16. května 2022

Společenství vlastníků jednotek

Nemohu se dohodnout s SVJ, aby mi umožnilo nahlédnout do dokumentů o hospodaření družstva. Skutečně neexistuje jiný způsob, než domáhat se ochrany svého práva velmi neradostnou soudní cestou, a tedy podáním žaloby pro porušení povinnosti na členy výboru SVJ? Nic jednoduššího/radostnějšího – “účinná osvěta” členů výboru SVJ třeba – v Česku opravdu neexistuje?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Jestliže dochází ze strany výboru SVJ k porušování povinností, které mu ukládá OZ, jako například právě umožnění vlastníku jednotky nahlížet do dokumentů týkajících se hospodaření SVJ, nebo porušuje-li výbor povinnosti, které mu ukládají stanovy, může se vlastník jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou, a tedy podáním žaloby pro porušení povinnosti na členy výboru SVJ.

Zákon vlastníkovi jednotky neposkytuje mimosoudní mechanismy, kterými by bylo možné dosáhnout splnění povinnosti ze strany výboru SVJ. Pokud není výbor SVJ ochotný poskytnout Vám požadované dokumenty, do kterých máte ze zákona právo nahlížet, nebo jestliže neplní jinou zákonem nebo stanovami mu uloženou povinnost, nezbývá než se obrátit na soud.

Závěrem dodávám, že členy výboru SVJ, jakožto i členy jiných volených orgánů, volí a odvolává shromáždění SVJ. Pokud tedy dochází členy výboru SVJ k porušování shora uvedených povinností, lze je na shromáždění SVJ odvolat za podmínek stanovených ve stanovách SVJ.

Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V bytovém domě je 20 bytů a 3 vlastníci. V domě není SVJ. Jeden z vlastníků chce prodat dva byty, čímž by se přesáhl počet 4 vlastníků. Mají ostatní vlastníci povinnost souhlasit se založením SVJ, aby mu prodej umožnili?

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet především z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle ust. § 1198 odst. 1 OZ platí, že nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Současně dle odst. 2 tohoto ustanovení platí, že do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k jednotce převáděné dalšímu vlastníku, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.

Odstavec 1 předmětného ustanovení předpokládá pro založení společenství splnění podmínky existence čtyř různých vlastníků jednotek. Tyto podmínky budou splněny zpravidla po převodu třetí jednotky, kdy budou v domě zpravidla existovat čtyři vlastníci jednotek.

K tomuto je nutno uvést, že při nesplnění těchto pravidel nehrozí přímá sankce, jedná se tedy zřejmě jen o ustanovení pořádkové, na rozdíl od pravidel odstavce 2 daného ustanovení. I pozdější založení společenství vlastníků bude zřejmě právně možné. Případné nesplnění této povinnosti však může mít dalekosáhlé důsledky s ohledem na právě zmíněnou blokaci převodů dle odstavce 2.

Odpověď – 2. část

Lze tedy shrnout, že pokud budou naplněny shora uvedené zákonné podmínky pro založení společenství vlastníků jednotek, mělo by dojít k jeho založení. Nicméně pokud někteří vlastnící odmítají dát souhlas k jeho založení, mají na takové rozhodnutí právo, a tedy OZ neukládá vlastníkům jednotek povinnost souhlasit se založením společenství vlastníků jednotek.

Na druhou stranu, jak jsem již uvedl výše, v takovém případě nedojde k převodu jednotky na nového vlastníka. Navrhuji, aby vlastníci, kteří odmítají dát se založením společenství vlastníků souhlas, byli o této skutečnosti informováni, neboť by mohlo tímto dojít ke změně jejich postoje k (ne)založení společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Může kterýkoli člen SVJ vyvolat korespondenční hlasování (per rollam), pokud jeho názor na otázky navržené pro hlasování není osamocený? Má výbor povinnost takové hlasování prakticky provést, protože si to ve svých příspěvcích vlastníci již platí a zaplatili? Má výbor povinnost necenzurovat, ale informovat spoluvlastníky o podnětech/návrzích/stížnostech jednotlivých vlastníků zbývající vlastníky, pokud je o to jen jeden jediný vlastník požádá? Má výbor povinnost vydat vlastníkovi ověřitelné roční vyúčtování celého jeho příspěvku, tj. včetně vyúčtování záhadné dlouhodobé zálohy/fondu oprav, namísto jen neověřitelné, protože neurčité, jen obecné rekapitulace, ale jen části příspěvku, kterou však ze zúčtovaného soupisu všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých ověřit nelze, protože čísla prvotních účetních dokladů neuvádí? Má výbor povinnost vést tyto zúčtované soupisy všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých pro kontrolu vlastníků dle § 1179 OZ? Jak konkrétně vymezit ve stanovách SVJ smysl a působnost kontrolní komise, která by kontrolu plnění těchto povinností výboru mj. prováděla, tj. její práva a povinnosti?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

K první Vaší otázce si dovoluji uvést, že výbor musí na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek, svolat shromáždění. Jeden vlastník jednotky takový podnět výboru dát nemůže.

V případě tohoto postupu musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou daní vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

Aby pak mohlo být rozhodováno mimo zasedání (tzv. hlasováno způsobem per rollam), musí dojít k tomu, že svolané shromáždění nebude usnášeníschopné. Teprve potom může ten, kdo je oprávněn shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby se o záležitostech rozhodovalo mimo zasedání. V jiných případech lze navrhnout přijetí rozhodnutí mimo zasedání, pokud to připustí stanovy.

Co se týká druhého dotazu, tak výbor na základě výše popsaného podnětu musí shromáždění svolat. V případě, že tak neučiní, mohou dle ust. § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dva z nich, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

Odpověď – 2. část

Ke třetímu dotazu uvedu, že OZ výboru nezakládá žádnou povinnost informovat vlastníky o podnětech nebo návrzích některého z vlastníků. Nic však naopak nebrání vlastníkům, aby ostatní vlastníky ohledně jimi podaných podnětech neinformovali sami. Nicméně stanovy Vašeho SVJ mohou statutárnímu orgánu ukládat další povinnosti, a tedy doporučuji nahlédnout do těchto stanov. Současně doplňuji, že v některých SVJ jsou mj. za tímto účelem zřizovány kontrolní komise, které v rámci své činnosti evidují podněty a stížnosti vlastníků a informují o nich ostatní vlastníky.

Ohledně čtvrtého dotazu, OZ nezakládá SVJ povinnost, aby vlastníkům poskytovalo každoroční vyúčtování příspěvků do tzv. „fondu oprav“. OZ však zaručuje vlastníku jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Za tímto účelem může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Ve Vaší situaci tedy můžete využít tohoto svého práva a dozvědět se požadované informace tímto způsobem.

Povinnost poskytovat vlastníkům každoročně vyúčtování jejich příspěvků však může být nad rámec zákona stanovena stanovami SVJ. Pokud by tedy tuto povinnost obsahovaly stanovy Vašeho SVJ, musí ji výbor dodržovat.

Jestliže dochází ze strany výboru SVJ k porušování povinností, které mu ukládá OZ, jako například právě umožnění vlastníku jednotky nahlížet do výše uvedených dokumentů, nebo porušuje-li výbor povinnosti, které mu ukládají stanovy, může se vlastník jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou.

Co se týká Vašeho pátého dotazu, tak osoba odpovědná za správu domu a pozemku, zpravidla SVJ, musí v rámci této správy činit vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Mezi tyto činnosti patří dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, taktéž stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku a jejich vyúčtování a vypořádání.

Odpověď – 3. část

Ohledně posledního dotazu, jelikož se na ustanovení OZ o SVJ použijí přiměřeně ustanovení týkající se spolku, bude se i zřízení kontrolní komise řídit ustanoveními upravujícími kontrolní komisi spolku, tedy ust. § 262 až § 264 OZ.

V těch je stanoveno, že se vyžaduje, aby kontrolní komise měla alespoň tři členy. Tyto volí a odvolává shromáždění SVJ (v případě spolku se jedná o členskou schůzi), přičemž způsob jejich volby a odvolávání může být stanoven ve stanovách odlišně. Dále OZ stanovuje, že členství v kontrolní komisi není slučitelné s členstvím ve statutárním orgánu spolku, resp. SVJ, ani s funkcí likvidátora. Ve stanovách pak mohou být upravena další omezení členství.

Co se týká vymezení činnosti kontrolní komise, tak tato dohlíží, zdali jsou záležitosti spolku, resp. SVJ, řádně vedeny a vykonává-li spolek, resp. SVJ, svou činnost v souladu se stanovami a právními předpisy. Tuto působnost lze ve stanovách rozšířit. Zjistí-li v rámci své činnosti kontrolní komise nedostatky, upozorní na ně statutární orgán, jakož i další orgány určené stanovami.

Nakonec je pak pověřenému členovi kontrolní komise spolku, resp. SVJ, v rozsahu působnosti kontrolní komise zákonem umožněno nahlížet do dokladů spolku, resp. SVJ, a požadovat od členů dalších orgánů spolku, resp. SVJ, nebo od jeho zaměstnanců vysvětlení k jednotlivým záležitostem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jsem jeden z  vlastníků bytů  v rámci SVJ. Na pořad poslední schůze vlastníků jednotek se dostala otázka pořízení předokenních stínících rolet a dalších prvků s tím spojených, ale části bytových jednotek se to netýká. (Pro informaci: ve všech eurooknech v domě jsou zabudované žaluzie). Odhadovaná cena za pořízení činí vč. DPH cca 2 mil. Kč. Hlasoval jsem jako jediný vlastník proti tomuto usnesení. Důvodem mého nesouhlasu je jednak vysoká cena, jednak i skutečnost, že vlastníci části bytů, kde se zastínění nebude realizovat, tj. na jedné straně domu (dvorní trakt), jsou takto diskriminováni, neb náklady spojené s touto akcí se mají hradit ze společných prostředků SVJ, ačkoliv vlastníci ze dvorní části domu z této akce nebudou mít žádný užitek. Akce se již následně rozeběhla zaměřováním v bytech, což jsem u svého bytu nepovolil, a to z důvodu, že nemám k dispozici zápis z nedávno konaného předmětného shromáždění vlastníků, kterým by mě tato povinnost byla uložena. Otázky v tomto případě znějí: 1. Jsem povinen v tomto případě umožnit vstup firmy do mého bytu za účelem zaměření oken? 2. Je výbor oprávněn ihned začít s realizací akce, aniž je přijaté usnesení publikováno, tedy vyhotovením a doručením zápisu do rukou vlastníků? (Prostě chybí zápis ze schůze). 3. Jak postupovat, pokud výbor zápis vyhotoví a doručí vlastníkům až po stanovami SVJ stanovené lhůtě 30 dní od schůze shromáždění? Je takový zápis platným právním a závazným dokumentem? Již v minulosti se to stalo, zápis byl vyhotoven až po roce od shromáždění, ale prostředky SVJ byly vynakládány již v průběhu roku v rozporu s názory některých vlastníků, ovšem dokládat po roce správnost zápisu je problematické, stejně tak podání žaloby na neplatnost usnesení. 4. Mohu pozdržet realizaci akce podanou žalobou na neplatnost přijatého usnesení? 5. Musí výbor pozdržet (zastavit) akci až do vydání pravomocného rozsudku? 6. Odkdy je usnesení ze shromáždění vlastníků platné? Od hlasování na shromáždění, nebo až od doručení zápisu vlastníkům bytových jednotek? A co v mezidobí? 7. Od kterého data tedy začíná běh lhůty pro podání žaloby na neplatnost usnesení? 8. Instalace vnějšího zastínění v okenních otvorech předpokládá pevné zabudování (zakotvení) mnoha desítek nosných a krycích truhlíků o různé velikosti, cca 15 x 15 cm x délka otvoru okna pro rolety nahoru do okenních otvorů, tedy do konstrukce domu do vrchní části postranních svislých okenních zdí. V prohlášení vlastníka budovy tyto nově předpokládané součásti budovy nejsou uvedeny (nadokenní rolety). Jedná se podle vás o změnu stavby dle stanov, která by vyžadovala 100% souhlas všech vlastníků? Lze považovat tyto krabice za dodatečnou součást oken, i když přímo s okny nebudou technicky spojeny a budou od okna/oken odděleny mezerou cca 8-10 cm? Je takové usnesení platné v případě, že se pro ně nevyslovilo požadovaných 100 % všech vlastníků? Jak postupovat v případě důvodné či domnělé neplatnosti? A za druhé: a) lze považovat za jistou diskriminaci jedné části vlastníků proti jiným vlastníkům v případě, když na předním plášti domu bylo provedeno zateplení a nová fasáda a nyní i budou mít bytové jednotky i nadstandardní zastínění oken, a na opačně dvorní straně domu hrozí havarijní stav fasády domu a vlastníci musí platit zvýšené náklady za dodávky tepla proti těm z přední zateplené strany domu. Výbor SVJ na věc opravy dvorní části i přes mnohá upozornění nereaguje, a i přes přijatá usnesení o opravách a zateplení dvorního pláště domu nic neřeší. Navíc utracením cca 2 mil. Kč na pořízení stínících prvků na přední část domu fakticky zateplení zbývající části domu znemožňuje. Je takové usnesení shromáždění platné? b) Mohu být postižen jako vlastník nezateplené bytové jednotky v případě, že odmítnu přispívat do fondu oprav domu z důvodu diskriminace a nehospodárného a neúčelného nakládání s finančními  prostředky?  Respektive, že zateplení ze strany mého bytu nebylo provedeno, ale naopak bylo provedeno jen pro část bytových jednotek, a i prosazené zastínění pro tyto  jednotky v tomto případě postrádá věcné opodstatnění  (jde o mrhání peněz pro vyvolené, které nehodlám financovat, jsem důchodce, když z druhé strany domu – mojí, hrozí havárie).

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Obecně platí, že dle ust. § 1183 odst. 1 OZ je vlastník jednotky povinen se zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií.

Na základě výše uvedeného jste tedy společnosti, která provede zaměření oken, povinen umožnit do bytu přístup, pokud jste k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu a v případě, že o této záležitosti bylo řádně rozhodnuto.

Odpověď – 2. část

K účinnosti přijatého usnesení uvádím, že zákon samotnou účinnost nestanoví, a je tedy třeba vycházet ze samotného usnesení či úpravy obsažené ve stanovách.

Pokud by výbor zápis vyhotovil a doručil až po stanovami stanovené lhůtě 30 dní od shromáždění, máte možnost dovolat se neplatnosti usnesení shromáždění, a to dle ustanovení OZ upravujících spolky, přičemž návrh můžete podat do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí. Upozorňuji ale na skutečnost, že soud neplatnost rozhodnutí nevysloví, došlo-li k porušení zákona nebo stanov, aniž to mělo závažné právní následky, a je-li v zájmu SVJ hodném právní ochrany neplatnost rozhodnutí nevyslovit.

Běh lhůty pro podání žaloby na neplatnost usnesení počíná dnem, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět, nejpozději však do jednoho roku od přijetí rozhodnutí.

V poměrech společenství vlastníků jednotek začne tříměsíční subjektivní lhůta běžet zpravidla dnem, ve kterém se konalo shromáždění, o jehož rozhodnutí se jedná, a to bez ohledu na to, zda se jej ten, kdo se neplatnosti dovolává, zúčastnil.

Zdali se v případě instalace vnějšího zastínění v okenních otvorech jedná o změnu stavby dle stanov nelze bez bližší znalosti znění stanov posoudit.

Obecně však vymezím, že pokud by pro některé rozhodnutí bylo dle stanov třeba souhlasu všech vlastníků, můžete opět usilovat o zneplatnění předmětného usnesení prostřednictvím návrhu dle ust. § 259 a násl. OZ.

Odpověď – 3. část

K platnosti usnesení s ohledem na Vámi tvrzenou diskriminaci uvádím, že tato situace neplatnost nyní řešeného usnesení nezakládá. Ohledně Vašich požadavků na zateplení bytu z Vaší strany Vám však navrhuji podat spolu s vlastníky jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů (nejméně však dvěma z nich), podnět ke svolání shromáždění v této záležitosti, přičemž neučiní-li to, můžete s těmito vlastníky svolat shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

Případně též můžete spolu s vlastníky jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů (nejméně však dvěma z nich), před rozesláním pozvánky na shromáždění, požádat statutární orgán o zařazení Vámi určené záležitosti na pořad shromáždění za předpokladu, že k takové záležitosti je navrženo usnesení nebo je její zařazení odůvodněno.

Současně však jako přehlasovaný vlastník máte dle ust. § 1209 OZ právo, je-li pro to důležitý důvod, navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl, v rámci toho můžete také navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Toto právo však musíte uplatnit ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy jste se jako vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl, jinak Vám toto právo zaniká.

Co se týká nečinnosti statutárního orgánu, popř. jiného porušování povinností členem statutárního orgánu, uvádím, že do působnosti shromáždění SVJ patří mj. i volba a odvolání členů volených orgánů, a tedy lze členy statutárního orgánu na shromáždění odvolat.

Odmítání stávající situace prostřednictvím nehrazení příspěvku na správu domu a pozemku Vám nedoporučuji, neboť v případě, že nebudete příspěvky hradit, bude za Vámi společenství vlastníků evidovat svou pohledávku, jíž následně může taktéž vymáhat, a to navýšenou o příslušenství.

S ohledem na komplexnost a rozsáhlost Vámi nastíněné problematiky Vám doporučuji se pro vyřešení celé záležitosti obrátit na některou z advokátních kanceláří zabývajících se bytovou problematikou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Mám volný dvou pokojový byt, kde chci ubytovat lidi z Ukrajiny. Musím to nějak oznámit SVJ?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle OZ má vlastník jednotky povinnost oznámit osobě odpovědné za správu domu a pozemku – ve Vašem případě SVJ –, bez zbytečného odkladu mimo jiného jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoliv přechodnou a dále počet osob, které budou mít v bytě domácnost, a to i při změně těchto údajů.

Pokud si přejete ve svém bytě ubytovat uprchlíky z Ukrajiny na dobu nikoliv jen přechodnou, tak musíte výše uvedené údaje SVJ oznámit. Přechodně ubytované osoby však SVJ oznamovat nemusíte.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Před 21 lety byl vystavěn bytový dům a založeno bytové družstvo. V suterénu domu je kolárna a kočárkárna. O 18 měsíců později byl postaven další dům, který je také ve vlastnictví zmíněného družstva. V tomto domě nejsou prostory k ukládání kol a kočárků, jejich obyvatelé tedy využívají tyto místnosti v prvním domě. Nyní nastala situace, kdy členové družstva budou žádat o převod bytů do vlastnictví. A protože oba domy jsou stavebně odděleny, mají vlastní přívod elektřiny, plynu a vody, budou muset být založena dvě SVJ. Chtěl bych se zeptat, zda uživatelé bytů v domě, kde není kočárkárna a kolárna, mají nezpochybnitelné právo nadále užívat tyto prostory v prvním domě, nebo to záleží na benevolenci SVJ v prvním domě, kdy povolí užívání těchto prostor obyvatelům druhého domu, např. za úplatu.

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Převodem bytů v domě do osobního vlastnictví vzniká bytové spoluvlastnictví. Zároveň se tím také některé části domu stávají společnými částmi, které nejsou ve výlučném vlastnictví žádného vlastníka a na kterých tedy mají podíl všichni vlastníci. Ti o společných částech pak rozhodují společně. Blíže k tomuto odkazuji na znění prohlášení vlastníka, kterým byly vymezeny bytové jednotky v domě.

V návaznosti na to tedy ve Vašem případě právo užívat kočárkárnu a kolárnu – tyto prostory obvykle patří mezi společné části domu, z čehož také vycházím ve své odpovědi – uživatelům v druhém domě po vzniku SVJ automaticky nezůstává, jelikož by tím bylo zasaženo do práva nových vlastníků na podílení se na rozhodování o společných částech.

Jestliže chcete tedy zachovat užívací právo obyvatelů druhého domu ke kočárkárně a kolárně, bude k tomu třeba souhlasu shromáždění SVJ v prvním domě. V takovém případě bude třeba, aby byl na shromáždění předložen návrh např. nájemní smlouvy a ten pak shromážděním odsouhlasen.

Doporučuji uzavřít více nájemních smluv, a to se všemi vlastníky, kteří budou kočárkárnu a kolárnu užívat. Pokud by se následně chtěli nějací vlastníci přidat nebo by došlo ke změně některého vlastníka, bude třeba uzavřít pro zřízení užívacího práva další nájemní smlouvu.

Užívací právo bude nejspíše zřízeno za úplatu. Je pak na uvážení vlastníků v prvním domě, jakým způsobem naloží s takovýmto příjmem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Má výbor SVJ povinnost:

  1. Umožnit svolat zasedání shromáždění nebo provedení hlasování per rollam, alespoň 2 vlastníkům jednotek, jejichž výzvy k témuž důsledně SVJ cenzuruje?
  2. Umožnit zřízení kontrolní komise, přestože to není v jeho zájmu, a protože na organizaci standardního zasedání nebo hlasování per rollam má monopol nejen z důvodu současné pandemické situace?
  3. Vydávat vlastníkům ověřitelné roční vyúčtování celého příspěvku vlastníka, tj. včetně vyúčtování záhadné dlouhodobé zálohy/fondu oprav, namísto jen neověřitelné, protože neurčité, obecné rekapitulace, ale jen části příspěvku, kterou však nelze ověřit ze zúčtovaného soupisu všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých, protože čísla prvotních dokladů neuvádí?
  4. Vést pro tento účel tento zúčtovaný soupis všech účetních dokladů ve vyúčtování zahrnutých, a s ním zkoordinovaných, aby tuto kontrolu ztotožněním vykázaných, zaúčtovaných, a pak tedy i prvotních dokladů vlastníkům umožnil?
  5. Jak se může domoci svých práv, např. zatím jen na ověřitelné roční vyúčtování celého příspěvku, jen jeden jediný vlastník, pokud mu výbor SVJ tyto povinnosti plnit odmítá?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle platné právní úpravy je orgánem oprávněným svolávat shromáždění primárně výbor. Výbor však musí svolat shromáždění i na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek.

V takovém případě musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

OZ obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou dle § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

Co se týká zřízení kontrolní komise, tak k tomu si dovoluji uvést, že SVJ si může tuto zřídit ve stanovách SVJ. Pokud byste tedy chtěli v rámci Vašeho SVJ zřídit kontrolní komisi, muselo by tak být učiněno změnou stanov, která patří do působnosti shromáždění.

Pokud Vám výbor brání ve zřízení kontrolní komise, můžete zasedání shromáždění svolat sami postupem uvedeným v první části mé odpovědi s tím, že navrhnete hlasovat o změně stanov, kterou bude zřízena kontrolní komise.

Odpověď – 2. část

Ohledně Vašeho dotazu na povinnost výboru vyúčtovat příspěvek vlastníka do tzv. fondu oprav uvedu to, že OZ výslovně nestanovuje výboru povinnost poskytnout vlastníkům takovéto vyúčtování.

Dle § 1179 OZ má každopádně každý vlastník jednotky právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. OZ pak vlastníku jednotky zaručuje právo u této osoby nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie.

Povinnost poskytovat vlastníkům každoročně vyúčtování jejich příspěvků však může být nad rámec zákona stanovena stanovami SVJ. Pokud by tedy tuto povinnost obsahovaly stanovy Vašeho SVJ, musí ji výbor dodržovat.

Jestliže dochází ze strany výboru SVJ k porušování povinností, které mu ukládá OZ, jako například právě umožnění vlastníku jednotky nahlížet do výše uvedených dokumentů, nebo porušuje-li výbor povinnosti, které mu ukládají stanovy, může se vlastník jednotky domáhat ochrany svého práva soudní cestou, a tedy podáním žaloby pro porušení povinnosti na členy výboru SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jsme dva domy, každý má svůj vchod a své orientační a popisné číslo. Každý dům byl postaven samostatně v roce 1926. V roce 1995 proběhla rekonstrukce a město nechalo zapsat do katastru nemovitostí oba domy jako jednu stavbu, 42 bytů a 40 bytů a 4 lékařské ordinace. Takže po prodeji  bylo v roce 2006 ustanoveno jedno SVJ. S jedním domem jsou ale dlouhodobé problémy, vlastníci nemají o nemovitost zájem, neustálý vandalismus, nepořádek, a když chceme něco změnit, jsou proti. Na to, že v obou domech proběhla rekonstrukce nastejno a nastejno se v roce 1995 stěhovali nájemníci, domy vypadají odlišně, jeden zanedbaně a druhý udržovaně. Přesto se ze společných peněz právě dává na opravy zanedbaného domu. S novým vedením SVJ došla trpělivost, proto vyvstala otázka, zda nerozdělit SVJ na dvě samostatná. Máme připravenu sanaci sklepů, výměnu rozvodů, takže by si to každý dům realizoval sám. Můj dotaz zní, zda je možné SVJ rozdělit. V jedno domě je 100 % vlastníků pro, ale v druhém pouze 60 %.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle již zrušeného zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů bylo obecně možné, aby na základě rozhodnutí vlastníka byla za budovu považována rovněž „sekce“ se samostatným vchodem, pokud byla samostatně označena číslem popisným a byla tak stavebně technicky uspořádána, že mohla plnit samostatně základní funkci budovy. Bohužel tato právní úprava, resp. tato možnost nebyla do OZ převzata.

Přesto postup, jež zmiňujete, by možný teoreticky byl, nicméně je však nutno podotknout, že by zahrnoval poměrně složitou proceduru.

Primárně by totiž bylo třeba v souladu s ustanovením § 1217 OZ změnit bytové spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci. Již k tomuto úkonu, jež je třeba učinit písemně, by však bylo nezbytně nutné, aby se dohody o této změně účastnili všichni vlastníci jednotek. Ke změně bytového spoluvlastnictví v podílové spoluvlastnictví by následně došlo zápisem do veřejného seznamu. Důsledkem zrušení bytového spoluvlastnictví, tj. zánikem práva k jednotkám v domě, je i zrušení společenství vlastníků ve smyslu § 1215 OZ.

Odpověď – 2. část

Je však nutno vzít v potaz, že pakliže by byla některá z jednotek zatížena věcným právem třetí osoby, vyžaduje se k platnosti dohody nebo prohlášení o zrušení bytového spoluvlastnictví souhlas této osoby udělený v písemné formě.

Následně by bylo v souladu s OZ zapotřebí prostřednictvím dvou nových prohlášení vlastníků jednotek o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám budovy rozdělit na jednotky, přičemž tato prohlášení by bylo třeba založit do sbírky listin katastrálního úřadu. Součástí tohoto prohlášení by byly mimo jiné i náležitosti stanov budoucích společenství vlastníků. Následoval by převod jednotlivých jednotek na „nové“ vlastníky. Nelze opomenout, že by bylo nutné zajistit kladné stanovisko stavebního úřadu, že jde o dvě stavby schopné samostatného provozu.

Ke všem výše uvedeným jednání by však bylo třeba získat souhlas všech nynějších vlastníků jednotek. Proto se domnívám, že ve Vaší situaci, kdy je pro výše nastíněný postup ze strany druhé budovy podpora pouze 60 %, nebude možno společenství vlastníků rozdělit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

V majetku všech vlastníků našeho SVJ je dům a přilehlé pozemky, které jsou ohraničeny plotem, mají sem neomezený přístup všichni vlastníci, kteří na těchto pozemcích mají své vlastnické podíly ve formě ideálních podílů, všichni vlastníci jsou členy SVJ a jsou zapsáni na LV. Pozemky v jejich vlastnictví zahrnují toto: a) kanalizaci pro odvod dešťové vody, b) ploty ohraničující plochy náležící k domu, c) podokenní plochy a výklenky domu po jeho obvodu, d) záhony osázené zelení a stromy, e) záhonové ostrůvky, f) umístění popelnic, g) příjezdovou a manipulační plochu pro příjezd vozidel IZS, h) příjezdovou plochu pro majitele garáží, které jsou za vjezdovou branou na tyto pozemky, i) plochu pro instalaci zařízení nezbytných pro opravy domu, j) zatravněnou plochu, k) chodník před domem v šíři cca 2 m, l) vjezdovou bránu a vchodovou branku, m) parkovací místa, n) slouží také pro pohyb dětí na kolech a koloběžkách. V poslední době  vyslovili (zatím ústně) vlastníci, kteří pozemky nevyužívají k parkování, pochybnosti o hrazení nákladů na údržbu těchto pozemků z fondu oprav a údržby. Doposud jsme tak činili (15 let). Odmítají přispívat na údržbu těchto pozemků. Vyžadují zřízení zvláštního účtu na údržbu a opravy na těchto pozemcích. Domnívají se, že je takový postup v rozporu s právem, a argumentují i tím, že když pozemky nevyužívají k parkování, nemusí přispívat na údržbu těchto pozemků vůbec, i když jsou jejich vlastníky. Argumentují také tím, že tyto pozemky nejsou zahrnuty v “prohlášení vlastníka”. Domnívám se, že pokud tyto plochy nejsou určeny výhradně k parkování a k příjezdu parkujících vozidel, je taková úvaha mylná z výše vyjmenovaných funkcí a charakteru pozemků. Není to jen parkoviště! Plocha parkovacích míst zahrnuje cca 25 %. Znění “prohlášení vlastníka” nemám zatím k dispozici, ale předseda ústně tvrdí, že žádný z pozemků patřících do vlastnictví všech vlastníků není zahrnutý v tomto “prohlášení”. Doplňující dotaz. Může člen SVJ vyvolat hlasování mezi ostatními členy SVJ s tím, že výsledek tohoto hlasování rozhodne o jeho účelu a bude uveden do praxe chodu SVJ? Toto hlasování vyvolal předseda SVJ, ale ne jako předseda, ale jako člen SVJ. 

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Úvodem bude nutno posoudit, jakému režimu předmětné pozemky podléhají. V úvahu připadá jednak to, že se jedná o společné části nemovité věci ve smyslu ust. § 1160 OZ a jednak to, že jimi nejsou.

Společné části nemovité věci jsou vymezeny v OZ a v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Dle nařízení jsou mimo jiné společnými částmi vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.

Pro určení, zdali pozemky společnými částmi jsou či nikoliv, je však zásadní obsah prohlášení vlastníka. V prohlášení je totiž možno se od úpravy obsažené v nařízení odchýlit.

