdyby z jejich strany nedošlo k zaplacení těchto nedoplatků, tak by se bezdůvodně obohatili a Vy byste pak po nich potom mohl toto bezdůvodné obohacení vymáhat, a to i soudní cestou.

Ve vztahu Vámi poptávanému řešení uvádím, že jednou s možností, ačkoliv finančně poněkud náročnou, je instalace dalších vodoměrů do bytových jednotek tak, aby každý vlastník měl povinnost uzavřít s vodárenskou společností vlastní smlouvu. Další z možností je přesvědčit vlastníka, který odmítá založení SVJ, aby svůj postoj změnil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Podepsal jsem nájemní smlouvy v listopadu 2019 v Praze na rok a následně je prodloužil ještě o jeden rok. Momentálně řeším s majitelem vyúčtování služeb (byly placené formovou zálohy každý měsíc) za 2 měsíce 2019. Ano, je to značné zpoždění, ale za to může majitel, který to dlouhou dobu nechtěl řešit. Problém je v tom, že majitel vymáhá platbu za internet, který není zmíněn v podepsané smlouvě. Během nastěhovaní v bytě byl internet, který jsme používali a byli si jistí, že to je součástkou základní platby (po půl roce jsme zprovoznili vlastního dodavatele internetu se souhlasem majitele). Avšak internetové služby nejsou žádným způsobem zmíněné ve smlouvě, zvlášť nejsou v kapitole služeb (tam jsou standartní elektřina, voda a plyn). Nicméně majitel tvrdí, že musím internet zaplatit i přes to, že není ve smlouvě, a zároveň odmítá předložit učet za internet, aby potvrdit žádoucí částku. Jsem v hodně hloupé situaci už několik měsíců: odmítají mi srovnat zálohy za služby, vodu, elektřinu atd. (všechny úcty byly předložené podle smlouvy), ale nechtějí předložit ani účtenku, ani dokument potvrzující, že já tyto peníze navíc mám zaplatit. A to se děje už několik měsíců: majitel odmítá konstruktivní dialog, odmítá srovnat zálohy, odmítá předložit učet za internet a jenom vymáhá peníze a hrozí, že já dlužím a že mám zpoždění. Jak na to?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, a to především znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně z občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a zákona č. 67/2013 Sb., o službách.

Dle OZ si strany v nájemní smlouvě ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu zajistí pronajímatel. Jestliže jste si tedy ve Vašem případě ujednali ve smlouvě určitý rozsah služeb, měl byste mít právo, aby Vám byly poskytovány pouze tyto služby a naopak pronajímatel má povinnost Vám poskytování těchto služeb zajistit. V rámci vyúčtování následně máte povinnost hradit služby pouze v rozsahu jejich skutečného poskytnutí.

Na druhé straně, pokud některou ze služeb od pronajímatele využíváte nebo spotřebováváte, i když tak nebylo ujednáno v nájemní smlouvě, bylo by případně možné dospět k tomu, že jste se na úkor pronajímatele bezdůvodně obohatil a pronajímatel by po Vás mohl požadovat zaplacení těchto služeb i mimo běžné vyúčtování za služby, které jsou uvedeny v nájemní smlouvě.

Pokud ale pronajímatel vznáší vůči Vám takovýto nárok, je povinen dokázat, že tento vznáší na základě určitého právního titulu. Musí Vám tedy doložit dokumenty, na základě kterých je určena částka, kterou máte za internet zaplatit. Doporučuji Vám tedy písemně vyzvat pronajímatele, aby Vám předložil tyto dokumenty. V opačném případě totiž nemá o co svůj nárok opírat a vy nejste povinen za tyto služby zaplatit, aniž byste znal jejich skutečnou výši.

Odpověď – 2. část

Co se týká služeb, které v nájemní smlouvě uvedeny jsou, tak za tyto Vám má pronajímatel jako poskytovatel služeb doručit vyúčtování za příslušné zúčtovací období do čtyř měsíců od konce takového zúčtovacího období, které je zpravidla totožné s kalendářním rokem, pokud nebylo ujednáno jinak. V tomto vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Pokud Vám však ve stanovené lhůtě vyúčtování služeb nedoručí, tak je povinen Vám zaplatit pokutu, která zpravidla činí 50,- Kč za každý započatý den prodlení. Doba prodlení se počítá od prvního dne po uplynutí lhůty pro doručení vyúčtování služeb pronajímatelem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Jsme malé bytové družstvo: Při převzetí funkce nám bylo právníkem našeho správce (jeho rady lze využívat 1x měsíčně zdarma) doporučeno, abychom předávali nájemní smlouvy, vyúčtování a nejlépe i evidenční list pouze proti podpisu (tj. osobně nebo zasílali doporučeně). Máme bohužel neustále konflikty s jedním z nájemníků k doručování čehokoliv (zapřel nám 2x i odeslaný e-mail, ač na něm je adresa BD, tedy nás jako odesílatele). Nyní s ním řešíme předání vyúčtování služeb za rok 2020. Odmítáme ho poslat přílohou e-mailu (nemáme záruku, že nám potvrdí jeho převzetí) a on ho odmítá vyzvednout na adrese, kterou nám naposledy sdělil, že se zdržuje (byt se souhlasem družstva dále podnajímá a sám bydlí jinde). Vyúčtování jsme mu dnes poslali doporučeně na tuto adresu dopisem s dodejkou. Což se mu opět nelíbí. Bydlí údajně v jiném městě, adresu nám sice sdělil, ale nepožádal, abychom si ji nově vedli jako doručovací. Popravdě myslíme, že pokud bychom vyúčtování zaslali na tuto druhou adresu, asi by dopis ani nevyzvedl. Další zplnomocněnec nájemníka (plnou moc má na řešení veškerých věcí souvisejících s podnájmem bytu) po nás zase žádá, abychom vyúčtování předali přímo jemu (nájemník na naši e-mailovou prosbu ke způsobu předání vyúčtování nereaguje vůbec). To odmítáme, když máme jako pronajímatel prokazatelně předat vyúčtování nájemníkovi (příjemci služeb). Proto se na vás obracíme, abyste nám objasnili, jak správně postupovat a zda musíme oběma vyhovět dle jejich žádostí.

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet z platné právní úpravy, a to především z občanského zákoníku a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).

Dle platné právní úpravy musí poskytovatel služeb doručit vyúčtování služeb příjemci do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Pokud není jasné, kde se nájemce zdržuje, tak doporučuji poslat vyúčtování co nejvíce možnými způsoby, kromě doručení poštou na poslední známou adresu nebo adresu, kterou Vám nájemce sdělil, také například i e-mailem, jelikož pro účely případného pozdějšího soudního vymáhání je dobré využít všechny možnosti doručení.

Ve Vašem případě Vám nájemce sdělil místo, kde se zdržuje, takže by z Vašeho pohledu mělo být dostačující, zaslat vyúčtování na tuto adresu. Nicméně z hlediska opatrnosti doporučuji, jak jsem již uvedl výše, zaslat vyúčtování doporučeně na adresu nájemce uvedenou v nájemní smlouvě, a taktéž prostřednictvím e-mailu. Jestliže jste vyúčtování posílali doporučeně, tak v případě nepřevzetí adresátem se považuje za doručené v okamžiku, kdy má adresát objektivní možnost se s vyúčtováním seznámit. Nemusí tedy vyloženě dojít k převzetí zásilky adresátem, ale stačí to, že měl možnost ji převzít.

Ze zákona o službách dále vyplývá, že poskytovatel a příjemce služeb mají provést finanční vyrovnání v dohodnuté lhůtě, nejpozději však do čtyř měsíců od doručení vyúčtování příjemci služeb. Pokud ve Vašem případě bude z vyúčtování vyplývat povinnost nájemce uhradit nedoplatek a v dané lhůtě nedojde z důvodu nesoučinnosti nájemce k jeho úhradě, doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc a případně vymáhat nedoplatek soudní cestou.

Odpověď – 2. část

Co se týče druhého případu, tak obecně, není-li mezi stranami ujednáno jinak, nemůže bytové družstvo jako poskytovatel služeb doručovat vyúčtování podnájemci, protože ten vůči němu není v postavení příjemce služeb, tím je nadále nájemce. Stejně tak zplnomocněnec nájemníka, který je ve Vašem případě zplnomocněn pouze na záležitosti týkající se podnájmu a ne nájmu, nemůže být v tomto smyslu považován za příjemce služeb.

Vyúčtování byste tedy měli doručit pouze nájemci na jeho poslední známou adresu a případně využít i jiné prostředky doručení, jak bylo již uvedeno v předchozí části.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Od října 2019 do října 2020 jsme měli pronajatý byt v Praze. Po uplynutí smlouvy jsme v pronájmu nepokračovali. Bylo potřeba zaplatit rozbitý stůl, vymalovat. atd. Nájemní smlouva skončila datem uvedeným ve smlouvě, ale předávací protokol podepsán nebyl. Avšak majitelé nejsou schopní po uplynutí skoro půl roku jakékoliv vyúčtování dodat (ani za služby, ani za potřebné opravy či úklid). Majitelé si zprávu vždy přečtou, ale odpovídají vždy po více jak týdenní prodlevě či po vynuceném telefonátu. Jediné, čím se ohání je, že na tom pracují. Po přečtení některých dotazů jsem zjistil, že zúčtovací období je nejdéle 12 měsíců, v mém případě by se tedy mělo jednat o říjen 2020, je to tak? Mám tedy právo již po majitelích vyžadovat za každý den prodlení pokutu 50 Kč?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem a zák. č. 67/2013 Sb.

Dle platné právní úpravy je pronajímatel povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby příjemci služeb (nájemci) vždy za zúčtovací období a doručit vyúčtování příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Za zúčtovací období se považuje kalendářní rok, pokud v nájemní smlouvě nebylo ujednáno jinak nebo pokud to jinak nevyplývá z předešlé praxe pronajímatele.

Pokud by tedy ve Vašem případě bylo zúčtovací období shodné s kalendářním rokem, byli vlastníci povinni Vám do konce dubna roku 2020 doručit vyúčtování za rok 2019, během kterého jste daný byt užívali (tedy říjen až prosinec 2019). Pokud Vám toto vyúčtování nedoručili v této lhůtě, tak máte právo požadovat zaplacení pokuty za prodlení za každý započatý den prodlení, ledaže by splnění této povinnosti ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat.  Tato pokuta dle zák. č. 67/2013 Sb. činí 50 Kč za každý započatý den prodlení, nebyla-li sjednána jiná výše pokuty. Ve Vašem případě by byli pronajímatelé v prodlení od 1. 5. 2020.

Odpověď – 2. část

Co se týká vyúčtování za rok 2020, tak to Vám musí pronajímatel doručit do konce dubna 2021. Pokud Vám toto vyúčtování včas nedoručí, tak bude pronajímatel opět v prodlení a Vy po něm budete oprávněn požadovat opět zaplacení pokuty za každý započatý den prodlení. Dříve než po uplynutí dané čtyřměsíční lhůty však pokutu za prodlení za zúčtovací období roku 2020 požadovat nemůžete.

Pokud jste na počátku nájmu složili pronajímateli jistotu (kauci), je pronajímatel povinen Vám ji při skončení nájmu vrátit, přičemž si pronajímatel může zároveň započíst, co mu nájemce z nájmu dluží, což může být dlužné nájemné, nedoplatek z vyúčtování či případná úhrada za škody na pronajatém bytě. Ve zbývajícím rozsahu je pronajímatel povinen Vám jistotu vrátit.

Dále Vám v takovém případě doporučuji si zkontrolovat, co vše Vám pronajímatel z jistoty strhnul a v jaké výši a případně se proti tomuto bránit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Mám dotaz ohledně výše měsíčního placení úklidu nebytových prostor. Bydlím v podnájmu, v domě soukromého majitele, spolu s dalšími 14 nájemníky. Platíme každý měsíčně 350 Kč × 15 = 5250 Kč. Tento úklid provádí rodinný příslušník majitele, a to 1 × týdně 2 hod., tzn. 8 hod/měsíčně. To je trochu hodně. Chtěli bychom si najít úklidovou firmu za menší platbu, ale máme obavy, že nám to majitel nepovolí, a bude nám dělat problémy. Máme ze zákona právo na tuto změnu? Jak máme postupovat?

úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškeré okolnosti Vaší situace budu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy, a to především z příslušných ustanovení občanského zákoníku a ze zákona č. 67/2013 Sb., který upravuje některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Podle platné právní je, až na určité výjimky, na dohodě stran (pronajímatele a nájemce), která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel a které naopak nájemce.  Současně je na dohodě stran stanovení rozsahu a výše těchto poskytnutých služeb, mezi které patří i úklid společných prostor (předpokládám, že Váš dotaz směřuje právě na společné prostory).

Cena za plnění spojená s užíváním bytu či služeb spojených s užíváním bytu závisí často na skutečně čerpaném plnění (např. spotřebovaná voda), v jiných případech je na skutečném čerpání nezávislá (např. úklid nebo ostraha objektu). Záleží na dohodě stran, jakým způsobem si ujednají placení těch kterých poskytovaných plnění.

Určitým korektivem pak může být ust. § 2239 občanského zákoníku, dle kterého se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Je však otázkou, zda ve Vašem případě lze povinnost nájemců hradit měsíčně 350,- Kč za úklid společných prostor v porovnání s kvalitou provedeného úklidu, posoudit jako zjevně nepřiměřené, nicméně dle mého názoru se o zjevnou nepřiměřenost nejedná.

Pokud však máte společně s ostatními nájemci za to, že náklady na úklid neodpovídají kvalitě prováděného úklidu a že lze úklid provádět i za nižší náklady, doporučuji předložit vlastníku bytů návrh na změnu osoby, která provádí úklid.