Z Vašeho dotazu však dále vyplývá, že předmětné pozemky dost možná nejsou v prohlášení uvedeny. Z toho důvodu je nutno počítat s faktem, že by pozemky společnou částí vůbec být nemusely. V tomto případě by poté podléhaly režimu spoluvlastnictví, což by taktéž mělo vliv i na rozhodování o těchto pozemcích.

Tehdy by se poté o pozemcích rozhodovalo mimo režim SVJ, kdy by ke správě a rozhodování o těchto pozemcích byli oprávněni jednotliví spoluvlastníci, což by však zřejmě dle textace Vašeho dotazu dost možná nebyli všichni členové SVJ.

Dle OZ je poté v tomto režimu každý ze spoluvlastníků oprávněn k účasti na správě společné věci, přičemž při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.

Odpověď – 2. část

Pokud by se jednalo o pozemky spadající pod režim správy SVJ (jednalo by se o společnou část), platí, že příspěvky na správu domu a pozemku hradí vlastníci jednotky v poměru odpovídající jejich podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Jak z výše uvedeného vyplývá, příspěvky jsou určeny poměrně dle podílů, či případně dispozitivně dle prohlášení vlastníka.

Ke změně poměru příspěvků uvádím, že do 30. 6. 2020 mohlo jejich změnu schválit shromáždění. Po tomto datu již však o této záležitostí na shromáždění rozhodnout nelze, což vyvozuji ze skutečnosti, že tato záležitost není svěřena do jeho působnosti – viz k tomu ust. § 1208 OZ.

V tomto směru taktéž i bez znalosti Vašich stanov odkazuji na čl. II odst. 1 přechodných ustanovení zákona 163/2020 Sb., který stanoví, že pokud se vlastníci jednotek odchýlili ujednáním stanov upravujícím poměr výše příspěvku na správu domu a pozemku od ust. § 1180 OZ, ve znění účinném před 1.7. 2020, považuje se toto ujednání ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona za součást prohlášení vlastníka. V návaznosti na to je pak SVJ povinno připravit nové úplné znění prohlášení vlastníka a založit ho do katastru nemovitostí i do obchodního rejstříku ve smyslu ust. § 1220 OZ.

Právě výše uvedené by se možná mohlo dotýkat i Vaší situace.

Stran samotné změny uvádím, že ke změně poměru výše příspěvků v prohlášení je potřeba aktuálně bezpochyby 100% souhlas vlastníků jednotek, který je nezbytný, protože určení poměru výše příspěvků lze považovat za stanovení základní povinnosti vlastníka jednotky podílet se na správě společných částí domu a pozemku, které neoddělitelně souvisí s předmětem vlastnictví a o kterém tedy nelze rozhodovat bez souhlasu dotčeného vlastníka, jde tedy o změnu, která se dotýká práv a povinností vlastníka jednotky.

O samotné celkové výši příspěvků na správu těchto pozemků poté rozhoduje shromáždění SVJ vždy pro dané období.

Odpověď – 3. část

K Vašemu druhému dotazu úvodem vymezuji, že orgánem oprávněným svolávat shromáždění je primárně výbor. Výbor však svolá shromáždění i na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek.

V takovém případě musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

OZ obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou dle § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Výbor SVJ nám na shromáždění konaném dne 23. 11. 2021 nečekaně a mimo předem oznámený program sdělil, že obdržel nabídku komerčního úvěru s omezenou platností do 30. 11. 2021 a ihned spustil proceduru hlasování per rollam (vše bylo předem připravené – srovnání úrokových sazeb od jednotlivých bank, předběžný rozpočet zateplení fasády od jisté stavební firmy, hlasovací lístky apod.). Velký důraz byl kladen na „výhodnost“ nabídky, kterou si vzhledem ke stále rostoucím úrokovým sazbám „nesmíme nechat ujít“. My vlastníci jsme se tak museli rozhodnout o dvanáctimilionovém úvěru během pouhých pěti dní! Z rozhovorů s některými z nich jsem se dozvěděla, že ani nepochopili, o čem hlasují, a vlastně per rollam dali souhlas s rekonstrukcí domu a současně s čerpáním úvěru. Jelikož se nerada rozhoduji v časové tísni a bez dostatečných informací, dne 29. 11. 2021 jsem hlasovala proti. Současně jsem výbor i ostatní členy SVJ e-mailem informovala o dalších možnostech financování (program PANEL 2013+ a Nová zelená úsporám). Podle stanov je posledním dnem k vykonání hlasování 23. 12. 2021. Dotaz: Pokud budu přehlasována, jak se mohu bránit, tj. jak konkrétně se v případě hlasování per rollam uplatní ust. § 1209 OZ? Od kterého data začne běžet tříměsíční prekluzivní lhůta? Do kterého dne nejpozději nám výbor musí oznámit výsledek hlasování per rollam? Předseda výboru tvrdí, že pokud do 29. 11. 2021 obdrží ¾ hlasů (toto kvórum máme ve stanovách pro rekonstrukci domu a čerpání úvěru), je oprávněn k uzavření smlouvy o úvěru s jím vybranou bankou a učiní tak.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Jak jste sama uvedla ve svém dotazu, OZ dává přehlasovanému vlastníkovi právo podat návrh soudu, aby rozhodl o záležitosti týkající se správy domu a pozemku, a to za předpokladu, že je pro to dán důležitý důvod. Soud pak v rámci předmětného řízení uspořádá poměry účastníků podle slušného uvážení, a to tak, že rozhodnutí shromáždění potvrdí, změní, doplní, podmíní nebo zruší.

Takový návrh může vlastník podat pouze ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po uplynutí této lhůty toto jeho právo zaniká. Dnem, od kterého začíná běžet prekluzivní lhůta, je den, kdy se vlastník dozvěděl o výsledku hlasování nebo se o něm dozvědět mohl. V případě hlasování per rollam musí výbor oznámit vlastníkům v písemné formě výsledek hlasování bez zbytečného odkladu, tedy co nejdříve po skončení hlasování. K tomuto doporučuji nahlédnout do stanov Vašeho SVJ, zda v nich není toto upraveno.

Pokud tedy došlo ve Vašem případě ke schválení usnesení týkajícího se předmětného úvěru, musí Vám, jakožto všem ostatním vlastníkům, tento výsledek výbor oznámit bez zbytečného odkladu po skončení hlasování. Ode dne tohoto oznámení pak začíná běžet prekluzivní lhůta pro podání návrhu dle § 1209 OZ.

Pokud se rozhodnete podat tento návrh soudu, můžete ve Vašem případě dosáhnout i zrušení předmětného rozhodnutí. Bude však záležet na soudu, zda shledá, že je třeba takto ve věci rozhodnout. Současně můžete navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě přichází v úvahu napadnout i samotný postup přijetí tohoto rozhodnutí, a to návrhem na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění SVJ, jelikož ve Vašem případě došlo hned k několika pochybením při přijímání předmětného rozhodnutí.

Daný návrh byste mohla podat proti rozhodnutí přijatém v rámci předmětného hlasování per rollam, jelikož návrh na rozhodování způsobem per rollam nebyl řádně zařazen na pořad zasedání shromáždění (takže se vlastníci nemohli předem seznámit s podklady pro tento návrh) a dále z důvodu, že při hlasování per rollam musí být lhůta, ve které se má vlastník ve věci vyjádřit, dle zákona minimálně patnáctidenní.

Tuto lhůtu nelze zkrátit, je možno ve stanovách stanovit pouze lhůtu delší. Ve Vašem případě však tato činila pouze 5 dní a byla tedy stanovena v rozporu se zákonem. Z tohoto důvodu se tedy můžete u soudu domáhat neplatnosti rozhodnutí shromáždění SVJ, jelikož toto bylo přijato v rozporu se zákonem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Jsme SVJ o 16 bytových jednotkách – typický čtyřpatrový panelový dům. V přízemí domu nejsou žádné obytné prostory, tudíž je zde kromě soukromých sklepních kójí také řada společných prostor – kolárny, sušárny, kočárkárna, dílna pro potřeby domu a jedna místnost bez jakéhokoli využití, původně zamýšlená prádelna, která je ovšem dlouhodobě prázdná. Projevili jsme zájem o pronajmutí této místnosti a předseda výboru SVJ nám ochotně vyšel vstříc se zjištěním ceny pronájmu, která by byla tomuto prostoru adekvátní. Následně, jelikož bylo zapotřebí informovat členy SVJ i o jiných záležitostech, byla svolána schůze vlastníků SVJ, na které jedním z bodů byl i pronájem společných prostor. Všem zúčastněným jsem otevřeně sdělil, že o místnost máme zájem z důvodu uskladnění věcí a umístění 4 domácích koček – jsou to naši domácí mazlíčci, nejstaršímu z nich je 15 let. Vzhledem k tomu, že většina z přítomných ani nevěděla, že nějaká zvířata vůbec doma máme, jelikož nikomu doposud žádné problémy nezpůsobovala, nečinilo drtivé většině problém souhlasit s umožněním pronájmu. V hlasování, které regulérně proběhlo v náš prospěch, jsme dostali souhlas s umožněním pronájmu. Proti byl totiž jen jeden starší pár – manželé v důchodovém věku vlastnící jednu bytovou jednotku. S výsledkem hlasování se ale v žádném případě nehodlají smířit a dělají všechno proto, aby nám pronájem znemožnili. Jelikož ve stanovách SVJ není nic, co by bránilo tomuto pronájmu, snaží se všechny přesvědčit, že existuje zákon, který pronájem společného prostoru domu s umístěním zvířat zakazuje, nebo tvrdí, že místnost musí sloužit původnímu účelu. Má otázka je tedy prostá, pokud všechno včetně hlasování o přidělení pronájmu proběhlo, jak mělo, existuje vůbec nějaký zákon, který by tento způsob pronájmu nějak dále upravoval, omezoval či zakazoval? Vzhledem k tomu, že o využití společných prostor rozhodují majitelé bytových jednotek, kteří samozřejmě mají zájem na tom, aby z využití plynul nějaký zisk. Chápal bych, kdyby námi využívaná místnost následně způsobovala nějaké anomálie, které by měly vliv na běžný provoz domu nad poměry v něm obvyklé. V takovém případě by samozřejmě byly námitky na místě a dalo by se jednat o vypovězení smlouvy nebo sjednání nápravy. Z informací mne dostupných nevyplývá to, co naši odpůrci tvrdí, ač to nějakým záhadným způsobem nedokáží doložit. Nepotřebujeme tuto místnost za každou cenu, ale zajímalo by mne, kde se vlastně nachází pravda.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

O způsobu využití a nakládání se společnými prostorami rozhodují obecně vlastníci bytových jednotek na shromáždění. Způsob hlasování, včetně potřebné většiny k přijetí rozhodnutí plyne buďto ze stanov, potažmo z OZ.

Pokud by tedy takovou specifickou úpravu Vaše stanovy neobsahovaly, bylo by nezbytné vycházet z ust. § 1206 odst. 2 OZ, na základě kterého se k přijetí rozhodnutí vyžaduje nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu.

Z textace Vašeho dotazu dále vyplývá, že Váš záměr, tedy pronajmutí této společné části, byl potřebnou většinou na shromáždění schválen.

Stran chování čtyř koček ve Vámi pronajatých společných prostorách uvádím, že podle současné právní úpravy má nájemce právo chovat v pronajatém bytě či domě zvíře, nezpůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Obecně vzato se domnívám, že výše uvedené lze vztáhnout i na pronajatou společnou část ve chvíli, kdy byl jej pronájem vlastníky schválen. Dále pro Vás svědčí, že ostatní vlastníci byli s Vaším záměrem chovu koček před odsouhlasením pronájmu obeznámeni a přesto hlasovali pro.

Odpověď – 2. část

O existenci zákona, který by umístění zvířat zakazoval či stanovil, že místnost musí sloužit původnímu účelu, mi není známo.

Pro účel chovu zvířat je však potřeba zohlednit například povahu bytu, domu či prostory, druh zvířete, jejich množství, hluk, který působí a další. Ve Vašem případě, kdy se jedná o kočky, které jsou zvyklé na život v bytě, nemělo by pravděpodobně docházet k obtěžování ostatních vlastníků či nájemců. Je však třeba podotknout, že souhlas ostatních vlastníků SVJ by neměl být podmínkou k chovu zvířete, neboť takové právo má nájemce již ze zákona. K pronájmu jako takovému však souhlas být dán samozřejmě musí.

Je však potřeba mít na mysli, že pokud chovem zvířat budete působit jako nájemce ostatním vlastníkům obtíže, může pronajímatel požadovat ukončení takového způsobu užití pronajatých prostor. Nadto je pronajímatel oprávněn požadovat náhradu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, pokud skutečně ke zvýšení takových nákladů v důsledku chovu zvířete nájemcem dojde. Zvýšené obtíže související s chovem koček však v této chvíli dle mého názoru nelze bez dalšího presumovat tak, jak to činí Vaši sousedé.

Nad rámec Vašeho dotazu doplním, že pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných části domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu, nedohodnou-li se vlastníci jednotek jinak.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Mám dotaz ohledně rozhodování členů SVJ pomocí hlasování per rollam. V roce 2019 byl na schůzi SVJ předložený návrh na hlasování změny ve věci výměny dálkového vytápění zbývajících bytových jednotek na vytápění plynovým kotlem. Ze 100 % vlastníků bytových jednotek jich má v současné době 3/4 své vytápění řešené pomocí plynového kotle. Vedení SVJ začalo vyjednávat podmínky pro realizaci změny stavu vytápění. Po 2 letech covidové pandemie byla letos schůze SVJ, na které se majitelé bytových jednotek dozvěděli, že probíhají jednání na ÚMČ ohledně technických specifikací odpojení od dálkového vytápění. Během let 2019–2021 došlo ale na trhu s energiemi, díky pandemii covidu, k zásadním změnám vytápění plynovým kotlem, a to zejména kvůli vyšším cenám plynu a elektřiny. Je možné v nouzovém stavu a v situaci, kdy je návratnost investice do vytápění plynovým kotlem v daleko delším časovém úseku a značně nejistá i s ohledem na evropský trend, využívat jiných způsobů vytápění než plynem, vyhlásit pro zbývající účastníky, kteří odsouhlasili změnu svého stávajícího způsobu dálkového vytápění hlasování per rollam ve věci zachování stávajícího způsobu vytápění? Otázka pro hlasující způsobem per rollam: Kdo má zájem dál využívat stávající dálkové a vytápění a kdo si chce pořídit vytápění plynovým kotlem? Nebo je nutné znovu hlasovat na schůzi SVJ, kde jsou všichni členové SVJ?

Odpověď

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Vzhledem k tomu, že ve Vašem případě v minulosti hlasovalo shromáždění o změně způsobu vytápění a již byl zahájen proces této změny, bude se muset pro zachování původního způsobu vytápění hlasovat opětovně jako o změně způsobu vytápění.

O takovéto změně rozhoduje shromáždění na zasedání. Jestliže nebude možné uspořádat řádné zasedání shromáždění, tedy jestliže toto nebude usnášeníschopné, anebo připouští-li to stanovy, je možné provést hlasování o této záležitosti mimo zasedání, tedy hlasováním per rollam.

V takovém případě však budou muset o této záležitosti hlasovat všichni vlastníci jednotek, přičemž pro přijetí rozhodnutí bude třeba souhlasu většiny všech vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

SVJ vyhlásilo korespondenční hlasování (řádně svolané shromáždění nebylo usnášeníschopné). Protože nesouhlasím s hlasovacím listem (SVJ sloučilo 2 body hlasování, které byly původně samostatné a o nichž se domnívám, že by se o nich mělo hlasovat i nadále samostatně), napsala jsem tuto námitku předsedovi SVJ. Ten mně odpověděl, že mám sice pravdu, ale že o takto sloučených bodech se hlasovalo již loni, tudíž původní hlasovací list zůstal zachován a proběhlo hlasování. Ještě před ukončením hlasování jsem předsedovi SVJ odpověděla, že s hlasovacím listem nesouhlasím s dovětkem, ať SVJ bere tuto moji námitku jako protinávrh. Můj dotaz zní: Je postup SVJ správný? Nebo mělo SVJ nechat hlasovat o mém protinávrhu? Pokud ano, mohu zneplatnit hlasování, jakou formou, případně do kdy mohu uplatnit tuto námitku?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Úvodem nutno zdůraznit, že postup jakož i celková úprava hlasování na shromáždění SVJ je obsažena ve stanovách společenství. Právě ze stanov je tedy nutno vycházet pro účely posouzení, zda průběh hlasování, byť se konalo mimo shromáždění – tedy per rollam – proběhl řádně.

K možnosti ochrany odkazuji na ust. § 1209 OZ, které upravuje práva přehlasovaného vlastníka jednotky prostřednictvím soudního přezkumu. K využití tohoto práva je však nutno naplnit podmínky tímto ustanovením předvídané.

Primárně se jedná o tzv. věcnou legitimaci vlastníka, čímž rozumíme skutečnost, že se tento vlastník účastnil hlasování (popř. neúčastnil z důvodu pochybení na straně společenství), hlasoval proti a dané usnesení bylo i navzdory tomu přijato. Dále lze využit přezkum soudu jen na případy „důležitého důvodu“. Dále je nutno, aby se předmět rozhodování shromáždění týkal toliko záležitosti související se správou domu a pozemku. Posledním omezením je omezení časové, tedy tříměsíční subjektivní prekluzivní lhůta, v níž může přehlasovaný vlastník návrh podle § 1209 OZ podat. Návrh lze tedy podat do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.

Odpověď – 2. část

U rozhodování mimo zasedání platí, že se koná, není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se. Tak tomu zjevně bylo právě ve Vašem případě. V rámci tohoto hlasování se však vždy rozhoduje, jak stanoví OZ, o týchž záležitostech, o nichž se mělo hlasovat na shromáždění. Ve Vašem případě tomu tak obsahově nejspíše bylo, změna však nastala v souvislosti se sloučením bodů k projednání, což by výsledky hlasování teoreticky mohlo ovlivnit.

Bohužel mi však pro komplexní posouzení není znám obsah oněch bodů jakož i další podrobnosti, tudíž je celou záležitost poměrně komplikované posoudit.

Obecně vzato se však domnívám, že by z Vaší strany bylo možno podat návrh soudu, přičemž ten by celou záležitost, jakož i platnost daného usnesení podrobil přezkumu. Je však třeba mít na paměti, že je třeba dodržet mimo jiné již zmíněnou podmínku, a to tu, že návrh musíte podat do tří měsíců ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděla.

Stran průběhu hlasování a Vámi zmíněného protinávrhu uvádím, že právní předpisy tuto záležitost neupravují. Odkazuji tedy na stanovy Vašeho SVJ, kde by samotná procedura upravena být mohla, není to však pravidlem.

OZ však zná řešení pro případ, že chcete dodatečně projednat některou záležitost. K Vámi zmiňované záležitosti totiž můžete za splnění podmínek, jež vymezím níže, svolat shromáždění v případě, že k tomu budete mít podporu dalších vlastníků.

Odpověď – 3. část

Orgánem oprávněným svolávat shromáždění je obecně vzato statutární orgán, tj. předseda SVJ nebo výbor. Tento orgán je však povinen svolat shromáždění i na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek.

V takovém případě musí předseda SVJ nebo výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

Pod takovou záležitostí si poté lze představit právě záležitost týkající se sloučení bodů, o nichž bylo dříve hlasováno samostatně a mělo by tomu tak být i nadále.

OZ však obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou dle § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jde o případ omezování práv vlastníka vůči shromáždění vlastníků, tj. cenzury jeho vyjádření pro hlasování SVJ, mj. o něm. Výbor SVJ cenzuruje, tj. utajuje/odmítá pro účel korespondenčního hlasování SVJ (per rollam), mj. o mých návrzích, rozdat/rozeslat/vyvěsit můj komentář k potupnému, dehonestujícímu výkladu výboru o něm, čímž brání diskusi tohoto mého návrhu shromážděním vlastníků, tj. nejvyšším orgánem SVJ, a to trvale, čili nejen pro jednorázové hlasování. Pro ten účel brání i vzniku kontrolní komise SVJ a blokuje i možnost schůze SVJ, momentálně pod záminkou restriktivních opatření ke kovidu, takže nemám vůbec žádnou možnost s SVJ komunikovat, čehož výbor zneužívá k pomluvám, stejně jako kdysi ÚV KSČ vůči nepohodlným občanům/disidentům. Výbor SVJ mě diskriminuje, omezuje tedy nejen má občanská i vlastnická práva. Co s tím mohu dělat?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle platné právní úpravy je orgán oprávněný svolávat shromáždění primárně výbor. Výbor však svolá shromáždění i na základě podnětu vlastníků jednotek majících alespoň čtvrtinu všech hlasů, přičemž se ale musí jednat alespoň o dva vlastníky jednotek.

V takovém případě musí výbor na pořad shromáždění zařadit záležitost, kterou tito vlastníci požadují projednat. To však pouze za předpokladu, že je k takové záležitosti navrženo usnesení nebo je zařazení této záležitosti na pořad shromáždění odůvodněno.

OZ obsahuje úpravu i pro situace, kdy výbor na základě podnětu těchto vlastníků shromáždění nesvolá. V takovém případě mohou dle § 1207 odst. 1 OZ svolat shromáždění k zasedání sami vlastníci, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, a to na náklady SVJ. Tito pak musí dodržet všechny povinnosti svolavatele shromáždění (řádné zaslání pozvánky na zasedání atd.).

Pokud tedy ve Vašem případě výbor odmítá svolat zasedání na základě Vašeho podnětu – za předpokladu, že jsou splněny podmínky minimálního počtu vlastníků, kteří tento podnět mohou učinit – nebo odmítá zařadit Vámi navrženou záležitost na pořad jednání, i když byly z Vaší strany splněny všechny podmínky, můžete svolat takové zasedání sami, jak bylo popsáno výše.

Tímto způsobem pak můžete taktéž navrhnout, aby byla záležitost případně projednána mimo zasedání tzv. hlasováním per rollam. Tento způsob projednání Vaší záležitosti by byl nejspíše za současné situace vhodnější, jestliže členům Vašemu SVJ z důvodu současné pandemické situace nevyhovuje se zúčastnit standardního zasedání shromáždění. Musí však být splněny předpoklady pro hlasování mimo zasedání, a to předchozí řádné svolání zasedání, které však nebylo usnášeníschopné.

Odpověď – 2. část

Co se týká zřízení kontrolní komise, tak k tomu si dovoluji uvést, že SVJ si může zřídit kromě základních orgánů (shromáždění a výbor popř. předseda) taktéž další orgány, a to ve stanovách SVJ. Pokud byste tedy chtěli v rámci Vašeho SVJ zřídit kontrolní komisi, muselo by tak být učiněno změnou stanov. Změna stanov patří do působnosti shromáždění.

Pokud Vám výbor brání ve zřízení kontrolní komise, můžete zasedání shromáždění svolat sami postupem uvedeným v první části mé odpovědi s tím, že navrhnete hlasovat o změně stanov, kterou bude zřízena kontrolní komise.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Obracím se na vás s dotazem, problémem, který v současné době v našem SVJ řešíme. Je podaná i žaloba a vzhledem k finanční nákladnosti tohoto řízení bylo jednání odročeno s tím, že se máme pokusit o mimosoudní vyřešení. Problém je následující: V roce 2017 probíhala v našem domě rekonstrukce střechy. Bývalá předsedkyně SVJ bez souhlasu shromáždění nechala zpracovat projektovou dokumentaci, zajistila vydání stavebního povolení. Na shromáždění nebyla řádně projednána soukromá rekonstrukce střechy, nebylo hlasováno o projektové dokumentaci, tj. o rekonstrukci střechy dle projektové dokumentace, byl vybrán pouze zhotovitel díla a taktéž byla rozporována cena díla. Přesto předsedkyně uzavřela smlouvu (nesvolala shromáždění). Proběhlo policejní šetření, při kterém se bývalá předsedkyně SVJ doznala k tomu, že se na návrh projektanta rozhodla o připojení svého půdního prostoru k bytu, proto projektant zakomponoval do projektové dokumentace „její zeď“. Bývalá předsedkyně SVJ vlastnila byt, jehož součástí byla i půda o velikosti 60 m2 (půdní prostor nad jejím bytem). Při běžné rekonstrukci střechy došlo k úpravě krovu a vyzdění štítu střechy bytového domu nad půdním prostorem, který měla ve vlastnictví. Vzhledem k tomu, že všem vlastníkům začalo být jasné, že přístavba střechy je pro účely bývalé předsedkyně, byl vznesen dotaz, zda zaplatila za to, co si pro sebe postavila. Po tomto dotazu si nechala bývalá předsedkyně zhotovitelem díla vyznačit náklady své osobní rekonstrukce v krycím rozpočtu – osobní rekonstrukce byla hrazena z finančních prostředků SVJ bez jakéhokoliv ujednání, bez uzavření jakékoliv dohody či smlouvy. Ze zjištěných skutečností bylo tedy zjištěno, že bývalá předsedkyně byla stavebníkem a považujeme i za pochybení stavebního úřadu, že vydalo stavební povolení bez vyjádření ostatních vlastníků bytu (vlastníci bytů nebyli účastníky stavebního řízení). Nechali jsme si dle projektové dokumentace vyčíslit náklady přístavby krovu a vyzdění štítu, a tím jsme zjistili cenu zhotoveného díla. Bývalá předsedkyně tvrdí, že rekonstrukce byla řádně schválená a tato přístavba střechy bytového domu je ve prospěch všech a my ji napadáme, protože po ní požadujeme doplatek nákladů za osobní rekonstrukci. Bývalá předsedkyně byt prodala společně s půdním prostorem. Stavebním záměrem bylo a je využití půdního prostoru pro vybudování mezonetového bytu. Půdní prostor je na katastru nemovitostí zapsán jako součást bytové jednotky a my považujeme přístavbu střechy bytového domu za úpravu střechy pro soukromé využití, tj. vybudování nové jednotky z půdního prostoru. Úpravou krovu střechy bytového domu a vyzděním štítu došlo k optickému zvětšení půdního prostoru bývalé předsedkyně SVJ. Za svojí osobní rekonstrukci považuje pouze vyzděnou část střechy bytového domu, uhradila cca 50 tisíc Kč a zbylou částku, cca 120 tisíc Kč, nechala k úhradě ostatním vlastníkům bytů. SVJ osobní rekonstrukci splácí v úvěru. S bývalou předsedkyní se nelze domluvit, ona nechce pochopit své pochybení, nereaguje ani na náš odkaz na zákony o SVJ a nařízení vlády. V současné chvíli si nevíme rady, jak dál v této věci postupovat. Ona nás svým odmítavým přístupem žene do zbytečného soudního jednání. Vzhledem k tomu, že tato záležitost je již promlčena, nevíme, zda by bylo východiskem rozhodnutí soudu o přistavené společné části domu = úpravy střechy (zda skutečně jde o úpravu soukromou, která má sloužit pouze vlastníkům půdního prostoru). Nikde není přesně k dohledání, kdo hradí takovéto úpravy půdních prostorů – střechy, zda vlastník bytové jednotky, nebo SVJ.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, především znění prohlášení vlastníka ve Vašem bytovém domě, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“)

V prvé řadě bude ve Vaší situaci důležité zjistit, jak je střecha vymezena v předmětném prohlášení vlastníka, tedy v jakém rozsahu je předmětná střecha společnou částí a v jakém je součástí jednotky. Od této skutečnosti se pak bude dále odvíjet to, kdo je povinen hradit opravy a stavební úpravy na předmětné střeše provedené.

Pokud je v prohlášení vlastníka střecha, případně její část (např. vnitřní část), vymezena jakožto součást půdní jednotky Vaší bývalé předsedkyně, nenáleží povinnost hradit opravy a jiné stavební úpravy střechy Vašemu SVJ, ale vlastníkovi dané jednotky, tedy bývalé předsedkyni SVJ. V takovém případě by Váš nárok na uhrazení nákladů rekonstrukce po Vaší bývalé předsedkyni, který byl uplatněn v rámci předmětného soudního řízení, byl důvodný.

Odpověď – 2. část

V opačném případě, tedy pokud je střecha v prohlášení vlastníka vymezena jako společná část domu, nebo v případě, kdy v prohlášení vlastníka není vymezení střechy blíže specifikováno a právní režim střechy se tak bude řídit nařízením vlády a bude se tedy jednat o společnou část, náleží povinnost hradit opravy a jiné stavební úpravy této střechy Vašemu SVJ.

S ohledem na to si Vám tedy dovoluji doporučit, abyste zjistili, jak je střecha blíže specifikovaná a vymezená v prohlášení vlastníka a od toho se následně bude odvíjet Váš další postup.

Nicméně pokud nedojde k mimosoudnímu řešení dané situace, nebude jiné možnosti, než v soudním řízení pokračovat. Ovšem jestliže je, dle Vašeho názoru, Váš nárok již promlčen, je otázkou, zda má pokračování v soudním řízení smysl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Jak řešit majitele bytu, který se v místě bydliště cca 2 roky nezdržuje a neplatí náklady spojené s bydlením? Jde o cizího státního příslušníka. Kontakty, mobil a e-mail nejsou již funkční. Daň z nemovitosti údajně platí. Jeho dluh se stále zvyšuje, pokoušela jsem se mu poslat doporučeně upomínku, ta se mi však jako nedoručitelná vrátila. Lze byt prodat a dlužnou částku takto získat s tím, že rozdíl by byl uložen např. do právní úschovny? Pokud toto nelze, jak jinak postupovat?

Odpověď – 1. část

Bez podrobnější znalosti Vámi nastíněné situace budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Ze znění Vašeho dotazu vyvozuji, že „náklady spojenými s bydlením“ se rozumí jednak příspěvky na správu domu a pozemku dle ustanovení § 1180 OZ, konkrétně příspěvky určené dle podílu na společných částech toho kterého vlastníka (případně určených v prohlášení vlastníka), příspěvků na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti a jednak také zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) dle ustanovení § 1181 OZ, zahrnující zejména dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávku vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz komunálního odpadu apod.

Na prostředek řešení této situace, jež zmiňujete, pamatuje OZ v ustanovení § 1184. Jedná se o takzvané nařízení prodeje jednotky, jehož využití je však vázáno na splnění vícero podmínek. Obecně vzato je v tomto případě osoba odpovědná za správu, ve Vašem případě dovozuji z Vašeho dotazu, že to bude Vaše společenství vlastníků jednotek jako takové, oprávněno podat návrh soudu, na základě něhož poté soud může prodej jednotky nařídit. Jednou z podmínek je předcházející písemná výstraha, která musí být (byť fikcí) doručena příslušnému vlastníku. Náležitosti této výzvy obsahuje ustanovení § 1184 odst. 2 OZ, kdy je třeba, aby zde byl uveden důvod udělení této výstrahy, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzva, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů.

Důležité je však zmínit, že výše uvedený postup lze uplatnit pouze v případě, že daný vlastník porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Pod takovým jednáním si lze zpravidla představit například situaci, kdy by dotyčný vlastník například neoprávněně obsadil společné prostory, což by vyloučilo další vlastníky jednotek z jejich užívání nebo například poškozování společných částí.

Odpověď – 2. část

Zákonodárce však jakožto porušování povinností způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek vnímá rovněž případ, kdy vlastník neplní své finanční závazky vůči společenství vlastníků, a to konkrétně právě závazky dle ustanovení §§ 1180 a 1181 OZ – jedná se tedy právě o ty splatné závazky, jichž se Váš dotaz týká. Lze však vycházet z toho, že v tomto případě se nebude jednat o dluhy bagatelní, ale rozsáhlejší, případně opakované. Ve Vašem případě se tedy podání případného návrhu soudu za současného splnění zákonem stanovených podmínek jeví na místě.

Upozorňuji však na poslední z podmínek podání předmětného návrhu soudu, a to, že s jeho podáním musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, kdy při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka, kvůli němuž se návrh podává.

Pro úplnost uvádím, že soud na základě návrhu rozhodne o případném nařízení prodeje jednotky v nalézacím řízení po zvážení všech okolností.

Nehledě na přistoupení k podání návrhu soudu tak, jak uvádím výše, lze obecně uzavřít, že se daný vlastník tím, že řádně a včas nepřispívá na správu domu a pozemku a nadto nehradí ani zálohy na služby, dostává se do prodlení. Dle ustanovení § 1970 OZ lze poté za splnění podmínek zde uvedených, nárokovat z pozice věřitele úroky z prodlení, jež v případě, že není jiného ujednání, odpovídají zákonné výši.

Odpověď – 3. část

Dále upozorňuji na skutečnost, že tyto splatné závazky je třeba z pozice statutárního orgánu Vašeho společenství vlastníků vymáhat, neboť statutární orgán je jakožto volený orgán zavázán vykonávat svou funkci s péči řádného hospodáře v souladu s ustanovením § 159 OZ, přičemž jakožto obsah péče řádného hospodáře je mimo jiné třeba vnímat rovněž řádnou správu pohledávek společenství vlastníků.

Důležité je také časové hledisko, kdy jak právo na zaplacení neuhrazených příspěvků na správu domu a pozemku, tak právo na zaplacení záloh na služby jsou majetkovými právy dle ustanovení § 611 OZ, a tím pádem podléhají běhu promlčecí lhůty, která v souladu s ustanovením § 629 odst. 1 OZ trvá tři roky od okamžiku, kdy mohlo být právo uplatněno poprvé (tj. kdy se oprávněná osoba dozví o okolnostech rozhodných pro zahájení plynutí promlčecí lhůty, resp. kdy se o nich mohla a měla dozvědět) s tím, že nejpozději se tato práva promlčí deset let ode dne, kdy dospělo.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem členem malého SVJ (5 členů), v současné chvíli řešíme problém, který se týká především mé bytové jednotky, a jsem trochu v koncích. Bydlím v přízemí asi 10 let starého bytového domu v Praze, cca 30 cm pod terénem a již od začátku cítím v bytě zvýšenou vlhkost. Přičítala jsem to vzdušné vlhkosti, nicméně letos zřejmě v souvislosti s dešti je byt totálně mokrý. Všechny obvodové zdi jsou mokré do výše asi 50 cm, všude plíseň, mokré jsou i vnitřní příčky, odpadává omítka. Byt je neobyvatelný, zvlášť s mou tříletou dcerou. Nyní bydlím u babičky mimo Prahu, ale do Prahy se musíme vrátit, dcera od 1. září nastupuje do školky. V bytě bydlet nemůžeme, hledáme náhradní ubytování. Současně od června řešíme situaci s bytem. Bylo se tam podívat několik techniků z různých firem, ale nikdo nakonec nepředložil nabídku. Shodovali se v tom, že je potřeba udělat novou vnější hydroizolaci plus injektáž. Nabídku jsme získali pouze od jedné firmy, která ale navrhuje navíc i kompletní opravu základové desky (pro mne to znamená kompletně byt vystěhovat včetně vestavěných skříní, linky, vybourání koupelny apod. Tato varianta byla naceněna na milion Kč, což se ostatním členům SVJ nelíbí, týká se to pouze mého bytu. Tři členové jsou pro, dva proti (ale jejich byty mají největší podlahovou plochu, takže mají větší slovo) – členové, kteří nesouhlasí, chtějí udělat vše po krocích, tzn. nejprve revize okapů, poté případně obkopání domu, nechat vše vyschnout a pak se “uvidí”, jestli dál řešit i základovou desku. Tzn. místo navrhované opravy 3 měsíce by oprava trvala klidně i rok. Můj dotaz tedy je, jaké mám konkrétní nároky – jestli musí SVJ jednat bezodkladně, stále se nám situace prodlužuje. Hledáme nějakou novou firmu na protinabídku, ale všichni nás odmítají nebo práce nejsou schopni zajistit. Mám nárok žádat SVJ i na spoluúčast, např. na náhradním bydlení? Co vše má SVJ hradit v rámci opravy? Nemáme přesně stanoveno, kdo má za SVJ v tomto konat, takže řeším vše já společně s předsedkyní SVJ.

Odpověď – 1. část

Úvodem si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění prohlášení vlastníka a stanovy Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“).

Společenství vlastníků jakožto osoba odpovědná za správu domu a pozemku musí činit vše, co je v zájmu spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku se pak týká všech společných částí, a to včetně těch, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku.

Ve Vašem případě však bude zásadní, jak jsou v prohlášení vlastníka vymezeny společné části domu a pozemku a jaké části se považují za součást jednotky. Nařízení vlády pak obsahuje obecnou úpravu vymezující společné části, ta se použije v případě, že tato problematika není v prohlášení řešena dostatečně podrobně nebo není-li řešena vůbec. Dle nařízení vlády pak do společných částí patří mimo jiného základy domu, obvodové stěny prostorově ohraničující byt a všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu s výjimkou povrchových úprav (např. omítky, malby atd.).

Odpověď – 2. část

Pokud tedy prohlášení vlastníka ve Vašem případě nevymezuje společné části jinak, budou Vámi popsané opravy hrazeny z finančních prostředků Vašeho SVJ, jelikož se jedná o společné části a tyto opravy jsou nutné pro zachování společných částí. Jediné, co budete muset hradit Vy, jsou náklady související s omítnutím a malbou stěn bytu, odstraněním vestavěných skříní a jiných povrchových částí stěn. Dále pak nemůžete po SVJ požadovat proplacení náhradního ubytování, jelikož tyto náklady nesouvisí se správou domu a pozemku.

Nicméně k celkovému právnímu posouzení Vašeho případu bude dále nezbytné zjistit skutečnou příčinu vzniku plísní a jiných vad ve Vaší bytové jednotce. Za tímto účelem by měl statutární orgán Vašeho SVJ, tedy předsedkyně SVJ, v rámci své prevenční povinnosti a povinnosti péče řádného hospodáře, nechat co nejdříve vyhotovit znalecký posudek, který by obsahoval popis příčiny uvedených vad, způsob jejího odstranění včetně možných následků jejího neodstranění tak, aby příslušné osoby měly dostatek informaci pro rozhodnutí. Ze strany statutárního orgánu SVJ by mělo dojít následně (co nejdříve po obdržení znaleckého posudku) ke svolání shromáždění SVJ, na kterém by měl být znalecký posudek předložen s tím, že by se mělo s ohledem na informace obsažené ve znaleckém posudku rozhodnout o dalším postupu.

Pokud by byla tvrzení techniků, o kterých se v dotazu zmiňujete, pravdivá, a důvodem vzniku plísní a jiných vad ve Vaší bytové jednotce by byla vada v izolaci bytového domu, popř. jiná vada, zejména v plášti bytového domu, je SVJ povinno zajistit její odstranění v rámci své zákonné povinnosti zajistit správu domu, tedy i řádnou péči o dům, a dále také v rámci své prevenční povinnosti předcházet škodám, a to odhlasováním rekonstrukce či jiné stavební úpravy bytového domu dle výsledků vyplývajících ze znaleckého posudku. Za tímto účelem bude nutné kontaktovat co nejvíce stavebních společností, nejlépe s předložením shora uvedeného znaleckého posudku, aby Vám předložily své nabídky na rekonstrukci či stavební úpravu. Tyto nabídky by měly být také předloženy na shromáždění SVJ a mělo by se o nich hlasovat.

Odpověď – 3. část

Pokud bude SVJ v tomto směru neaktivní, popř. nedojde k odsouhlasení rekonstrukce bytového domu, bude SVJ povinno k náhradě škody vzniklé jak na bytovém domě, tak i na Vaší bytové jednotce. Veškeré shora informace by měly zaznít na shromáždění SVJ, na kterém se o předmětné rekonstrukci bude rozhodovat.

V případě, že na shromáždění SVJ nedojde k odsouhlasení rekonstrukce, máte dále jako přehlasovaný vlastník, je-li pro to důležitý důvod, právo navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl. Návrh soudu však musíte podat nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy shromáždění SVJ neschválilo předmětnou rekonstrukci.

Současně lze uvažovat i možnosti, že byste jako přehlasovaný vlastník, popř. v případě nečinnosti SVJ, zajistila provedení rekonstrukce sama, a to v souladu s ust. § 3007 občanského zákoníku. Dle předmětného ustanovení platí, že obstará-li někdo, ač k tomu nebyl povolán, cizí záležitost, aby odvrátil hrozící škodu, pak mu ten, jehož záležitost byla obstarána, nahradí účelně vynaložené náklady. Nicméně k tomuto Vám doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta a vše s ním konzultovat.

 

 

 

 

V našem bytovém domě léta využívá předseda SVJ  tzv. černou stavbu – dílnu vybudovanou ve slepé části chodby sklepních kojí, a to včetně černého odběru elektřiny bez elektroměru. Na můj dotaz mi odpověděl, že to před léty udělal s jinými vlastníky k jejich kutilství, a proč by to nemohl využívat (podotýkám, že ti dva další vlastníci již v domě nebydlí). Teď tuto tzv. dílnu využívá předseda již několik let sám. V prohlášení vlastníka je tento prostor uveden a zkolaudován jako chodba, neboli dle mého neslouží k účelu odpovídajícímu povaze a určení. Nemluvě o tom, že pan předseda o změně mnou navržené dle zákona, tj. buď vyklizení a vrácení do původního stavu, anebo legalizace schválením na zasedání shromáždění, povolením stavebního úřadu o změně užívání s vystavením smlouvy o nájmu, nechce ani slyšet a jsem pořád jen verbálně osočován. Co s tím můžu dělat? Nejde mi ani tak o spotřebu elektřiny, černou stavbu, ale hlavně o princip, kdy předseda, který má jít příkladem, sám porušuje zákon a ještě z toho má legraci.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle OZ má předseda, stejně jako ostatní vlastníci jednotky a členové SVJ povinnost řídit se pravidly pro užívání společných částí domu a pozemku. Z Vámi uvedeného vyplývá, že předmětný prostor je zkolaudován jako chodba a je tedy společnou částí. Jestliže jej předseda, jakožto člen SVJ využívá v rozporu s určením v prohlášení vlastníka, tak tím porušuje svou povinnost vyplývající z vlastnictví jednotky. Současně je nutné brát v potaz, že užíváním části domu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím vydaným příslušným stavebním úřadem dochází k porušování pravidel stanovených zejména v zák. č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), přičemž za takové porušení je možné uložit sankci.

Ve Vaší situaci se nabízí několik možných řešení. Prvním z nich je úprava způsobu užívání příslušné chodby tak, že by sloužila panu předsedovi jako vlastníku jednotky k výlučnému užívání. K tomuto je však potřeba změna prohlášení vlastníka, a vzhledem k tomu, že se tato změna dotkne práv a povinností všech vlastníků, bude muset být odsouhlasena všemi vlastníky jednotek.

Odpověď – 2. část

Pokud by byla předmětná chodba dána předsedovi SVJ do výlučného užívání, tak by se v souvislosti s tím měla změnit i výše jeho příspěvku na správu domu a pozemku, jelikož ta je stanovena podle podílu vlastníka jednotky na společných částech, a to se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníkovi k výlučnému užívání. Nadále by tak předseda SVJ za odebranou energii hradil tomu odpovídající náklady.

Další možností je stavebně upravit tuto část chodby a vytvořit z ní fakticky opět chodbu tak, aby užívání této společné části odpovídalo prohlášení vlastníka. V takovém případě by bylo nutné stanovit, zda by k takové rekonstrukci nebo stavební úpravě bylo potřeba pouze rozhodnutí předsedy SVJ (dle Vašeho dotazu předpokládám, že předseda SVJ s tím souhlasit nebude) nebo bude nezbytné, aby o této záležitosti rozhodlo shromáždění, kterého se účastní členové SVJ. Tyto podmínky stanovuje přímo občanský zákoník v ust. § 1208 a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v ust. § 13. Dle těchto závazných právních předpisů platí, že o opravě nebo stavební úpravě společné části rozhoduje shromáždění, pokud převyšuje náklady, které v souhrnu při rozpočítání na každou bytovou jednotku činí částku ve výši 1.000,- Kč. V případě, že se jedná o opravy způsobené havárií nebo pokud je upravená ve stanovách jiná částka, výše uvedená pravidla se neuplatní.

K tomu dodávám, že z občanského zákoníku vyplývá, že statutární orgán (předseda SVJ) svolá zasedání tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Neučiní-li to předseda SVJ, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad SVJ sami.

Odpověď – 3. část

V případě, že bude předseda SVJ nadále odmítat jakoukoliv domluvu v rámci řešení dané situace, a ani v rámci shromáždění SVJ nedojde ke shora uvedenému rozhodnutí o stavební úpravě této společné části, nezbyde Vám jiná možnost, než řešit celou záležitost soudní cestou.

Konkrétně si Vám dovoluji doporučit nejdříve zaslat předsedovi SVJ předžalobní výzvu v písemné formě, v rámci které ho vyzvete, aby se zdržel daného chování, kterým ruší práva ostatních vlastníků jednotek ke společným částem domu a aby chodbu navrátil do původního stavu.

Pokud předseda SVJ této výzvy neuposlechne, tak Vám nezbývá než řešit danou situaci soudní cestou, a to prostřednictvím negatorní žaloby, kterou se budete domáhat, aby se předseda SVJ zdržel rušení práv ostatních vlastníků jednotek a navrátil chodbu do původního stavu.

V souvislosti s tím je také na zvážení, zda by měl  předseda SVJ nadále vykonávat svou funkci, přičemž o případném odvolání předsedy SVJ rozhoduje shromáždění. Je také otázkou, zda jednáním předsedy SVJ nedochází na jeho straně k bezdůvodnému obohacení na úkor ostatních členů SVJ, potažmo zda v případě udělení pokuty ze strany stavebního úřadu za užívání této části domu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím je odpovědnou osobou právě předseda SVJ. Bez bližších znalostí celé záležitosti však na tyto otázky nedokážu odpovědět.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Hledám odpověď na otázku, co je z právního hlediska potřeba udělat při výměně garážových stání v bytovém domě, kde bychom si chtěli vyměnit stání s jiným vlastníkem. Od developera mám informaci, že na katastr se tato změna nedává a že by měla stačit jednoduchá dohoda o tom, že si stání vyměníme, a následné nahlášení změny na výboru SVJ. Je to pravda?

Odpověď – 1. část

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak povahu garážované stání, stanovy Vašeho společenství vlastníků ani prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi budu vycházet především z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Úvodem vymezuji, že odpověď na Váš dotaz se bude lišit v závislosti na tom, jak bylo předmětné garážové stání vlastníkem vymezeno v prohlášení vlastníka při rozdělení nemovitosti na jednotky.

Jsou zde tedy dvě možné varianty – buďto je garážové stání vymezeno jakožto samostatná nebytová jednotka nebo jako společná část (případně společná část ve výlučném užívání konkrétního vlastníka).

Nejprve bych se tedy zaměřil na situaci, kdy se bude jednat o společnou část domu, přičemž v tomto případě ke garážovému stání svědčí spoluvlastnický podíl jednotlivým vlastníkům jednotek. Dále předpokládám, že je v prohlášení vlastníka zaneseno, které stání náleží k užívání tomu kterému vlastníku, kdy toto vymezení označujeme jako výlučné užívání společné části.

Na tomto místě, vycházeje i z ustálené judikatury dodávám, že vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení.

Odpověď – 2. část

Jinak to nebude ani v případě, že dochází ke změně v rámci užívání těchto výlučných částí. Dle ustanovení § 1169 odst. 1 OZ bude třeba písemného souhlasu vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne (tedy Vás a souseda, s nímž máte v plánu stání „zaměnit“) a následně je pro účinnost změny prohlášení nutné, aby jej schválili vlastníci jednotek, konkrétně většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Protože se jedná o změnu prohlášení, zanesení do katastru nemovitostí se nevyhnete, a to v souladu s ust. § 1220 OZ ve spojení s ust. § 34 zákona o katastru nemovitostí.

Jinak by tomu bylo, pokud by stání nebyla ve výlučném užívání, to však z textace dotazu nevyvozuji, neboť jak sám uvádíte, chcete si je se sousedem vyměnit, tudíž byla místa pravděpodobně určena k výlučnému užívání jednotlivým vlastníkům.

Druhou možností je, že jsou garážová stání vymezena jakožto samostatné nebytové jednotky, kdy zde je postup ještě o něco složitější. Nevlastnil byste totiž spoluvlastnický podíl, ale tuto samostatnou jednotku, kdy by k záměně bylo mezi Vámi a sousedem třeba uzavřít smlouvu, na základě které byste si vzájemně umožnili užívání jednotky toho druhého. Pro úplnost však dodávám, že tato situace je v praxi méně častá.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNER

Bydlím v bytovém domě, kde je většina bytů sice v OV, ale není ustaveno SVJ. Tuto zimu se najednou začalo v sušárně a na schodišti nepřetržitě topit (byly odmontovány ventily s tím, že musí zůstat po celou zimu otevřené a topení zapnuté), přestože nebyly žádné ukrutné mrazy trvající více než týden. Sušárna je velmi málo používaná, prakticky během zimního období tak den v týdnu. Dříve byl systém takový, že se v sušárně topilo jen po dobu sušení prádla, jinak jen za výrazných mrazů. Také na schodišti se dříve topilo jen v mrazech, a to ještě kvůli starému výtahu, aby nezatuhl olej a výtah mohl bez problémů fungovat. Výtah už je nový, není to potřeba. V sušárně tak bylo tuto zimu cca 27 stupňů, v přilehlých sklepích 23, na schodišti 20. Předsedkyně naší samosprávy zdůvodnila topení přes zimu tím, že v bytě nad sušárnou je zima. Přitom tento byt už byl v minulosti osazen většími radiátory. Jsem přesvědčená, že v tomto bytě museli za tuto zimu uspořit za dodávku tepla nemalé peníze, protože když vezmu v úvahu to, že každý z nás otápí i sousední byt, žádný z našich sousedů doma trvale ve dne v noci netopí na 27 stupňů. Pak by mě zajímalo, kdo bude tedy platit toto teplo, které bylo do nevyužívané sušárny dodávané (a zbytečně). Můžete mi prosím poradit, jak postupovat, aby se dokázalo, že to bylo špatné rozhodnutí, nebo aby v případě ponechání zapnutého topení trvale po dobu několika měsíců přes celé topné období by maximální část zaplatili vlastníci bytu nad sušárnou? Nebudeme jim my z ostatních bytů přece přispívat na jejich pohodlí. Nesouhlasíme s tímto postupem, ale nevíme, co přesně udělat, abychom uspěli.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „Vyhláška“).

Ve vztahu k naměřeným tepelným hodnotám uvádím, že výši teploty v prostorách bytového domu stanovuje obecně vyhláška Ministerstva průmyslu a obchodu č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie.

Tato vyhláška je prováděcím právním předpisem k zákonu č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, který stanovuje mimo jiné některá opatření pro zvyšování hospodárnosti užití energie a povinnosti fyzických a právnických osob při nakládání s energií a požadavky na uvádění spotřeby energie a jiných hlavních zdrojů na energetických štítcích výrobků spojených se spotřebou energie. Dle ust. § 7 odst. 4 zákona platí, že vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek jsou povinni řídit se pravidly pro vytápění, chlazení a dodávku teplé vody stanovenými uvedenou vyhláškou.

Samotná vyhláška v ust. § 2 odst. 6 stanovuje, že v průběhu otopného období jsou byty v době od 6.00 do 22.00 hod. a ostatní prostory v době jejich provozu vytápěny tak, aby dosažené průměrné teploty vnitřního vzduchu zajišťovaly výpočtové teploty vnitřního vzduchu stanovené projektem budovy. Dle přílohy č. 1 této vyhlášky poté platí, že výpočtová vnitřní teplota v otopném období pro vytápěné vedlejší místnosti v trvale užívaných obytných budovách by měla činit 15˚ C.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k Vámi namítanému špatnému rozhodnutí předsedkyně samosprávy doporučuji vyžádat si od ní faktury vystavené poskytovatelem tepla za předchozí roky a porovnat výši nákladů s rokem letošním. Poté na shromáždění vlastníků uvést zjištěné informace a následně  v rámci rozhodování navrhnout změnu výše rozúčtování nákladů na vytápění.

Pokud se domníváte, že Vám rozhodnutím předsedkyně vznikla škoda v podobě zvýšených nákladů na vytápění, doporučuji Vám vyhledat advokáta a s ním celou situaci probrat. Jelikož neznám všechny podstatné skutečnosti Vašeho případu, nemůžu potvrdit a ani vyvrátit, že by Váš nárok na náhradu škody byl oprávněný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Hledám radu k chování vlastníků ve společenství vlastníků bytových jednotek ke domovní (společné) kotelně v případě, že se někteří oddělili a zavedli si bytový kotel a topení. Situace: bytový dům se 6 byty. Původně kotelna na koks, která vytápěla 5 bytů z těch 6. Byt v suterénu nebyl už při stavbě domu napojen. Po privatizaci domu byla kotelna za pomoci ekologické dotace magistrátu Prahy převedena na plynovou. Postupně se od centrálního vytápění oddělili 2 vlastníci (2 byty). Ten druhý vloni, údajně k tomu již nebylo třeba stavební povolení, jen ohlášení. Úpravu schválili všichni vlastníci. Letos se chce oddělit další vlastník a na společné kotelně by tedy zůstaly jen 2 byty. Prosím, poradíte? Musí oddělení bytu od společného vytápění schválit všichni vlastníci? Musí se i vlastníci, kteří již mají vytápění v bytě, i nadále podílet na nákladech kotelny? Opravy kotlů případně jeho výměna? I když již teplo z kotelny nespotřebovávají, ale kotelna byla součástí zakoupeného společného podílu? Ve stanovách explicitně nic k tomu není, jen „společenství zajišťuje buď přímo, nebo na základě smluv s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu, například dodávky tepla, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor“.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku (dále jen „OZ“), vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům (dále jen „Vyhláška“).

Předem je nutno vymezit, že pro rozhodnutí o odpojení se od společného vytápění, je nutné získat souhlas všech ostatních vlastníků jednotek a též stavebního úřadu.

Dále je nutno uvést, že v souladu s ust. § 6 písm. e) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, je třeba celou soustavu rozvodů tepla, včetně radiátorů a jiných topných těles umístěných v bytě, vnímat jakožto tzv. společnou část domu, kdy v případě, že má dojít k její opravě nebo stavební úpravě, která nevyžaduje změnu prohlášení, rozhoduje o tomto statutární orgán SVJ, nepřevyšují-li náklady částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku nebo částku stanovenou ve stanovách SVJ, pokud tuto upravují. Pokud jsou náklady na stavební úpravy vyšší než tato částka, rozhoduje o provedení stavební úpravy shromáždění SVJ.

Odpověď – 2. část

Co se týká financování ústředního vytápění těmi vlastníky, kteří se odpojili, tak dle § 5 odst. 2 výše zmíněné Vyhlášky platí, že: Na byty a nebytové prostory odpojené od vnitřního rozvodu vytápění rozúčtovává poskytovatel služeb základní složku nákladů na vytápění podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce; započitatelná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru se přepočte na nepřímo vytápěnou započitatelnou podlahovou plochu podle přílohy č. 1 části A bodu 2 k této vyhlášce.“ Odpojení vlastníci se tedy nadále musí finančně podílet na společném vytápění, i když nejsou již jeho odběrateli, a to přispíváním ve výši základní složky nákladů na vytápění.

Odpojení vlastníci se taktéž musí nadále finančně podílet na opravách a jiných úpravách kotelny, jelikož ta je stále společnou částí domu a oni jako členové SVJ mají povinnost přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jejich podílu na společných částech, pokud nebylo v prohlášení určeno jinak. Pokud byste chtěli upravit částku, kterou se budou odpojení vlastníci podílet na financování správy domu a pozemku, musíte toto provést změnou prohlášení, kterou lze v tomto případě upravit velikost podílů odpojených vlastníků na společných částech nebo změnit způsob přispívání vlastníků jednotek na správu společných částí.

Ke změně prohlášení v takovém případě bude potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek, jelikož se tato dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Může předseda SVJ (nevím, jestli se ptal výboru SVJ), bez schválení shromáždění nebo hlasování měnit dispozice společných prostor. V našem případě z místnosti pronajímané vyhnat nájemníka, vytvořit si z ní kancelář, propojit s vedlejší kočárkárnou/kolárnou, kde se bez okna a větrání dá těžko schůzovat, velkou místnost v suterénu, kde se konaly shromáždění, zabrat na kolárnu s vytvořením 39 stání (využití max. z 1/3, vchod má 23 bytů). Tahání kola ze suterénu není zrovna pro seniory, na mou námitku byl na schody namontován pruh z plechu, který je vzhledem ke spádu nepoužitelný, navíc z mého hlediska velmi nebezpečný. Navíc náklady na tyto přesuny a úpravy jsou nemalé. Výbor, hlavně asi předseda, na připomínky reaguje jako na “neověřené a pomlouvačné výkřiky do tmy”. Není to jediný problém, navíc asi podle různých článků z internetu není ojedinělý.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Předně je nutno uvést, že dle ust. § 5 odst. 1 písm. i) Nařízení jsou za společné části domu považovány mimo jiné kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu. Dále předpokládám, že z Vašeho prohlášení vlastníka taktéž vyplývá, že veškeré místnosti, o kterých se v dotazu zmiňujete, jsou společnými prostory.

Od této skutečnosti se pak odvíjí postup při nakládání s těmito místnostmi.

Ve vztahu k účelu užívání uvedených místností je nutné vycházet z prohlášení vlastníka, potažmo z kolaudačního rozhodnutí. K tomu uvádím, že bez změny prohlášení vlastníka a bez případné rekolaudace, nelze užívat uvedené místnosti k účelu odlišnému, než je právě v prohlášení vlastníka uvedeno. Pro změnu prohlášení vlastníka poté bude nutné aplikovat postup uvedený v ust. § 1169 OZ.

Ve vztahu ke stavební úpravě, na základě které došlo k propojení pronajímané místnosti s kočárkárnou/kolárnou a za předpokladu, že by nebylo nutné změnit prohlášení vlastníka, je stěžejní ust. § 1208 písm. e) OZ, dle které o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení vlastníka a převyšují-li náklady částku stanovenou Nařízením, neurčí-li stanovy něco jiného, rozhoduje shromáždění SVJ. Nařízení pak v ust. § 13 odst. 1 stanoví, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku.

Odpověď – 2. část

Doporučuji tedy nahlédnout do stanov Vašeho SVJ a zjistit, zda neobsahují odlišnou úpravu od shora uvedeného, a pokud nikoliv, bude nutné řídit se uvedenou právní úpravou. To mj. znamená, že bude nutné zjistit celkové náklady na tuto stavební úpravu a poté posoudit, zda o této stavební úpravě mělo rozhodnout shromáždění SVJ či pouze statutární orgán, tedy výbor SVJ či předseda výboru.

Co se týká vypovězení nájemní smlouvy nájemci, bez bližší znalosti znění smlouvy nemohu posoudit, zda byl nájemní poměr rozvázán platně či nikoliv. O běžném hospodaření se společnou věcí, tedy i o jejím pronajímání a nakládání s výnosy, rozhodují všichni spoluvlastníci většinou hlasů, přičemž tito mohou svěřit hospodaření do působnosti SVJ. Rozvázat nájemní vztah tedy může v určitých situacích i statutární orgán SVJ.