Avšak jak jsem již uvedl, bude vždy záležet na vzájemné dohodě mezi vlastníkem bytů a nájemníky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v malém městečku na Jičínsku, stěhujeme se o 7 km dál z 2+kk do 3+1. Majitel nám předal vyúčtování na 32 000 Kč, že jsme prý topili moc, přitom topení hřálo jen od 10 h ráno do 20 h večer, nešlo regulovat, jelikož majitel uškrtil kotel, takže když jste si navolili, že tam chcete 23 stupňů, tak to vytopilo pouze na 17 stupňů a dál to nešlo. Jedná se o podlahové topení, úsporný kotel, jelikož má v jeho domě 17 malometrážních bytů do 50 m2. On k nám vždy došel z venku nabalený ve svetrech, mikinách a montérkové kombinéze a tvrdil, že mu je u nás horko. My tam mrzli, několikrát jsem měla z toho i zánět močových cest, byla ledová podlaha a v koupelně jsme se vždy nachladili, kotel hřál pouze max. 12 hodin denně, jinak bylo topení vypnuté. Ted nám předal vyúčtování 3 roky zpětně na 32 000 Kč bez certifikačního razítka, dělá mu ho syn jeho přítelkyně, který nemá oprávnění. Ani jednou se nepokusil nám předat roční vyúčtování. My to nehledali, jelikož nám hned na začátku tvrdil, že to je propočítané a mělo by to stačit. Sousedka, co se odstěhovala začátkem prosince, jelikož se kamarádí s jeho přítelkyní, ta prý dostala zpět 19 000 Kč a mému muži tvrdil že 27 000 Kč. Lže a neuzná jinou pravdu nežli tu svou, aby ze všeho vyšel s kupou peněz, kterou obere na lidech u něj ubytovaných. Jeho nevlastní syn, co dělá vyúčtování, neplatí nic, ani nájem, ani služby a v tomtéž domě také bydlí. Je tam plíseň a stále se tam něco opravuje, jelikož to firma, co to stavěla, to zfušovala. Naši sousedé za 10 měsíců bydlení u něho od 3. března do 31. 1. dostali také vyúčtování katastrofální, i když platili zálohy, tak po nich chce ještě 19 000 Kč doplatek. Já mu řekla o pokutě, kterou nám dluží za nepředložené vyúčtování za rok 2017, 2018, 2019, on vyhrožuje a chce své smyšlené vyúčtování zaplatit. Co máme dělat?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména znění nájemní smlouvy, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou vyúčtování služeb.

Vyúčtování Vámi uvedených služeb se řídí zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

V souladu se shora uvedeným zákonem je pronajímatel, který je vůči Vám v postavení poskytovatele služeb, povinen Vám předložit vyúčtování služeb do 4 měsíců od skončení daného zúčtovacího období. Ve vyúčtování přitom musí být uvedena skutečná výše nákladů na jednotlivé služby, stejně jako celková výše přijatých měsíčních záloh tak, aby byl patrný případný rozdíl mezi těmito částkami ve vyúčtování.

Pokud byste měla jakékoliv pochybnosti ohledně způsobu a obsahu vyúčtování, máte ze zákona právo předložit námitky proti vyúčtování, a to přímo poskytovateli služeb (pronajímateli) do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pronajímatel je pak povinen se s námitkami vypořádat do 30 dnů ode dne doručení námitek.

Zároveň máte v případě pochybností o správnosti vyúčtování, způsobených nedostatkem doložených podkladů, právo požádat prostřednictvím písemné žádosti o nahlédnutí do veškerých podkladů, ze kterých jsou patrné náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování a vyúčtování a způsob stanovení výše záloh za služby.

Odpověď – 2. část

Pronajímatel je pak povinen Vám nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období tyto podklady doložit. Pokud byste o doložení těchto podkladů požádala, pak činí lhůta pro podání námitek 30 dnů ode dne doložení uvedených podkladů.

Jestliže pronajímatel nedoručí včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb (nájemce) nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit Vám pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo Vaším zaviněním. Tato pokuta činí 50 Kč za každý započatý den prodlení, nebylo-li ujednáno jinak.

Pokud by pronajímatel odmítal splnit kteroukoliv ze svých výše uvedených povinností, případně byste měla nadále pochybnosti o správnosti a opodstatněnosti vyúčtování, mohla byste se v krajním případě domáhat ochrany i soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Ve smlouvě máme stanovenou částku 4000 Kč s tím, že není uvedeno, kolik má majitelka stanovené zálohy na jednotlivé služby. Očekávali jsme celkové vyúčtování za všechny služby najednou, kdy by jednotlivé faktury odečetla od 48 tisíc Kč za rok, co jsme zaplatili, tak, jak jsme byli zvyklí v předchozím bytě. Jenže majitelka nám teď poslala vyúčtování za plyn a elektřinu, kde má nastavené až směšně malé částky, a žádá zaplatit nedoplatek do 14 dnů. Může to vůbec po nás žádat, když nemá rozepsané zálohy ve smlouvě, anebo musí doložit přeplatek/nedoplatek až po odečtení všech nákladů na užívání bytů, např. vody, tepla atd.?

Odpověď – 1. část

S ohledem na skutečnost, že neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, tak budu ve své odpovědi vycházet z Vašeho dotazu a platné právní úpravy, tedy zejména ze zák. č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“) a ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).

Podle § 7 odst. 1 zákona o službách je pronajímatel povinen vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby a toto vyúčtování mu doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, přičemž zúčtovací období činí zpravidla kalendářní rok. Podle § 7 odst. 2 zákona o službách pak má pronajímatel povinnost uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Pokud pronajímatel výše uvedenou povinnost nesplnil, pak nejde o řádně provedené vyúčtování, které zapříčiňuje splatnost přeplatku nebo nedoplatků z něj vyplývajících, a smluvní strany (tj. v daném případě pronajímatel a nájemce) tak nejsou povinny jakkoliv takové vyúčtování finančně vypořádat. V takovém případě je na pronajímateli, aby nájemci předložil řádné vyúčtování, které bude naplňovat podmínky stanovené v § 7 zákona o službách.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu jsem vyrozuměl, že Vám pronajímatelka předložila vyúčtování, které nenaplňuje veškeré zákonem požadované podmínky na vyúčtování služeb dle výše uvedeného ustanovení § 7 zákona o službách, proto Vám z takto stanoveného vyúčtování neplyne žádná povinnost na zaplacení případných nedoplatků.

Dále máte jako nájemce právo podat ke způsobu a obsahu vyúčtování pronajímatelce neprodleně námitky, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, přičemž pronajímatelka je povinna uplatněné námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů ode dne jejich doručení.

Současně dle zákona o službách je pronajímatelka na základě písemné žádosti nájemce povinna nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit nájemci náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.

V případě, že ze strany pronajímatelky nedojde včas k vypořádání námitek, popř. nesplní povinnost umožnit Vám nahlédnout, popř. vytvořit kopii shora uvedených podkladů, bude povinna Vám zaplatit pokutu ve výši 50,- Kč za každý den prodlení, pokud nebyla dříve dohodnuta jiná výše pokuty, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

V návaznosti na shora uvedené doporučuji podat proti předmětnému vyúčtování námitky a upozornit pronajímatelku na povinné náležitosti vyúčtování, které dle znění Vašeho dotazu ve Vašem vyúčtování absentují.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Po půl roce se mi podařilo vymámit ze správce našeho domu roční vyúčtování za rok 2019. Po několika urgencích ho hodil do schránky, ačkoli je na něm datum “zpracování” 31. 7. 2020. Zajímalo by mě, zda je ten doklad vůbec platný, když na něm chybí, za které období je vystaven, a mé rodné číslo. Zálohy nejsou rozepsané tak jako v minulých letech. V oddíle “údaje pro platbu” je uvedeno “celková měsíční úhrada za užívání bytu”, (ačkoli jde o roční vyúčtování), a splatnost “poslední den v měsíci”. Doklad nápadně připomíná evidenční list. Další věc, které vůbec nerozumím, jsou čísla ve sloupci “počet osob” v “údajích o zálohách”. Náklady na osobu a měsíc odpovídají údajům v pravém sloupci s lehce nejasným názvem “náklad by”. Poslední nejasnost se týká počtu m2, který neodpovídá údaji ve smlouvě o pronájmu.  Obracím se na Vaši poradnu proto, že mě vysiluje neustále telefonovat správci, opravovat údaje za něj a čekat, až bude mít čas se mi věnovat. Potřebuji tento doklad předložit na úřadu práce, až budu žádat v lednu o příspěvek na bydlení.

Odpověď – 1. část

Bez bližší znalosti Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet především ze zákona č. 89/2012, občanského zákoníku (dále jen „OZ”), jakož i zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o službách“).

Ačkoliv toto není v zadání dotazu uvedeno, dovozuji, že máte uzavřenou nájemní smlouvu s bytovým družstvem. Dle zákona o službách je v tomto případě poskytovatelem služby bytové družstvo a příjemcem služeb jste Vy, jakožto nájemce družstevního bytu.

Bytové družstvo, popř. správce musí vždy za dané zúčtovací období vyúčtovat jednotlivým nájemcům skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby a toto vyúčtování jim doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Ve vyúčtování vždy musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Zjednodušeně lze říci, že z vyúčtování musí být zřejmé, jaká byla skutečná cena plnění poskytovaných s užíváním jednotek za zúčtovací období, v jakém rozsahu byla zaplacena a v jakém dosud zůstala dlužnou a jaký je požadavek z toho vyplývající.

Odpověď – 2. část

Pokud Vám tedy přijde, že je vyúčtování vadné z hlediska uvedených informací, máte k dispozici několik možností. Především jako příjemce vyúčtování máte právo podat námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, a to nejpozději do 30 dnů ode dne jeho faktického doručení. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

Dále máte možnost k nahlédnutí do podkladů, na základě kterých bylo provedeno rozúčtování a vyúčtování cen služeb. Zároveň je poskytovatel Vám povinen umožnit pořízení kopie těchto podkladů.

Závěrem uvádím, že do doby předložení řádného vyúčtování pak pronajímatel není oprávněn domáhat se zaplacení nedoplatku ze strany nájemce, ba naopak, případná úhrada takového nedoplatku ze strany nájemce by byla považována za plnění bez právního důvodu, a nájemce by se mohl domáhat jejího vrácení.

Kromě toho nájemci za každý den prodlení pronajímatele s doručením řádného vyúčtování, popř. s neplněním povinností spojeným s právem nahlížet do podkladů vyúčtování či s vypořádáním námitek, přísluší částka ve výši až 50,- Kč jako pokuta za prodlení pronajímatele, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Dále nelze vyloučit ani vznesení nároků s tím souvisejících, např. nárok na náhradu škody.

Na základě shora uvedeného doporučuji upozornit bytové družstvo, popř. správce na shora uvedené skutečnosti včetně Vašeho případného nároku na zaplacení smluvní pokuty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Chtěla bych požádat o informaci ohledně směrnice EU 2018/2002 z 11. 12. 2018 o pravidelných odečtech tepla a vody u bytových domů. Máme byty osazeny měřiči s dálkovým odečtem, které nám dělá externí firma. Dle jejich vyjádření by se odečty v roce 2022 měly dodávat nájemcům bytů 1x měsíčně. Prosím o zaslání informace, kde bych našla aktuální informaci, včetně právní úpravy, ohledně pravidelných odečtů pro nájemníky od roku 2021. Případně v jaké fázi je implementace EU směrnice, a pokud ještě není ukončena, kdy bude platná pro pronajímatele, abychom se mohli s předstihem připravit.

Odpověď – 1. část

Požadované informace vyplývají z Vámi zmiňované Směrnice Evropského parlamentu a Rady Evropské unie č. 2018/2002 ze dne 11. prosince 2018, kterou se mění směrnice 2012/27/EU o energetické účinnosti (dále jen „Směrnice“). Přičemž dle článku 2 Směrnice platí, že členské státy mají povinnost uvést vnitrostátní právní předpisy do souladu s touto Směrnicí do 25. června 2020, potažmo pro vybrané části platí lhůta do 25. října 2020.

Pro úplnost uvádím, že Směrnice přináší výraznou změnu, co se týče možnosti dálkového odečtu měřičů a indikátorů pro rozdělování nákladů. Tedy pro měřiče a indikátory nainstalované po 25. říjnu 2020 je stanovena povinnost, že musejí mít tuto dálkovou možnost odečtu. Naopak pro měřiče nainstalované před uvedeným datem, které nejsou dálkově odečitatelné, platí, že musí být vybavené možnosti dálkového odečtu či být nahrazené dálkově odečitatelným měřidlem, a to nejpozději do 1. ledna 2027, ledaže členský stát prokáže, že to není nákladově efektivní.

Dále Směrnice stanovuje povinnosti ohledně poskytnutí vyúčtování, kdy minimální požadavky na informace o vyúčtování jsou obsaženy v Příloze VIIa Směrnice. Z této přílohy pak vyplývá, že vyúčtování skutečné spotřeby nebo odečtů indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění se provádí alespoň jednou ročně. Nicméně v této příloze Směrnice je dále stanoveno i to, že po datu 25. října 2020 je zapotřebí uživatelům, kterým již byly instalovány dálkové měřiče nebo indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění, poskytovat informace o vyúčtování nebo spotřebě dvakrát ročně.

Avšak v případech, kdy si to tito uživatelé vyžádají, anebo pokud si zvolili možnost dostávat vyúčtování v elektronické podobě, pak jim mají být informace o vyúčtování nebo spotřebě založené na skutečné spotřebě nebo na odečtech indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění poskytovány alespoň jednou za čtvrt roku.

Odpověď – 2. část

V neposlední řadě pak zmíněná příloha Směrnice stanoví, čtvrté pravidlo, které se vztahuje na konečné uživatele, jimž byly instalovány dálkově odečitatelné měřiče nebo indikátory pro rozdělování nákladů na vytápění. Těmto uživatelům od 1. ledna 2022 mají být informace o vyúčtování nebo spotřebě založené na skutečné spotřebě nebo na odečtech indikátorů pro rozdělování nákladů na vytápění poskytovány alespoň jednou za měsíc. Tyto informace mohou být dle Směrnice zpřístupněny také prostřednictvím internetu a aktualizovány tak často, jak to měřící zařízení a používané systémy umožňují. Možnou výjimku z tohoto měsíčního intervalu pak mohou představovat informace mimo otopné či chladící období.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Naše bytové družstvo zřídilo novou kotelnu na tepelná čerpadla. Před uvedením kotelny do provozu nesvolalo představenstvo členskou schůzi a neinformovalo členy BD, co vše bude započítáno do nákladů na teplo a ohřev TUV. Ve vyúčtování za tyto služby není uvedeno, co vše bylo do nákladů započítáno. S obdrženým vyúčtování za uplynulé období jsme nedostali, co bude v novém účetním období do nákladu započítáno, popřípadě i finanční odměna obsluze kotelny a jiné. Je takový postup ze strany bytového družstva správný, co vše se zahrnuje do výpočtu nákladů a který zákon tento problém řeší? Bytové družstvo jako takové nemá ve svých stanovách nic takového uvedeno, stanovy byly schváleny před stavbou kotelny.

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám všechny okolnosti Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené jednak v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), a jednak v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „zákon o službách“), s nímž souvisí též vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „vyhláška“).

Co se týče nesvolání členské schůze, ze zákona výslovně nevyplývá povinnost členskou schůzi svolat, ať již pro schválení zřízení nové kotelny, či pro uvedení nové kotelny do provozu. Záleží tak na obsahu stanov Vašeho bytového družstva, zda neobsahují ustanovení, kdy jsou vyhrazeny rozhodování členské schůze například záležitosti nad určitou finanční částku. Proto nelze bez znalostí všech podrobností daného případu s určitostí říci, zda v tomto směru došlo k pochybení či nikoli.

Ve věci rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu TUV je stěžejní ustanovení § 6 zákona o službách, dle kterého se tyto náklady u družstevních bytů rozúčtují na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva. Pokud k takové dohodě nedojde, rozúčtují se tyto náklady dle shora zmíněné vyhlášky.