Ve vztahu k předsedovi výboru SVJ pak uvádím, že shromáždění SVJ má právo jej odvolat, a to hlasováním za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů. Pokud tedy předseda výboru SVJ jedná způsobem nevyhovujícím nikoli pouze Vám, ale i ostatním spoluvlastníkům, navrhuji pokusit se iniciovat jeho odvolání, které musí učinit shromáždění SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Jsme SVJ domu o šedesáti jednotkách. Střecha našeho domu potřebuje urgentní celkovou opravu. Její stav považujeme za havarijní. Do několika bytů v posledním patře při dešti teče, dochází ke znehodnocení zařízení. Máme již několik nabídek na opravu v rozmezí 2,5–3 miliony Kč. Podle stanov může výbor SVJ rozhodnout o vydání do 50 000 Kč.  O tom, jak postupovat při potřebě neodkladného financovaní havárie – např. děravé střechy, stanovy mlčí. Víme jen o postupu nejprve schválením smlouvy s dodavatelem a finančního vydání na shromáždění vlastníků a teprve potom provedení opravy. Svolání řádného zasedání  shromáždění v současné pandemické situaci není možné. Postup rozhodnutím shromáždění mimo zasedání byl zkoušen ve dvou sousedících SVJ. Ani v jednom případě se nepodařilo. Účast byla maximálně 20 % vlastníků. Stav střechy se zhoršuje každým deštěm. Prosím poraďte, co dělat, aby střecha byla opravena co nejdříve. Potřebné peníze na účtu SVJ máme.

vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu vycházet z platné právní úpravy, a to hlavně z občanského zákoníku a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Z Nařízení vyplývá, že o opravě nebo stavební úpravě rozhoduje statutární orgán SVJ, pokud náklady na takovou opravu nebo stavební úpravu nepřekročí v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit však neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy SVJ určí něco jiného. Ve Vašem případě je tato částka dle stanov stanovena ve výši 50 000,- Kč, nicméně pokud by se jednalo o opravu způsobenou havárií na společných částech, mohl by statutární orgán SVJ o této opravě rozhodnout sám. K tomu zároveň dodávám, že bez bližších znalostí nejsem schopný posoudit, zda lze současný stav střechy podřadit pod tento předpoklad.

V opačném případě je nutné, aby o této opravě rozhodlo shromáždění SVJ.

Pokud za současné situace není možné svolat řádné zasedání shromáždění, tak jedinou možností je zkusit rozhodnout o daných záležitostech mimo zasedání, jak jste sám uváděl. V takovém případě by výbor SVJ zaslal vlastníkům jednotek písemný návrh, který musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, potřebné podklady pro posouzení a lhůtu, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Pro přijetí rozhodnutí mimo zasedání je třeba nadpoloviční většina hlasů z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek. Pokud se obáváte malé účasti ze strany členů SVJ, doporučuji členy SVJ osobně navštívit a vysvětlit jim závažnost celé věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Schůze SVBJ se před časem na popud některých členů usnesla, že vyřadí z provozu “bzučáky” v bytovém sedmipodlažním domě. Pro handicapované obyvatele se tak dům stal nedostupný, zejména pro nárazové služby – sanitka, lékař, kurýr, řemeslník atd. Žádné náhradní řešení pro tyto obyvatele vymyšleno nebylo. Členové výboru se hájí tím, že toto rozhodnutí mohou udělat, pokud to členové odsouhlasí. Já se nicméně domnívám, že mne to omezuje v užívacích právech k bytu, snižuje tržní hodnotu bytu a v neposlední řadě je diskriminační vůči těm, co nemohou osobně chodit otvírat dveře. Domnívám se, že mne nikdo nemůže nutit, abych se jiných obyvatel doprošovala, aby místo mne chodili otevírat dveře a nárokovala si jejich čas dle mých potřeb. Navíc si myslím, že je toto opatření do určité míry i nebezpečné. Bytové telefony a jejich plné funkce jsou standartním vybavením domu a jsou v něm od samého počátku.

Odpověď – 1. část

předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především stanovy SVJ a prohlášení vlastníka, popř. jiný dokument, na základě kterého vznikly v domě jednotky (dále jen „prohlášení vlastníka“), budu se ve svojí odpovědi řídit toliko zákonnou úpravou, a to především občanským zákoníkem (dále jen „OZ“).

„Bzučák“, jako vnitřní vybavení domu, je dle platné právní úpravy společnou částí domu, a to konkrétně dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, pokud v prohlášení vlastníka, není stanoveno jinak. K tomu dodávám, že nadále ve své odpovědi budu vycházet z předpokladu, že „bzučák“ je v prohlášení vlastníka vymezen jako společná část domu.

Dále bude záležet, co přesně znamená Vámi použitý výraz „vyřadí z provozu “bzučáky” v bytovém domě“, neboť se nabízí dvě různá právní řešení dané situace.

Pokud by se jednalo pouze o zásah, který nevyžaduje změnu prohlášení vlastníka, je rozhodování o této záležitosti v působnosti shromáždění, jakožto nejvyššího orgánu SVJ. Shromáždění je pak způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

Odpověď – 2. část

Jestliže bylo rozhodnutí přijato řádně na zasedání shromáždění, tak výbor SVJ je oprávněn podle tohoto rozhodnutí postupovat. Naopak Vy, jako přehlasovaný vlastník, se můžete dle OZ obrátit na soud s návrhem, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl. V rámci takového návrhu můžete též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Tohoto práva můžete využít do tří měsíců od doby, kdy jste se o příslušném rozhodnutí shromáždění dozvěděla.

Pokud však by se jednalo o zásah (např. úplně odstranění celého zařízení), který vyžaduje změnu prohlášení vlastníka, bylo by nutné postupovat v souladu s ust. § 1169 odst. 2 OZ, kdy se vyžaduje ke změně prohlášení vlastníka, při které se nemění velikost podílu na společných částech (předpokládám, že v tomto případě nedojde ke změně velikosti podílu na společných částech), většina hlasů všech vlastníků jednotek.

I v tomto případě se pak jako přehlasovaný vlastník můžete obrátit na soud za podmínek uvedených výše. K tomu dodávám, že v případě, že se pro takovéto řešení rozhodnete, Vám pak doporučuji, abyste vyhledala odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech skutečností poskytne kompletní právní služby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Rádi bychom se na Vás obrátili s dotazem a pomocí ohledně opravy terasy a střešní zahrady. Jsme SVJ, my jako vlastníci bytu o opravu stojíme, leč se nám přístup k provedení opravy nezdá. Dovoluji si vám vše popsat ve stručných bodech: 1. Jedná se o byt v posledním patře, terasa 30 m2 (dlaždice) se střešní zahradou 100 m2 (hlína cca 40 cm hluboká s trávou, menšími stromky, keři.) 2. Dochází k zatékání do spodního bytu – nebráníme se opravě. 3. Neví se, kde zatéká, chtějí rozkopat celou zahradu a rozebrat terasu. Termín opravy cca koncem května 2021 – nebráníme se opravě. 4. Byl zaslán rozpočet v hodnotě 308 000 Kč. Taktéž souhlasíme, leč nebyly nikdy provedeny dílčí opravy terasy, zahrady. Protéká cca 10 let. 5. Bylo poznamenáno k rozpočtu, že se jedná o havarijní stav. Nepřeme se, souhlasíme, ale jedná se o fleky na stropě – nikoliv prokapávání, plísně atd. Jen jsou ve spodním bytě fleky o průměru cca 20 cm. 6. Chtějí to promptně opravit (nikdo to neřešil po dobu 10 let) bez svolání shromáždění. Jen to uvedli na portál SVJ, že dojde k opravě. Zde začíná být nesouhlas z naší strany. Opět podotýkáme, že se nebráníme opravě. 7. Členka výboru, která tuto opravu naplánovala, prodala svůj byt v únoru 2021 a již není vlastníkem. 8. Tudíž výbor přišel o jednoho člena – není tříčlenný (paní byla místopředseda) a ani nemůže kontrolovat provedení opravy, jak dříve jako členka výboru zajišťovala, kontrolovala. 9. Chtěli jsme po výboru smlouvu o dílo se stavební firmou, kde bychom se dozvěděli harmonogram, způsob opravy. Nikdo nereaguje. 10. V rozpočtu není ani uvedeno, že by nám měli dát zahradu do původního stavu. Je tam pouze vykopání keřů, odstranění a zasetí trávy. 11. Máme prosím právo na uvedení zahrady alespoň po domluvě do nějakého původního stavu (travní pásy a nahrazení cca 12 keřů)? Nebo se máme smířit s tím, že nám vše vykopou a nemáme nárok na úhradu již vzrostlých keřů, stromků, anglického trávníku. 11. Mám právo na smlouvu o dílo? Je smlouva platná, když členka výboru už tady nebydlí a nevlastní byt? Chceme opravy, ale rádi bychom, aby vše bylo v pořádku a uvedlo se opět do původního stavu a chceme, aby s námi stavební firma komunikovala. Vůbec se neozývají, nekomunikují. Bojíme se, že přijdou a začnou provádět práce. Nemáme smlouvu, jaké budou záruky, zda vůbec budou, harmonogram práce atd. Také je vtipné, že nebude lešení, nýbrž vše budou opravovat přes vedlejší byt přes střechu, kde si dají z bytu žebřík. To už nám hlava nebere, ale nemáme možnost diskuze… Vlastníkovi vedlejšího bytu to nevadí. Sice je naštvaný, ale vyslovil souhlas. Nikdo v SVJ neví, že paní z výboru už tady nebydlí, a byt je přepsán. Výbor nesvolal shromáždění (respektive nemůže) i kvůli covidu.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, prohlášení vlastníka a také znění smlouvy o dílo, kterou Vaše SVJ uzavřelo se stavební společností, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Ačkoliv to z Vašeho dotazu explicitně nevyplývá, předpokládám, že terasa a střešní zahrada jsou vymezeny jako společné části domu a současně neslouží k výlučnému užívání některému z vlastníků jednotky. K tomu dodávám, že dále ve své odpovědi budu vycházet právě z tohoto předpokladu.

Z OZ vyplývá, že o opravě, údržbě anebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem, rozhoduje shromáždění SVJ, avšak pokud stanovy neurčí něco jiného. Zmíněným prováděcím předpisem je Nařízení, které v ust. § 13 odst. 2 stanoví, že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

Odpověď – 2. část

Vzhledem ke skutečnosti, že rozpočet opravy byl stanoven ve výši 308.000,- Kč, jsem toho názoru, že o opravě včetně obsahu smlouvy o dílo by mělo rozhodnout shromáždění SVJ, nikoliv samotný výbor. Nicméně stanovy Vašeho SVJ mohou stanovit tyto limity odlišně, a proto doporučuji nejdříve nahlédnout do stanov SVJ. Dále pak je nutné brát v potaz, zda se nejedná o opravu „způsobenou havárií na společných částech“, jak předpokládá Nařízení. V takovém případě by totiž mohl o opravě rozhodnout sám výbor SVJ. Nicméně tuto skutečnost bez bližších znalostí aktuálního stavu terasy a střešní zahrady nemohu posoudit.

Ve vztahu k paní místopředsedkyni uvádím, že ust. § 1205 odst. 2 OZ stanoví jako podmínku pro způsobilost být členem voleného orgánu (tedy i výboru) plnou svéprávnost a bezúhonnost, nikoli však nutnost být vlastníkem bytové jednotky v daném domě. Prodej bytové jednotky místopředsedkyní tak nemá na její členství ve výboru žádný vliv, nestanoví-li stanovy SVJ jinak.

Pokud o opravě mohl rozhodnout výbor SVJ a paní místopředsedkyně podepsala smlouvu o dílo jako člen výboru, jsem toho názoru, že smlouva o dílo je nadále platná. Zde je však nutné ověřit si ve stanovách SVJ, jakým způsobem a v jakém počtu jsou členové výboru oprávněni jednat za SVJ a zda byl tento postup dodržen.

Ve vztahu k právu nahlédnout do smlouvy o dílo je rozhodné ust. § 1179 OZ, které stanoví, že vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu (SVJ) hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, a pořizovat si z nich výpisy, opisy a kopie. Pro výbor SVJ tedy z tohoto ustanovení vyplývá povinnost Vám na žádost předmětnou smlouvu o dílo předložit k nahlédnutí.

Odpověď – 3. část 

Dále co se týká rozsahu plánovaných oprav a stavu, v jakém má být po dokončení oprav terasa a střešní zahrada navrácena, je nutné vycházet ze znění smlouvy o dílo. Pokud ve smlouvě absentuje ujednání o navrácení do původního stavu, doporučuji Vám obrátit se na výbor SVJ, aby se stavební společností dohodl, bude-li to možné, i tuto záležitost.

Na závěr bych rád dodal, že ačkoliv během současných epidemiologických opatření není možné, aby se shromáždění SVJ scházelo, tak na základě ust. § 19 odst. 1 věty první zákona č. 191/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 může orgán právnické osoby (ve Vašem případě shromáždění a výbor SVJ) rozhodovat mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků, i když to nepřipouští stanovy SVJ. V takovém případě se poté postupuje podle pravidel stanovených v OZ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v domě společenství vlastníků bytů a není mi jasné, kdo vlastně může vykonávat funkci předsedy výboru SVJ. Podle zákona to nemusí být vlastník bytu. Jak je to myšleno? Že nemusí ani bydlet v domě společenství? V naší obci je kancelář bytového servisu s technikem, který zajišťuje servis domů společenství. Před rokem se volil nový výbor a tak jako v jiných domech nebyl zájem o funkci. My, co bydlíme v domě již řadu let, víme, že výbor musí být. Tak se naše předsedkyně domluvila s technikem správy bytů a ten se nabídl, že by dělal předsedu. Cenu stanovil 160 Kč za byt měsíčně. Předsedkyně obešla všechny byty, všichni se podepsali (i já). A jak jsme se dozvěděli, tento pán dělá předsedu výboru v mnoha dalších domech v obci. Je to vůbec správné? To už by mohl dělat předsedu třeba některý z našich známých ze sousední vesnice. U nás to teď probíhá tak, že když je potřeba opraváře, něco nefunguje, někdo musí zavolat předsedovi výboru a technikovi servisu v jedné osobě. A tak se čeká, kdo to oznámí. Není to střet zájmů? Už jsem zjišťovala, jestli by vlastníci souhlasili s odvoláním předsedy a výbor bychom si zvolili z našich řad. Většina souhlasila. Ještě bych chtěla poznamenat, že zákon by měl pamatovat na to, že když vlastník prodává byt, měl by kupujícího informovat, že si kupuje byt v domě společenství vlastníků a že existují jeho stanovy. A snad i podepsat prohlášení, že je bude dodržovat a jednat podle nich. Zjistila jsem, že noví sousedé o tom nevěděli.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Dle platné právní úpravy je způsobilý být členem výboru SVJ kdokoliv, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona. To znamená, že členem výboru může být jakákoliv fyzická nebo právnická osoba, která splňuje tyto dvě podmínky, bez ohledu na to, zda je vlastníkem některého z bytů v domě či ne. Další podmínky pro výkon funkce člena výboru mohou být případně stanoveny ve stanovách SVJ, to však ve Vašem případě vzhledem k neznalosti Vašich stanov nemohu posoudit.

Pokud tedy ve Vašem případě vykonává funkci předsedy výboru technik bytového servisu, který není vlastníkem žádného z bytů v příslušném domě, tak je toto dle OZ v pořádku, pokud je tento technik zároveň svéprávný a bezúhonný ve smyslu živnostenského zákona.

K tomu je však nutné také uvést, že z OZ vyplývá, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Z toho mj. vyplývá i zákaz konkurenčního jednání tohoto člena. Jestliže je tedy Váš předseda výboru současně předsedou výboru i v jiných SVJ, lze to obecně charakterizovat jako konkurenční jednání. Nicméně bez bližších znalostí, zejména pak bez informace, zda Váš předseda splnil svou oznamovací povinnost vůči shromáždění, nemohu Vám dát zcela jasnou odpověď.

Závěrem dodávám, že jestliže Vám tento stav nevyhovuje, nic Vašemu SVJ nebrání si na zasedání shromáždění zvolit za předsedu výboru někoho jiného.

Odpověď – 2. část

Co se týká Vaší poznámky ohledně informování nových vlastníků bytů, že je v domě SVJ, ustanovení OZ zabývající se bytovým spoluvlastnictvím mj. stanoví, že vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu. Současně platí, že při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách za tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu, přičemž převodce má taktéž povinnost doložit nabyvateli vlastnického práva k jednotce potvrzení osoby odpovědné za správu domu, jaké má v době převodu dluhy.

Z výše uvedené vyplývá, že je povinností a i v zájmu obou stran informovat a být informován o existenci SVJ v daném domě, přičemž nový vlastník mohl a měl zjistit, že v daném domě vzniklo SVJ např. ze shora uvedeného potvrzení o dluzích, potažmo z veřejného rejstříku, kde jsou současně zveřejněny stanovy SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

Dům byl rozdělen na jednotky a společné části prohlášením. SVJ vzniklo roku 2003 podle zákona o vlastnictví bytů. Jak se mají společné části domu stanovené na základě různých zákonů posuzovat? Prohlášení je závazné pro všechny účastníky do té doby, než bude změněno podle § 1169 OZ, nebo prohlášením se výbor a členové společenství nemusí řídit, protože platí nařízení vlády 366/2013 Sb.? Lodžie – jak je uvedena v prohlášení, je součástí jednotky, nebo je společnou částí domu? Plyn – uzávěry za plynoměrem jsou dva, jeden slouží jako uzávěr pro byt, druhý je u spotřebiče. Elektroinstalace – elektroměr se nachází mimo byt uprostřed chodby, kde je šachta výtahu a na její stěně jsou umístěny elektroměry pro jednotky. Elektroinstalace pro byt vede přes chodbu, která je společnou částí domu, k bytu. Hned za dveřmi bytu je umístěna pojistková skříňka. Výbor ignoruje prohlášení, nechal položit dlažbu na lodžie všech jednotek s tím, že lodžie jsou společnou částí domu. Vlastníkům, kteří si nechali položit dlažbu již dříve sami, byla jejich dlažba vybourána a položena nová. Náklady výbor uhradil z příspěvku na správu domu a pozemku. V jednom bytě byl měněn radiátor. Opět jeho výměna byla uhrazena z příspěvku na správu domu a pozemku. Při rekonstrukci elektroinstalace ve společných prostorách domu výbor nechal provést i výměnu elektroinstalace od elektroměru do bytu vlastníků včetně výměny pojistkové skříňky. Toto si výbor nechal schválit většinou přítomných vlastníků na shromáždění. Náklady rovněž nechal uhradit z příspěvků na správu domu a pozemku, i když podle § 6 odst. b) NV bytový jistič je již ve vlastnictví jednotky. Může o úhradě nákladů, které jsou vlastníka, vůbec shromáždění rozhodovat? To přece není v jeho pravomoci. Hradit náklady vlastníků by bylo možné jedině dohodou všech vlastníků. Ale k té nedošlo. Kontrola a revize plynu v jednotkách je opět objednána výborem a hrazena z příspěvku na správu domu a pozemku. Na základě těchto poznatků to vypadá, že prohlášení je cár papíru a není závazný. Může zůstat v platnosti původní prohlášení – výbor odmítl řešit změnu původního prohlášení a řídí se NV? Asi polovina vlastníků si nechala na své náklady se souhlasem původního vlastníka budovy zasklít lodžie. Až výbor rozhodne o zasklívání všech lodžií, jak to bude s úhradou? Může to být obdobně jako s položením dlažby? Musí se prohlášení přizpůsobit společným částem dle NV? Pokud by se prohlášení měnilo v části určení společných částí, kolika hlasy vlastníků musí být schváleno?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika daného případu, zejména pak celé znění prohlášení vlastníka, budu se ve svojí odpovědi řídit toliko příslušnou právní úpravou, a to především zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytu, občanským zákoníkem a nařízením vlády č. 366/2013 Sb.

Podle stávajícího občanského zákoníku účinného ode dne 1. ledna 2014 platí, že vznik věcných práv, k němuž došlo před účinností stávající právní úpravy, se bude řídit dřívější právní úpravou. Dále podle stávající právní úpravy platí, že pokud byla alespoň jedna bytová jednotka v domě s byty převedena ještě za účinnosti dřívější právní úpravy, bude se právní povaha všech jednotek v domě řídit i nadále dřívější právní úpravou. Takto to bude i ve Vašem případě a nebude proto možné použít na Vaši situaci nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Dřívější právní úpravou, která se na bytové jednotky použije, je potom zejména zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Ke změně právní povahy jednotek tak, aby se řídila již novou právní úpravou, by patrně mohlo dojít jen změnou prohlášení vlastníka a jeho přizpůsobení nové právní úpravě, k čemuž by byl nutný souhlas všech vlastníků jednotek.

Odpověď – 2. část

Ze zákonné úpravy ani z odborné literatury není zcela jasné, zda má pro určení společných částí domu přednost dřívější zákon nebo prohlášení vlastníka, které obsahuje odlišné vymezení společných částí od tohoto zákona. Zákon o vlastnictví bytů obsahoval výčet společných částí domu, kde byly mimo jiné uvedeny i výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny.

Dle judikatury (např. Usnesení Nejvyššího soudu, č. j. 22 Cdo 1511/2019-227) je při posuzování toho, které části domu jsou společné ve smyslu zákona o vlastnictví bytů, významný zejména účel jejich užívání a jejich určení v prohlášení vlastníka budovy. Vždy je tedy podstatné, zda je daná část v prohlášení vlastníka vymezena jako součást jednotky, nebo jako společná část budovy. Zároveň však záleží také na účelu užívání dané části, tudíž pokud je daná část užívána pouze jednou jednotkou a neslouží k užívání i jiným jednotkám, tak ji lze považovat za součást té konkrétní jednotky.

Pokud tedy na základě výše uvedeného bude některá část součástí konkrétní jednotky, tak je ve vlastnictví vlastníka dané jednotky a SVJ jako takové s touto částí nesmí bez souhlasu vlastníka nijak nakládat, jelikož SVJ je oprávněno nakládat především se společnými částmi domu a nesmí zasahovat do vlastnického práva vlastníka jednotky. S tím je spojená taktéž otázka financování oprav, úprav či rekonstrukcí těchto částí ve vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, neboť jak správně dovozujete, takové opravy, úpravy či rekonstrukce by měl hradit výlučně konkrétní vlastník jednotky. Naopak příspěvky na správu domu a pozemku, laicky označované jako fond oprav, slouží k financování činností týkajících se výlučně společných částí. Pokud výbor SVJ postupoval odlišně od shora uvedeného, dopustil se pravděpodobně pochybení, čímž mohl způsobit SVJ škodu.

Odpověď – 3. část

Co se týká lodžie, tak zákon o vlastnictví bytů se bohužel této části výslovně nevěnoval a neurčoval ani, zda se ze zákona bude jednat o společnou část či nikoliv. Za této situace soudy ve své rozhodovací praxi dovodily, že nebylo-li v prohlášení vlastníka uvedeno ničeho, jedná se o společnou část domu. Na druhou stranu, pokud bylo v prohlášení vlastníka uvedeno, že lodžie je součástí bytové jednotky a fakticky slouží svým účelem jen konkrétní jednotce, jedná se dle rozhodovací praxe soudů o součást takové jednotky.

Závěrem lze tedy shrnout, že ve Vašem případě se prohlášení bude řídit předchozí právní úpravou, kterou je zákon o vlastnictví bytů. Na základě tohoto prohlášení a za pomoci konkrétního účelu dané části se pak určí, zda je tato část společnou částí domu nebo zda je součástí jednotky. Pokud byste v rámci Vašeho SVJ chtěli změnit prohlášení vlastníka v části týkající se společných částí domu, tak k tomu bude potřeba souhlasu všech vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jsme SVJ a dělali jsme formou per rollam shromáždění. Podotýkám, že je to poprvé a nemáme to zahrnuté ve stanovách. V zápise je napsáno, že předseda zajistí uložení změny stanov do sbírky listin vedené rejstříkovým soudem. Hlasování se zúčastnilo 58,62 % všech hlasů. Nezúčastnilo se 41,38 % hlasů. V domě je 30 bytových jednotek v osobním vlastnictví a 2 nebytové pronajímané prostory. Bylo mi řečeno panem předsedou, že se neschválily parkovací zábrany u vjezdů ke garážím, výběrové řízení na dálkově ovládanou závoru na parkoviště-pozemek SVJ, pořízení zámku na komunální odpad. Když se na to laicky dívám, tak se mi zdá, že je u těchto výše jmenovaných případů víc procent pro, přesto to neprošlo. Prý stačí, aby byl v tomto hlasování per rollam jeden proti, a navržené usnesení se neschválí. To si myslím, že snad ani není možné, to by se toho schválilo hodně málo. Navíc jsou to body, na kterých hodně záleží. Za domem máme 7 parkovacích míst na vlastním pozemku a někdy se tam naskládá i 12 aut. Pak nastává problém, že někdo nemůže vyjet ani zajet do garáže. Proto byly navrženy ony zábrany. To samé je kontejner, nešťastně umístěný, jiné místo ale nenajdeme, slouží pak pro odpadky z okolí, neboť je blízko silnice, pro odpadky z vedlejšího 13 patrového věžáku, chodí kolem na parkoviště a pejskaři, neustále se v něm přehrabují lidé bez domova. Dost často se válí různé věci z domácností kolem, například rozbité dveře, použité boty atd.

Odpověď – 1. část

Předně bych rád uvedl, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a zákona č. 191/2020 Sb., zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu (dále jen „Lex Covid“).

Ačkoliv možnost hlasování nemá Vaše SVJ upraveno ve stanovách, jak jste uvedl výše, tak na základě ust. § 19 odst. 1 věty první Lex Covid, může orgán právnické osoby (ve Vašem případě shromáždění a výbor SVJ) rozhodovat písemně nebo s využitím technických prostředků, i když to nepřipouští zakladatelské jednání.

Ve věci samotného hlasování bych pak rád odkázal na ust. § 1206 odst. 2 OZ. Z tohoto ustanovení vyplývá, že shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníku, kteří mají většinu hlasů a že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny přítomných vlastníků. K tomu podotýkám, že Vaše stanovy mohou upravovat usnášeníschopnost shromáždění jinak, a tedy je nutné vycházet primárně ze znění stanov.

Ust. § 1214 OZ nám pak uvádí, jakým způsobem se při hlasování „per rollam“ s těmito většinami pracuje. Většina se vždy počítá z celkového počtu hlasů všech jednotek. Usnášení schopná je tedy v případě, pokud bude odevzdáno více jak polovina z celkového počtu hlasů.

Odpověď – 2. část

Ve vztahu k jednotlivým bodům usnesení uvádím, že obecně z OZ vyplývá, že k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

K Vámi zmíněným konkrétním bodům usnesení, které dle předsedy nebyly přijaty, sděluji, že bude nutné vycházet ze znění stanov Vašeho SVJ, zda tuto problematiku stanovy specificky neupravují.

Dále pak bude záležet na charakteru činností vyplývajících z těchto konkrétních bodů, a tedy zda nedojde například ke změně velikosti podílů na společných částech. Nicméně ze znění Vámi uvedených bodů usnesení mám za to, že tyto body měly být dle výsledků hlasování přijaty.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Já i manželka jsme invalidní a máme jedenáctiletou dceru. Máme byt v osobním vlastnictví, tak jako všichni v našem paneláku máme SVJ, ale v posledních letech předseda SVJ dělá to, že na noc vypíná všem topení. Vytápění máme z Brněnských tepláren. Teplárny mi řekly, že na noc topení trochu tlumí, ale nikdy ho nevypínají. Jak mi bylo řečeno, předseda tam dal přístroj, který topení podle nastavení v 21 hod. vypne a kolem 5 hod. zapne. Díky tomu je naše dcera často nemocná, a nejen ona. Když lidi řekli, ať nechá topení zapnuté, řekl, že je předseda a rozhoduje.

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), dále z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., (dále jen „nařízení“) a z vyhlášky Ministerstva průmyslu a obchodu č. 194/2007 Sb. (dále jen „vyhláška“).

Z nařízení vyplývá, že jedná-li se o centrální vytápění, jež je na základě tohoto nařízení považováno za společnou část domu, tak jeho provoz a údržba spadá do gesce osoby odpovědné za správu domu. Nebylo-li rozhodnuto shromážděním SVJ jinak, je osobou odpovědnou za správu domu právě SVJ, za které jedná jeho statutární orgán, a tedy předseda či výbor. Nicméně otopná soustava je technickým zařízením domu, které je provozováno v souladu s projektem. Manipulace s otopnými tělesy v rozporu s uvedenými podmínkami vytápění je zakázaná. Nelze opomenout ani fakt, že tímto „vypínáním a zapínáním“ vytápění vznikají všem členům SVJ zvýšené náklady, které by bylo možné požadovat uhradit po předsedovi SVJ.

Termoregulace bytových a nebytových prostor se řídí především zák. č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií a dále prováděcími právními předpisy, kterými jsou především shora uvedená vyhláška a nařízení. Zde uvedená právní úprava stanovuje pravidla pro vytápění, dodávku teplé vody a regulaci ústředního vytápění. V příloze č. 1 k této vyhlášce je pak stanoveno, že obývací místnosti (obývací pokoje, ložnice, jídelny, pracovny, dětské pokoje, aj.) mají mít v otopném období 20 °C. Doporučuji tedy, abyste v následujícím období prováděl v jednotlivých místnostech měření teploty, přičemž dle naměřených hodnot pak zjistíte, zda teplota odpovídá požadavku stanovenému uvedenou vyhláškou. S těmito výsledky pak doporučuji se obrátit na SVJ.

Odpověď –  2. část

Dále manipulace ve společných prostorách je v rozporu s jmenovitými podmínkami vytápění, a proto ji nelze tolerovat např. tím, že technické požadavky budou předmětem hlasování či závislé na rozhodování funkcionáře společenství. Pro kolaudaci a provoz bytového domu s ústředním vytápěním je dodržení parametrů projektu otopné soustavy zásadním předpokladem požadované funkce otopné soustavy.

Ve vztahu k předsedovi SVJ pak uvádím, že shromáždění SVJ má právo jej odvolat, a to hlasováním za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů. Pokud tedy předseda SVJ jedná způsobem nevyhovujícím nikoli pouze Vám, ale i ostatním spoluvlastníkům, navrhuji pokusit se iniciovat jeho odvolání, které musí učinit shromáždění SVJ.