Pokud jsou ve Vašem bytovém družstvu instalována měřidla, rozdělí se náklady na vytápění v každé zúčtovací jednotce na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb (nájemníky) dle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu/ nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše celé zúčtovací jednotky (domu). Základní složka pro teplo spotřebované na poskytování teplé vody činí 30 %, a pro vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody činí 0 %.

Oproti tomu spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb dle skutečné výše náměrů na měřidlech, přičemž u tepla spotřebovaného na poskytování teplé vody činí 100 %, a u vody spotřebované na poskytování teplé vody činí 100 %.

U rozúčtování nákladů na vytápění činí základní složka 30 až 50 %, její výši určí poskytovatel služeb (Vaše bytové družstvo), a zbytek nákladů tvoří spotřební složku.

Odpověď – 2. část

Náklady na služby, přičemž službou se kromě dodávek tepla TUV rozumí též odvádění odpadních vod, provoz výtahu a další, je poté poskytovatel služeb povinen vyúčtovat ve smyslu ust. § 7 zákona o službách, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Ve vyúčtování uvede skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

Ohledně náležitostí vyúčtování nákladů na vytápění a nákladů na poskytování TUV je směrodatné ustanovení § 6 vyhlášky.

Zákon o službách Vás taktéž opravňuje k podání písemné žádosti o doložení nákladů na jednotlivé služby, o způsobu jejich rozúčtování, způsobu stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnění pořídit si kopie podkladů. Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování musíte bytovému družstvu předložit neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů. Vyřízení uplatněných námitek musí být bytovým družstvem uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitek.

Co se týče případné finanční odměny obsluze kotelny, tak ta by měla být zahrnuta v nájemném, v němž mají být dle ust. § 744 ZOK zahrnuty mj. účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, a proto by Vám jakožto členovi bytového družstva neměla být tato odměna zahrnuta do nákladů na služby (teplo a ohřev TUV).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

Ve stanovách SVJ nejsou řešeny podrobnosti ohledně vyúčtování a záloh na služby a neexistuje žádné rozhodnutí shromáždění v dané věci. Dům má 2 nebytové prostory dvou různých vlastníků. Do jedné nebytové prostory je přístup pouze z ulice. Druhá nebytová prostora má přístup z ulice a i z domu. První z uvedených jednotek není účtována záloha na služby spojené s výtahem (uvnitř domu), úklidem společných částí domu a osvětlením společných částí domu, neboť je vlastník jednotky nemůže využívat (nedostane se do těchto prostor). Druhé z uvedených jednotek je vše uvedené účtováno stejně jako ostatním bytovým jednotkám. Je tento přístup správný a proč?

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych Vás upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených zejména ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále jen „občanský zákoník“), jakožto i ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění (dále jen „zákon o službách“).

Předně uvádím, že Vámi zmíněné služby jako je osvětlení společných prostor, provoz výtahu nebo úklid společných prostor jsou službami ve smyslu zákona o službách, tedy zákonná úprava poskytování takových služeb je obsažena právě v tomto zákoně. Zákon o službách přitom již v úvodních ustanoveních vymezuje, že pakliže je v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor.

Dle zákona o službách a občanského zákoníku by o rozsahu poskytovaných služeb mělo rozhodnout společenství vlastníků jednotek (shromáždění). Společenství vlastníků by mělo rozhodnout také o výši záloh na služby a způsobu rozúčtování služeb, přičemž zákon o službách dále řeší i situaci, která nastane, když společenství o této záležitosti nerozhodne. V případě provozu výtahu, osvětlení společných prostor v domě či úklidu společných prostor v domě se při rozúčtování nákladů vychází z počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Těmito osobami se poté v případě společenství vlastníků jednotek rozumí samotný vlastník jednotky, popřípadě jiná osoba, jež jednotku užívá.

Odpověď – 2. část

Zároveň uvádím, že v případě, kdy vlastník nebytové jednotky fakticky nemůže užívat společné části domu, ani do nich nemá přístup, je, dle našeho názoru, možný Vámi popsaný postup pro hrazení nákladů na služby, tedy vlastník jednotky, který nemá přístup do společných prostor, nebude hradit náklady typu úklid společných prostor, energie spotřebovaná na osvětlení, stejně jako energie spotřebovaná při provozu výtahu. Zároveň ale upozorňuji, že takový postup by mělo schválit společenství vlastníků. Jak již bylo uvedeno výše, rozhodování o druhu služeb, zálohách na jejich úhradu, jakož i o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky náleží do působnosti shromáždění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay

Může člen SVJ ke kontrole ročního vyúčtování služeb požadovat po SVJ i odečty vodoměrů po jednotlivých jednotkách i odečty měřičů tepla po jednotlivých jednotkách i bez souhlasu ostatních vlastníků? A má SVJ povinnost tyto podklady poskytnout k nahlédnutí? Nebo pouze faktury za jednotlivé služby pro celý dům?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika daného případu, vycházím ve své odpovědi toliko ze zákonné úpravy vyúčtování služeb dle občanského zákoníku a navazujících právních předpisů.

K dotazované problematice úvodem zmiňuji zejména ust. § 8 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. Zde je zakotvena povinnost poskytovatele služeb (SVJ) doložit, a to nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období, příjemci služeb (členovi SVJ) na základě jeho písemné žádosti náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Zároveň je poskytovatel služeb povinen příjemci služeb umožnit pořízení kopie podkladů.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu plyne, že patrně míří na vyúčtování/rozúčtování nákladů na vytápění a poskytování teplé vody. Rozúčtování těchto služeb je přitom blíže upraveno ve vyhlášce č. 269/2015 Sb.,o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Ust. § 6 uvedené vyhlášky pak obsahuje výčet náležitostí vyúčtování. Jednou z těchto náležitostí je i součet náměrů měřidel (vodoměrů) za celou zúčtovací jednotku (typicky např. celý bytový dům), což je údaj důležitý pro rozúčtování nákladů. Jak již bylo uvedeno výše, v rámci povinnosti poskytovatele služeb umožnit příjemci služeb nahlédnout do podkladů k vyúčtování musí poskytovatel služeb mj. doložit způsob rozúčtování služeb a provedení vyúčtování tak, aby si příjemce služeb mohl ověřit jejich správnost. Mám přitom za to, že za účelem ověření správnosti lze dovodit povinnost poskytovatele služeb příjemci předložit mj. i náměry v jednotlivých jednotkách, aby si např. mohl každý příjemce služeb (člen SVJ) ověřit, že tyto odpovídají celkovému součtu náměrů za zúčtovací jednotku uvedenému ve vyúčtování.

Závěrem uvádím, že pokud byste měl pochybnosti ohledně způsobu a obsahu vyúčtování služeb, máte právo přeložit poskytovateli služeb (SVJ) námitky k vyúčtování. Tyto námitky je třeba tyto předložit poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě ode dne, kdy byly doloženy podklady k vyúčtování (tj. kdy byly zpřístupněny příjemci služeb). Poskytovatel služeb má následně povinnost tyto námitky vyřídit nejpozději do 30 dnů od jejich doručení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Žiji již 4 roky v nájmu, za který vždy řádně a včas platím (7500 Kč nájem + 2500 Kč energie). Jde mi o to, že jsem ještě ani jednou neviděla vyúčtování za služby spojené s nájmem, a navíc mám na foto a video záznamech, že dochází ze strany pronajímatelky k opětovnému omezování oněch služeb, za které já ale řádně platím. Nájemní smlouva pro tento rok mi končí 31. 12. Dá se s tím něco dělat, abych, než mi skončí smlouva, viděla ono reálné vyúčtování, popřípadě aby mi byly vráceny peníze, které si paní nechala pro sebe? 

Odpověď – 1. část

Pravidla pro poskytování plnění spojených s užívání pronajatého bytu (tzv. služby), a to včetně postupu při vyúčtování a vypořádání nákladů na služby, upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a dále zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále též jako „zákon o službách“).

Pronajímatel má povinnost vyúčtovávat platby za poskytované služby toliko v případě ujednání, že se náklady na služby hradí nájemce ve formě záloh. Hrazení nákladů na služby formou záloh je totiž jedním ze tří způsobů, jak lze náklady na poskytování služeb hradit.

Vedle hrazení úhrad za služby formou zúčtovatelných záloh si dále mohou pronajímatel s nájemce písemně sjednat, že náklady na služby budou hrazeny formou tzv. paušální platby, ve které budou zahrnuty veškeré náklady na poskytování služeb. Poslední možností pak je, že si smluvní strany ujednají, že částka nájemného a částka za služby bude sloučena do samostatné tzv. paušální částky. V obou případech pak nájemce hradí takovou paušální platbu za služby s tím, že se tyto platby na konci zúčtovacího období nevyúčtovávají.

Pokud jsou náklady na služby hrazené formou záloh, dle ust. § 7 odst. 1 zákona o službách, je pronajímatel (jakožto poskytovatel služeb) povinen vyúčtovat nájemci (jakožto příjemci služeb) skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období a vyúčtování následně doručit nájemci nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Předložení řádného vyúčtování má za následek vznik nároku na finanční vypořádání přeplatků a nedoplatků. Dle ust. § 7 odst. 3 zákona o službách provedou pronajímatel a nájemce finanční vyrovnání v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci. V tomto ohledu zároveň zdůrazňuji, že splatnost přeplatků či nedoplatků úhrad za plnění spojená s užíváním bytu může nastat jedině na základě řádného vyúčtování, tj. vyúčtování provedeného v souladu se všemi příslušnými právními předpisy. Nájemce, který má zájem o navrácení nedoplatků, se musí předně domáhat předložení vyúčtování.

Pokud Vám pronajímatel vyúčtování za žádné zúčtovací období nepředložil a nesplnil tak svou ze zákona vyplývající povinnost, můžete se předně domáhat jejího splnění soudní cestou, a to zejména žalobou na předložení řádného vyúčtování. Poté, co Vám bude řádné vyúčtování předloženo, můžete se následně domáhat případných přeplatků vyplývajících z těchto vyúčtování.

Odpověď – 2. část

V tomto ohledu si však dovoluji uvést, že shora uvedené nároky podléhají promlčení s tím, že na uvedené nároky dopadá obecná právní úprava promlčení, podle níž se právo promlčí, pokud nebylo uplatněno ve lhůtě  tří let od okamžiku, kdy mohlo být uplatněno poprvé. Není-li právo uplatněno ve stanové promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. K promlčení přitom soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Jestliže byste se rozhodla domáhat se předložení vyúčtování soudní cestou, předně Vám doporučuji ověřit si, zda nejsou předmětné nároky promlčené.

Právo domáhat se po pronajímateli vyúčtování záloh na služby může nájemce poprvé uplatnit den následující po uplynutí lhůty pro předložení vyúčtování. Jak jsem uváděl výše, lhůta pro předložení vyúčtování činí 4 měsíce od skončení zúčtovacího období, tj. období, za které se vyúčtování provádí. Vzhledem k tomu, že neznám přesnou délku a dobu zúčtovacího období, což je pro určení běhu promlčecí lhůty nezbytné, nedokáži bez dalšího určit, zda se Vaše právo na předložení vyúčtování za některé zúčtovací období již promlčelo či nikoliv.

Pouze pro úplnost uvádím, že pokud by zúčtovací období ve Vašem případě odpovídalo kalendářnímu roku, byl by již promlčen nárok na předložení vyúčtování za zúčtovací období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2016.

Nad rámec shora uvedené pak uvádím, že je-li pronajímatel v prodlení s doručením vyúčtování, může nájemce vedle předložení vyúčtování domáhat po pronajímateli též uhrazení tzv. pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním, a to za každé nepředložené vyúčtování.

Podle ust. § 13 zákona o službách platí, že nesplní-li pronajímatel svou povinnost provést a následně doručit nájemci vyúčtování ve stanovené lhůtě, je povinen zaplatit nájemci tzv. pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výše této pokuty může být ujednána v nájemní smlouvě s tím, že nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k takovému ujednání, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Od 1. 11. 2018 bydlím v bytě. Převzala jsem od bytového družstva vyúčtování, kde se nedá vyčíst spotřeba vody ani topení, jsou tam jen sumy. Kompletně všechny služby zprůměrovali na osobu dle velikost bytu. Odůvodnili to tak, že na některých bytových jednotkách měřáky nefungují a ze zákona mají právo zprůměrovat celou spotřebu budovy na osobu. Mají na toto právo, i když na mém bytě všechny měřáky fungují? Musím doplácet na to, že jiným bytům to nefunguje? Tvrdili mi, že zákon jim to dovoluje. Veškeré moje šetření tímto přišlo vniveč, tak bych chtěla vědět, jestli to zákon opravdu povoluje.

Odpověď na shora položený dotaz nám poskytne jednak zákon č. 67/2013 Sb. (dále jen jako „zákon o službách“), který vedle dalšího upravuje postup při rozúčtování nákladů na poskytování služeb spojených s užíváním bytů, a jednak prováděcí vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.

Rozúčtováním se přitom rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby.

Zákon o službách obecně stanoví, že pokud je zvláštním zákonem (zákonem o hospodaření energií) stanovena povinnost měřidel podle zákon o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, provede se rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen jako „náklady na vytápění“) následujících způsobem.

Náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období se rozdělí na složku základní a spotřební. Základní složka přitom vyjadřuje tu část nákladů na vytápění, která není závislá na chování příjemců služeb, spotřební složka pak naopak tu část nákladů závislých na skutečné spotřebně jednotlivých příjemců.

Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Základní složka nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce činí 30 % až 50 % a zbytek nákladů tvoří spotřební složku. Výši základní složky určuje poskytovatel služeb (zde bytové družstvo).

Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel, a to s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

Jestliže dojde k poruše měřidla podle zákona o metrologii, zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění nebo instalovaného vodoměru, stanoví poskytovatel služeb spotřební složku za dobu poruchy podle údajů dvou z klimatického hlediska srovnatelných zúčtovacích období. V případě poruchy měřidel by tedy bytové družstvo mělo postupovat tímto způsobem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Od listopadu 2017 do počátku roku 2019 jsem bydlel v nájmu, přičemž do dnešního dne mi nebyly ze strany pronajímatele vyúčtovány služby spojené s užíváním bytu. Částka za služby nebyla sjednána paušálně. Ve smlouvě není uvedena délka zúčtovacího období, ale v zákoně č. 67/2013 Sb. je uvedeno, že zúčtovací období je nejdéle 12 měsíců. Chápu tedy dobře, že s ohledem na to, že smlouva v tomto směru nic neuvádí, je v mém případě zúčtovací období od listopadu 2017 do října 2018 a s ohledem na to, že vyúčtování má být dle smlouvy do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, měl být první rok smlouvy zúčtován do konce února 2019? Do dnešního dne dělá pronajímatel mrtvého brouka a s vyúčtováním se neozývá. Vztahuje se na tento případ pokuta 50 Kč za den prodlení dle zákona č. 67/2013 Sb.? Smlouva ohledně pokuty nic nestanovuje. Dále bych se chtěl zeptat na nejasnost v souvislosti s  § 8 zákona č. 67/2013 Sb. Do kdy mohu po pronajímateli požadovat nahlížení do podkladů k vyúčtování? Dle § 8 „Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“ Pokud jsem tedy písemně nepožádal pronajímatele o nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování do 5 měsíců od skončení zúčtovacího období, tak už pronajímatel není povinen umožnit mi nahlédnout do listin, které mají být podkladem pro vyúčtování? Nebo mohu žádat o nahlédnutí do podkladů pro vyúčtování i po uplynutí těch 5 měsíců od skončení zúčtovacího období, když mi samotné vyúčtování pošle se zpožděním?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zák. č. 67/2013 Sb., o poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů.

Dle ust. § 2 písm. c) zákona o službách platí, že zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.

Na základě ust. § 7 výše zmíněného zákona, má poskytoval služeb povinnost předložit příjemci služeb vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení tohoto zúčtovacího období.

Jak vyplývá ze zákonné úpravy, tak počátek zúčtovacího období určí poskytovatel služeb (ve Vašem případě pronajímatel). Pokud by Vám tedy např. po 2 měsících trvání nájemního vztahu pronajímatel předložil řádné vyúčtování s tím, že k 31. 12. 2019 skončilo zúčtovací období, byla byste povinna uhradit vyúčtovanou částku, a to ve lhůtě ujednané v nájemní smlouvě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

Pokud je ovšem pronajímatel v tomto směru zcela nečinný, tak výkladem předmětného ustanovení je možné dovodit, že nejzazším termínem pro doručení řádného vyúčtování za první rok užívání bytu je (jak jste správně uvedl) konec února 2019, a to s ohledem na skutečnost, že zúčtovací období může být nejvýše dvanáctiměsíční, tedy konec zúčtovacího období může nastat nejpozději po 12 měsících trvání nájemního vztahu.

Konec zúčtovacího období tedy může nejpozději připadnout na konec října 2018 a v souladu se zákonem je pak pronajímatel povinen předložit řádné vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, tedy nejpozději do konce února 2019.

Pokud Vám pronajímatel ani v této lhůtě doručil řádné vyúčtování, tak s tím dostává do prodlení se splněním této své povinnosti, kdy Vám vzniká právo požadovat po něm uhrazení pokuty za toto prodlení, a to ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení, tj. ode dne 1. března roku 2019.

Doporučuji tedy vyzvat pronajímatele k předložení řádného vyúčtování a sdělit mu, že máte současně ze zákona nárok na úhradu pokuty z prodlení a tu mu rovněž ve Vaší výzvě vyčíslit, neboť to by již mohlo pronajímatele motivovat k činnosti. V případě, že tak neučiní, bude třeba domáhat svých nároků u příslušného soudu.

Odpověď – 2. část

Vaše druhá část dotazu míří k výkladu ust. § 8 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů, který stanoví, že „na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.“

Z jazykového znění zákona plyne, že na základě písemné žádosti příjemce služeb, je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby. Je tedy patrné, že ona pětiměsíční lhůta se váže na konec zúčtovacího období a nikoli na doručení vyúčtování služeb. Bohužel se tedy přikláním k závěru, že pokud jste v této lhůtě přejímatele nevyzval k předložení podkladů, tak toto Vaše právo zaniklo.

Sice bychom mohli polemizovat nad smyslem tohoto ustanovení, kterým je poskytnutí kontroly příjemci služeb nad způsobem, jakým poskytovatel služeb dané vyúčtování provedl, kdy stanovená lhůta 5 měsíců od skončení zúčtovacího období je zde stanovena z toho důvodu, aby i v případě nejzazšího doručení vyúčtování (4 měsíce od skončení zúčtovacího období) měl příjemce služeb stále možnost provést tuto kontrolu. V takovém případě by bylo možné teoreticky dovodit, že Vám právo žádat předložení podkladů nemůže zaniknout dříve, něž Vám bude předloženo vyúčtování služeb.

Vzhledem ke skutečnosti, že neexistuje v tomto směru žádná judikatura, která by tuto problematiku objasnila, přiklonil bych se k jazykovému znění předmětného, kdy počátek pětiměsíční lhůty je navázán na konec zúčtovacího období a nikoli na předložení vyúčtování a mám tedy za to, že toto Vaše právo uplynutím dané lhůty zaniklo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak po právní stránce ošetřit, že spolubydlící odejdou z bytu a pronajímatel na nás nechá, abychom se dohodli mezi sebou, jak to bude s doplacením energií. Chci, aby to bylo v tomto směru férové pro obě strany, tzn. když bude nedoplatek, platí všichni poměrně k tomu, jak dlouho ve zúčtovacím období přebývali, pokud bude přeplatek, tak to samé.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zák. č. 67/2013 Sb., o poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů.

Na základě Vámi sdělených informací usuzuji, že nájemní smlouva byla uzavřena zřejmě mezi jednou osobou jakožto nájemcem na straně jedné a druhou osobou jakožto pronajímatelem na straně druhé. Případně v této nájemní smlouvě mohou být uvedeni další osoby (Vaši spolubydlící), kteří spolu s Vámi žijí v předmětném bytu.

Na základě ust. § 2 zák. č. 67/2013 Sb., o poskytováním plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů, se za příjemce služeb považuje nájemce bytu, tedy ta osoba, která je v nájemní smlouvě za nájemce označena. Poskytovatel služeb, v tomto případě pronajímatel bytu, bude úhradu těchto služeb a s tím souvisejícího vypořádání případných přeplatků či nedoplatků za tyto služby řešit výlučně s nájemcem tohoto bytu.

To Vám a Vašim spolubydlícím samozřejmě nebrání si svá vzájemná práva a povinnosti souvisejících s placením nedoplatků či rozdělením přeplatků za energie upravit samostatnou smlouvou.

V takové smlouvě se nájemce může zavázat k tomu, že v případě obdržení přeplatku za energie, rozdělí tyto přeplatky poměrně mezi všechny strany takovéto smlouvy (v závislosti na tom, jak dlouho v rámci zúčtovacího období konkrétní osoba byt užívala). V opačném případě se zase ostatní uživatelé bytu zaváží k tomu, že nájemci poměrně přispějí na úhradu částky, kterou nájemce vynaložil na úhradu nedoplatků.

K tomuto bych nájemci doporučil, aby si k datu, ke kterému dojde k ukončení užívání bytu spolubydlícím, opsal veškeré hodnoty měřidel energií. V případě obdržení vyúčtování nákladů za zúčtovací období tak bude vědět, jaké přesné množství přeplatků či nedoplatků bude třeba mezi stranami rozdělovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Rád bych se zeptal, jak postupovat v případě, když spotřeba vody (studená i teplá) a tepla pro topení v bytě je odečteno na začátku roku přes radiový signál (dálkově). Tuto hodnotu jako vlastník bytu svým podpisem nepotvrzuji, jak se to dělo při ručním odečtech. Naměřenou hodnotu vidíme pak jen ve vyúčtování, ale ověřit její správnost nemohu, nic jsem svým vlastnoručním podpisem neodsouhlasil. Doneslo se mi, že tento postup není správný a u soudu lehce napadnutelný. Jak postupovat v takovýchto případech? Je vyúčtování správné, když chybí odsouhlasený stav vodoměrů a měřidel tepla? Má oporu v zákoně postup dálkového odečtu bez odsouhlasení vlastníkem?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika tohoto případu, budu ve své odpovědi vycházet z obecné právní úpravy pravidel vymezených v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů.

Co se týče způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a na společnou přípravu teplé vody pro dům, pokud si poskytovatel služeb neujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě jinak, případně nerozhodne-li družstvo anebo společenství, použijí se pravidla uvedená v ust. § 6 zákona č. 67/2013 Sb. Při vyúčtování této služby je pak poskytovatel povinen uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby. Ve vztahu k nákladům na teplo je dále poskytovatel dle § 6 vyhlášky č. 269/2015 Sb., povinen do vyúčtování uvést spotřebu tepla na vytápění, jednotkovou cenu tepla, celkové náklady v Kč, podlahovou plochu, včetně započitatelné plochy zúčtovací jednotky, měrnou spotřebu tepla, podíly nákladů připadající na příjemce služeb a koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy, přičemž u těchto údajů musí být zpravidla uvedeny též odlišně údaje o spotřebě tepla na vytápění od spotřeby tepla na ohřev vody. Poskytovatelem služeb je v tomto případě vlastník, resp. společenství vlastníků jednotek.

Jedním ze základních práv příjemce služeb (nájemce bytu nebo vlastníka jednotky) v rámci rozúčtování nákladů na služby a jejich následném vyúčtování, je dále právo nahlížet do podkladů k vyúčtování služeb. Dle ustanovení § 8 zákona č. 67/2013 Sb., je pak poskytovatel služeb konkrétně povinen na písemnou žádost příjemce doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování.

V případě, kdy se poskytovatel služeb rozhodne provádět odečet prostřednictvím radiového signálu, nejedná v rozporu se zákonem, avšak i v takovém případě musí řádně plnit povinnosti výše popsané. Tato technologie je naopak obecně považována spíše za výhodu, jelikož nájemce nebo vlastník bytu nemusí být kvůli odečtům doma v konkrétní čas, nevystavuje se možným sankcím, pokud by doma nebyl, a zároveň vše probíhá dálkově a bez narušení soukromí. Přístroj by měl zároveň automaticky upozornit na situaci, kdy je poškozen. Tato technologie by zároveň měla umožnit i příjemci služeb průběžně sledovat svou spotřebu, a tedy mít i určitou kontrolu nad správností odečtů. O tomto se případně informujte u poskytovatele služeb. Pokud by se nicméně ukázalo, že přístroj odečítal hodnoty nesprávně, pak by vyúčtování nebylo provedeno dle skutečného stavu a pak by mohlo být napadnutelné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem v nájmu v bytě od února 2018. Letos bylo první roční vyúčtování za služby a  paní majitelka mi sdělila, že nám vznikl nedoplatek 1500 Kč, ale když budeme vzorní nájemníci, nemusíme nic platit. Už to mi přišlo divné, a tak jsem si vyžádala kopie vyúčtování za služby, kde jsem se dočetla, že vznikl přeplatek 16 000 Kč cca. Paní majitelka se začala hájit tím, že platí nějaké zálohy navíc nebo co, a že nám nic nenáleží. Přijde mi to opravdu divné, protože vše teď protahuje.

Úvodem mi dovolte uvést, že ve své odpovědi budu vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů.

Dle ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., o poskytování plnění spojených s užíváním bytů, ve znění pozdějších předpisů „není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.“ Z tohoto ustanovení a Vámi zaslaných informací vyplývá, že poskytovatel služeb, tedy majitelka bytu, byla povinna Vám vyúčtování doručit do konce měsíce dubna roku 2019 (za předpokladu, že se zúčtovací období kryje s kalendářním rokem). Z Vašeho dotazu však nejsem schopen zjistit, kdy přesně Vám byly kopie vyúčtování za služby doručeny. V případě, že by Vám majitelka do konce měsíce dubna vyúčtování neposkytla, je Vám dle ust. § 13 tohoto zákona povinna zaplatit pokutu ve výši 50,- Kč za prodlení.

Případný přeplatek nebo nedoplatek je splatný ve lhůtě ujednané v nájemní smlouvě, nejdéle však do 4 měsíců od doručení řádného vyúčtování příjemci služeb. Z Vašeho dotazu pak mám za to, že na základě Vaší žádosti Vám majitelka vyúčtovaní nakonec zaslala, kdy jste zjistila, že Vám vznikl uváděný přeplatek. V případě, že Vám majitelka ve stanovené lhůtě (viz výše) od doručení vyúčtování přeplatek neuhradila, resp. jej odmítá uhradit s odkazem na blíže nedefinované a nikde nesjednané zálohy, tak se z její strany jedná o bezdůvodné bohacení, kdy Vy máte právo se domáhat vydání toho, oč se druhá strana obohatila (včetně úroku z prodlení).

Doporučil bych Vám tedy informovat majitelku o skutečnostech výše popsaných. Obeznámil bych ji o případné výši pokuty za prodlení za situace, že Vám na ni vznikl nárok (vyúčtování za služby Vám bylo doručeno až po 30. 4. 2019) a dále o tom, že výše přeplatku představuje bezdůvodné obohacení na straně majitelky s tím, že oddalováním jeho zaplacení jí tak vznikají další náklady představující úroky z prodlení.

V případě, že ani této výzvě nebude ze strany majitelky vyhověno, bude třeba na vymožení těchto povinností majitelky podat předžalobní výzvu a následně žalobu u příslušného soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Rád bych si nechal poradit, jak postupovat při této situaci. Jedná se o to, že v průběhu roku se zvýšily ceny energie a služby a nikdo nám o tom nedal vědět a nyní si nárokují úhradu zpětně, přičemž jsme vše platili řádně. Přikládám dokument, který jsme obdrželi a stejně tak i zprávu: “V příloze Vám posílám přehled Vámi uskutečněných plateb nákladů spojených s bydlením včetně plateb za spotřebu energií a jejich skutečnou výši. Jak vidíte, vychází to tak, že od července byste platili místo dosavadních 16 800 Kč nově 17 896 Kč. Výše nájemného se nemění, jde jen o úpravu z důvodu nárůstu cen za energie a služby. Pro pořádek to ještě zachytíme v dodatku k nájemní smlouvě, jehož znění Vám brzo pošlu.” Budu velice rád za radu, zda je toto možné vyžadovat, aniž bychom o tom byli dopředu informování, že dochází k nějakému navýšení.

Předně mi dovolte uvést, že ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy, zejména ze zákona č. 67/2013 Sb. (dále též jako „zákon o službách“), který upravuje některé otázky souvisejících s poskytování plnění spojených s užíváním bytu v domě, mj. též zvyšování ceny na služby. Podrobnější právní analýza vycházející rovněž z dodaných právních dokumentů totiž naneštěstí přesahuje rozsah této právní poradny.

V souvislosti s pronájmem bytu je pronajímatel povinen zajistit nájemce dodávku některých služeb, přičemž rozsah těchto služeb si pronajímatel s nájemcem ujednají, příp. je podpůrně stanoven zákonem. Za poskytování těchto služeb náleží pronajímateli platba za poskytování těchto služeb.

Zákon umožňuje pronajímateli a nájemci, aby si ujednali způsob úhrady platby za poskytování služeb, přičemž mají dvě možnosti.

První z možností je, že náklady budou hrazeny v paušální platbě za poskytované služby za ujednané období, příp. budou prostřednictvím paušální částky, jejíž součástí je vedle platby za poskytování služeb rovněž nájemné. V takovém případě jsou platby za poskytované služby konečné a již se nevyúčtovávají.