K mimořádnému svolání je potřeba návrh alespoň dvou vlastníků, kterým náleží více něž jedna čtvrtina všech hlasů, nejméně však dvou z nich. Pokud by předseda návrhu na svolání shromáždění nevyhověl, mohou tito vlastníci shromáždění k zasedání svolat sami. Je rovněž možné požádat předsedu o zařazení tohoto bodu na program řádného zasedání shromáždění, které se koná (nebo by se mělo konat) každý rok.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Prosím o Váš názor, zda takové rozdělení nákladů odpovídá zákonům a je možno ho předložit shromáždění ke schválení. Naše SVJ vzniklo ze zákona podle zákona o vlastnictví bytů v roce 2003. Bytové jednotky byly převáděny do vlastnictví postupně a v současné době jsou zde tři bytové jednotky + nebytový prostor ve vlastnictví družstva (nebyly dosud převedeny). U služby provoz výtahu, osvětlení společných prostor, umožnění příjmu RTV není žádným zákonem definována cena služby, tj. jaké náklady do ceny patří. Družstvo je osoba zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku i účetnictví. Jako příklad dotazu uvedu službu provoz výtahu. Družstvo do ceny služby zahrnuje spotřebu elektrické energie a všechny náklady spojené s výtahem kromě rekonstrukce výtahu a výměny hnacího zařízení u výtahu. Kromě energie tedy započítává náklady na servis výtahu (mazání, čištění, odborná prohlídka, inspekční prohlídka, odborná zkouška, vyprošťování, výměna světel ve výtahu, výměna zrcadla v případě rozbití atd.). A protože vlastníci na shromáždění odhlasovali – za výtah budou platit vlastníci od 1. poschodí včetně – náklady se rozúčtují stejným dílem na jednotku. Všechny výše uvedené náklady zahrnuje do ceny služby a rozdělí je stejnou částkou na jednotku vlastníkům od 1. poschodí. Domnívám se, že tento postup není správný. Důvod: nařízení vlády 366/2013 Sb. v § 7 uvádí činnosti, které jsou zahrnuty do správy domu a pozemku: „provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí…“ Krom jiného výtah, osvětlení jsou technickým zařízením domu a podle prohlášení jsou to společné části. Výtah byl postaven již při stavbě domu a v prohlášení je uveden jako společná část domu. Každý vlastník jednotky je nejen vlastníkem jednotky, ale je zároveň spoluvlastníkem společných částí domu a společných technických zařízení domu. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem (§ 1194 NOZ). Společenství vlastníků nepečuje o svůj majetek, ale o majetek členů společenství. Určení společných částí v prohlášení odpovídá na otázku, kdo hradí náklady na údržbu, opravy, stavební úpravy atd. jsou hrazeny z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a jsou rozdělovány podle spoluvlastnických podílů. Zákon o službách č. 67/2013 Sb. v § 2 odst. d) uvádí „nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky“. Pojem revize však není definován. Může to být jakákoli prohlídka, revize, kontrola prováděná odborným pracovníkem firmy, který je odborně vyškolen a k tomu zmocněn. Společenství vlastníků jednotek uzavírá servisní smlouvu s firmou, která zajišťuje všechny činnosti spojené s péčí o výtah za účelem zajištění co nejvyšší bezpečnosti výtahu. Na základě výše uvedeného se domnívám, že všechny činnosti spojené s technickým zařízením domu jako společnou částí spadají do správy domu a pozemku a jsou hrazeny z příspěvků na správu domu a pozemku a musí na ně přispívat všichni vlastníci jednotek jako spoluvlastníci společné části podle spoluvlastnického podílu. A proto pouze spotřeba elektrické energie tvoří cenu služby, hradí se ze záloh na služby a hradí ji pouze vlastníci, kteří výtah používají, tj. vlastníci od 1. poschodí. Vlastníci, kteří výtah nepoužívají, se nepodílí pouze na nákladech za elektřinu. U dalších služeb, kde není stanovena cena, by to mělo platit obdobně.

Odpověď – 1. část

Předem bych rád uvedl, že bez bližších znalostní ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a prohlášení mohu vycházet především z obecné právní právy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), dále z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., (dále jen „nařízení“), a také zákona č. 67/2013 Sb., (dále jen „zákon o službách“).

Je nutno zohlednit ust. § 1180 OZ, kde je uvedeno, že „vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech“, přičemž se přihlíží k umístění či třeba povaze společné částí. Správou domu a pozemku se rozumí „vše co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmech všech spoluvlastníků,… Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí“.

V nařízení se pak v ust. § 5 dočteme, že mezi společné části domu patří i zařízení sloužící i jinému vlastníkovi k užívání jeho bytu. Mezi ně patří například výtahy ve společných částech, autovýtahy nebo vnější požární schodiště. Z ust. § 7 nařízení poté vyplývá, že mezi činnosti týkající se správy domu a pozemku spadá zejména provoz, údržba, opravy.

Ačkoliv jste správně uvedla, že se mezi cenu za služby neřadí náklady na revize zařízení, tak v ust. § 3 odst. 1) zákona o službách je explicitně uvedeno, že mezi služby patří mimo jiné i provoz výtahu a podle odst. 2) stejného paragrafu si rozsah poskytovaných služeb poskytovatel služeb (SVJ) ujedná přímo s příjemcem (členy SVJ) nebo o něm rozhodne společenství.

Dále je ve stejném zákoně uvedeno v ust. § 5, že o způsobu rozúčtování rozhodne společenství, a pokud k tomuto nedojde, je zde podpůrně způsob rozúčtování uveden.

Odpověď – 2. část

Podstatné pro posouzení Vašeho případu je tedy zaprvé vymezení pojmu „provoz“ výtahu, jenž spadá dle shora uvedeného mezi služby. Z důvodové zprávy k předmětnému zákonu vyplývá, že za revize lze považovat například revize el. sporáků či revizi komínu. Z toho usuzuji, že pod pojem revize, ve smyslu uvedeného zákona, se má na mysli opakovaná, pravidelná a právním předpisem či jinou normou upravená revizní činnost (typicky se jedná o ČSN normy).

Z Vašeho dotazu vyplývající jednotlivé činnosti, které jsou ze strany SVJ zahrnuty do ceny služby, je nutno rozdělit dle shora uvedeného kritéria, a tedy dle mého názoru by mazání, čištění či výměna světel spadala pod pojem provoz výtahu. Naopak odborná prohlídka, inspekční prohlídka, odborná zkouška apod. by měla být podřazena pod pojem revize, a tedy nebýt součástí ceny služby. Vyprošťování či rozbité sklo by měla hradit dotčená osoba či škůdce. Zadruhé je podstatné rozhodnutí SVJ, resp. shromáždění.

Pokud tedy shromáždění SVJ svým rozhodnutím stanovilo určitý způsob rozúčtování včetně rozsahu služeb, jsem toho názoru, že takové ujednání má přednost. K tomu podotýkám, že z OZ také vyplývá, že je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl. Současně však zákon stanoví k podání takového návrhu soudu prekluzivní lhůtu v délce 3 měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl, či dozvědět mohl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Jsem členkou SVJ a nyní uvažujeme o pronájmu společných prostor některým ze členů našeho SVJ. Zájemcem o pronájem je i předsedkyně výboru SVJ. Je možné, aby si nájemní smlouvu sepsala sama předsedkyně, nebo doporučujete jiné řešení?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

O způsobu využití a nakládání se společnými prostorami rozhodují obecně vlastníci bytových jednotek na shromáždění. Způsob hlasování, včetně potřebné většiny k přijetí rozhodnutí plyne buďto ze stanov, potažmo z OZ.

Pokud by tedy takovou specifickou úpravu Vaše stanovy neobsahovaly, bylo by nezbytné vycházet z ust. § 1206 odst. 2 OZ, na základě kterého se k přijetí rozhodnutí vyžaduje nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech domu.

Dále uvádím, že Vámi zmiňovanou možnost sepisu a následného podpisu nájemní smlouvy předsedkyní SVJ lze dle mého názoru zrealizovat, bude však záležet na konkrétních ujednáních v nájemní smlouvě. V takovém případě by poté předsedkyně výboru SVJ (jakožto statutárního orgánu SVJ) podepsala nájemní smlouvu za pronajímatele, kterým bude samotné SVJ, a taktéž by nájemní smlouvu podepsala za nájemce (jakožto člen SVJ).

Předsedkyně výboru SVJ by měla předmětný návrh nájemní smlouvy předložit na shromáždění, kde o něm budou vlastníci bytových jednotek hlasovat.

Odpověď – 2. část

Nad rámec Vašeho dotazu doplním, že pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných části domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu, nedohodnou-li se vlastníci jednotek jinak.

Z daňového hlediska se jedná o příjem z pronájmu ve smyslu ust. § 9 zákona o daních z příjmů, ze kterého musí jednotliví vlastníci odvést daň z příjmu, přičemž skutečnost, že je pronajímaná toliko část nemovité věci, tento příjem od daně neosvobozuje.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Jsme SVJ a máme v domě společné prostory pod uzavřením. Odhlasovali jsme před delší dobou, že finance z těchto pronájmů půjdou do fondu oprav. Bohužel, jeden z prostorů byl již v minulosti zařízen jako bytová jednotka, a to 2+kk – 2 místnosti, z nichž v jedné je kuchyňská linka, dále je tam předsíň, WC a sprchový kout. Prostory užívala 20 let stavební firma jako kancelář. Firma prostory opustila a pan předseda pronajal tento prostor opět jako kancelářský, na dobu určitou. Máme podezření, že to není kancelář, ale že prostory jsou užívány na bydlení. V domě se proslýchá, že se tam denně svítí do pozdních nočních hodin i o víkendech. Máme právo na to, vidět tyto prostory? Jak jsou např. zařízené? Pokud ano, tak kdo? A jak postupovat, kdybychom opravdu zjistili, že tam osoba, která si prostory pronajala, skutečně bydlí?

Odpověď – 1. část

Nájemní vztah mezi společenství vlastníků jednotek, které v zastoupení vlastníků nájem sjednává, a nájemcem společných částí domu se řídí především nájemní smlouvou a podpůrně též příslušnými ustanoveními občanského zákoníku o nájmu a nájmu prostor sloužících k podnikání. Jelikož nemám nájemní smlouvu k dispozici, budu ve své odpovědi vycházet toliko ze zákonné úpravy.

Základní povinností nájemce je povinnost užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li účel ujednán, k účelu obvyklému. Uvádíte-li ve svém dotazu, že byly nebytové prostory pronajaty stavební společnosti jako „kanceláře“, předpokládám, že účel užívání byl v daném případě výslovně sjednán. Nájemce by tedy měl v takovém případě užívat výhradně jako kanceláře, nikoliv jako byt k uspokojování svých bytových potřeb.

Užívá-li nájemce pronajímané prostory k jinému než sjednanému účel a porušuje-li tak uvedenou povinnost, předně vzniká pronajímateli právo domáhat se splnění povinnosti u soudu. Dále může pronajímatel požadovat náhradu škody či nemateriální újmy vzniklé v příčinné souvislosti s porušením dané povinnosti. Vypovědět nájem z uvedeného důvodu můžete pouze, jestliže jste si tuto možnost sjednali v nájemní smlouvě.

Odpověď – 2. část

Není-li možnost výpovědi pro uvedený případ sjednána, lze nájem vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů. V případě porušování povinnosti nájemcem připadají v úvahu dva možné postupy, a to podle závažnosti porušení povinnosti.

Obecně platí, že dosahuje-li porušování povinnosti nájemcem nižší intenzity, lze uvažovat o právu pronajímatele vypovědět nájem pro hrubé porušování povinností vůči pronajímateli. V takovém případě nájem skončí uplynutím 3měsíční výpovědní doby s tím, že po výpovědní dobu nájem nadále trvá a oběma smluvním stranám zůstávají zachována všechna práva a povinnosti.

Dosahuje-li však porušování povinnosti vyšší intenzity a nájemce porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu zvlášť závažným způsobem, svědčí pronajímateli dokonce právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Mám přitom za to, že užívá-li nájemce pronajímaný prostor jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno, jedná se o porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem.

V takovém případě nájem končí k okamžiku doručení písemné výpovědi nájemci s tím, že nájemce je povinen pronajímaný prostor bezodkladně odevzdat. Aby výpověď založila zamýšlené právní následky, musí ji předcházet písemná výzva nájemci k tomu, aby v přiměřené době začal předmět nájmu užívat ke sjednanému účelu, jinak mu bude nájem vypovězen.

Odpověď – 3. část

Pro úplnost si dovolím upozornit na skutečnost, že výpověď musí být učiněna v písemné formě, musí být doručena nájemci a musí obsahovat důvod výpovědi, nejlépe pak se skutkovým vylíčení toho, v čem pronajímatel spatřuje hrubé či zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti.

Pokud jde o prohlídky věci, obecně platí, že pronajímatel nemá právo na pravidelné prohlídky pronajímané věci bez udání důvodu. Není-li v nájemní smlouvě sjednáno jinak, má pronajímatel právo na prohlídku pronajaté věci po dobu nájmu pouze za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci, či v době tří měsíců před skončením nájmu za účelem prohlídky zájemcem o další pronájem. V obou případech platí, že má nájemce povinnost umožnit prohlídku pronajaté věci, bude-li mu oznámena v dostatečném předstihu. K provedení prohlídky je oprávněn předseda SVJ, potažmo jakákoliv jiná osoba, kterou SVJ pověří.

Prohlídkou věci však nesmí docházet ke zbytečnému obtěžování nájmem (např. nadměrnou frekvencí prohlídek či jejich nevhodným načasování) a zároveň je lze realizovat je v souladu s dobrými mravy. Nelze je tedy podnikat se zastřeným úmyslem, tj. za jiným než tvrzeným účelem. Takové zneužití práva by nepožívalo právní ochrany.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Prosím o radu, neboť mě a bydlení ostatních členů SVJ již delší dobu obtěžuje hluk a výtržnosti vycházející ze sousedního bytu. Situace se má tak, že byt měl původně ve vlastnictví již zesnulý soused, který jej odkázal svému synovi s tím, že manželka, tedy vdova, zde má výhradní doživotní užívací právo. Namísto vdovy v něm však bydlí její vnuk, tedy syn vlastníka, který však se svým synem nemá dobré vztahy. Nastěhovaný vnuk je však kriminální živel, neustále v domě dělá nepořádek, nejednou bylo dokonce nutno zavolat Policii ČR. Zároveň zde pravděpodobně on a jeho návštěvy požívají návykové látky. Prosím o radu, zdali je možno tuto situaci z pozice předsedkyně SVJ nějakým způsobem řešit.

Odpověď – 1. část

Bez bližší znalosti Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ”).

Takzvané právo doživotního užívání bytu, o němž hovoříte, je typickým představitelem tzv. věcných břemen in personam, která se vždy váží ke konkrétní osobě. Nejčastěji se s nárokem doživotního užívání určité místnosti, či celého bytu, setkáme v případě, kdy zůstavitel, jak je tomu ve Vašem případě, odkázal na základě závěti dědici dům s tím, že zároveň určil, že v tomto domě, či vymezených místnostech bude nadále bydlet určitá osoba.

Obecně vzato se jedná o právo bezúplatné, což však neznamená, že by oprávněná osoba nemusela hradit žádné poplatky související s bydlením. Jestliže se účastníci právního vztahu věcného břemene nedohodnou jinak, je oprávněná osoba povinna nést přiměřeně náklady na zachování a opravy nemovitosti, kterou užívá. Oprávněná osoba je povinna hradit i náklady související s jejím užíváním nemovitosti třetím osobám – energie, odvoz odpadků, apod.

Věcné břemeno doživotního bydlení jako věcné břemeno in personam zaniká nejpozději smrtí oprávněné osoby.

Důležité u tohoto typu věcného břemen však je, že je spojeno přímo s osobou oprávněného, který za žádných okolností nemůže převést výkon na jiného, tedy nemůže byt ani určité jeho prostory pronajmout nebo půjčit. Kdyby oprávněný neoprávněně služebnou věc pronajal, nebude sice nájemní smlouva neplatná, avšak vlastník se může domáhat vyklizení předmětného bytu za užití tzv. negatorní (zápůrčí) žaloby a zároveň má proti oprávněnému právo na vydání výnosu z pronájmu dle ustanovení OZ o bezdůvodném obohacení. Tím se samozřejmě nevylučuje dočasné ubytování obvyklých návštěv.

Odpověď – 2. část

Ve Vašem případě je tedy jednoznačné, že vlastník, tedy otec, může žádat vyklizení předmětného bytu ze strany syna, na kterého se věcné břemeno nevztahuje a zároveň může taktéž žádat právo na vydání výnosu z probíhajícího pronájmu, a to vůči oprávněné vdově.

Konečně, věcné břemeno může být zrušeno nebo omezeno rozhodnutím soudu v případě, že změnou poměrů vznikl hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného. Pokud by se vlivem hrubého nepoměru nedalo nadále spravedlivě trvat na věcném plnění, může soud rozhodnout, aby se namísto věcného plnění poskytovalo peněžité plnění.

Touto změnou poměrů lze rozumět např. situaci, kdy oprávněná osoba přestala užívat vyhrazené místnosti a přestěhovala se jinam (např. do domova důchodců). Při posuzování výše přiměřené peněžité náhrady místo věcného plnění soud zpravidla posuzuje konkrétní okolnosti, za kterých se oprávněná osoba přestěhovala, kam a jaký prospěch z toho vyplynul pro vlastníka nemovitosti (např. uvolněné místnosti může začít pronajímat a mít z nich tak finanční prospěch).

Důležité je však poznamenat, že vycházeje z judikatury nelze přihlédnout k okolnosti, že oprávněná osoba způsobí protiprávním jednáním zhoršení užívaného bytu. Je tomu tak proto, že jde o dva samostatné nároky, přičemž nárok na zaplacení náhrady za zrušení věcného břemene vzniká okamžikem, kdy rozhodnutí o zrušení věcného břemene a o poskytnutí náhrady nabylo právní moci. Proto započtení pohledávky vlastníka zatížené věci před tím, než rozsudek nabude právní moci, není možné.

Odpověď – 3. část

Ve Vašem případě se tedy zdá zcela na místě uvědomit o nynější situaci otce, tedy vlastníka bytové jednotky, který bude jistě sám chtít předejít možnému dalšímu snižování hodnoty předmětné bytové jednotky, a který má jakožto vlastník právo sjednat v této věci nápravu.

V krajním případě si lze představit i řešení vycházející z ustanovení § 1184 OZ, které pojednává o nařízeném prodeji jednotky. Na základě tohoto ustanovení může soud na návrh osoby odpovědné za správu domu nařídit prodej jednotky toho vlastníka, který i přes písemnou výstrahu osoby odpovědné za správu domu porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek.

Tato výstraha musí obsahovat důvod jejího udělení, upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a výzvu, aby se vlastník porušování povinností zdržel, popřípadě aby následky porušování povinností odstranil; k tomu se vlastníkovi vždy poskytne přiměřená lhůta, nejméně však 30 dnů. S podáním návrhu poté musí vyslovit souhlas většina všech vlastníků jednotek, kdy při určení většiny potřebné pro vyslovení souhlasu se nepřihlíží k hlasu vlastníka dané jednotky. Zdůrazňuji však, že tuto výzvu by bylo nutné doručit samotnému vlastníku, tedy otci, přičemž tohoto řešení by šlo využít například v případě, že se vlastník nebude mít k nápravě současné situace sám.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jak máme postupovat, když naši sousedé odmítají platit poplatky do fondu oprav a nechtějí opravit střechu, která zatéká právě v našem bytě. Jedná se o bytový dům a 5 bytů, SVJ ale vůbec nefunguje, nevíme, kdo je předseda, žádné shromáždění neprobíhá.

Bez bližší znalosti Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ”).

Úvodem sděluji, že SVJ vzniká povinně v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Z Vašeho dotazu sice nevyplývá, že by se jednalo alespoň o čtyři různé vlastníky, pro účely odpovědi však budu předpokládat, že tomu tak je.

Nejprve si dovolím věnovat se druhé části Vašeho dotazu týkajícího se neustavených orgánů, neboť to souvisí taktéž s první částí Vašeho dotazu.

Před samotným založením společenstvím vlastníku platí, že správcem je ten vlastník jednotky, který má podíl na společných částech nemovitosti větší než nadpoloviční. Tento je poté povinen podat návrh na zápis SVJ do veřejného rejstříku nejpozději do 60 dnů od ztráty svého většinového podílu na společných částech nemovitosti, do devadesáti dnů pak musí svolat shromáždění vlastníků. Pokud by tak neučinil, může tak učinit kterýkoliv jiný vlastník jednotky. Pokud by k založení SVJ nedošlo, zůstal by správcem nemovitosti tento původní většinový vlastník.

Nyní je nutno odlišit jednotlivé orgány. Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění, které sestává ze všech vlastníků jednotek. Statutárním orgánem je poté výbor, ledaže stanovy určí, že je statutárním orgánem předseda společenství vlastníků.

Odpověď – 2. část

Pokud by nastala situace, že ke zvolení výboru na shromáždění nedojde, může kterýkoliv z vlastníků jednotek podat k soudu návrh na jmenování výboru soudem. Pokud tak žádný z vlastníků jednotek neučiní, jmenuje soud i bez návrhu opatrovníka SVJ, a to kdykoliv, kdy se při své činnosti dozví, že SVJ nemá statutární orgán. Opatrovníkem je zpravidla jmenován některý z advokátů uvedených v seznamu vedeném za tímto účelem soudem. Opatrovník je jmenován do doby, než dojde k zvolení řádného statutárního orgánu, přičemž nemůže být členy SVJ odvolán. Odměnu opatrovníka hradí SVJ, její výši stanovuje soud přiměřeně k okolnostem a zvyklostem.

V případě, že je shromáždění nezpůsobilé se usnášet, může se kterýkoliv z vlastníků jednotek obrátit na soud, aby rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění k rozhodnutí předložena, tedy byla zařazena na pořad shromáždění uvedeném v pozvánce.

Ve Vašem případě se tedy jeví schůdnou právě varianta podání návrhu na jmenování výboru soudem.

Vrátím-li se k první části Vašeho dotazu, každý vlastník má povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, nebylo-li určeno jinak. Pokud by ze strany některých vlastníků k pravidelnému přispívání nedocházelo, jedná se z jejich strany o porušení jejich zákonné povinnosti, čímž se dostávají do prodlení s úhradou a vůči SVJ jim vzniká dluh. Povinnost ohlídat pravidelné úhrady spadá do působnosti statutárního orgánu, tedy předsedy či výboru, přičemž pokud tito nesplňují svou povinnost, jednají v rozporu s péčí řádného hospodáře a hrozí, že budou muset nahradit škodu, která by nevymáháním dlužných částek SVJ vznikla.

Odpověď – 3. část

Samotnou kontrolu úhrad poté provádí buď SVJ samo nebo pro tyto účely může využít správcovskou či účetní společnost. Po zjištění, že některý z vlastníků platby nehradí, je vhodné jej nejprve vyzvat k nápravě, pokud k ní však nedojde, lze situaci řešit soudní cestou.

Co se týká použití finančních prostředků nashromážděných ve fondu oprav, bude záležet na úpravě působnosti shromáždění potažmo statutárního orgánu SVJ ve stanovách SVJ. Pokud by o rekonstrukci střechy mělo rozhodovat shromáždění, pak při hlasování má každý vlastník jednotky počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Dále je pro Vás podstatné, že OZ umožňuje, je-li pro to důležitý důvod, aby přehlasovaný vlastník jednotky navrhl soudu, aby o záležitosti rozhodl, přičemž návrh musí být soudu doručen nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se přehlasovaný vlastník o rozhodnutí dozvěděl.

Závěrem však uvádím, že před samotným řešením situace související s neuhrazenými příspěvky na správu domu a pozemku, potažmo s využitím finančních prostředků z fondu oprav, by bylo záhodno nejprve vyřešit absenci orgánů SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Můžete mi prosí, sdělit, zda je možné v současné koronavirové době konat shromáždění vlastníků jednotek, které má 15 členů?

Odpověď – 1. část

V odpovědi na Váš dotaz budu vycházet zejména ze zákona č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního (dále jen „Lex covid“), zákona č. 240/2000 Sb., o krizovém řízení a o změně některých zákonů (dále jen „krizový zákon“), potažmo též ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

K možnosti konat v současné chvíli shromáždění dodávám, že vláda rozhodla o přijetí krizových opatření ve smyslu krizového zákona, přičemž tato budou platit od dne 9. 12. 2020 do dne 12. 12. 2020.

Mezi tato opatření patří mimo jiné zákaz hromadných akcí konaných v počtu vyšším než 10 osob ve vnitřních prostorech staveb nebo 50 osob ve vnějších prostorech. V současné chvíli tedy dle mého názoru shromáždění konané v počtu patnácti osob ve vnitřních prostorách možné nebude. Nicméně je k tomu nutno dodat, že v současné chvíli panuje mezi odbornou veřejností neshoda, zda by konání shromáždění SVJ nebylo možné podřadit pod výjimky z tohoto zákazu.

Ke „konání“ shromáždění lze však využít jinou možnost, a to hlasování mimo zasedání (per rollam).

Obecně vzato vychází možnost hlasování mimo zasedání (per rollam) již z OZ. Tato varianta však musí být připuštěna zakladatelským právním jednáním, tedy stanovami.

Zákonodárce však důsledky nastalé situaci neopomenul a v rámci Lex covid, konkrétně v ustanovení § 19, podmínky rozhodování per rollam upravil.

Odpověď – 2. část

Toto ustanovení poté konkrétně stanoví možnost rozhodovat mimo zasedání v písemné formě či s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to stanovy. Zároveň je však třeba zdůraznit, že další podmínky rozhodování mimo zasedání orgánu v písemné formě nebo rozhodování orgánu s využitím technických prostředků stanovené zákonem, popřípadě stanovami, nejsou dotčeny. Nejsou-li však tyto další podmínky zákonem či stanovami stanoveny, určí je v případě nejvyššího orgánu (shromáždění) statutární orgán, v případě jiného orgánu tento orgán. Tyto podmínky musí být členům orgánu oznámeny v dostatečném předstihu před rozhodováním.

Určitý problém však může nastat v případech těch společenství vlastníků, které sice možnost rozhodování per rollam ve svých stanovách zakotvenu mají, nicméně zároveň mají ve stanovách určitou limitaci týkající se usnesení, které lze takto přijmout. Na tyto případy bohužel Lex covid nepamatuje, a nastává zde situace, kdy možnost rozhodování per rollam pro jiná než stanovami.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

Po několika letech nám byly přiděleny od státu pozemky kolem domu i za domem. Za domem bude vytvořeno garážové stání pro 6 aut. V našem domě jsou garáže v osobním vlastnictví, ale všichni majitelé bytů je nemají. Nyní si nevíme rady, jak přidělit tento prostor. Je tu názor, že kdo dá víc peněz, tj. stání bude prodáno, ten ho dostane. Další názor je ten, že prostor patří podle velikosti podílů všem a že se prodat nedá. Jiný názor je, aby stání měli možnost využívat i ti, kdo mají auto a nemají vlastní garáž. Někdo by chtěl k tomu přidat ještě podmínku, že by to měl být majitel bytu, který v domě fakticky bydlí (plno bytů se pronajímá). Je možné, aby si představenstvo našeho SVJ stanovilo svoje podmínky a podle nich přidělili užívání garážového stání, a nebo jsou na to daná a neměnná pravidla, která určuje nějaký předpis? Po rozhodnutí je nutné to zapsat do prohlášení vlastníka? Po nějaké dohodě, ke které, věřím, že dojde, je možné každé garážové stání zabezpečit nějakou zábranou, aby ho nemohl využívat někdo jiný?

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a v prohlášení vlastníka mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Pro komplexní posouzení celého případu by bylo z Vaší strany nutno doplnit podrobnosti onoho „přidělení“ předmětných pozemků ze strany státu. Není mi zřejmé, z jakého titulu k převodu došlo, zdali například z titulu darovací či kupní smlouvy, zejména pak za jakých podmínek. Rovněž není jasné, zdali tyto pozemky nabylo SVJ jako celek, či jednotliví vlastníci jednotek do spoluvlastnictví, a to s či bez určení podílu. Bez této znalosti tedy dále budu vycházet z toho, že byly pozemky převedeny do vlastnictví společenství.

K tomu dodávám, že společenství může nabývat nemovitosti, ale to toliko k účelům, které tvoří předmět jeho činnosti. Ačkoliv je však předmět činnosti společenství zákonem vymezen poměrně úzce, kdy se omezuje na správu domu a pozemku, stále je natolik široký, aby umožnil nabytí nemovitosti. Zde se poté bude posuzovat funkční využitelnost nemovitosti pro správu domu, kdy lze uzavřít, že v tomto posuzovaném případě by předpoklad měl být splněn.

Odpověď – 2. část

Vzhledem k tomu, že vlastníkem pozemků je pravděpodobně SVJ, které s těmito může nakládat toliko pro účely správy domu a pozemku, je nutno, aby o jejich využití rozhodlo shromáždění jakožto vrcholný orgán, popř. představenstvo jakožto statutární orgán. Nicméně zde je potřeba vycházet ze znění stanov Vašeho SVJ.

Co se týče změny prohlášení vlastníka, jsem toho názoru, že v případě přenechání pozemků do užívání jiným členům, není potřeba jeho změny.

K problematice zabezpečení garážového stání dodávám, že to jistě možné je. O zabezpečení, stejně jako o využití předmětných pozemků bude rozhodovat shromáždění, popř. představenstvo SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsme SVJ o šesti bytech, kde došlo letos k výměně kotle na tuhá paliva. Jsem vlastníkem bytové jednotky od roku 2001 a pravidelně přispívám do fondu oprav. Při zakoupení tohoto bytu jsem se na vlastní náklady odpojil od společného vytápění. Cena nového kotle činí 254 000 Kč, kterou společenství chce uhradit z fondu oprav. Tímto vás prosím o radu, jak postupovat.

ˇUvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu, zejména stanov Vašeho společenství vlastníků a potažmo též prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi na Váš dotaz vycházet zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Předem je nutno vymezit, že pro rozhodnutí o odpojení se od společného vytápění, je nutné získat souhlas všech ostatních vlastníků jednotek a též stavebního úřadu, přičemž není zřejmé, zdali k tomuto ve Vašem případě došlo.

Co se týče samotného příspěvku na správu domu a pozemku neboli příspěvku do tzv. fondu oprav, je nutné uvést, že výše tohoto příspěvku se odvíjí dle podílů na společných částech domu. Jste-li tedy vlastníkem bytové jednotky a z tohoto titulu též členem daného společenství vlastníků, je Vaší zákonnou povinností uvedený příspěvek hradit.

Z předmětného příspěvku se následně platí náklady na provoz, údržbu a opravy či rekonstrukce společných částí domu, revize zařízení v domě, popřípadě náklady na pojištění. Zdali je vybavení kotelny Vašeho společenství vlastníků společnou částí, by však bylo nutné ověřit v prohlášení vlastníka Vašeho společenství.