Platby za poskytování služeb formou paušální částky či paušální platby lze provádět pouze na základě písemného ujednání mezi pronajímatelem a nájemcem (nejčastěji bývá součástí nájemní smlouvy). S ohledem na to, že se jedná o konečnou platbu v ujednané výši, nelze výši paušální částky či paušální platby jednostranně změnit. Změna výše je možná pouze na základě vzájemné dohody pronajímatele s nájemcem.

Odpověď – 2. část

Pokud se smluvní strany nedohodnou na platbě formou paušální platby či paušální částky, což je předpokládám též Váš případ, hradí se platby za poskytování služeb formou záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním pronajímaného bytu. Výši záloh si mohou pronajímatel s nájemcem ujednat (nejčastěji v nájemní smlouvě).

Nedojde-li k takovému ujednání, učí pronajímatel měsíční zálohy za jednotlivé služby (s výjimkou záloh zálohách na dodávku vody a odvádění odpadních vod) jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Výše měsíčních záloh na dodávku vody a odvádění odpadních vod se pro každé zúčtovací období vypočítá z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

Pokud jde o zvyšování záloh na služby, dle zákon o službách má pronajímatel právo změnit (tedy jak zvýšit, tak snížit) v průběhu roku měsíční zálohu v míře odpovídající změně ceny služby nebo z dalších oprávněných důvodů, zejména změny rozsahu nebo kvality služby. Změna záloh může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy, nikoliv tedy zpětně nebo s účinností od doručení oznámení

Aby k zamýšlené jednostranné změně výše záloh došlo, musí pronajímatel splnit zákonem stanové formální předpoklady. V prvé řádě musí být oznámení o změně výše záloh učiněno pronajímatelem v písemné formě a doručeno nájemci, jinak je neplatné. Pronajímatel rovněž musí v oznámení změnu výše záloh řádně odůvodnit, jinak ke změně výše nedojde.

Odpověď – 3. část

Důvodem ke změně výše záloh je především změna rozsahu nebo kvality služby. Případně může být důvodem pro změnu výše záloh též např. navýšení skutečných nákladů na poskytování služeb; z mého pohledu je totiž oprávněné požadovat hrazení záloh v takové výši, aby pronajímateli pokryly alespoň prvotní náklady na poskytování služeb.

Zároveň však upozorňuji na skutečnost, že důvodem pro zvýšení záloh nájemci z mého pohledu není nárůst ve výši záloh, které je pronajímatel povinen platit svému poskytovateli služeb. Takové navýšení totiž nelze považovat za nárůst v ceně služby. Zálohy jsou totiž vždy po skončení zúčtovacího období vyúčtovány a vyšší záloha tak může znamenat pouze vyšší přeplatek pronajímatele, nikoliv navýšení v ceně služby. Pokud by však pronajímatel doložil, že skutečně došlo ke zvýšení ceny služeb (nejen záloh na ně), mohlo by ke zvýšení Vašich záloh přistoupit.

S ohledem na vše uvedené tedy závěrem uvádím, že za předpokladu, že budou naplněny všechny výše uvedené požadavky, ke změně výše záloh může skutečně dojít. Vzhledem k tomu, že ze shora podaného dotazu nelze bez dalšího určit, zda byly všechny požadavky naplněny (zejm. písemná forma a včasné doručení), nemohu určit, zda po Vás může pronajímatel úhradu zvýšených záloh požadovat.

Pro úplnost pak dodám, že uzavřela-li byste s pronajímatelem dodatek k nájemní smlouvě, jehož obsahem by byla rovněž změna výše záloh na úhradu nákladů na poskytování služeb, ke zvýšení těchto záloh by došlo, a to nikoliv v důsledku jednostranného zvýšení, ale v důsledku vzájemné dvoustranné dohody o změně obsahu nájemní smlouvy.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastník prostoru v SVJ, reklamovala jsem vyúčtování za rok 2017, měla jsem mít doplatek cca 11 000 Kč (za teplo), přišlo opravné vyúčtování za rok 2017 a ještě se opravilo vyúčtování zpětně za rok 2016, výsledek byl přeplatek za rok 2016 a 2017 cca 3 500 Kč. Na účet mi přišlo 14 500 K. Nyní přišlo vyúčtování za rok 2018, mám mít přeplatek cca 3 000 Kč, ale níže uvedeno pohledávka 11 500 Kč. Je možné, aby mi správce vyúčtoval pohledávku 11 500 Kč, vyúčtování za 2018? Uhradila jsem všechny zálohy, nedlužím nic, naopak mám mít přeplatek za 2018. Nejde o chybu moji, ale chybu správce, který chybně poslal vyúčtování za rok 2016 a 2017, místo 3500 Kč poslal 11 000 Kč. Já mám uzavřeno účetnictví za rok 2016 a 2017, protože se ke mně správce choval arogantně, dokonce mi řekl, ať se odstěhuji, když nejsem spokojená, chtěla bych vědět, jak mohu reagovat.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zák. č. 67/2013 Sb.

Obecně platí, že příjemce služeb (Vy) je povinen zaplatit poskytovateli služeb (správce) jen skutečnou výši nákladů na služby. Tu, včetně celkové výše poskytnutých záloh, příjemce služeb zjistí z řádného vyúčtování, které mu poskytovatel služeb má povinnost doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Opravená vyúčtování za roky 2016 a 2017 podle kterých Vám vznikl přeplatek ve výši cca 3500 Kč nabyla splatnosti v den, kdy jste se s nimi seznámila a Vám vznikl nárok na vrácení přeplatku ve výši 3500 Kč. Pokud Vám však bylo správcem posláno 14 500 Kč, tak se sice jedná o nedopatření na straně správce, nicméně tím došlo k Vašemu bezdůvodnému obohacení ve výši 11 000 Kč.

Pokud jde o institut bezdůvodného obohacení, tak dle zákona je bezdůvodné obohacení takový majetkový prospěch, který získala jedna osoba na úkor druhé bez spravedlivého důvodu. Za bezdůvodné obohacení považujeme dále konkrétně situaci, kdy někdo získá majetkový prospěch z plnění bez právního důvodu, tedy získá majetkový prospěch, na který neměl podle práva nárok. Běžně jde například o peníze, které někdo omylem poslal někomu jinému, než zamýšlel.

Z výše uvedeného vyplývá, že oněch 11 000 Kč jste povinna správci vrátit, a to včetně úroku, o který byla celková částka zhodnocena.

Odpověď – 2. část

Co se týká vyúčtování za rok 2018, pokud v něm poskytovatel služeb uvedl skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování, jedná se o řádné vyúčtování, které se stalo splatným v den, kdy jste se s ním seznámila. Vy jako příjemce služeb máte samozřejmě právo podat proti tomuto vyúčtování do 30 dnů od jeho doručení námitky, pokud s jeho obsahem nesouhlasíte.

Z Vašeho dotazu dále vyplývá, že pronajímatel provedl jednostranné započtení jeho pohledávky vůči té Vaší. To obecně podle občanského zákonu je možné v případě, kdy si dvě strany vzájemně dluží plnění stejného druhu a obě plnění jsou již splatná.

Bohužel na základě Vámi poskytnutých (ne úplně jednoznačných) informací nelze zcela jednoznačně určit, zda byly splněny podmínky pro započtení (pravděpodobněji se ovšem jeví varianta, že podmínky splněny byly) a zda konkrétní započtené částky, které uvádíte jsou správné, popř. v jaké výši by správně měly být.

Z toho důvodu Vám doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc a vše se pokusit vyřešit s ní.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vlastník bytové jednotky v SVJ pronajímá byt (6 lůžek + přist.) přes ubytovací kancelář, sám (tedy 4 osoby) občas v bytě přebývá a rovněž dochází ještě paní na úklid. Jak je možné, že podle zákona hradí na služby – když nemá v BJ trvalý pobyt, pouze za 1 osobu? Je to vůči ostatním vlastníkům  přímo nehorázné.

Dle ust. § 1181 občanského zákoníku obecně platí, že vlastník jednotky v bytovém domě platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu (zde společenství vlastníků jednotek) zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Pokud jde o určení rozsahu těchto služeb a stanovení záloh na jejich úhradu a způsob jejich rozúčtování, toto je na určení v prohlášení vlastníka či stanovách společenství vlastníků jednotek, příp. na rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků jednotek.

V případě, že nedojde ke stanovení výše záloh žádným z výše uvedených způsob, určí společenství vlastníků (prostřednictvím výboru či předsedy společenství) výši měsíční zálohy za jednotlivé služby (s výjimkou dodávek vody a odvádění odpadních vod, viz níže) jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.

Pokud jde měsíční zálohy na dodávku vody a odvádění odpadních vod, nedojde-li ke stanovení výše záloh shora uvedeným způsobem, měsíční zálohy se pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými s dodavatelem.

Odpověď – 2. část

Na konci zúčtovacího období pak musí dojít k rozúčtování, tj. vyčíslení skutečné výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby, a následnému vyúčtování jednotlivým vlastníkům, tj. vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.

Jak jsem předeslal výše, o způsobu rozúčtování rozhoduje primárně společenství vlastníků, resp. shromáždění společenství vlastníků jednotek. V případě, že nedojde k rozhodnutí společenství ohledně rozúčtování, rozúčtují se náklady na služby dle zákonné úpravy s tím, že zákon o službách v návaznosti na různost jednotlivých služeb používá pro různé typy služeb různá kritéria pro rozúčtování.

Kritériem počtu osob rozhodných pro rozúčtování se řídí rozúčtování nákladů na provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další určené služby.

Osobami rozhodnými pro rozúčtování se dle zákona o službách rozumí nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, a vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Vlastník bytu je povinen počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb pravdivě oznámit osobě poskytovateli služeb, tedy společenství vlastníků jednotek. Zároveň pak má vlastník povinnost oznámit společenství vlastníků jakoukoliv změnu v počtu osob rozhodných pro rozúčtování, a to písemně a bez zbytečného odkladu. V případě, že takovou povinnost vlastník nesplní, má povinnost zaplatit společenství tzv. pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním ve smyslu § 13 zákona o službách.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v pronajatém bytě. Měsíčně platíme zálohy za studenou vodu 1050 Kč, což je 350 Kč na osobu. Momentálně bylo vyúčtování, které už každý ve vesnici má. Volala jsem naší paní majitelce a ta mi tvrdila, že jí ještě nic nepřišlo. (Paní, co si byla zapisovat stav vodoměrů, oznámila, že to bude do 14 dnů.) Chtěla bych se zeptat, co máme dělat. V nájemní smlouvě máme napsané vyučování ročně. I po dohodě s majitelkou.

Postup při vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu pronajímaného za účelem uspokojování bytových potřeb nájemce stanovuje zákon č. 67/2013 Sb. (dále též jen jako „zákon o službách“).

Podle zákon o službách platí, že skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje pronajímatel vždy za zúčtovací období a toto vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období doručí nájemci. Podle zákona o službách přitom může být zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční s tím, že jeho počátek určuje pronajímatel.

Jestliže pronajímatel tuto povinnost včas nesplní, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výše této pokuty činí 50,- Kč za každý den prodlení, neujednají-li si strany ve smlouvě něco jiného.

Ze shora podaného dotazu jasně nevyplývá, zda již uplynula lhůta pro předložení vyúčtování a pronajímatelka tedy již je v prodlení. V případě, že by tomu tak skutečně bylo, doporučuji Vám pronajímatelku písemně vyzvat k předložení vyúčtování s tím, že prostřednictvím této výzvy můžete požadovat rovněž uhrazení pokuty za prodlení (za předpokladu, že zde není některý ze shora uvedených liberačních důvodů). Jestliže Vám předložení ani pak pronajímatelka nepředloží, nezbude Vám nic jiného, než se svého nároku domáhat soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mohli byste mi prosím polopaticky vysvětlit, jak vypočítám celkovou vytápěnou plochu za 365 dnů pro rozúčtování tepla, teplé vody a vytápěnou plochu přepočtenou dle denních podílů? 

Pravidla o rozúčtování se řídí dvěma základními předpisy, a to zákonem č. 67/2013 Sb. zákon o službách a vyhláškou č. 269/2015 Sb. včetně metodického pokynu k jejímu provádění.

Dle uvedené vyhlášky platí, že v rámci ročního rozúčtování nákladů na vytápění je nutné rozlišovat dvě složky nákladů, a to základní, která činí 30–50 % a spotřební, přičemž poměr složek určí poskytovatel služeb.

Základní složka se mezi jednotlivé byty rozpočítává podle jejich podlahové plochy za užití koeficientů, které zohledňují umístění bytu v domě.

Každá místnost v bytě má odlišný koeficient v návaznosti na to, zda je v ní umístěno otopné těleso, nebo ne. Místnost s otopným tělesem má koeficient 1, místnost bez otopného tělesa pak různý právě v závislosti na umístění této nepřímo vytápěné místnosti. Např. pro nepřímo vytápěnou místnost sousedící s vytápěnou místností jednou stěnou je stanoven koeficient 0,1 a pro nepřímo vytápěnou místnost sousedící s vytápěnou místností třemi stěnami koeficient 0,35.

Spotřební složka pak představuje skutečně spotřebovanou energii, jde tedy o údaj, který byl naměřen na měřidlech v každém z bytů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Co jsou ve vyúčtování tzv. vedlejší náklady, které mi majitel vysvětlil následovně: Na správcovské firmě, která vyúčtování zpracovala, mi řekli, že vedlejší náklady jsou náklady na chod SVJ, ve kterých jsou výplaty výboru SVJ zajišťujícího chod domu. Tyto výplaty byly nějak nastavené, ale zálohy na ně byly nastavené chybně – záloha měla být ve výši skutečné náklady/počet bytů. Proto vznikl nedoplatek. Otázka zní (já jsem nájemce), zda je to správné vysvětlení a zda je to povinnost nájemce nebo majitele tuto položku uhradit. Jde mi o to, že je rozdíl v doplatku u této položky až 2,5 násobně vyšší než bylo v loňském roce.

V níže podané odpovědi budu vycházet primárně ze zákona ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a dále pak ze zákona č. 67/2013 Sb. (dále jen jako „zákon o službách“), které problematiku poskytování služeb spojených s užíváním bytu, který je pronajímán, upravují.

Dle občanského zákoníku si mohou smluvní strany v nájemní smlouvě ujednat, které služby spojené s užívání bytu s ním související služby zajistí pronajímatel a která si bude zajišťovat sám nájemce. Při tomto ujednání jsou přitom částečně omezeni veřejnoprávními předpisy, které stanoví, že některé služby (např. dodávku vody) může zajistit toliko pronajímatel. Za takovou službu však nelze považovat zajištění chodu SVJ.

Pokud jde o příspěvek správu domu a pozemku (tedy na chod SVJ a funkcionářů SVJ), dle občanského zákoníku má povinnost hradit jej vlastník jednotky. Hrazením takové příspěvku pak pronajímatel zároveň plní svou povinnost vůči nájemci udržovat v domě náležitý pořádek a udržovat je ve stavu způsobilém k užívání.

Je běžnou praxí, že pronajímatel zohlední výši příspěvku na správu domu a pozemku při stanovení výše nájemného, což mu zákon umožňuje. V žádném případě takový příspěvek však nelze považovat za náklad na služby spojené s užíváním bytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bytový dům obdélníkového tvaru se 4 vchody je rozdělen zdí s dilatační spárou na dvě stejné poloviny, v každé polovině je samostatné SVJ se dvěma vchody, každý vchod má samostatnou přípojku a samostatné měření tepla dodávaného z centrálního zdroje, ve všech bytech jsou instalována měřidla tepla na radiátorech. Při rozúčtování nákladů se náměry spotřeby tepla upravují koeficienty v závislosti na poloze místností, např. při orientaci na sever koeficient 0,95, při dvou vnějších obvodových stěnách koeficient 0,9. Vchod u zdi s dilatační spárou má místnosti pouze s jednou vnější obvodovou stěnou a více místností orientovaných na jih, kde se neprovádí úprava koeficientem. Vchod má dvě vnější obvodové stěny, jednu stěnu u zdi s dilatační spárou a jednu stěnu společnou s krajním vchodem. Krajní vchod u štítové zdi má místnosti se dvěma vnějšími obvodovými stěnami, více místností orientovaných na sever, na přípojku a měření dodávky tepla je připojen společný prostor sušárny a prádelny, který slouží pro oba vchody. Náklady vytápění sušárny a prádelny platí pouze vlastníci krajního vchodu. Vchod má tři vnější obvodové stěny a jednu společnou se sousedním vchodem. Náklady krajního vchodu na m2 bytů byly několik posledních let zhruba o 0,26 % vyšší než u sousedního vchodu. Dotaz: Je možné na základě písemného ujednání všech členů společenství rozúčtovávat náklady na topení tak, že zúčtovací jednotkou bude dům, to je sloučený náměr měřících zařízení tepla instalovaných ve vchodech SVJ? Jak je možné situaci řešit v případě, že sjednáním nebudou souhlasit všichni vlastníci?

Problematiku poskytování služeb spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty upravuje zákon č. 67/2013 Sb., (dále jen jako „zákon o službách“), v rámci kterého je upraven rovněž postup při tzv. rozúčtování nákladů na služby.

Rozúčtováním ve smyslu zákona o službách se rozumí vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby. Příjemcem služby je přitom každý vlastník jednotky. Pro úplnost dodávám

Postup při rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům nalezneme v ust. § 6 zákona o službách. Zákon počítá s možností ujednání všech vlastníků jednotek ve společenství vlastníků (poskytovatele) o způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům.

Zásadní podmínkou k ujednání o způsobu rozúčtování však musí být skutečnost, že není stanovena povinnost instalace měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění (dále jen „měřidla“). Pokud však jiný právní předpis (zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií) takovou povinnost pro bytový dům stanoví, není takové ujednání možné. S ohledem na celkové vyznění shora položeného dotazu mám za to, že to taková povinnost je dána i v případě předmětného bytového domu. V takové případě je nutné provést rozúčtování následujícím způsobem. 

Odpověď – 2. část

Náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období se rozdělí  na složku základní a spotřební. Základní složka přitom vyjadřuje tu část nákladů na vytápění, která není závislá na chování příjemců služeb, spotřební složka pak naopak tu část nákladů závislých na skutečné spotřebně jednotlivých příjemců.

Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel, a to s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemců služeb (s měřením či indikací) v zúčtovací jednotce stanovenou procentní hodnotu oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. Pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, je provedena úprava výpočtové metody dle vyhlášky č. 269/2015 Sb., která zákon službách provádí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jedná se mi o toto: nájemník reklamuje, např. spotřebu vody, dostane odpověď, že vyúčtování je správné a jeho spotřeba odpovídá. On s tím ale nebude souhlasit a požádá o přezkoušení vodoměru. Přijde odpověď od ČEVAK, že je vodoměr vyhovující, tudíž vyúčtování je opravdu správné. Kdo platí přezkoušení tohoto vodoměru? Pokud je vyhovující, měl by to uhradit nájemce, a pokud je nevyhovující, tedy poškozený, náklady uhradí městská správa domů a bytů? Nenašla jsem žádný paragraf ani zákon, který by toto upravoval.

Dle obecné právní úpravy nájmu bytu stanovené občanským zákoníkem si pronajímatel s nájemce ujednají, které služeb spojená s užíváním bytu nebo s ním související zajistí nájemci pronajímatel s tím, že dle veřejnoprávních předpisů může některé služby zajistit pouze pronajímatel (např. dodávku pitné vody); schází-li takové ujednání, zajistí pronajímatel po dobu nájmu služby stanovené zákonem.

Pronajímatel je oprávněn požadovat za poskytování služeb po nájemci placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu v ujednané výši s tím, že nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období musí nájemci doručit vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby. V návaznosti na řádné vyúčtování pak vzniká buď pronajímateli právo na uhrazení nedoplatků na úhradách, nebo nájemci právo na vrácení přeplatků na úhradách.

Má-li nájemce pochybnosti o správnosti vyúčtování, může po pronajímateli požadovat doložení nákladů na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Zároveň mu pak může pronajímateli předložit námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování.

Pronajímatel má povinnost se s uplatněnými námitkami vypořádat a do 30 dnů od jejich doručení je vyřídit; zákon přitom blíže nestanoví, jakým způsobem (a jakými prostředky) májí být námitky vypořádány.

Účelem vyřízení námitek je prokázat správnost vyúčtování a (v souvislosti s tím) oprávněnost práva na uhrazení nedoplatků. Jsou-li v souvislosti s vypořádáním námitek ze strany pronajímatel vynaloženy náklady na přezkoušení měřidla (dle veřejnoprávních předpisů může o přezkoušení měřidla požádat toliko pronajímatel jako vlastník nemovitosti) a ukáže se, že měřidlo nebylo vadné, mám za to, že se jedná o tzv. účelně vynaložené náklady spojené s uplatněním pohledávky, které by měl pronajímatel nájemce nahradit. V případě, že by se měřidlo ukázalo jako vadné, náklady na jeho přezkoušení by nesl pronajímatel.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Má majiteľka bytu právo na nedodanie vyúčtovania energií za rok 2018? Ukončili sme nájomnú zmluvu, v ktorej bolo uvedené, že vyúčtovanie energií bude jedenkrát za rok. Vo výpovedi som dala aj vetu, že majiteľ je povinný mi doručiť do e-mailu scan komplet vyúčtovania a prípadné preplatky vrátiť do 7 dní a v prípade nedoplatkov, že budú strhnuté zo zadržanej kaucie. Lenže pani majiteľka sa nám pri predaní bytu vysmiala do očí so slovami, že vyúčtovanie nedostaneme. Údajne sú tam preplatky, ale vykonpenzuje nám to 500 Kč ku kaucii, ktorú nám pošle na účet po doložení o odhlásení z trvalého pobytu. To sme jej doložili a poslala na účet 10 000 Kč. Ona to považuje za skončenú vec. Lenže vyúčtovanie sme nedostali. Vraj je invalidný dochodca a má u poskytovateľa nejaké bonusy a úľavy a vyúčtovanie nám jednoducho nedá. Ďalšiou pre mňa nepochopitelnou udalosťou bolo to, že pri predaní bytu nemala žiadny predávají protokol. Našťastie som vzala 2 čisté A4 papiera, tak sme predávací protokol spísali ručne, a keď som zapisovala stavy vodomeru, vysmiala ma, že aj tak mi to nikto nikdy nevyúčtuje. Prosím vás, má na toto právo? Ja sa okrádať nenechám.

Jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se nájmu a vyúčtování nákladů na služby spojené s užíváním bytu.

Pronajímatelka, jako poskytovatel služeb má povinnost předložit příjemci služeb (Vám) vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období, typicky 12 měsíců, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Pokud máte v nájemní smlouvě uvedeno datum, ke kterému končí zúčtovací období, popř. datum, do kdy Vám je pronajímatelka povinna doručit řádné vyúčtování, a pronajímatelka tuto povinnost nesplnila, máte právo požadovat mimo doručení řádné vyúčtování také uhrazení smluvní pokuty ze strany pronajímatelky ve výši 50,- Kč za každý den prodlení.

S ohledem na to, že se jedná o povinnost pronajímatelky plynoucí ze zákona (konkrétně zákon č. 67/2013 Sb.), bylo by možné se domáhat u příslušného soudu, aby tuto povinnost splnila.

Doporučuji Vám nejdříve pronajímatelku písemně vyzvat s odkazem na její zákonnou povinnost Vám vyúčtování doručit a poté, v případě neúspěchu, řešit celou situaci soudní cestou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme v Ostravě v podnájmu (2 osoby) a ve smlouvě nemáme konkrétně rozepsané částky za jednotlivé složky nájmu (teplo, teplá a studená voda, osvětlení a úklid spol. prostor), ale pouze celkovou částku. Pří vyúčtování za rok 2018 jsme zjistili, že pronajimatel má nastavené zálohy za studenou vodu 1200 Kč/rok, teplou vodu 600 Kč/rok a ohřev vody 1200Kč /rok čili výrazně podhodnocené a teď po nás požaduje výrazný nedoplatek za vyúčtování – výše popsané zálohy odpovídají necelým 15 m3/rok pro studenou vodu a kolem 10 m3/rok pro teplou vodu. Při předávání bytu jsem se ho ptal, jak jsou nastaveny zálohy za tyto služby, a odpověděl mi, že je vše standardně nastavené na 2 osoby, ale písemně to bohužel nemám. Mám nějakou šanci jak se bránit či nikoliv?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám přesně znění Vaší nájemní smlouvy, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a ze zákona č. 67/21013 Sb.

Pronajímatel, jako poskytovatel služeb má povinnost předložit příjemci služeb vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období, typicky 12 měsíců, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Pokud Vám tedy takové vyúčtování pronajímatel poskytl a Vy nerozporujete skutečnou výši nákladů, nýbrž nízké měsíční zálohy, bohužel budete muset nedoplatek uhradit. Nicméně Vám doporučuji, abyste pronajímatele požádal o navýšení měsíčních záloh tak, aby Vám při příštím vyúčtování opět nevznikl nedoplatek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Vlastním byt v domě, kde je založeno společenství vlastníků jednotek. Správu domu a rozúčtování provádí městský úřad za poplatek. V bytě bydlela babička. Po její smrti zde nikdo nebydlí. Tuto skutečnost jsem řádně nahlásila správci domu. V jednotlivých bytech nejsou osazeny vodoměry pro odběr studené vody. V minulosti jsem navrhovala, aby byly vodoměry osazeny. Ovšem ostatní majitelé bytů s tím nesouhlasili. V minulých letech jsem při vyúčtování služeb nehradila žádnou částku za odběr studené vody a osvětlení společných prostor. Nyní jsem obdržela vyúčtování za rok 2018. Správce domu mě do vyúčtování napočítal spotřebu studené vody podle směrného čísla – 46. Na můj dotaz sdělil, že se musím podílet na spotřebě, i když v bytě nikdo nebydlí. Na byt, kde nikdo nebydlí, se pohlíží jako by tam byla přihlášena jedna osoba. Odkázal mě na zákon číslo 67/2013 a vyhlášku 428/21. Navrhl, abychom jsme si osadili vodoměry.  Že v bytě nikdo nebydlí, můžu dokázat nulovou spotřebou z vyúčtování elektrické energie. Rovněž sousedé vědí, že je byt prázdný. Po prostudování zákonů si nejsem jista, že správce postupoval správně. S vyúčtováním nesouhlasím. Při vyúčtování v minulých letech neměli ostatní majitelé bytů žádné připomínky. Jedná se přibližně o částku 3700 Kč. Některé služby v domě jsou rozúčtovány na byt, ty řádně hradím.

Pravidla pro poskytování služeb [dodávka (studené) vody je jednou ze služeb ve smyslu níže uvedeného zákona] spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, jakož i postup při určování záloh za služby, rozúčtování, vyúčtování a vypořádání nákladů na služby zákon č. 67/2013 Sb. (dále jen „zákon o službách“).

Jak vyplývá z platné právní úpravy (zákona o službách a občanského zákoníku), společenství vlastníků jednotek jako osoba odpovědná za správu domu a pozemku zajišťuje jednotlivým vlastníků bytů poskytování služeb, za což je oprávněno požadovat od jednotlivých vlastníků uhrazení záloh na úhradu nákladů na takové služby.

Za účelem zjištění skutečné výše nákladů pro jednotlivé byty (společenství zajišťuje dodávku služeb pro celý bytový dům) je nutné celkové náklady rozúčtovat. Rozúčtováním se rozumí vyčíslení celkové výše nákladů za poskytované služby (pro celý bytový dům) v daném zúčtovacím období mezi jednotlivé vlastníky a způsob rozdělení nákladů na služby.

Dle zákona o službách o způsobu, jakým jsou služby mezi jednotlivé byty rozúčtovány, rozhoduje společenství vlastníků jednotek. Nedojde-li k takovému rozhodnutí společenství, rozúčtují se náklady na dodávka vody v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody podle směrných čísel roční potřeby vody.

Z Vašeho dotazu nevyplývá, že by společenství vlastníků jednotek přijalo rozhodnutí o způsobu rozúčtování jednotlivých služeb. V takovém případě je tedy nutné postupovat dle zákonné úpravy. Vzhledem k tomu, že v jednotlivých bytech nebyla provedena instalace podružných vodoměrů (jak výslovně uvádíte), v souladu se zákonem se náklady na dodávku vody se rozúčtují podle směrných čísel roční potřeby vody.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem uživatelem bytu v panelovém domě o 32 bytových jednotkách. Každoročně nám správce domu provede zúčtování spotřeby tepla dle vyhlášky 269/2015 Sb. a metodického pokynu, a konkrétně za topnou sezonu 2018 tímto způsobem (citace správce): Provede se nastavení dolní a horní přípustné hranice -20 % +100 % a spustí se rozúčtování. Po prvním rozúčtování byly některé byty pod hranicí o 20 % a jsou dány stranou a spotřební složka je dopočtena tak, aby částka odpovídala spodní hranici (dle m2 jednotlivých bytů). Od spotřební složky se odečtou vypočítané částky spotřební složky výše uvedených bytů a znova se provede rozúčtování zbývajících bytů. Po tomto druhém rozúčtování jsou pod dolní hranici ještě byty č. 5 a 16 a ty musí být také dopočteny. Po dalším rozúčtování jsou již všechny byty v toleranci. Vysvětlete mi prosím jednu nelogičnost (z mého pohledu) a moje kardinální otázka zní: Proč je třeba provádět druhé rozúčtování, když již při prvním byly regulérně zjištěny spotřeby tepla v jednotlivých bytech k průměru spotřeby pro vytápění v zúčtovací jednotce, a byty 5 a 16 byly regulérně nad 80 %, konkrétně 82,63 % a 81,20 %? Výsledkem druhého rozúčtování bylo toto: byty 5 a 16, původně nad 80 %, se dostaly pod limit 80 %, jejich spotřební náklady a naměřené dílky byly přičteny k původním 13 bytům a takto odečteny od celkové spotřební složky, čímž došlo ke snížení tzv. upravených nákladů, tím došlo ke snížení částky za tzv. upravenou jednotku, v důsledku nižší upravené jednotky byli zvýhodněni limitní uživatelé (80 až 200 %) o konkrétní částku 438,84 Kč, která se rozdělila mezi jednotlivé uživatele dle toho, jaká výše dílků jim byla naměřena, a zároveň došlo k poškození uživatelů bytů 5 a 16, kteří byli při prvním rozúčtování v limitu a ve druhém částkou 438,84 Kč přispívají ke zvýhodnění limitních uživatelů, konkrétně výškou částky dle toho, jak byli v prvním rozúčtování vzdáleni od limitu 80 %, tedy 191,72 Kč a 247,12 Kč, náklady podlimitních uživatelů se nezměnily. V metodickém pokynu našeho správce je uvedeno, že pokud dojde k překročení přípustných rozdílů, bude provedena úprava výpočtové metody uvedená ve vyhlášce č. 269/2015 Sb., v § 3, odst. 2, písm. a), b) a c) tak, aby byly dodrženy základní parametry vyhlášky.