O opravě či úpravě společných částí totiž rozhoduje shromáždění jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků (s výjimkou případů, kdy o opravách a úpravách rozhoduje statutární orgán – tj. v případech, kdy náklady nepřevyšují částku 1.000, -Kč v průměru na každou bytovou jednotku, nestanoví-li stanovy jinak), a to za účasti vlastníků jednotek majících většinu všech hlasů.

Pro přijetí takového rozhodnutí je nutno souhlasu většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Pokud tedy shromáždění rozhodne o úpravě společné části v souladu se zákonem, je nutné toto rozhodnutí respektovat.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Nemohu se nikde dopátrat (nevím, kde mám již hledat, na koho se obrátit), jak vyhodnotit výsledek z hlasování per rollam. Účast na hlasování je vlastně vždy 100 %. Máme v domě 81 nájemních bytů, a tedy 81 voličů. Aby návrh prošel, je třeba nadpoloviční většiny, tedy 41 hlasů. Protože z předchozích členských schůzí vím, že účast se pohybovala např. kolem 50 členů, stačilo 26 hlasů a návrh prošel. Při hlasování per rollam je prakticky nemožné, aby bylo něco schváleno, jelikož 41 hlasů “pro” nikdy nebude. O volby na členských schůzích je dlouhodobý nezájem. Protože neodevzdané nebo ,,zdržel se”, jsou brány jako hlasy proti, je výsledek předem jasný. Chtěl jsem se tedy zeptat, jestli je nějaká možnost najít schůdnou cestu, aby vůbec bylo možné něco schválit.

Předně uvádím, že bez bližších znalostí Vašeho případu a stanov Vašeho bytového družstva budu ve své odpovědi na Váš dotaz vycházet zejména ze zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) (dále též jen „ZOK“).

Úvodem bych vymezil, že jak jste správně uvedl, v případě hlasování per rollam se rozhodná většina počítá z celkového počtu hlasů všech členů družstva. Pokud tedy ve stanovách nemáte vymezena další specifika pro hlasování per rollam, platí tato úprava.

V úvahu zde však připadá možnost svolání řádné členské schůze, jedná-li se o rozhodování o záležitostech, jež snesou odkladu, a to na období, kdy to bude možné vzhledem k současným vládním opatřením souvisejícím s bojem proti koronaviru.

I tehdy lze však s velkou pravděpodobností očekávat nižší účast, ne-li dokonce účast, kdy nebude valná hromada usnášeníschopná, což lze vyřešit pomocí institutu náhradní členské schůze. Tato právě řeší případ, kdy „původně“ svolaná členská schůze není usnášeníschopná. Náhradní členskou schůzi svolá svolavatel původní členské schůze, a to bez zbytečného odkladu a se stejným programem. Důležité zde je, že tato náhradní členská schůze je schopna se usnášet bez ohledu na počet přítomných členů, ledaže by stanovy určily něco jiného.

V případě, že by bylo třeba projednat neodkladnou záležitost, jako například účetní závěrku, kterou je třeba projednat do 6 měsíců od skončení účetního období, doporučuji Vám její projednání v rámci řádně svolané členské schůze, případně v rámci hlasování per rollam, přičemž pokud účast nebude dostačující, odložte svolání členské schůze ku této příležitosti na dobu, kdy se vládní opatření související s bojem proti koronaviru rozvolní.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

Přečetla jsem si vyjádření k možnostem pořádání shromáždění SVJ v době koronavirových omezení. Přesto bych se ráda optala, zda je možné v rámci per rollam hlasovat o ustanovení nových členů výboru a členů kontrolní komise.

Odpověď – 1. část

V odpovědi na Váš dotaz budu vycházet zejména ze zákona č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie korovanviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního (dále jen „Lex covid“), potažmo též ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Obecně vzato vychází možnost hlasování mimo zasedání (per rollam) již z OZ. Tato varianta však musí být připuštěna zakladatelským právním jednáním, tedy stanovami.

Zákonodárce tedy důsledky nastalé situaci neopomenul a v rámci Lex covid, konkrétně v ustanovení § 19, podmínky rozhodování per rollam upravil.

Toto ustanovení poté konkrétně stanoví možnost rozhodovat mimo zasedání v písemné formě či s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to stanovy. Zároveň je však třeba zdůraznit, že další podmínky rozhodování mimo zasedání orgánu v písemné formě nebo rozhodování orgánu s využitím technických prostředků stanovené zákonem, popřípadě stanovami, nejsou dotčeny. Nejsou-li však tyto další podmínky zákonem či stanovami stanoveny, určí je v případě nejvyššího orgánu (shromáždění) statutární orgán, v případě jiného orgánu tento orgán. Tyto podmínky musí být členům orgánu oznámeny v dostatečném předstihu před rozhodováním.

Odpověď – 2. část

Určitý problém však může nastat v případech těch společenství vlastníků, které sice možnost rozhodování per rollam ve svých stanovách zakotvenu mají, nicméně zároveň mají ve stanovách určitou limitaci týkající se usnesení, které lze takto přijmout. Na tyto případy bohužel Lex covid nepamatuje, a nastává zde situace, kdy možnost rozhodování per rollam pro jiná než stanovami určená usnesení nelze použít. To by ve Vašem případě odpovídalo situaci, kdy je ve stanovách Vašeho společenství vlastníků limitována možnost rozhodovat mimo shromáždění o volbě členů orgánů.

Nad rámec Vašeho dotazu uvádím, že ustanovení § 20 Lex covid zakotvuje možnost prodloužit platnost funkčního období člena voleného orgánu do uplynutí 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii, aniž by bylo nutné o tomto hlasovat. To taktéž platí i tehdy, uplyne-li funkční období v době 1 měsíce ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii. Pokud by člen voleného orgánu s prodloužením funkčního období tímto způsobem nesouhlasil, má povinnost doručit svůj nesouhlas před uplynutím funkčního období společenství vlastníků. V takovém případě se jeho funkční období neprodlužuje.

V případě, že počet členů orgánu neklesne pod polovinu, může orgán jmenovat náhradní členy do příštího zasedání orgánu, který je oprávněný členy zvolit nebo jmenovat, i tehdy, nepřipouští-li to stanovy. K přijetí rozhodnutí je třeba souhlasu všech stávajících členů orgánu, neurčují-li stanovy jinak.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vlastním byt v osobním vlastnictví a jsem členem SVJ. V posledních třech letech se objevily praskliny na zdech mé bytové jednotky včetně obvodových zdí – pláště. Z tohoto důvodu došlo k poškození plastového rámu okna a okno nelze uzavřít, prohnutí je zhruba 2 až 3 cm. Tuto závadu jsem nahlásil na vedení SVJ a požádal jsem o provedení opravy nefunkčního okna, popřípadě o jeho výměnu. Okna byla pořízena v rámci rekonstrukce celého domu a hrazena z fondu oprav a programu panel. Vedení vzalo toto na vědomí, ale nekoná – nemá se k nápravě, okno je již třetí rok stále otevřené, v zimě uniká teplo a z toho vznikají zvýšené náklady na topení. Dále kolem rámu vzniká plíseň.

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti veškerých detailů Vašeho problému budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy týkající se bytového spoluvlastnictví obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Předmětné nařízení vymezuje společné části domu a stanoví, že za společné části domu se mj. považují obvodové stěny prostorově ohraničující byt, jakož i okna neboli výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce.

Oken a obvodových stěn, jakožto společných částí domu, se týká správa domu, za kterou je obecně odpovědné SVJ. Záleží však také na znění prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být určeny a popsány společné části domu s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. Důležitý je také obsah stanov Vašeho SVJ, které mohou vymezovat, jaké činnosti (údržbu, opravy) ve vztahu ke společným částem domu činí sám vlastník jednotky, a to na vlastní náklady.

Za účelem zjištění, kdo bude hradit náklady za opravu poškozené obvodové zdi a okna, je také důležité zjistit příčinu poškození a osobu, která je odpovědná za vznik této vady. Jednou z variant je, že vada vznikla v důsledku vadného okna/vadné montáže okna, tedy nabízí se uplatnění práv z vadného plnění vůči osobě, které dodala okna/provedla montáž s tím, že tato osoba provede na svoje náklady opravu/poskytne slevu z ceny okna/montáže.

Odpověď – 2. část

V tomto případě může práva z vadného plnění uplatňovat vůči dodavateli i SVJ. Nicméně podotýkám, že je potřeba se zaměřit na dobu, která uplynula od předání/montáže oken, na ujednání obsažená ve smlouvě s dodavatelem (zejména ve vztahu k záruce), a na to, zda neměla být práva z vadného plnění uplatněna dříve (pokud se projevila dříve) a další otázky.

Nicméně pokud jste již výboru písemně oznámila Vaší závadu, je výbor povinen zajistit opravu, je-li to v jeho pravomoci, nebo svolat shromáždění, aby o opravě rozhodlo.

Pokud Vám vzniká škoda z důvodu nečinnosti výboru, můžete se její náhrady domáhat po SVJ. Obdobně máte právo domáhat se náhrady škody po SVJ v případě, že shromáždění by rozhodovalo o opravě, avšak jí neschválilo a Vám tak škoda dále vznikala. Současně máte jako přehlasovaný vlastník právo navrhnout soudu do tří měsíců, aby o předmětné opravě rozhodl.

Závěrem dodávám, že v krajním případě, pokud by Vám hrozila v důsledku poškozené zdi a okna újma (na majetku či zdraví, nebo újma jiná), můžete opravy v nezbytném rozsahu provést sám a požadovat po SVJ úhradu účelně vynaložených nákladů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Máme SVJ, celkem 24 bytů, shromáždění vlastníků a hlasování. O tom, kolik hlasů dle svých podílů je třeba a kdy, to je nám ze zákona známo (nadpoloviční většina zúčastněných nebo jindy nadpoloviční většina všech, jindy ¾). Co ale nelze nikde vyhledat, je, kolik plných mocí pro jednání na schůzi shromáždění a hlasování může přijmout a použít jeden člen společenství, aby to bylo dle práva? Jednu, dvě, tři, více? Můj druhý dotaz je na případné hlasování per rollam. Někde se nepíše nic, jinde zase to, že neodevzdané podepsané hlasovací lístky jsou považovány za nesouhlas stejně, jako odevzdané s označením zdržel se hlasování. Je tomu tak a kde to je v zákoně nebo nějaké vyhlášce napsáno?

Jak obecná úprava smluvního zastoupení, tak rozhodování mimo zasedání v případě společenství vlastníků je obsaženo v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Co se týče Vašeho prvního dotazu zákonná úprava žádná specifika zastoupení vlastníků na shromáždění nepřináší. Naopak je zákon do značné míry benevolentní, a pro případ, kdy vlastník jednotky chce pro své zastoupení a hlasování na shromáždění zmocnit jinou osobu, nevyžaduje ani, aby zástupcem, resp. zmocněncem byl člen daného společenství. Postačí tedy, bude-li zmocněncem způsobilá fyzická osoba.

Též zákon neklade žádná omezení, co se týče počtu, na základě kolika plných mocí může být zmocněn jeden zmocněnec. Je zde tedy sledován primárně ten účel, aby bylo shromáždění usnášeníschopné, byť bude většina vlastníků přítomna toliko skrze své zmocněnce.

Ohledně Vašeho druhého dotazu uvádím, že specifika platnosti hlasování mimo zasedání, tedy tzv. per rollam, jsou upravena v ustanovení § 1212 OZ. Dle tohoto ustanovení platí, že k platnosti takového hlasování se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plně znění návrhu rozhodnutí.

Další podrobnosti týkající se způsobu odevzdání hlasů by pak měly upravovat stanovy daného společenství. Zejména by ve stanovách měla být obsažena lhůta, v níž je zapotřebí hlas odevzdat. Z uvedeného tedy vyplývá, že podepsaný hlas, který však ve stanovené lhůtě nebyl odevzdán, nelze považovat za platný.

Naopak pokud vlastník odevzdá hlas, který bude obsahovat jak jeho podpis, tak text o zdržení se hlasování, bude i takový hlas platný, nicméně se připočte k neutrálním hlasům. Započítá se tedy toliko pro usnášeníschopnost daného hlasování, avšak nebude se jednat ani o hlas klad ani záporný.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Z důvodu koronavirové krize se nemohlo konat shromáždění našeho společenství vlastníků (pravidelně vždy v dubnu). Proto jsme konání přesunuli na listopad 2020. Protože z téhož důvodu se s největší pravděpodobností nebude moci konat opět (nemožnost dodržení doporučených rozestupů, většina vlastníků v důchodovém věku, a tudíž v ohrožené skupině), můžete nám poradit, jak moc velký problém bude, že nemáme schválenu účetní závěrku 2019 a do konce roku 2020 ji nejspíš schválit nedokážeme?

V odpovědi na Váš dotaz budu vycházet zejména ze zákona č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie korovanviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního (dále jen „Lex covid“), potažmo též ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „OZ“).

Obecně platí, že společenství vlastníků je povinno svolávat shromáždění ve lhůtách určených stanovami, nejméně však jednou za účetní období.

Je zřejmé, že v důsledku probíhající pandemie této povinnosti nebude moci mnoho společenství vlastníků dostát, nicméně zákonodárce na tyto případy pamatoval a přijal z toho důvodu zmíněný Lex covid. Tento zákon nabyl účinnosti 24. 4. 2020, avšak aplikovat ho lze za níže uvedených podmínek pouze do 31. 12. 2020.

Dle ustanovení § 19 Lex covid může shromáždění společenství vlastníků rozhodovat i mimo své řádné zasedání i přesto, že tuto možnost, tedy úpravu hlasování per rollam, nepřipouští stanovy. Zmíněné ustanovení tedy umožňuje, aby shromáždění společenství vlastníků rozhodovalo mimo své zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků.

Určitý problém však může nastat v případech těch společenství vlastníků, které sice možnost rozhodování per rollam ve svých stanovách zakotvenu mají, nicméně zároveň mají ve stanovách určitou limitaci týkající se usnesení, které lze takto přijmout. Na tyto případy bohužel Lex covid nepamatuje, a nastává zde situace, kdy možnost rozhodování per rollam pro jiná než stanovami určená usnesení nelze použít.

Pokud však stanovy společenství vlastníků rozhodování per rollam neupravují, je možné takový způsob rozhodování využít, nastane-li některá z těchto situací. Zaprvé, že bude aktuálně trvat některé z mimořádných opatření vymezených v ustanovení § 1 odst. 2 Lex covid. Mezi tato mimořádná opatření řadí Lex covid zaprvé krizové opatření přijaté vládou České republiky dle ustanovení § 2 písm. c) zákona č. 240/2000 Sb., krizový zákon, tedy opatření určené k řešení krizové situace a odstranění jejích následků, včetně opatření, jimiž se zasahuje do práv a povinností osob.

Odpověď – 2. část

Zadruhé, mimořádná opatření vydaná Ministerstvem zdravotnictví anebo krajskou hygienickou stanicí na základě vybraných ustanovení zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví. Mezi tato vybraná ustanovení patří mimo jiné ustanovení § 69 odst. 1 písm. b) zákona č. 258/2000 Sb., dle kterého může buď Ministerstvo zdravotnictví nebo krajská hygienická stanice vydat mimořádné opatření zakazující nebo omezující styk fyzických osob.

Pokud tedy v době plánovaného konání Vašeho shromáždění bude platit některé z výše uvedených mimořádných opatření, a shromáždění tak nebude možné konat, lze uplatnit ustanovení § 19 Lex covid. Zároveň však platí, že je nutné respektovat zákonnou úpravu obsaženou v ustanovení § 1211an OZ. To vše za předpokladu, že stanovy daného společenství vlastníků neobsahují podrobnější úpravu takového rozhodování.

Dle zákonné úpravy je tedy nutné svolat shromáždění, které však nebude usnášeníschopné. V takovém případě pak osoba oprávněná svolat shromáždění navrhne v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o stejných záležitostech, které byly plánovány na řádné shromáždění, mimo zasedání.

Samotné rozhodování pak probíhá tak, že osoba oprávněná svolat shromáždění zašle všem vlastníkům jednotek návrh rozhodnutí. Návrh rozhodnutí musí obsahovat též podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Zákon stanovuje patnáctidenní lhůtu, nicméně stanovy mohou obsahovat lhůtu odlišnou.

Následně statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek výsledek hlasování v písemné formě, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí i obsah celého usnesení.

Vzhledem k aktuální situaci a účinné právní úpravě, lze takovéto hlasování provést i prostřednictvím mailu. Nicméně je nutno pamatovat na výjimku z tohoto pravidla týkající se případů, kdy přijetí rozhodnutí shromáždění musí být osvědčeno veřejnou listinou. V takovém případě by musí mít jednak návrh formu veřejné listiny, a též podpis vlastníka jednotky na jeho vyjádření musí být úředně ověřen.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

Na schůzi SVJ jsme si odhlasovali zateplení části našeho domu (štíty, části zdí, stropy v garážích a na půdě). Všichni přítomní se zateplením a s tím spojenou půjčkou od státu souhlasili, což stvrdili i podpisy. Oslovená firma udělala projekt a přišlo se na to, že k zateplení štítů je třeba stavební povolení. Stavebnímu úřadu nestačil zápis ze chůze SVJ a požaduje podpisy všech majitelů k vydání stavebního povolení, načež jedna z majitelek se „rozmyslela“ a souhlas nepodepsala, tudíž nemůže proběhnou zateplení oněch štítů a zdí. Může SVJ vymáhat náklady spojené s projektem po dané paní, která původně se vším souhlasila, ale souhlas se stavebním povolením odmítla podepsat? Postupuje stavební úřad dle zákona? 

Předem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu, budu vycházet toliko z platné právní úpravy obsažené zejména v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) (dále jen „stavební zákon“), a zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Obecně platí, že zateplení pláště stavby je stavební úpravou, která se považuje za změnu dokončené stavby. Pro stavební úpravy, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, kterými se nemění vzhled stavby ani způsob jejího užívání, které nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí anebo jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby, se nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení.

Nicméně pokud ve Vašem případě je stavební povolení vyžadováno, je k žádosti o něj zapotřebí připojit souhlas ve smyslu ustanovení § 184a stavebního zákona. Tento souhlas udělují jednotliví vlastníci na shromáždění vlastníků jednotek, jelikož do působnosti shromáždění patří mj. rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení vlastníka, nepřesahují-li náklady částku stanovenou v nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“), potažmo nestanoví-li stanovy Vašeho společenství jinak, protože v takovém případě by stačilo, aby o dané věci rozhodoval statutární orgán Vašeho společenství vlastníků. Společnými částmi nemovité věci jsou dle nařízení mj. stěny, plášť domu či svislé nosné konstrukce.

Dle úpravy v občanském zákoníku je shromáždění vlastníků jednotek způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

Odpověď – 2. část

Pokud tedy shromáždění Vašeho společenství vlastníků přijalo rozhodnutí potřebnou většinou hlasů přítomných vlastníků stanovenou buď zákonem, popřípadě modifikovanou stanovami, neměly by být stavebním úřadem vyžadovány podpisy všech vlastníků jednotek.

Též je to z toho důvodu, že společenství vlastníků, resp. vlastnictví jednotek v bytovém spoluvlastnictví, je specifickou formou vlastnického rozdělení stavby, která spočívá předně v rozdělení stavby na jednotlivé bytové jednotky jako vymezené prostory a další části stavby, které jsou pro všechny jednotky společné. Teprve takto vymezené společné části stavby se pak dělí na ideální podíly ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek. Správu takto vytvořeného spoluvlastnictví pak vykonává právě společenství vlastníků, přičemž správou je i zajišťování údržby a oprav společných částí a též i jejich modernizace, tedy i rozhodování o zateplení stavby.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastníkem nebytového prostoru v rámci velkého SVJ v Praze, Ve své nebytové jednotce provozuji solární studio. Nebytová jednotka je v 1. patře na  terase 17 patrového domu. K jednotce vedou dvě přístupové cesty. Jedna od tramvaje a druhá z druhé strany domu, kterou používají spíše lidé přijíždějící autem. SVJ neudržuje dlouhodobě schodiště na straně domu, kterou používají lidé přijíždějící autem. Aby předešla žalobám z případného úrazu na schodišti, schodiště uzavřela s tím, že se opravuje. Schodiště se však neopravuje a SVJ chce nechat na červnové schůzi hlasovat o případném jeho zbourání nebo opravě. Nájemníkům domu to příliš nevadí, protože mohou použít vchod do domu ze stejné strany v úrovni chodníku. Mí zákazníci však nemohou chodit domem, nemají od něho čip a do domu se nedostanou. Zbourání schodiště by znamenalo pro mne značné omezení přístupu mých klientů, neboť se mnohým, čemuž se nedivím, nebude chtít kličkovat po sídlišti a obcházet dům druhou přístupovou cestou. Navíc se obávám i vytvoření slepé uličky, potenciálně nebezpečného prostoru, který by se mohl stát i zdrojem nepořádku, případně “veřejným” wc. To by značně poškodilo hodnotu nebytového prostoru. Můj dotaz zní: Má SVJ právo nechávat v tomto bodě hlasovat o zbourání schodiště? Vím, že to bude většině nájemníků jedno a nechají se přesvědčit, že než do údržby schodiště investovat, je lepší ho zbourat. Mně to však nevyhovuje z výše popsaných důvodů. Není přece možné, aby se většinou rozhodlo o poškození jedince, který je vlastníkem nebytového prostoru a má mít stejná práva jako vlastníci bytových jednotek, kterých je ovšem víc.. Vzhledem k tomu, že se jedná o SVJ s mnoha bytovými i nebytovými jednotkami, peníze na opravu jsou. Dělají se kosmetické opravy interiérů, nicméně schodiště se neudržuje. Druhý dotaz je, zda situace, pokud je schodiště uzavřené, není havarijní stav, ve kterém se nemusí čekat na červnovou schůzi a nový plán oprav a může se opravit jako havárie, tzn ihned.

Z pohledu platné právní úpravy považujeme schody, vchody a vstupní dveře do domu za společné části bytového domu. Správa domu a pozemku, která zahrnuje vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a pro zachování nebo zlepšení společných částí, náleží společenství vlastníků jednotek.

Rozhodování o opravách nebo stavebních úpravách společných částí spadá do působnosti shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Jestliže se shromáždění na své schůzi usnese, že je účelnější schodiště zbourat než zrekonstruovat, pak musíte (stejně jako každý jiný člen společenství) takové usnesení respektovat a řídit se jím.

Jedinou možností, jak se proti přijatému usnesení bránit, je soudní přezkum přijatého rozhodnutí. Občanský zákoník umožňuje přehlasovanému vlastníkovi navrhnout soudu, aby o přijatém usnesení rozhodl. Toto své právo musí vlastník jednotky uplatnit nejpozději do tří měsíců dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.

Zároveň však uvádím, že dle mého názoru úplné zbourání schodiště nelze považovat pouze za opravu nebo stavební úpravu. V případě, že je schodiště vymezené jako společná část domu v prohlášení vlastníka nemovité věci, pak jeho zbouráním fakticky dochází ke změně tohoto prohlášení. K té se vyžaduje písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně prohlášení (tedy i Váš souhlas), která navíc musí být ještě schválena vlastníky s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení.

Co se týče Vašeho dotazu, zda lze situaci s uzavřeným schodištěm považovat za havarijní stav, musím bohužel konstatovat, že mi nejsou známá všechna specifika konkrétního případu a nemám k dispozici všechny podklady potřebné k tomu, abych mohl v této věci zaujmout kvalifikované stanovisko. Pro úplnost pouze uvádím, že rozhodování o opravách způsobených havárií na společných částech je v působnosti statutárního orgánu společenství.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Jsem členem společenství vlastníků bytových jednotek, které plánuje rozsáhlou rekonstrukci panelového domu obsahující instalaci venkovních žaluzii. S rekonstrukcí nemám problém, ale v případě instalace venkovních žaluzii se do problému dostávám. Před rokem jsem pořídila do svého bytu rolety a ty bych také chtěla zachovat – s tím jsem také na společných jednáních vystupovala. Ze strany zástupců společenství vlastníků je nám avizováno, že to není možné. Z okolí vím, že je možné rolety sundat, provést úpravu a původní rolety zase nainstalovat. Mám nějakou možnost se bránit, nebo mi nezbývá než souhlasit a nechat si nainstalovat nové venkovní žaluzie a ty si opět zaplatit?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez bližší znalosti Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jakož i z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Na úvod vymezuji, že dle zmiňovaného nařízení vlády č. 366/2013 Sb., platí, že výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (tedy okna včetně okenic) jsou součástí společných částí domu. Zároveň však upozorňuji, že je teoreticky možné, že v prohlášení vlastníka budovy máte společné části domu vymezeny jinak, tedy doporučuji nahlédnout do prohlášení vlastníka a ověřit, jakým způsobem jsou v něm určeny společné části domu.

Toto rozlišení (tj. zda jsou okna společnou částí domu, nebo nikoliv) je pak podstatné z hlediska případného nakládání s těmito částmi domu. Jak jsem již naznačil, právě okna jsou, není-li v prohlášení vlastníka stanoveno jinak, za společnou část domu považována, a je tedy v pravomoci společenství vlastníků, konkrétně poté shromáždění jakožto nejvyššího orgánu, rozhodnout o jejich opravě či úpravě (s výjimkou případů, kdy o opravách a úpravách rozhoduje statutární orgán – tj. v případech, kdy náklady nepřevýší částku 1.000,- Kč v průměru na každou jednotku, nestanoví-li stanovy jinak). Za opravy či úpravy oken jakožto společných částí domu přitom lze, dle našeho názoru, považovat i instalaci venkovních žaluzií.

Odpověď – 2. část

Shromáždění poté o opravách či úpravách společných částí domu rozhoduje za účasti vlastníků jednotek majících většinu všech hlasů, přičemž pro přijetí rozhodnutí je nutno souhlasu většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Tedy v případě, kdy v souladu se zákonem bylo o rekonstrukci společných částí domu spočívající mj. v instalaci venkovních žaluzií rozhodnuto shromážděním vlastníků, je nutné toto rozhodnutí respektovat.

Co se týče možné obrany proti rozhodnutí shromáždění vlastníků o rekonstrukci společných částí domu, uvádíme, že přehlasovaný vlastník jednotky může dle zákona navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku (tj. např. rekonstrukci společných částí) rozhodl, to však v případě, že k podání takového návrhu existuje důležitý důvod. V rámci podání uvedeného návrhu soudu může přehlasovaný vlastník též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí shromáždění vlastníků. Návrh soudu musí být podán nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se přehlasovaný vlastník jednotky o předmětném rozhodnutí shromáždění vlastníků dozvěděl, nebo dozvědět mohl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Ve stanovách SVJ není tento problém řešen. Může omezit shromáždění vlastníků práva vlastníků tak, že zcela zakáže (na základě hlasování) vlastníkům jednotek na jejich balkonech a terasách grilovat?

Na úvod považuji za podstatné vymezit, že zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „občanský zákoník“) stanoví, že jednotka zahrnuje jednak byt jakožto prostorově oddělenou část domu a také podíl na společných částech nemovitosti. Za společné části domu jsou dle obecné právní úpravy považovány mj. i Vámi zmiňované balkony či terasy, a to i ve chvíli, kdy jsou ve výlučném užívání konkrétního vlastníka jednotky a ten jako jediný má k nim přístup.

Dále uvádím, že jednou z obsahových náležitostí stanov společenství vlastníků jednotek jsou i pravidla pro užívání společných částí domu. Pravidla pro užívání společných částí domu tak lze upravovat v rámci změny stanov, která náleží do působnosti shromáždění společenství vlastníků.

V pravidlech pro užívání společných částí domu si může shromáždění odhlasovat zákaz či omezení určitých činností ve společných částech domu (tedy i na balkoně nebo terase) jako je např. kouření, rozdělávání otevřeného ohně (včetně grilování na dřevěném uhlí), teoreticky i grilování obecně apod. Vždy je ale třeba brát v potaz i to, aby tato omezení byla přiměřená, tedy aby zejména nepřiměřeně neomezovala vlastnické a užívací právo vlastníků jednotek.

Závěrem jen stručně poukazuji na další možný právní rozměr otázky grilování na balkonech a terasách bytových domů. Vzhledem k tomu, že se jedná o činnost způsobující pach, mnohdy i kouř (imise), musí každý vlastník i v souvislosti s grilováním respektovat povinnost zdržet se imisí v míře nepřiměřené místním poměrům. Zde ale upozorňuji, že je podstatné zejména posouzení výše zmíněné míry nepřiměřené místním poměrům, které bude vždy individuální; typicky jsou např. jiné poměry na venkově a ve větších městech.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

 

 

Jsem místopředseda SVJ, začátkem vypuknutí pandemie byla několika vlastníky bytových jednotek našeho SVJ podána prosba o dočasném snížení platby do fondu oprav po dobu 4 měsíců. Jako výbor jsme to projednali, odsouhlasili, nechali od účetní vypracovat nový předpis nájmu na dobu 4 měsíců (jen pojištění domu, elektřina, odpadky, poplatek správcovské firmě atd.). Ve stanovách máme možnost hlasování per rollam. Všichni majitelé bytových jednotek byli seznámeni s tímto bodem na nástěnce a byl jím zaslán e-mail a všichni odpověděli na tento e-mail souhlasím. Tyto e-maily jsou od majitelů odeslány bez ověřeného podpisu, myslíte, že bude v budoucnu s tímto rozhodnutím nějaký problém?

Odpověď 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a dalších bližších okolností mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále jen „občanský zákoník“).

V souvislosti s epidemií koronaviru SARS CoV-2 zároveň poukazuji na zákon č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu. Tento zákon mj. stanoví, že orgány právnické osoby mohou rozhodovat mimo zasedání (per rollam) i tehdy, kdy to zakladatelské právní jednání nepřipouští, s tím, že nadále je nutné respektovat podmínky rozhodování per rollam stanovené v zákoně nebo v zakladatelském právním jednání právnické osoby.

Z Vašeho dotazu však vyplývá, že zakladatelské právní jednání (stanovy) SVJ, jehož jste místopředsedou, rozhodování mimo zasedání připouští. Zároveň platí, že i v době epidemie koronaviru je nutné dodržet postup stanovený pro rozhodování mimo zasedání (per rollam) ve stanovách SVJ a občanském zákoníku.