Odpověď – 1. část

Pravidla pro provádění rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům stanovuje zákon č. 67/2013 Sb. (běžně označován jako “zákon o službách”), který je proveden vyhláškou č. č. 269/2015 Sb.

Zákon o službách vymezuje dva způsoby, kterými lze provést v domě rozúčtování nákladů na teplo, a to v závislosti na to, zda je jiným právním předpisem stanovena povinnost instalace stanovených měřidel. Na základě Vámi uvedeného dovozuji, že pro předmětný dům je taková povinnost stanovena, a pro rozúčtování nákladů na vytápění platí následující.

Náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období se rozdělí na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemců služeb v zúčtovací jednotce hodnotu o 20 % nižší a hodnotu o 100 % vyšší oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody, a to následovně:

Odpověď – 2. část

Za prvé se hodnota nákladu na vytápění příjemce služeb, jehož rozdíl překročil stanovenou limitní hodnotu, vztažená na 1 m2 započitatelné podlahové plochy příjemce služeb, se upraví na limitní přípustnou hodnotu nákladů na vytápění na 1 m2 započitatelné plochy, tedy 80 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku, v případech, kdy nebyla dodržena spodní hranice 20 %, nebo 200 % průměrné hodnoty za zúčtovací jednotku v případech, kdy nebyla dodržena horní hranice 100 %. Takto upravený náklad je pak násobkem výměry započitatelné podlahové plochy a hodnoty upravené.

Ve druhém kroku se upravená hodnota nákladů na vytápění příjemce služeb se odečte od celkové částky nákladů na vytápění a zůstatek se rozdělí mezi ostatní příjemce služeb podle zákona, dokud všichni příjemci služeb nevyhoví stanovené přípustné odchylce rozdílu v nákladech na vytápění připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy v zúčtovací jednotce v daném zúčtovacím období.

Pokud jde o Váš dotaz, proč bylo nutné provádět druhé rozúčtování, bez toho, aniž bych měl k dispozici veškeré informace a podklady týkající se konkrétního případu, nejsem schopný řádně a úplně odpovědět. Vzhledem ke složitému skutkovému stavu je dle mého soudu nutná podrobnější právní analýza, která však přesahuje rozsah této poradny.

Na tomto místě Vám tedy navrhuji, abyste se (i s veškerými podklady, které máte v dané věci k dispozici), vyhledal odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech specifik případu navrhne, jak dále postupovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Rád bych se zeptal, zda u nového bytového domu, kde přebírání bytových jednotek probíhalo v posledním kvartálu roku 2018, je třeba dělat vyúčtování za rok 2018, nebo zda stačí toto období přiřadit k následujícímu roku 2019 a v něm pak vyúčtovat i náklady z posledního kvartálu roku předcházejícího?

Pravidla pro poskytování služeb spojených s užíváním bytů v bytových domech se řídí zákonem č. 67/2013 Sb., obecně známý jako zákon o službách, který mj. upravuje i postup vyúčtování nákladů na služby.

Dle ust. § 7 zákona o službách platí, že není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, poskytovatel služeb (zde pravděpodobně společenství vlastníků jednotek) je povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby vždy za zúčtovací období s tím, že provedené vyúčtování musí doručit příjemcům služeb (tedy jednotlivým vlastníkům bytů) nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Zúčtovacím obdobím se přitom rozumí období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů. Dle zákona o službách může být zúčtovací nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb; obvykle zúčtovací období odpovídá kalendářnímu roku. Z toho tedy vyplývá, že není možné, aby skutečná výše nákladů a zálohy na služby za poslední čtvrtletí roku 2018 byly zahrnuty do vyúčtování za rok 2019.

Pro úplnost pak dodám, že rovněž není možné, aby vyúčtování za poslední čtvrtletí 2018 bylo poskytovatelem služeb provedeno a příjemcům doručeno (byť jako samostatná listina) až společně s vyúčtováním za rok 2019. V takovém případě by totiž poskytovatel služeb nesplnil svou povinnost řádně a včas doručit vyúčtování za rok 2018 a byl povinen zaplatit příjemci služeb pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním ve smyslu ust. § 13 zákona o službách.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám dotaz ohledně vyúčtování energií v bytě, kde jsem v pronájmu. Mám smlouvu na rok, a ta teď vypršela. Na začátku jsme měli normální smlouvu, kde byla vypsaná teplá a studená voda. Nyní mi majitelka napsala, že mám zaplatit nedoplatek asi 15000 Kč. Ve smlouvě mám stav SV 332 m3 a TV 248m3. Po roce je stav SV 345m3 a TV 260, to je nějakých 25m3, což mi zhruba vychází na 2000 Kč. Problém je v tom, že když byla kontrola vodoměrů, která ani nevím, že proběhla, nikdo nenahlásil můj stav a vyúčtování bylo prý uděláno odhadem z roku 2016, kdy jsem já v bytě nebyl, byl zde někdo jiný. Prý to již nejde opravit, protože by se musel přepočítat celý objekt, a majitelka prý 15 000 za mě zaplatí. Je to vůbec možné? Celý rok šetřím, abych měl přeplatek, a pak z toho nemám nic a majitelka doplácí nějaký holý nesmysl dva roky zpět, nebo je to výmysl?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti daného případu, Vaší nájemní smlouvy a popř. smlouvy o poskytování služeb spojených s užíváním bytů, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy zejména ze zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Obecně platí, že jako příjemce služeb pak máte povinnost zaplatit poskytovateli služeb, kterým je v tomto případě nejspíše vlastník bytu, jen skutečnou výši nákladů na služby.

Tu, včetně celkové výše poskytnutých záloh, zjistíte z řádného vyúčtování, které Vám poskytovatel služeb má povinnost doručit na základě provedených odečtů nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Jestli budete mít jakékoliv výhrady ke způsobu rozúčtování služeb a jejich následnému vyúčtování, máte právo podat námitky proti vyúčtování nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování.

Pokud však nedojde k odečtu hodnot na vodoměru z důvodu odepření nebo neumožnění vstupu do jednotky, stanoví se výše nákladů odhadem za předchozí rok.

K tomu je třeba zjistit, zda Vás vlastník bytové jednotky, popřípadě SVJ řádným způsobem a s dostatečným předstihem vyzvalo k zajištění přístupu do bytové jednotky, a to na Vámi uvedenou adresu. Pravděpodobně bude tento postup upraven ve stanovách SVJ, v domovním řádu popř. v jiném dokumentu. Pokud by se ukázalo, že Vás SVJ/vlastník řádným způsobem s termínem odečtu neseznámil, vyúčtování zhotovené s využitím alternativního způsobu rozúčtování by nemělo být řádné a jakékoliv nedoplatky by zatím neměly být splatné.

Jestliže byste zavinil neumožnění odečtu vodoměrů skutečně Vy, domnívám se, že v takovém případě jste povinen zaplatit hodnotu stanovenou v tomto vyúčtování s tím, že při dalších odečtech Vám bude vrácen o to navýšený přeplatek. Pokud nedojde ovšem k prodloužení trvání nájmu, doporučuji se domluvit s vlastníkem bytové jednotky na způsobu, jakým tuto situaci vyřešíte při dalším odečtu vodoměrů, jelikož budete mít nárok na přeplatek, pokud teď zaplatíte oněch 15 000 Kč.

Nad rámec výše uvedeného si Vás však také dovoluji upozornit na skutečnost, že na Vás mohou případně dopadat též zcela odlišná pravidla pro rozúčtování spotřeby vody. Výše uvedený postup se totiž použije pouze u těch poskytovatelů služeb, u nichž nedošlo k ujednání, nejméně s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě o jiném způsobu a pravidlech rozúčtování služeb. Pokud zde takové ujednání je, dopadají na Vás pravidla takto dohodnutá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Kdo hradí revizní prohlídku plynového kotle, majitel bytu, nebo nájemce? Jak „dostat“ z majitele (pronajímatele) vyúčtování za služby? Je pravidelná roční revizní prohlídka plynového kotle součástí běžné údržby bytu, či do této kategorie nespadá? Jedná se o částku 1442 Kč, která podle mého názoru není to součást drobných oprav, běžné údržby (NV č. 308/2015 Sb.). Majitelka mě nutí, abych to platila já, a revizní technik mě dává fakturu na moje jméno. Bohužel při kontrole nájemní smlouva je věta, že nájemce uhradí revizní prohlídku plynového kotle, ale domnívám se, že kdyby to byla povinnost pronajímatele, že toto ujednání by mohlo být neplatné. Jak „dostat“ z majitele (pronajímatele) vyúčtování za služby? Nájem mám již od poloviny roku 2015 (předávací protokol se stavy máme), ale jsem přesvědčena, že je za energie vysoký přeplatek (cca 1 500 měsíčně!), ale majitelka mně říká, že „to“ vychází akorát, ale nic mě nechce předložit. Jak mám postupovat? Kde v zákoně je uvedená povinnost předložit a do kdy vyúčtování za energie?

Vymezení práv a povinností nájemce a pronajímatele nalezneme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zde je stanoveno, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Bližší specifikaci drobných oprav a běžné údržby nalezneme v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Úprava v nařízení přímo nezmiňuje revize plynových zařízení a povaha této činnosti tak bude muset být posouzena s ohledem na definici běžné údržby. Za běžnou údržbu bytu se ve smyslu nařízení rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Plynový kotel nejspíše nelze podřadit pod byt, jeho zařízení nebo vybavení, a proto revizní prohlídku není možné považovat za běžnou údržbu.

Pokud jste si však v nájemní smlouvě ujednali jinak, pak mám za to, že je možné se na takové ustanovení odkazovat a úhradu po nájemci požadovat.

K dotazu č. 2:

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v souvislosti s poskytováním služeb jsou vymezeny v zákoně č. 67/2013 Sb. Jelikož neznám přesné znění Vaší nájemní smlouvy, budu vycházet ve své odpovědi pouze z výše zmíněného zákona.

Poskytoval služeb má povinnost předložit příjemci služeb vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období, typicky 12 měsíců, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Jestliže poskytovatel služeb nesplní tuto povinnost, je příjemce oprávněn požadovat po pronajímateli uhrazení pokuty za prodlení, a to buď ve výši ujednané, která nesmí přesahovat 50,- Kč za každý započatý den prodlení anebo, pokud nebyla výše ujednána, ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

Pokud byl poskytovatel služeb v prodlení před 1. 1. 2016, činila výše pokuty 100,- Kč za každý započatý den prodlení, a to do 31. 12. 2015.

Doporučuji tedy vyzvat pronajímatele k předložení řádného vyúčtování a sdělit mu, že máte současně ze zákona nárok na úhradu pokuty za prodlení. S ohledem na to, že se jedná o povinnost pronajímatele plynoucí ze zákona, bylo by možné se domáhat u příslušného soudu, aby tuto povinnost splnil.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Můžete mi prosím poradit, kde (v jaké vyhlášce/zákoně) hledat informace o postupu stanovení spotřeby vody, kdy byla prokázána nefunkčnost vodoměru (máme osvědčení o přezkoušení). Případ našeho vlastníka je složitější i v tom, že spotřebu za předchozí rok (tedy 2016) nelze použít, protože spotřeba byla stanovena po dohodě s vlastníkem. Důvodem byl opět nefunkční vodoměr. Napadlo mě použít spotřebu za rok 2015, ale nejsem si jistá správností postupu.

Odpověď na Vaši otázku nalezneme v zákoně č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů, který stanoví postup při určení množství dodané vody v případě nefunkčního vodoměru.

Podle ust. § 17 odst. 4 zákona platí, že je-li vodoměr nefunkční, stanovení množství dodané vody se v tom případě provede podle skutečného odběru ve stejném období roku předcházejícímu tomu období, které je předmětem reklamace nebo žádosti o přezkoušení vodoměru. Ve vašem případě by to znamenalo použít spotřebu za kalendářní rok 2016, což však, jak uvádíte, není možné.

Na tuto situaci shora uvedené ustanovení pamatuje, že když dále stanoví, že nelze-li údaje za předešlé období použít, mohou si provozovatel s odběratelem dohodnout i jinak. Na tomto místě Vám doporučuji využít této možnosti, kterou zákon dává a řešit vzniklou situaci dohodou. Jestliže k dohodě nedojde, množství dodané vody se stanoví alternativně buď podle následného odběru ve stejném období následujícího roku, nebo podle směrných čísel roční spotřeby dle přílohy č. 12 uvedených v příloze č. 12 vyhlášky č. 428/2001 Sb., kterou se provádí zákon o vodovodech a kanalizacích.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Jsem majitelka bytu, ve kterém mám nájemníka. Správce budov mě a mé nájemníci vyplácí přeplatek. Nájemnici za spotřebu a zálohy na vodu otop (je to na její jméno) a mně za nájem, který platí nájemnice navíc. Každý rok to bylo v pořádku, ale teď se paní z byťáku spletla a peníze, tedy i nájemnice, poslala mně. Po 15 dnech se mi ozvali z byťáku, ať paní výplatním 7000 Kč, že se stala chyba, ale já ty peníze nemám, jelikož jsem byla v domnění, že je vše jako vždy moje.

V daném případě je podstatné, že jste obdržela peníze, které nenáleží Vám, ale Vašemu nájemci. Získala jste tedy majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, a ač neúmyslně, tak jste se tím obohatila na úkor Vašeho nájemce. Jedná se tedy o bezdůvodné obohacení dle § 2991 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a jste povinna to, oč jste se obohatila, Vašemu nájemci vrátit.

Skutečnost, že jste jednala v domnění, že obdržené peníze jsou Vaše, Vás bohužel nezbavuje povinnosti tyto peníze vrátit. Povinnost k vydání bezdůvodného obohacení je objektivního charakteru, tedy subjektivní prvky nejsou samy o sobě významné.

V dané situaci bych Vám tedy doporučoval finanční prostředky Vašemu nájemci vrátit, jinak se vystavujete riziku, že na Vás bude ze strany nájemce podána žaloba na vydání bezdůvodného obohacení. Pokud jste finanční prostředky již utratila, mohu Vám doporučit domluvit se na vrácení finančních prostředků přímo s nájemcem, kdy si můžete ujednat lhůtu pro vrácení finančních prostředků, případně si můžete ujednat, že finanční prostředky vrátíte formou dílčích splátek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Dojde-li k rozúčtování nákladů na ÚT příjemce služeb jen za část roku dle § 5, odst. 5 nebo 6, podléhá následně součet nákladů na základní a spotřební složku ještě kontrole, zda nedošlo k překročení +100 % a -20 % průměrných nákladů/m2? A v případě, že je pod dolní hranicí, provede se ještě přepočet dle této hraniční meze?

Ačkoliv to ve své dotazu výslovně neuvádíte, dovozuji, že zmíněnými ustanoveními máte na mysli ust. §§ 3 a 5 vyhlášky č. 269/2015 Sb., která provádí zákon č. 67/2013 Sb., o službách.

S ohledem na skutečnost, že ust. § 3 vyhlášky stanoví obecně způsob rozúčtování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce, kdežto ust. § 5 upravuje jeden ze zvláštních způsobů rozúčtování nákladů na vytápění, konkrétně rozúčtování v případě, že dojde v průběhu roku ke změně příjemce služeb, domnívám se, že jestliže se použije tento zvláštní způsob, již není nutné provést redukci spotřební složky ve smyslu § 3 odst. 2 vyhlášky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Moje maminka důchodkyně bydlí v nájemním bytě (4 bj + obyvatelný půdní prostor, zda zkolaudovaný, není známo). Po dlouhých peripetiích jsme na pronajímateli bytu (FO) vymámili vyúčtování za vodné a stočné (v minulosti nám dával pouze čestné prohlášení, že vyúčtování neprovádí). V bytě, ve kterém maminka bydlí, není nainstalovaný podružný vodoměr. V minulosti v odpovědi jste uvedli, že dle § 5 zákona č. 67/2013 Sb., o způsobu rozúčtování, rozhodne s dvoutřetinovou většinou nájemců poskytovatel, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změnit způsob rozúčtování je pak možné pouze po uplynutí zúčtovacího období. Pokud o této skutečnosti nebylo nikdy jednáno (alespoň o tom nevíme), má právo si pronajímatel určit způsob vyúčtování samostatně, nebo musí postupovat dle výše uvedeného zákona? Musí mít případné rozhodnutí dvoutřetinové většiny písemnou formu? Pokud by musel vycházet podle směrných čísel roční potřeby vody (příloha č. 12 k vyhlášce č. 428/2001), může toto směrné číslo  ještě sám navýšit (např. o podíl připadající na bytové jednotky či osoby z rozdílu mezi celkovou potřebou vody dle patního vodoměru a součtem směrných čísel za jednotlivé bytové jednotky)?

Ve Vašem případě je nejdříve potřeba rozhodnout, jakým způsobem jsou náklady za služby hrazeny nájemcem, přičemž se zde nabízí možnosti dvě.

Pokud jsou náklady hrazeny ze strany nájemce formou paušální platby, pronajímatel (poskytovatel služeb) nemá povinnost platby za poskytované služby vyúčtovávat. Dále jsme toho názoru, že pronajímatel není ani oprávněn paušální platbu jednostranně navyšovat, jelikož by to bylo proti samotnému smyslu paušálních plateb. Zvýšení je možno pouze v případě, že se na něm pronajímatel s nájemcem spolu dohodnou.

V případě, že jsou náklady hrazeny formou záloh, zákon ukládá pronajímateli (poskytovateli služeb) tyto platby vyúčtovat, a to nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Kratší termín si může pronajímatel sjednat individuálně s nájemcem. V případě, že pronajímatel bude v prodlení s doručením řádného vyúčtování, má nájemce právo po něm požadovat zaplacení pokuty, a to až do výše 50,- Kč za každý započatý den prodlení.

Pokud nedojde k ujednání způsobu rozúčtování mezi pronajímatelem a dvoutřetinovou většinou nájemců (nebo o způsobu nerozhodne družstvo nebo společenství), stanoví odstavec druhý Vámi zmíněného § 5 zák. č. 67/2013 Sb. postup, který pronajímatel musí dodržet. Vyplývá z toho tedy, že pronajímatel rozúčtuje náklady na dodávky vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční spotřeby vody. K dalšímu navyšování takto zjištěných směrných čísel by ze strany pronajímatele docházet nemělo.

Konečně co se týká formy rozhodnutí o způsobu rozúčtování lze mít za to, že písemná forma není potřeba.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Je nesporné, že je v platnosti zákon č. 67/2013 Sb. Tento zákon s účinnosti od 1. 1. 2014 stanovuje pro pronajímatele povinnost, (v našem případě bytové družstvo) dodat vyúčtování služeb spojených s bydlením do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. U nás je zúčtovací období kalendářní rok (1.1–31.12.). Ve stanovách našeho bytového družstva je ustanovení, které říká, že vyúčtování se dodá do 31. 5. následujícího roku. Je to ustanovení z dávných minulých let. Představenstvo tvrdí, že stanovy jsou platné, a pokud změnu danou zákonem č. 67/2013 Sb. neodsouhlasí členská schůze, platí termín uvedený ve stanovách. Dotaz zní: Postupuje představenstvo družstva správně? Má zákon č. 67/2013 Sb. nižší právní sílu než stanovy bytového družstva? Jsme toho názoru, že zákon má přednost. A představenstvo by se mělo řídit zákonem a případně upravit stanovy.

Jelikož neznám přesné znění stanov Vašeho bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 67/2013 Sb.

Ve výše zmíněném zákoně je stanoveno, že poskytovatel služeb je povinen vyúčtovat jednotlivé služby za zúčtovací období a doručit příjemci služeb takové vyúčtování nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

Toto ustanovení je kogentní povahy, a tedy nelze se od něho odchýlit ve smyslu prodloužení lhůty k dodání řádného vyúčtování. Kogentnost předmětného ustanovení je potvrzena rovněž v Metodickém pokynu Ministerstva pro místní rozvoj k zákonu č. 67/2013 Sb.

Na základě výše uvedeného závěrem shrnuji, že ve Vašem případě představenstvo bytového družstva nejedná správně, jelikož má povinnost doručit vyúčtování nejpozději do 30. dubna.

V případě porušení povinností poskytovatele služeb doručit příjemci služeb řádné vyúčtování, má takový příjemce nárok na zaplacení pokuty pronajímatelem, a to ve výši 50,- Kč za každý započatý den prodlení, nerozhodlo-li družstvo o jiné (nižší) výši pokuty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Bylo nám doručeno vyúčtování služeb za rok 2017: voda, teplo, atd. Máme přeplatek 9744 Kč. Jsme podnájemníci v bytě 2+1. Nájem platíme 10 000 Kč měsíčně, v tom jsou i zálohy na služby spojené s podnájmem, a to ve výši 3200 Kč. Majitel bytu, tedy nájemce, nám řekl, že částku, kterou jsme ušetřili za služby, nedostaneme, že to patří jemu, ale my jsme šetřili a mělo by to být naše. On tvrdí, že ne, že to použije na daň atd. Ve smlouvě máme napsáno, že případný přeplatek jde na vrub nájemci, pokud není dohodnuto jinak. Může si on takhle si nechat našich skoro 10 000 Kč?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož neznám veškerá specifika případu, vycházím v níže uvedené odpovědi toliko z platné zákonné úpravy týkající se nájemního a podnájemního vztahu, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Výše zmiňovaný zákon upravuje především vztah nájemní, přičemž nájemci, jako slabší smluvní straně, je poskytována široká ochrana prostřednictvím mnoha práv, které mu zákon deklaruje. Oproti tomu podnájemní vztah je v zákoně upraven jen okrajově, a tedy podstatné je ujednání mezi podnájemcem a nájemcem v podnájemní smlouvě.

Pokud jste si s nájemcem sjednali, že přeplatek za služby „jde na vrub nájemci“, domnívám se, že nájemce má právo v takovém případě si přeplatek ponechat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Již šest let se dcera nezdržuje ve svém trvalém bydlišti, kde žili spolu s bývalým přítelem, který je v bytě také trvale přihlášen a žije v něm nadále. V současné době dcera žije v podnájmu na sjednanou dobu určitou s možností prodloužení nájemní smlouvy na vymezenou dobu. Povinnosti plateb týkajících se nájemného a zároveň dalších služeb zahrnujících např. výtah, osvětlení ve společných prostorách apod. ve svém nynějším bytě  pravidelně hradí. Má otázka zní, zda je povinností mé dcery hradit tytéž poplatky za zmíněné služby i ve svém trvalém bydlišti, které je pouze údajem evidenčním a v bytě již šest let nebydlí? Také zda její bývalý přítel nechyboval a svou bývalou přítelkyni (mou dceru) z těchto služeb neodhlásil? Ve skutečnosti v současné době probíhá odhlášení dcery z trvalého pobytu, jelikož pronajímatel pro trvalé přihlášení dal dceři souhlas. 

Na úvod si dovolím uvést, jaký je rozdíl mezi trvalým bydlištěm, tedy trvalým pobytem a bydlištěm, kde se osoba zdržuje. Trvalý pobyt se užívá v právu veřejném a rozumí se jím adresa pobytu občana České republiky. Každý občan ČR může mít pouze jeden trvalý pobyt, který si sám zvolí a je uveden v občanském průkazu. Z toho, že máte nahlášený trvalý pobyt, pro Vás nevyplývají žádná práva, tato adresa slouží například k určení místní příslušnosti soudů. Naopak pojem bydliště je použit především v právu soukromém, konkrétně v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Bydlištěm se rozumí místo, kde se člověk zdržuje s úmyslem tam žít a využívat služby spojené s užíváním bytu a za dané služby platit poplatky. Z výše uvedeného vyplývá, že Vaše dcera bude poplatky za využívání služeb hradit v místě svého bydliště, nikoli v místě trvalého pobytu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Podle předpisu úhrad za užívání bytu platíme měsíčně dlouhodobou zálohu na opravy, zálohový příspěvek na správu domu a pozemku (zahrnuje zálohy na účetnictví, provozní vydání a technickou správu, odměny statutárního orgánu, pojištění nemovitosti) a zálohy na služby spojené s bydlením (zálohy na společnou elektřinu, úklid společných prostor, výtah, studenou vodu, teplo a teplou vodu). V našich stanovách je přesně uvedeno, že zálohový příspěvek na správu domu a pozemku se s každým členem vyúčtuje nejpozději do 4 měsíců po skončení kalendářního roku a rozdíl z vyúčtování se vypořádá nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování. Dále je ve stanovách přesně uvedeno, že dlouhodobá záloha se s každým členem vyúčtuje v minimálním členění na náklady na opravy a na výdaje na modernizace a rekonstrukce společných částí a to do 4 měsíců po skončení kalendářního roku, nečerpaný zůstatek dlouhodobé zálohy se nevypořádává a převádí se do dalšího roku. Vyúčtování záloh na služby je společenství podle stanov povinno provést nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Správce provádí každý rok vyúčtování pouze záloh na služby a zálohový příspěvek na správu domu vůbec nevyúčtovává ani nevypořádává a dlouhodobou zálohu také nevyúčtovává. Jak se lze proti uvedenému bránit? SVJ i správce jsem písemně (doporučeným dopisem, emailem)  i ústně, vyzvala k předložení vyúčtování, ale nijak nereagoval. Můžu tedy zálohové příspěvky na správu domu a pozemku a dlouhodobou zálohu přestat platit, když nemám ani žádný podklad na základě, kterého by bylo prokázáno, že platba je odůvodněná a ve správné výši. SVJ ani správce mi žádné podklady poskytnout nechce a nemáme ani schválený žádný rozpočet ani plán oprav. Můžu požadovat pokutu, jak je uvedeno v zákoně o vlastnictví bytů 50 Kč/den, protože mi nebylo umožněno nahlížení do dokumentů (vyzvala jsem správce i SVJ, aby mi sdělili termín, kdy můžu nahlížet do dokumentů, ale nijak nereagovali). Když se dostavím do kanceláře správce, řeknou mi, že na mě nemají čas a že se mám objednat, ale oni nemají čas nikdy, stejně jako předseda výboru, buď není doma nebo neotvírá. Pokutu dle zákona č. 67/2013 Sb. lze požadovat  pouze v souvislosti s nahlížením do dokladů souvisejících s vyúčtováním služeb, nebo se pokuta za neumožnění nahlížení do dokumentů vztahuje i na zálohový příspěvek na správu domu a pozemku a dlouhodobé zálohy na opravy? V našich stanovách je uvedeno, že člen společenství má právo seznámit se s hospodařením společenství, včetně nahlížení do uzavřených smluv, účetních knih a dokladů, takže když mi toto není umožněno, můžu ve všech případech požadovat pokutu 50 Kč/den, i když mi není předložena k nahlédnutí smlouva mezi SVJ a správcem? Jak mám situaci řešit přestat platit příspěvky, které nejsou vyúčtovávány, a čekat, až na mě SVJ podá žalobu, nebo mám podat žalobu sama s tím, že SVJ neplní svoje povinnosti?

Jelikož nejsem seznámen s přesným zněním stanov vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a zák. č. 67/2013 Sb. Od 1. 1. 2014 se právní úprava týkající se společenství vlastníků jednotek nachází v občanském zákoníku, který nahradil Vámi zmíněný zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.

Zákon č. 67/2013 Sb. stanoví, že pokud poskytovatel nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, například povinnost spojenou s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování, je povinen zaplatit příjemci služeb pokutu. Jelikož je v zákoně přesně stanoveno, že se musí jednat o porušení povinností, kterou tento zákon stanoví a zároveň se tento zákon vztahuje pouze na vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu, domnívám se, že s použitím restriktivního výkladu lze vztahovat právo na zaplacení pokuty pouze na porušení povinnosti vyúčtování záloh na služby.

Pokud tedy poskytovatel služeb neporušil povinnost předložit Vám do 4 měsíců po skončení zúčtovacího období vyúčtování záloh na služby, nárok na zaplacení pokuty nemáte.

Na druhou strany, dochází-li ze strany SVJ, konkrétně ze strany výboru k porušování povinností, které mu zákon ukládá, například umožnění vlastníku jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, účetních knih nebo porušuje-li výbor znění stanov, může se vlastník bytové jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou, a tedy podáním žaloby pro porušení povinnosti na členy výboru SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Load More