Odpověď – 2. část

Dle občanského zákoníku je přitom obecný postup při rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání ve zkratce následující. Návrh k rozhodnutí mimo zasedání musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Dle zákona platí lhůta patnáctidenní, není-li ve stanovách určena delší lhůta. Dále platí, že hlasování vlastníků jednotek bude platné, pakliže se vlastník jednotky vyjádří s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno, podepíše jej vlastní rukou, a to na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Povinnost ověření podpisu zde není stanovena.

Pokud tedy při přijímání rozhodnutí mimo zasedání nebyla dodržena pravidla stanovená ve stanovách Vašeho SVJ a/nebo v občanském zákoníku, včetně např. dodržení formy rozhodnutí, mohlo by být takové rozhodnutí posouzeno jako neplatné. V této souvislosti upozorňuji, že platnost rozhodnutí může u soudu napadnout každý vlastník (případně i jiná osoba mající právní zájem). Lhůta k uplatnění práva dovolat se neplatnosti rozhodnutí činí tři měsíce ode dne, kdy se dotčená osoba o rozhodnutí dozvěděla nebo mohla dozvědět.

Závěrem uvádím, že pokud při přijímání rozhodnutí mimo zasedání nebyla dodržena pravidla dle stanov a/nebo občanského zákoníku, lze doporučit, aby byl tento stav zhojen, tj. aby byl proces zopakován a rozhodnutí bylo přijato v souladu se stanovami a/nebo občanským zákoníkem, čímž by se předešlo budoucím možným sporům o platnost takového rozhodnutí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Dobrý den, lze se nějak bránit proti stavbě lodžie u mého bytu, kterou nechci a je mi nucena jen proto, že 2 byty nade mnou lodžií chtějí? Máme SVJ, celkem 24 bytů a 18 má mít lodžie, zbytek má balkony. Máme 3 patra, bydlím v přízemí, SVJ argumentuje, že lodžie bude i přes můj nesouhlas, podle mne je to protiprávní jednání. Rozhodovalo se korespondenčně vzhledem k zákazu shromažďování. Vím, že pro stavbu, která zasahuje do společných prostor, je třeba 100% souhlas, jinak nebude mít lodžie nikdo. U nás souhlasilo 83 % lidí.

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a v prohlášení vlastníka mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“).

Předně uvádím, že lodžie jsou dle občanského zákoníku ve spojení s nařízením vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím společnými částmi domu, a to i pokud jsou přístupné výlučně z konkrétních bytových jednotek. Vzhledem k tomu, že vybudováním lodžií dojde k zásahům do společných částí domu, jedná se o stavební úpravu, kterou by mělo schválit shromáždění vlastníků jednotek. Na tomto shromáždění by měla být vyřešena rovněž otázka financování stavební úpravy.

Obecně pak platí, že shromáždění vlastníků jednotek je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Pro doplnění uvádím, že pro případ rozhodování o stavební úpravě společné části zákon žádnou zvláštní většinu nestanoví.

Odpověď – 2. část

Pokud by však v důsledku plánovaných stavebních úprav mělo dojít ke změně prohlášení vlastníka – např. ke změnám týkajícím se určení společných částí domu oproti stávajícímu znění prohlášení vlastníka, do prohlášení vlastníka bude zahrnuta skutečnost, že konkrétní lodžie budou vyhrazeny k užívání konkrétním vlastníkům jednotek, bylo by nutné respektovat postup pro změnu prohlášení vlastníka dle ust. § 1169 občanského zákoníku.

K poskytnutí bližší odpovědi týkající se změny prohlášení vlastníka by pak bylo zapotřebí zejména znát znění prohlášení vlastníka.

Co se týče obecných pravidel změny prohlášení vlastníka, platí, že ke změně prohlášení vlastníka je nutné dosáhnout dohody všech dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřené v písemné formě. Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Pokud by tedy např. výstavbou lodžií byly dotčeni všichni vlastníci, bylo by nutné, aby s touto souhlasili všichni, jinak by nemohla výše zmíněná dohoda o změně práv a povinností nabýt účinnosti.

Co se týká možné obrany z Vaší strany ve věci rozhodování vlastníků o výstavbě lodžií, pak lze obecně uvést následující. Pokud byste měla za to, že rozhodnutí shromáždění SVJ o výstavbě lodžií je v rozporu se zákonem nebo stanovami SVJ, máte právo se obrátit na soud, aby rozhodl o neplatnosti takového rozhodnutí, a to do tří měsíců od okamžiku, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděla (v daném případě tedy zřejmě od okamžiku přijetí rozhodnutí).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V roce 2017 v našem domě vzniklo SVJ (70 vlastníků bytových jednotek) a současně fungovalo ještě bytové družstvo (40 bytů družstevních). Nekonečné dohady mezi vedením BD a SV vyústily v tento problém. Po celý rok 2017 jak majitelé bytů, tak družstevníci platili zálohy do tzv. fondu oprav – dlouhodobé zálohy na opravy a udržování na účet BD. Z účtu byly po celý rok 2017 placeny náklady na opravy a údržbu domu. V březnu roku 2018 BD zálohy za rok 2017 všem 110 plátcům vyúčtovalo a zůstatek peněz vyplatilo. Od ledna 2018 se začalo platit na účet SVJ. BD odmítlo k vyúčtování záloh dát plátcům jakékoli podklady o vyúčtování a zároveň odmítlo za rok 2018 vydat účetnictví ke kontrole. Od 1. 1. 2019 je BD v likvidaci a likvidátor nám vydal účetnictví za rok 2018 až 13. 12. 2019. Po té bylo zjištěno, že vyúčtování záloh je provedeno špatně a je v něm mnoho vážných chyb a nesrovnalostí. Vyúčtovávalo se téměř 9 mil. Kč. Účetnictví pro BD prováděla správcovská firma a ta odmítá s námi komunikovat a tvrdí, že podle zákona může komunikovat pouze s likvidátorem. Ten zase tvrdí, že byl jmenován do funkce likvidátora až 1. 1. 2019 a nemůže řešit problémy před tímto datem a ani nemá zájem cokoliv řešit. Představenstvo BD v současné době nekomunikuje a odvolává se na likvidátora. Jak z tohoto bludného kruhu ven?

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že ačkoliv skutkové okolností dané situace popisujete poměrně podrobně, nejsou mi známy veškeré skutečnosti, které jsou nezbytné pro úplné zodpovězení Vašeho dotazu, zejm. není zcela jasně definován vztah mezi společenství vlastníků jednotek a bytový družstvem, jaké konkrétní nesrovnalosti vznikly v účetnictví apod. Zároveň upozorňuji, že Vámi položený dotaz obsahuje poměrně velké množství fakticky i právně složitých otázek vyžadujících komplexní právní posouzení (zejména vzájemný vztah bytového družstva a společenství vlastníků jednotek, nedostatky v účetnictví a odpovědnost za vedení účetnictví, postavení likvidátora), v každém případě lze proto doporučit, abyste daný problém konzultovali s odborníkem z řad advokátů, případně i s účetním, kteří při znalosti veškerých konkrétních skutečnosti a podkladů budou schopni celou záležitost blíže posoudit a navrhnout Vám konkrétní řešení.

Ve své odpovědi níže budu vycházet zejména z obecné právní úpravy bytových družstev, bytového spoluvlastnictví a likvidace obsažené v občanském zákoníku a zákoně o obchodních korporacích.

Pokud jde o samotné právní posouzení Vámi položeného dotazu, jak jsem naznačoval výše, pro jeho zodpovězení je nezbytné ujasnit si, v jakém právním postavení se po vzniku společenství vlastníků jednotek nachází bytové družstvo a z jakého důvodu byly v období po vzniku společenství vlastníků Vámi zmiňované zálohové příspěvky do tzv. fondu oprav hrazeny na účet bytového družstva.

Dle platné právní úpravy totiž bytové družstvo odpovídá za správu (původně družstevního) domu a pozemku toliko do okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek. Jakmile v domě dojde k převodu bytů do tzv. osobního vlastnictví a ke zřízení společenství vlastníků jednotek, stává se osobou odpovědnou za správu domu a pozemku právě toto společenství.

Odpověď – 2. část

Od okamžiku vzniku společenství vlastníků, tedy dle zákonné úpravy, již vlastníci nemají právní důvod hradit příspěvky na správu domu a pozemku (tzv. fond oprav) na účet bytového družstva, ale mají tyto příspěvky hradit na účet společenství vlastníků jednotek. Z takto získaných prostředků pak následně společenství vlastníků hradí veškeré jím zajišťované záležitosti týkající se správy domu, tj. zejména údržbu a provoz společných části domu a pozemku.

Bytové družstvo bude po vzniku společenství vlastníků nadále pouze v postavení vlastníka bytových jednotek, které nebudou převedeny do vlastnictví členům družstva. Jako takový vlastník bude jedním z členů společenství vlastníků jednotek. Zároveň pak bytové družstvo vystupuje jako pronajímatel těchto jednotek, které jsou i nadále v nájmu členů družstva.

Tito členové družstva – nájemci – hradí družstvu za pronájem bytových jednotek nájemné, jehož součástí jsou náklady bytového družstva vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů. Není-li dohodnuto jinak (viz níže), bytové družstvo po vzniku společenství přijímá pouze příspěvky na správu družstevních bytů jako takových.

Z finančních prostředků získaných utržením nájemného za pronájem družstevních bytů zajišťuje bytové družstvo jednak přímo správu družstevních bytů (např. zajištění nikoliv běžné údržby a drobných oprav – zejména dle ujednání ve stanovách), jednak hradí příspěvky na správu domu a pozemku společenství vlastníků jednotek tak jako ostatní členové společenství.

Odpověď – 3. část

Dle zákonné úpravy může činnosti správy domu a pozemku vykonávat přímo společenství vlastníků jednotek, zároveň ale zákon umožňuje společenství, aby těmito činnostmi pověřilo třetí osobu. K výkonu činnosti správy domu a pozemku může společenství teoreticky pověřit též bytové družstvo, které zajišťovalo tyto činnosti dříve, k čemuž mohlo dojít i v předmětném případě.

Takto určená osoba má pak vůči společenství vlastníků povinnost obstarat pro něj stanovené činnosti správy domu a pozemku. Tato osoba přitom může činnosti svěřit i další osobě – např. správcovské společnosti, v takovém případě však standardně odpovídá za provedení činnosti tak, jako by je provedla sama, nicméně vždy záleží na konkrétním smluvním ujednání.

Jestli tedy bytové družstvo bylo společenstvím vlastníků jednotek určeno jako osoba, která má zajistit některé činnosti správy domu a pozemku, včetně zajištění vyúčtování, za správné a úplné provedení veškerých svěřených činností správy domu a pozemku pravděpodobně odpovídá bytové družstvo.

Pokud by činnosti nebyly provedeny řádně, může se společenství vlastníků jednotek zpravidla domáhat nápravy protiprávního stavu po osobě pověřené činnostmi správy domu a pozemku (např. bytové družstvo, pokud bylo některými činnostmi pověřeno). Tato pověřená osoba by měla zjednat nápravu, případně nahradit vzniklou škodu. Pokud zde figuruje ještě třetí subjekt vykonávající činnosti správy domu a pozemku (správcovská společnost), může se následně případně oprávněná osoba (bytové družstvo) domáhat náhrady škody po správcovské společnosti (tzv. regresní nárok).

Odpověď – 4. část

Ve svém dále dotazu uvádíte, že v daném případě je bytové družstvo momentálně v likvidaci. Dle platné právní úpravy v případě likvidace nabývá likvidátor působnost, která do okamžiku povolání likvidátora náleží statutárnímu orgánu družstva, mj. přechází na likvidátora též oprávnění zastupovat bytové družstvo vůči třetím osobám. Dle převažujícího výkladu zároveň platí, že členové statutárního orgánu nadále (ačkoliv formálně jejich funkce nezaniká) nejsou oprávněni za družstvo jednat.

Pokud je bytové družstvo v likvidaci, měly by se třetí osoby jednající s družstvem skutečně obracet na likvidátora, nikoliv na členy statutárního orgánu. Likvidátor by přitom měl zajistit, aby došlo k řádnému vypořádání majetku družstva včetně vyrovnání všech existujících dluhů věřitelům (např. případné finanční prostředky, na které by mělo nárok společenství vlastníků v důsledku chybného vyúčtování příspěvků na správu domu a pozemku).

Závěrem opakuji, že se jedná o poměrně složitou věc, a to jak po faktické, tak i právní stránce, proto je poměrně obtížné bez znalosti všech detailů, toliko na základě Vašeho dotazu, poskytnout konkrétní právní zhodnocení a návrh řešení dané situace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

K nájmu společných částí domu jste dříve v odpovědi uvedl: „Uvedené příjmy jsou příjmem vlastníků jednotek a rozděluje se mezi ně v poměru jejich spoluvlastnických podílů. To však neznamená, že vlastníci nemohou rozhodnout, že tyto příjmy ponechá společenství vlastníků např. jako „mimořádný“ příspěvky na správu domu a pozemku a nebudou.  Rozhodování o výši příspěvků na správu domu a pozemku náleží do působnosti shromáždění jednotek, přičemž k přijetí rozhodnutí zákon vyžaduje souhlas většiny na zasedání přítomných vlastníků jednotek (stanovy však mohou stanovit vyšší počet hlasů).“ I když společenství může uzavírat smlouvy o nájmu společných částí (NV § 16 (2)), nejsou příjmy z tohoto pronájmu výnosem SVJ, ale jsou to příjmy jednotlivých vlastníků. Je to dáno asi tím, že SVJ nesmí podnikat. Jak může společenství – vlastníci – rozhodovat o tom, co má vlastník udělat se svým příjmem? O tom snad má právo rozhodovat jen sám vlastník. Společenství snad může rozhodovat jen o svých příjmech ( NV § 16 (1)). Co je „jako mimořádný příspěvky“? Vlastník jednotky nemá žádnou povinnost platit mimořádný příspěvky na neznámý účel! Vlastník má přece povinnost přispívat na správu domu podle velikosti spoluvlastnického podílu, tj. přispívat na náklady spojené se správou domu. Jaký bude příspěvek vlastníka, jeho absolutní výše? Abych mohla odpovědět, musím znát celkovou výši nákladu. Pro stanovení příspěvku musí být sestaven rozpočet! Musí se sestavovat na každý rok (NV § 15). Z rozpočtu pro vlastníka vyplývá, na co bude přispívat (účel) a v jaké výši. V rozpočtu musí být zohledněn účel i náklad, který bude vynaložen až v příštích letech (podíl připadající na rok, na který se rozpočet sestavuje). Děkuji za vysvětlení.

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte shrnout část toho, co už jsem již uváděl/naznačoval ve své dřívější odpovědi na dotaz ohledně nájmu společných části domu a nakládáním s výnosem získaným z tohoto nájmu.

Jak sama píšete, dle nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je společenství vlastníků jednotek oprávněno sjednávat smlouvy týkající se nájmu společných částí domu a dohlížet na plnění smlouvy druhou smluvní stranou.

Pokud jde o příjem plynoucí z nájmu společných částí domu, dle ust. § 16 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. skutečně není nájemné příjmem společenství vlastníků jednotek, a to ani v případě (jak toto ustanovení výslovně stanoví), že je nájemné hrazeno na účet společenství vlastníků jednotek. V případě, že je nájemné hrazeno na účet společenství vlastníků, by jej mělo společenství vlastníků následně rozdělit mezi jednotlivé vlastníky jednotek v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech, nemají-li ujednáno jinak.

V praxi se však nezřídka stává, že se vlastníci jednotek ze své vůle rozhodnou, že nebudou požadovat vyplacení příjmu z nájmu společných částí na jejich jednotlivé účty, ale tyto příjmy ponechají na účtu vlastníků jednotek. Toto rozhodnutí je tedy na svobodném uvážení každého vlastníka.

Současně s rozhodnutím vlastníků by v praxi společenství vlastníků mělo rozhodnout o tom, že se vlastníkům stanovuje „mimořádný“ příspěvek na správu domu odpovídající výnosu z nájmu společných částí domu, resp. zvyšuje se celková výše příspěvků na správu domu pro příští hospodářské období, výnos z nájmu společných částí domu pak může být označen jako záloha na příspěvek na správu domu a pozemku – správné formální označení výnosu z nájemného je do určité míry též účetní otázkou, kdy je nutné, aby tyto prostředky bylo možné správně zařadit v rámci vedení účetnictví společenství vlastníků.

Odpověď – 2. část

Dle ust. § 1208 písm. d) občanského zákoníku patří takové rozhodnutí o zvýšení příspěvků do působnosti shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek, a k jeho schválení postačí prostá většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.

Závěry uvedené v předchozích odstavcích ale, dle našeho názoru, nutně nebrání tomu, aby např. vlastníkovi jednotky, který bude trvat na vyplacení příjmu z nájmu společných částí domu, byly odpovídající finanční prostředky vyplaceny. Tento vlastník jednotky se nicméně nevyhne tomu, že bude muset v příštím hospodářském období hradit příspěvky na správu domu zvýšené o částku odpovídající příjmu z nájmu.

Pokud jde o výši příspěvku jednotlivých vlastníků, měli by přispívat ve výši odpovídající podílu na společných částech, nicméně zákon nebrání tomu, aby byl určen i jiný klíč k určení výše příspěvků.

Nutno podotknout, že nejen z hlediska terminologického může být situace pro jednotlivé aktéry transakcí poměrně dost matoucí a leckdo by tak mohl nabýt chybného dojmu, že o přenechání nájemného na účtu společenství rozhodovalo přímo samo společenství jednotek a nikoliv vlastníci jednotek, kterým tyto příjmy dle platných právních předpisů připadají.

Vlastníci jednotek jsou v prvé řadě vlastníky „svých“ jednotek a spoluvlastníci společných částí domu. Z této pozice jim náleží příjem z nájmu společných části. Zároveň jsou ale též členy společenství vlastníků jednotek, na jehož účet je nájemné hrazeno, a členy shromáždění jako nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek, který rozhoduje o stanovení celkové výši příspěvků na správu domu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsou nějaké právní možnosti, jak omezit uživatele bytu-kuřáka, z jehož bytu se kouř stavebními nedokonalostmi šíří do sousedních bytů? Jedná se o dům s byty v soukromém vlastnictví, spravovaný SVJ.

Odpověď – 1. část

Práva a povinnosti vlastníků jednotek nacházejících se v bytovém domě v obecné rovině upravuje zejména zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“), ze kterého ve své odpovědi budu vycházet.

Dle ust. § 1175 odst. 1 OZ svědčí vlastníku jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části domu, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Toto ustanovení přitom navazuje na obecná pravidla pro výkon vlastnického práva, která se na vlastníky bytových jednotek rovněž vztahují. Tato pravidla vymezují mj. některá jednání, která se vlastníkům při nakládání s jejich vlastnictvím (např. bytovou jednotkou) zakazují.

Zejména se vlastníkům zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Výslovně zákon přitom stanovuje, že se vlastník mj. musí zdržet všeho, co působí, že např. kouř, prach, plyn, pach a jiné podobné účinky (tzv. imise) vnikají do nemovité věci jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání nemovité věci.

Odpověď – 2. část

V konkrétním případě by podstatné omezení v užívání jednotek dalších vlastníků jednotek mohlo spočívat např. v tom, že v souvislosti s vnikáním kouře musí další vlastníci jednotek více větrat či vynakládat náklady na čištění bytů, příp. jim způsobuje zdravotní problémy. Na tomto místě si však dovoluji uvést, že posouzení otázky přiměřenosti vnikání imisí do cizích nemovitostí i posouzení otázky, zda imise omezují obvyklé užívání nemovité věci, případně dovození úmyslu vlastníka kouřením obtěžovat ostatní vlastníky jednotek, je nutné provést v každém jednotlivém případě zvlášť s přihlédnutím ke specifickým okolnostem. Není možné tedy nijak zobecnit, co lze považovat za imise vnikající nemovité věci jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání nemovité věci.

Pokud by vlastník jednotky v předmětné situaci (byť i nezáměrně) způsoboval, že kouř z jedné jednotky vniká do dalších bytových jednotek, příp. do společných částí domu v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku, jednal by tento vlastník v rozporu se zákonem, neboť by omezoval nerušený výkon vlastnického práva dalším vlastníkům jednotek.

Co se týče konkrétních návrhů řešení dané situace, vždy je nejlepší se v prvé řadě obrátit na vlastníka, který Vás svým jednáním obtěžuje a poprosit ho, aby např. nekouřil přímo v bytě/v místech, ze kterých proniká kouř do jiných bytů, a to třeba i v součinnosti s výborem/předsedou SVJ.

Pokud by se vlastník odmítal zdržet takového jednání obtěžujícího ostatní vlastníky jednotek, pak se jako krajní prostředek řešení nabízí varianta domáhat se zdržení se nezákonného jednání podáním tzv. zápůrčí (negatorní) žaloby u příslušného soudu. Zde je ale nutné zdůraznit, že žalobce je tím, kdo musí prokázat, že jednání vlastníka jednotky je nezákonné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Koupili jsme před rokem byt a zjistili jsme, že při větším dešti (a fouká-li vítr) zatéká pod okny v dolních rozích. Zašli jsme tedy za SVJ s žádostí, jak tento problém dál řešit. Řekli nám, že to vypadá na úhradu nákladů za opravu z naší strany, ale že nám to ještě ověří. Zdálo se jim divné, že problém už nebyl hlášen původními vlastníky. Chtěl bych vás tedy poprosit o informaci, kdo musí hradit náklady za opravu.

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez znalosti veškerých detailů Vašeho problému budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy týkající se bytového spoluvlastnictví obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a nařízení vlády č. 366/2013 Sb. (dále jen „nařízení“) a dále z platné právní úpravy práv z vadného plnění obsažené v OZ.

Nařízení vymezuje společné části domu a stanoví, že za společné části domu se mj. považují okna neboli výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce. Oken, jakožto společných částí domu, se týká správa domu, za kterou je obecně odpovědné SVJ. Záleží však na znění prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být určeny a popsány společné části domu s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. Důležitý je také obsah stanov Vašeho SVJ, které mohou vymezovat, jaké činnosti (údržbu, opravy) ve vztahu ke společným částem domu činí sám vlastník jednotky, a to na vlastní náklady.

Za účelem zjištění, kdo bude hradit náklady za opravu oken k předejití zatékání, je také důležité zjistit příčinu zatékání a osobu, která je odpovědná za vznik této vady. Jednou z variant je, že vada vznikla v důsledku vadného okna/vadné montáže okna, tedy nabízí se uplatnění práv z vadného plnění vůči osobě, které dodala okna/provedla montáž s tím, že tato osoba provede na svoje náklady opravu/poskytne slevu z ceny okna/montáže.

Odpověď – 2. část

V takovém případě může práva z vadného plnění uplatňovat vůči dodavateli i SVJ. Je nutné se ale zaměřit na dobu, která uplynula od předání/montáže oken, na ujednání obsažená ve smlouvě s dodavatelem (zejména ve vztahu k záruce), na to, zda neměla být práva z vadného plnění uplatněna dříve (pokud se projevila dříve) a další otázky.

Zároveň nelze vyloučit ani možnost uplatnění práv z vadného plnění vůči prodávajícímu, od kterého jste si koupili danou bytovou jednotku. K posouzení této otázky je ale opět zapotřebí blíže znát okolnosti podstatné pro určení možného uplatnění práv z vadného plnění (znění kupní smlouvy, dobu, která uplynula od předání bytu, okolnosti a čas, kdy se vada projevila apod.).

Závěrem lze shrnout, že na otázku týkající se úhrady opravy, která odstraní příčinu zatékání do bytu, lze konkrétně odpovědět jen se znalostí veškerých relevantních skutečností a dokumentů. Zejména je nutné se zaměřit na zjištění příčin vady, s čímž souvisí též určení osoby odpovědné za jejich vznik.        

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsme členy malého SVJ o čtyřech členech. Bohužel máme jako jediní podíl 49,62 % . Ostatní tři členové se dohodli, že nás budou ve všem přehlasovávat a to v principu i ve věcech, které jsou pro ně výhodné. Hlavně že jsou proti! Dokonce to došlo tak daleko, že i oni nakonec zaplatí více, ale hlavně že jsou proti. Chod SVJ je nyní totálně zablokovaný a řešíme pouze havarijní stavy. Je prosím někde napsáno, na co stačí prostá většina a kde už ne a je potřeba větší množství hlasů?

Odpověď – 1. část

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je jeho shromáždění, které je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Dle zákonné úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“), má poté každý člen shromáždění počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech. Shromáždění je dle OZ způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, a k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. K tomuto je zapotřebí uvést, že zákon konkrétní vyšší počet hlasů pro hlasování na shromáždění nestanovuje a jedinou možností je tedy úprava stanovami.

Dle znění stanov Vašeho společenství vlastníků jednotek, přijatých dne 4. 8. 2016, přesněji dle čl. 10. odst. 5. a 6., je shromáždění usnášeníschopné, pokud jsou přítomni členové SV, kteří mají většinu všech hlasů dle podílu na majetku, a k přijetí rozhodnutí je zapotřebí souhlas většiny hlasů dle podílu na majetku přítomných členů SV. Stejný počet hlasů je dle čl. 10 odst. 10 Vašich stanov zapotřebí i k přijetí rozhodnutí o záležitosti, která nebyla zařazena na program shromáždění. Vaše aktuální znění stanov tedy neupravuje záležitosti, u nichž je k rozhodnutí zapotřebí vyšší počet hlasů.

Odpověď – 2. část

Nad rámec Vašeho dotazu doplňuji, že možná obrana přehlasovaného vlastníka jednotky je upravena v ust. § 1209 OZ, dle kterého může přehlasovaný vlastník jednotky, je-li proto důležitý důvod, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Zákon stanoví, že návrh musí přehlasovaný vlastník jednotky podat nejpozději do tří měsíců ode dne, kdy se tento vlastník o rozhodnutí dozvěděl, nebo dozvědět mohl. Návrh na rozhodnutí o záležitosti soudem je oprávněn podat výlučně vlastník jednotky. Další podmínku je, aby navrhovatel byl přehlasovaným vlastníkem jednotky. Je tedy zapotřebí se shromáždění zúčastnit, být na něm při rozhodování o dané záležitosti přehlasován, a zároveň i přes nesouhlas navrhovatele musí být dané usnesení přijato.

Uvažovat lze také o možnosti podání návrhu soudu, aby nebylo přihlíženo k hlasu určitého vlastníka na shromáždění pro konkrétní případ, a to z důvodu zneužití hlasovacího práva k újmě celku ve smyslu ust. § 212 odst. 2 OZ. Tento návrh může podat kdokoliv, kdo prokáže právní zájem – typicky tedy např. jiný vlastník jednotky.

Možnosti případného postupu ve věci „blokace“ rozhodování SV však vždy záleží na konkrétních okolnostech v rámci daného SV a jeho rozhodování. Před učiněním jakýchkoliv kroků doporučujeme tyto konzultovat s odborníkem (advokátem), který Vám při znalosti všech okolností doporučí konkrétní postup.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsme malý činžovní dům s 11 byty a jsme spolumajiteli celého domu. Měl bych pět dotazů: 1) Odhlasovali jsme na shromáždění většinou poměrem 90 % pro, že chceme vyčlenit z celého domu jednu místnost tak, aby ji mohl používat jen jeden majitel. Následně jsme s ním dohodli snížený poplatek za m2, to jsme si také odsouhlasili. Musíme platit do daní, jako bychom pronajímali byt za tržní nájemné, nebo se na to pohlíží jako na věci uvnitř domu, které dani nepodléhají? 2) Stejný problém máme i s garáží, kde jsme také odsouhlasili snížené nájemného pro jednoho vlastníka. 3) Jeden z vlastníků na to stále naráží a tvrdí, že jsme ochudili fond oprav, do kterého by mohlo přitéct více peněz. Dále chce vyúčtovat samostatně nájem, tak aby ho nebylo možno použít ve fondu oprav. Chce si ho dát do daní jako příjem. 4) Dále bychom chtěli založit SVJ tak, aby bylo jasno, jaký podíl má kdo, tedy pravé SVJ, jenže to stále blokuje jeden majitel s poukazem na to, že byl okraden o záležitosti v bodech 1 a 2. Tím nám zablokoval jakékoli založení SVJ. Máme nějakou šanci ho přehlasovat? 5) Dále tvrdí, že tím, že toto provedl, nás brání před přistěhováním nepřizpůsobivých nájemníků do bytů vlastníků. Má pravdu?          

Odpověď – 1. část

Předně mi dovolte uvést, že bez znalosti konkrétních skutečností a podkladů souvisejících s Vámi uvedeným bytovým domem je bohužel poměrně obtížné jednoznačně odpovědět na Vámi položené dotazy. Ve své odpovědi proto budu vycházet z aktuálně účinné zákonné úpravy spoluvlastnictví a bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku.

Z Vašich dotazů dále jednoznačně nevyplývá, zda byl Váš bytový dům rozdělen na jednotlivé jednotky (byty) jakožto samostatné nemovitosti s tím, že vlastníci jednotlivých jednotek jsou spoluvlastníky bytového domu – tj. jedná se o bytové spoluvlastnictví, nebo Váš dům na jednotky rozdělen nebyl, a tudíž se jedná o spoluvlastnictví domu, kdy každému ze spoluvlastníků náleží spoluvlastnický podíl na domu jako celku (resp. pozemku, jehož je součástí), tedy fakticky nikdo není vlastníkem konkrétního bytu.

K dotazům, které se týkají užívání vymezené části domu jedním ze spoluvlastníků, uvádím následující. Pokud budu vycházet ze skutečností, že předmětný bytový dům byl rozdělen prohlášením vlastníka na jednotky (byty), platí, že Vámi zmiňovaná vyčleňovaná místnost je s největší pravděpodobností společnou částí domu ve smyslu občanského zákoníku.

Co se týče užívání společných částí domu, vlastník jednotky má právo užívat v zásadě veškeré společné části vyjma těch společných částí, které byly přenechány jinému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání. Možnost přenechání některé ze společných částí domu k výlučnému užívání jedním vlastníkem jednotky předvídá Občanský zákoník v ust. § 1160 odst. 2. V takovém případě ale musí být společné části vyhrazené k výlučnému užívání vlastníkovi určité jednotky vymezené v prohlášení vlastníka budovy. Výlučné užívání společné části se zohledňuje při stanovení příspěvků na správu domu a pozemku, nájemné vlastník jednotky výlučně užívající některou ze společných částí nehradí.

Odpověď – 2. část

V zásadě nelze vyloučit ani variantu, aby byla sjednána nájemní smlouva s jedním z vlastníků jednotek, jejímž předmětem bude výlučné užívání vymezené společné části domu. Pokud je určitá společná část pronajímána, pak platí, že příjem v podobě nájemného je příjmem všech spoluvlastníků domu. Mezi spoluvlastníky se tento příjem rozděluje v poměru jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Příjmy z nájmu společných části domu musí být vyúčtovány a vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek domu. Z daňového hlediska se jedná o příjem z pronájmu ve smyslu ust. § 9 zákona o daních z příjmů, ze kterého musí jednotliví vlastníci odvést daň z příjmu; skutečnost, že je pronajímaná toliko část nemovité věci, tento příjem od daně neosvobozuje.

Vlastníci se však mohou dohodnout, že uvedené příjmy z nájmu společné části domu nebudou vyplaceny jednotlivým vlastníkům jednotek, ale budou ponechány jako příspěvek na správu domu a pozemku. I v takovém případě se přitom jedná o zdanitelný příjem z nájmu a vlastníci mají povinnost odvést z něj daň z příjmu. Obdobné závěry ohledně nájemného uvedené v tomto a v předchozím odstavci budou platit i pro případ, že Váš dům není rozdělen na jednotky, tedy jste spoluvlastníci celého domu, a dohodli jste se, že vymezená část domu bude pronajata k výlučnému užívání jednoho ze spoluvlastníků.

K Vašemu dotazu ohledně založení společenství vlastníků jednotek lze uvést následující. V případě, že byl Váš bytový dům rozdělen na jednotlivé jednotky (byty), je třeba se řídit níže uvedenými pravidly.

Občanský zákoník stanoví, že vlastníci jednotek založí společenství vlastníků jednotek v bytovém domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce. Při nesplnění této povinnosti nehrozí přímá sankce, ani není nemožné založit společenství vlastníků později, do založení společenství vlastníků však není možné provést převod vlastnictví k některé z jednotek v bytovém domě.

Odpověď – 3. část

Společenství se obecně zakládá schválením stanov s tím, že se ke schválení stanov je potřeba souhlas vlastníků všech jednotek. Pokud by se založením společenství vlastníků nesouhlasil byť jen jeden z vlastníků, zákon neumožňuje společenství založit. Po založení společenství vlastníků jednotek je třeba jej zapsat do veřejného rejstříku, jelikož okamžik vzniku společenství vlastníků je vázaný právě na zápis do veřejného rejstříku.

Zároveň na tomto místě upozorňuji, že dle zákona o vlastnictví bytů účinného do 31. 12. 2013 vznikalo společenství vlastníků bez dalšího ze zákona v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Je tedy možné, že společenství vlastníků vzniklo ze zákona, pokud výše uvedené podmínky byly za účinnosti zákona o vlastnictví bytů ve Vašem případě naplněny.

Pokud doposud nedošlo k rozdělení práva k Vašemu bytovému domu na vlastnické právo k jednotkám, pak lze společenství vlastníků založit prohlášením vlastníka podle ust. § 1166 občanského zákoníku. Prohlášení vlastníka/ů o rozdělení vlastnického práva na vlastnické právo k jednotkám je nezbytným předpokladem pro vznik společenství vlastníků. I v tomto případě je nutná účast (souhlas) všech stávajících vlastníků.

Závěrem zmiňuji možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnictví za situace, kdy existují rozpory mezi spoluvlastníky. Pokud není možná dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, lze podat návrh na vypořádání k soudu. Jednou z variant vypořádání spoluvlastnictví může být za určitých okolností též přeměna spoluvlastnictví budovy na vlastnictví bytů (jednotek).

Odpověď – 4. část

K Vašemu poslednímu dotazu uvádím, že tvrzení vlastníka bytové jednotky, který odmítá založení společenství jednotek, je irelevantní, pokud je již dům rozdělen na jednotky. Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt (jednotku), jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. To, zda vlastník jednotky přenechá svou jednotku do užívání třetí osobě na základě nájemní smlouvy, je výlučné právo tohoto vlastníka, a proto skutečnost, zda bude založeno společenství vlastníků či nikoliv v tomto ohledu nehraje roli.

Pakliže dům není rozdělen na jednotky, platí, že správa společné nemovitosti se řídí ust. § 1126 a násl. občanského zákoníku. Pokud tedy má být nemovitost, nebo její část pronajata, jedná se o záležitost, o které rozhoduje většina spoluvlastníků. Dle názoru většiny odborníků je přitom k nájmu nemovitosti třeba souhlasu dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Pokud by tedy Vámi zmíněný spoluvlastník disponoval dostatečným počtem hlasů (dostatečnou velikostí podílu), mohl by blokovat nájem nemovitosti konkrétním osobám.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

V dubnu 2019 mně začalo zatékat do bytu. Vše jsem řádně nahlásila majitelům bytů nade mnou i předsedovi společenství vlastníků. Jedná se o byt v mém vlastnictví. Předseda měl dohodnutou firmu na rekonstrukci střechy, a to na červenec 2019. Situace se však rapidně zhoršovala a pokrývačská firma nakonec nepřišla. Proto předseda udělal opatření. Pozval specialistu na střechy, který zatmelil a opravil hlavní poruchy na střeše. Ovšem mé situaci to nepomohlo. Proto jsme zavolali specialisty na kanalizaci, kteří provedli zkoušku potrubí u WC a sprchy, kde našli netěsnost v kanalizaci. Daný problém jsme opravili, ovšem jak nám bylo sděleno od instalatérů, již při opravě věděli, že to není příčina mé vzniklé škody. Stále zatéká. O všem jsme informovali majitele bytu nade mnou a bylo nám sděleno, že je porušená střecha. Pozvali jsme další 2 specialisty, kteří nám řekli, že pokrývka střechy je v pořádku, že musí být poškozeno něco jiného. Majitel bytu, který mě poškozuje, ovšem nic neřeší. Nechce kontrolovat půdu střechy – možný přístup na půdu lze pouze z jeho bytu, protože vlastní celé podkroví. Nechce ani zkontrolovat svůj vodovodní řád, potrubí, popř. přípojky odpadní k pračce a myčce. Jeho iniciativa je nulová. Je právník, myslím, že nejedná čestně, ale pouze právně. Samozřejmě majitel tohoto bytu je syn stavebníka a investora půdní vestavby, který celou vestavbu konstruoval ještě v době, kdy majitelem bytového domu byla městská část Prahy 5. V bytě ovšem pan právník nebydlel, po privatizace bytového domu, kdy již byly známy vady, vymáhá vzniklé škody a nedodělky po SVJ. Jsem přesvědčena, že činí nekalé úmysly, protože má obavy. Vše je již promlčeno. Stavebníka i investora prý nelze reklamovat. My ho ovšem žalovat nechceme, nechci se soudit ani s předsedou. Chci znát svá práva. Pokoj i koupelna jsou zcela neobyvatelné. Dále platím plnou výši příspěvku do SVJ, přitom se cítím poškozená. V bytě již nežiji. V lednu roku 2020 se stěhuji s přítelem do ciziny. Byt jsem chtěla pronajímat. Ovšem nemůžu. Vzniká mi další ušlý zisk. Můj byt je plně znehodnocen. Poškozuje nejen mé zdraví, ale omezuje mě v denním životě. Celý pokoj je zapařený. Kape ze stropu. Stěny jsou abnormálně vlhké a denně se po milimetrech zvětšují vlhké mapy. Vznikají plísně. Pokoj je vystěhován. Okna se ničí také, poněvadž je na nich vždy rosa a vše stéká a zapařuje se. Co bych mohla učinit a jak se bránit? Bohužel nepatřím mezi lidi, kteří by měli i 5000 Kč měsíčně navíc. Opravdu potřebuji pomoct a nevím jak.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních detailů Vašeho problému, zejména pak skutečné příčiny zatékání vody do Vaší bytové jednotky, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se bytového spoluvlastnictví, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a dále z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., (dále jen „nařízení“).

Z OZ vyplývá, že vlastník bytové jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Z nařízení pak vyplývá, že za společné části se považují mimo jiné také obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, a tedy strop, kterým Vám do bytové jednotky zatéká, je společnou částí.

Předpokládáme-li, že příčina zatékání vody do Vaší bytové jednotky se nachází v bytové jednotce, která je nad Vámi, lze uvažovat, že vlastník této horní bytové jednotky porušuje svou povinnost neztížit výkon užívacího práva jinému vlastníku bytové jednotky a stejně tak povinnost nepoškozovat společné části, a tedy jeho konáním, resp. nekonáním vzniká škoda jak na společných částech, tak i na Vaší bytové jednotce. V takovém případě je povinností vlastníka horní bytové jednotky zdržet se všeho, čím dochází k porušování jeho povinností.

Zároveň má vlastník bytové jednotky v případě stavebních úprav povinnost umožnit správci (SVJ) do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části, která vyplývá přímo ze zákona (srov. § 1182 OZ).

Vedle toho je vlastník povinen se zdržet všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto. Jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich vlastník přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu (srov. § 1183 OZ).

Odpověď – 2. část

Pokud ale předpokládáme, že příčina zatékání vody do Vaší bytové jednotky spočívá v poškozených společných částech (např. potrubí), je to právě společenství vlastníků jednotek, které jako osoba odpovědná za správu domu a pozemku včetně společných částí musí učinit vše, aby k dalšímu zatékání vody nedocházelo.

Jelikož z Vaší strany došlo k oznámení závady spočívající v zatékání vody do Vaší bytové jednotky jednak společenství vlastníků jednotek a také vlastníkovi horní bytové jednotky, a ani jedna z těchto osob nezjednala nápravu a závadný stav stále trvá, doporučuji zkusit zjistit příčinu zatékání vody do Vašeho bytu pomocí technika či údržbáře, a poté se obrátit na konkrétního škůdce, tedy buďto společenství vlastníků jednotek, popř. vlastníka horní bytové jednotky a žádat po nich náhradu za Vám vzniklou škodu. Co se týká Vámi tvrzeného ušlého zisku, nelze vyloučit ani tento nárok, nicméně bez konkrétních znalostí to momentálně nedokážu posoudit.

Jelikož se jedná o celkem komplikovaný právní problém, doporučuji Vám vyhledat odbornou právní pomoc, neboť tuto specifickou situaci je nezbytné řešit v souvislosti se všemi podrobnými informacemi. Byť se může jednat o pro Vás relativně vysoký výdaj (kdy upozorňuji, že cena právních služeb je vždy na dohodě s klientem), případné řešení nastalé situace (i vzhledem k zisku z případného pronájmu) je dle mého vhodné řešit individuálně.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS



 

Máme v domě SVJ a předseda družstva chce nechat na schůzi odhlasovat klíče od vchodu, aby se udělaly na otisk prstů. Chce zabránit tomu, aby měli do domu přístup lidé z krátkodobých pronájmů, a důchodci souhlasí. Chci se zeptat, jestli existuje způsob, jak se tomu dá zabránit (GDPR – poštačka, hasiči), případně, jestli s tím musí souhlasit všichni, nebo jen nadpoloviční většina členů na schůzi SVJ?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že mi nejsou dostupné bližší informace o Vašem případu, zejména úplné znění stanov předmětného společenství vlastníků jednotek a proto budu ve své odpovědi vycházet pouze z obecné právní úpravy obsažené v občanském zákoníku.

Nejvyšším orgánem společenství vlastníků jednotek je jeho shromáždění, které je tvořeno všemi vlastníky jednotek. Dle zákonné úpravy má poté každý člen shromáždění počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech. V případech, kdy je vlastníkem jednotky samotné společenství vlastníků jednotek, není k jeho hlasu přihlíženo. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Toto je třeba ověřit ve stanovách společenství vlastníků jednotek.

Pokud se zaměříme na zákonem stanovený výčet toho, co náleží do působnosti shromáždění, dojdeme k závěru, že rozhodování o změně typu zámku není obligatorně nutné schvalovat v rámci shromáždění. Do působnosti shromáždění mohou být dle zákona zařazeny i další záležitosti určené stanovami nebo záležitosti, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. V případě absence takového ustanovení ve znění stanov společenství vlastníků lze otázku změny typu zámku vyhradit, a to způsobem níže popsaným.

Chce-li tedy shromáždění rozhodnout o záležitosti, jež podle zákona či stanov nespadá do jeho působnosti, mělo by nejprve přijmout usnesení o tom, že si rozhodování v této otázce vyhrazuje, a poté přidat rozhodování o této záležitosti na program dalšího shromáždění. Tento program poté řádně a včas doručit všem vlastníkům jednotek, aby se tito mohli připravit na hlasování o vyhrazené otázce. Je to dáno zejména z toho důvodu, že tato otázka zpravidla do působnosti shromáždění není zákonem ani stanovami zařazena a členové shromáždění mají právo se na její projednávání řádně připravit.

Odpověď – 2. část

V souladu s nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) 2016/679 ze dne 27. dubna 2016, o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto

údajů (dále jen „GDPR“), je zakázáno shromažďovat biometrické údaje, a to za účelem jedinečné identifikace fyzické osoby, kterým otisk prstu bezpochyby je.

Zpracování takového údaje je podle GDPR přípustné pouze ve výjimečných případech uvedených v čl. 9 odst. 2 GDPR. Za takový důvod lze považovat například:

  • výslovný souhlas se zpracováním těchto osobních údajů všech osob, jejichž otisky budou vloženy do databáze,
  • zpracování se týká osobních údajů zjevně zveřejněných subjektem údajů,
  • zpracování je nezbytné pro určení, výkon nebo obhajobu právních nároků, nebo
  • z důvodů veřejného zájmu v oblasti veřejného zdraví.

S ohledem na Váš případ je dle našeho názoru přípustné zpracování pouze za podmínek udělení výslovného souhlasu subjektu, tedy fyzické osoby, které otisk prstu náleží. V opačném případě hrozí, že SVJ bude osobní údaje zpracovávat nezákonně, hrozí v takovém případě udělení sankce ze strany Úřadu pro ochranu osobních údajů a též kdokoli, kdo v důsledku porušení GDPR utrpěl hmotnou či nehmotnou újmu, má právo obdržet od SVJ náhradu utrpěné újmy.

Nad rámec výše uvedeného lze poukázat též na další skutečnosti a zejména praktické problémy, které s tímto souvisí. V případě, když by došlo ke schválení výměny zámku vchodových dveří za biometrický zámek se snímačem otisku prstu, musí být ponechána možnost přístupu do bytového domu pro osoby, které neposkytnou svůj otisk spolu s výslovným souhlasem se zpracováním tohoto údaje, a to ať už v podobě číselného kódu, čipu, klíče nebo jiného řešení. Případné zamezení přístupu do domu by bylo v rozporu s právy vlastníků dotčených bytů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Rádi bychom se zeptali, kdo bude financovat napadení suterénních bytů dřevomorkou, která se rozšířila z jednoho bytu do vedlejšího. Dle odborníka na danou problematiku byla houba zanesena do jednoho z bytů, který vlastník pronajímal neznámo kdy. Jsme společenství vlastníků, vše máme zdokumentováno, ale bohužel dohoda s vlastníky je obtížná.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí Vašeho případu budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou vzniklou za účelem zajištění správy domu a pozemku. Správa domu a pozemku dle občanského zákoníku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a dále zejména vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči. Jedná-li se tedy o postižení, které zasahuje do společných částí domu a zároveň je způsobilé poškodit též majetek ve výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků bytových jednotek, lze mít za to, že v takovém případě by mělo zasáhnout společenství vlastníků jednotek. Takový postup by bylo možné opřít jak o povinnosti vyplývající z působnosti SVJ (tedy správy domu a pozemku), ale též například z prevenční povinnosti podle ust. § 2900 občanského zákoníku. V takovém případě bych tedy doporučil, aby společenství vlastníků zajistilo řádnou, odbornou a včasnou likvidaci dřevomorky domácí, aby tím předešlo dalšímu znehodnocování společných částí bytového domu.

V případě zajištění likvidace dřevomorky jménem a na náklady společenství vlastníků jednotek je toto společenství oprávněno požadovat uhrazení takto účelně vynaložených nákladů na likvidaci dřevomorky a případnou opravu poničených společných částí bytového domu po osobě odpovědné za způsobení této škody.

Pokud by bylo prokázáno, že škodu způsobenou napadením dřevomorky domácí zapříčinila konkrétní osoba, tedy například vlastník jednotky nebo její nájemce, bude tento škůdce povinen nahradit vzniklou škodu. Při určení konkrétní osoby odpovědné za způsobenou škodu je třeba vycházet ze skutečnosti, že napadení objektu dřevomorkou domácí záleží na mnoha faktorech, které vyžadují odborné posouzení.

Odpověď – 2. část

V případě, že Vámi uváděná dřevomorka prozatím nezasahuje do společných částí domu, je z důvodu obecné prevence primárně povinen zasáhnout vlastník dotčeného bytu. Pokud by však bez zřejmého důvodu nezasáhl a škodlivý stav neodstranil, je i v takovém případě oprávněno zasáhnout SVJ. Toto právo SVJ přímo vyplývá z ust. § 9 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., dle kterého platí, že neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku.

Náklady takového zásahu by poté bylo možné dodatečně nárokovat po škůdci, tedy osobě odpovědné za zanesení dřevomorky do bytu. Vymáhání takové majetkové újmy bychom však doporučili konzultovat osobně s Vaším právním zástupcem, neboť v takovém případě je nezbytné prokázat škůdci, že porušil konkrétní povinnost a újma (tedy účelné náklady na likvidaci dřevomorky) vznikla v příčinné souvislosti s jeho porušení povinnosti.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Na den 12. 12. 2019 svolal výbor našeho SVJ shromáždění vlastníků. Na programu je jediný bod – volba nového výboru. Žádné zahájení, volba řídícího schůze, volba zapisovatele a ověřovatele, schválení programu, volba mandátové a návrhové komise, kontrola usnášeníschopnosti, kontrola minulého usnesení, návrh nového usnesení a závěr. Je takové shromáždění vůbec platné? Lze na místě změnit program schůze?

Odpověď – 1. část

Pravidla pro konání zasedání shromáždění (nejvyššího orgánu společenství vlastníků jednotek) jsou v podrobnostech upraveny stanovami jednotlivých společenství. Tato podrobná úprava jednotlivých společenství však musí být vždy v souladu se zákonnou úpravou stanovenou občanským zákoníkem, neboť ujednáními ve stanovách nemohou být zkracována práva jednotlivých vlastníků.

Pořad zasedání, tj. to, co má být na shromáždění projednáváno, určuje svolavatel zasedání, kterým bývá statutární orgán společenství (tj. výbor společenství či předseda výboru). Svolavatel je dle zákona povinen pořad zasedání uvést v pozvánce na zasedání shromáždění.

Pozvánka přitom nemusí obsahovat pořad zasedání rozvedený do všech podrobností, ale plně postačuje, pokud pozvánka obsahuje všechny obecně vymezené body pořadu zasedání. Formulace jednotlivých bodů programu přitom musí být srozumitelná a dostatečně určitá.

Účelem uvedené právní úpravy je především naplnění práva vlastníků jednotek seznámit se před konáním shromáždění v dostatečném předstihu s obsahem zasedání (aby se mohli kvalifikovaně rozhodnout, zda se jednání o tomto programu zúčastní), tak právo zúčastnit se projednání jednotlivých bodů programu, vyjádřit se k nim a hlasovat o nich.

Pozvánka na zasedání shromáždění nemusí obsahovat body k projednávání, které se vztahují k procedurálním otázkám týkající se organizace a průběhu zasedání (volba orgánů schůze, kontrola usnášeníschopnosti apod.), neboť usnášení se na rozhodnutích tohoto charakteru nemá dopad na vymezení práv a povinností vlastníka jednotek do budoucna a neuvedení těchto otázek na pořad zasedání uvedený v pozvánce nezasahuje do práv jednotlivých vlastníků.

Odpověď – 2. část

Pokud jde o Váš druhý dotazy, týkající se změny pořadu zasedání (tedy nových bodů do programu obsahu zasední nad rámec programu vymezeného v pozvánce), uvádím, že pořad zasedání vymezený v pozvánce zásadně nemůže být v průběhu zasedání shromáždění měněn. Na zasedání shromáždění společenství vlastníků lze projednat a rozhodnout pouze ty záležitosti, které jsou uvedeny jako body pořadu zasedání shromáždění.

Pravidlo neměnného programu má stejný účel jako shora uvedená povinnost uvést v pozvánce kompletní pořad zasedání. Vlastníkům jednotek je takto poskytována ochrana proti nezákonnému postupu spočívajícímu v odepření práva připravit se na zasedání shromáždění a dopředu se seznámit se všemi řešenými body programu.

Zákonnou výjimkou z pravidla neměnného pořadu zasedání shromáždění stanoví ust. § 253 odst. 3 občanského zákoníku, které stanoví, že záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech vlastníků jednotek. Pokud by tedy s projednáním dalšího bodu programu souhlasili všichni vlastníci jednotek, lze tento další bod na pořad zasedání zařadit.

Nedodržení pravidla neměnného pořadu zasedání může vést ke zneplatnění rozhodnutích vydaných na touto pozvánkou svolaném rozhodnutí. Nedodržení pořadu zasedání totiž představuje závažný zásah do práv vlastníků, neboť se vlastníci jednotek nemohou dostatečně připravit se nebo se vůbec účastnit projednávání a rozhodování nejdůležitějších záležitostí společenství vlastník. V případě usnášeníschopnosti shromáždění a dosažení stanovených většin pro přijetí rozhodnutí by mohlo o závažných interních otázkách společenství, o nichž vlastníci nebyli předem obeznámeni, a neměli tak ani dostatek času k jejich zvážení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Ráda bych se zeptala na zákony související s hlasováním SVJ. Předseda SVJ si chce pronajmout společný prostor (sušárnu). Je někde v zákoně řečeno, kolik hlasů k tomu potřebuje? Nebo si toto stanovuje každé SVJ ve svých stanovách? Pokud bychom v tom stejném společném prostoru chtěli zřídit kolárnu (pro všechny), existuje nějaký zákon na to, kolik hlasů (souhlasů) musí být? Nebo si toto stanovuje SVJ ve svých stanovách? Předseda tvrdí, že kdo není na schůzi, a tím nehlasuje, automaticky souhlasí. Opírá se toto tvrzení o zákon? Ve stanovách jsem totiž nic takového nenašla. Dále tvrdí, že kdo se nevyjádří o pronájmu, automaticky souhlasí. Je toto někde ukotveno v zákoně?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte předeslat, že s ohledem na skutečnost, že neznám veškeré specifika daného případu, ani nemám k dispozici všechny nezbytné podklady pro úplné posouzení věci (zejména úplné znění stanov předmětného společenství vlastníků jednotek a prohlášení vlastníka), vycházím ve své odpovědi toliko z obecné právní úpravy rozhodování shromáždění společenství vlastníků jednotek obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Shromáždění vlastníků jednotek, které tvoří všichni vlastníci jednotek, je nejvyšším orgánem společenství. Jako nejvyššímu orgánu přísluší shromáždění rozhodovat o v nejdůležitějších věcech společenství vlastníků.

Do působnosti shromáždění mj. spadá též udělování předchozího souhlasu k nakládání s nemovitou věcí ve správě společenství (pronajmutí společných částí domu a pozemku) dle ust. § 1208 písm. g) bod 2. OZ a rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu (účel užívání společné části se ze sušárny změní na kolárnu, tj. zřízení společné kolárny) dle ust. § 1208 písm. f) bod 1. OZ. V obou uvedených případech tedy bude rozhodovat shromáždění vlastníků.

Shromáždění jakožto nejvyšší orgán přijímá svá rozhodnutí na svém zasedání. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti podílu na společných částech.

K přijetí rozhodnutí shromáždění se dle ust. § 1206 odst. 2 OZ vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Občanský zákoník, ani jiný zákon však odlišnou většinu v případě hlasování na shromáždění nevyžaduje.

Odpověď – 2. část

Jak v případě rozhodnutí shromáždění o udělení souhlasu k pronájmu stávající sušárny, tak v případě rozhodnutí o změně účelu užívání společných částí ze sušárny na kolárnu dle zákona postačuje k přijetí rozhodnutí souhlas prosté většiny přítomných hlasů vlastníků jednotek. Pokud stanovy společenství vlastníků určí většinu jinou (zpravidla přísnější), bude nutné pro přijetí rozhodnutí dosáhnout této přísnější většiny.

Na tomto místě však musím zdůraznit, že rozhodnutí o změně účelu užívání společných částí je současně rozhodnutím o změně prohlášení. Dle zákona musí totiž prohlášení vlastníka obsahovat mj. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze.

V případě, kdy by mělo dojít ke změně účelu užívání společných prostor (účel užívání společné části se ze sušárny změní na kolárnu), je (vedle samotného přijetí rozhodnutí shromáždění) nezbytné změnit též prohlášení vlastníka.

Občanský zákoník obecně stanovuje, že ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě. Účinnosti tato dohoda přitom nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody.

Pokud jde o tvrzení předsedy Vašeho společenství vlastníků jednotek o tom, že kdo není na schůzi a tím nehlasuje a automaticky souhlasí, musím kategoricky uvést, že není správné a rozhodně nemá žádnou oporu v právních předpisech. Pokud se chce vlastník jednotky kladně vyjádřit pro přijetí jakéhokoliv rozhodnutí shromáždění, musí se takového hlasování o takovém rozhodnutí aktivně účastnit a hlasovat pro přijetí rozhodnutí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Před 2 měsíci jsme zjistili, že k nám do bytu lezou štěnice. Oznámili jsme to domovníkovi, ten ovšem řekl, že je máme jen my. Dali jsme byt deratizovat, bez úspěchu, zhruba měsíc byl klid, ale potom jsme byli znovu poštípaní a začali je nacházet. Znovu jsme mluvili s domovníkem, ale prý je nikdo nemá. Nakonec jsme zjistili, že jsou asi ve 4 bytech, a lezou k nám celou dobu z bytu pod námi. Upozornili jsme domovníka, že je potřeba deratizovat celý panelák, ale oznámil nám, že to dělat nehodlá. Vystříkává jen ty byty něčím, co nepomáhá, a stále odmítá udělat další krok. Chci se zeptat, co máme dělat. Jsme vlastníci bytu a jinam jít nemůžeme. Taky se chci zeptat, zda je možné deratizaci platit z fondu oprav. Mluvili jsme i s ostatními vlastníky, ale ti nic netušili. Za chvilku bude zamořený celý panelák, ale on stále nemá zájem nic řešit. 

Odpověď – 1. část

Úvodem si dovoluji uvést, že pravidla provádění ochranné dezinfekce, dezinsekce a deratizace (a to nejen bytu a bytových domů) sloužící k ochraně zdraví před vznikem a šířením infekčních onemocnění a před původci a přenašeči těchto onemocnění stanovuje zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví (dále jen „zákon o ochraně veřejného zdraví“).

Podle ust. § 55 zákona o ochraně veřejného zdraví se ochranná dezinfekce, dezinsekce a deratizace člení na běžnou a na speciální ochrannou dezinfekci, dezinsekci a deratizaci. Jestliže se v předmětném bytovém domě vyskytují štěnice, bude přitom nutné provést dezinsekci.

Běžnou ochrannou dezinsekci, která se provádí za účelem a výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů, je dle potřeby povinna provádět každá osoba (tj. vlastník či jiný uživatel bytu a další osoby jejich domácnosti, které s nimi byt užívají), a to jako součást běžného čištění a údržby. Naproti tomu speciální ochranná dezinsekce cílí na likvidaci původců a přenašečů infekčních onemocnění a výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů.

Jestliže se štěnice ve Vašem bytovém domě již objevily, bude tedy nezbytné provést speciální ochrannou dezinsekce. V případě obytné místnosti či jiné pobytové místnosti, dle ust. § 57 zákon o ochraně veřejného zdraví musí speciální ochrannou dezinsekci zajistit (spolu)vlastník nemovitosti nebo společenství vlastníků.

Odpověď – 2. část

Jak z Vašeho dotazu vyplývá, výskyt štěnic se v daném případě nedotýká pouze jedné (konkrétně Vaší) jednotky, ale též dalších jednotek a společných částí, přičemž ze strany jednotlivých vlastníků jednotek zde již proběhl neúspěšný pokus o likvidaci štěnic. V daném případě tedy bude nezbytné provést nejen desinsekci samotných jednotek, ale celého bytového domu.

Během jednoho desinsekčního zásahu bude přitom nezbytné provést jak desinsekci jednotlivých jednotek, tak desinsekci společných částí domu, a to zejména konstrukcí domu, rozvodu energií či jiných obdobných části domu, kde se štěnice vyskytují. Jestliže by byla desinsekce provedeny toliko v rámci jednotlivých bytových jednotek, nebo pouze společných částí a nedošlo by k likvidaci zdroje výskytu, hrozilo by zde opětovné zamoření bytového domu štěnicemi.

Vzhledem k tomu, že bude nezbytné provést desinsekci společných částí domu, sloužících všem spoluvlastníků bytového domu, představuje otázka zajištění provedení speciální ochranné desinsekce otázkou správy domu a pozemku, kterou dle občanského zákoníku je společenství vlastníků jednotek, jestliže vzniklo, anebo správce, pokud společenství vlastníků jednotek nevzniklo.

Povinnost zajisti provedení speciální ochranné dezinsekce, která bude mít za cíl likvidaci štěnic v celém bytovém, tíží osobu odpovědnou za správu domu. Osoba odpovědná za správu domu přitom může zajistiti provedení desinsekce rovněž v jednotlivých jednotek, přičemž vlastníci jednotek musí umožnit za tímto účelem do jednotky přístup, pokud o to osoba odpovědná za správu domu požádá.

Odpověď – 3. část

Na úhradu zajištění desinsekce může osoba odpovědná za správu domu zpravidla použít dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku (fond oprav), které jsou jednotliví vlastníci jednotek ze zákona povinni hradit. Obecně tedy lze prostředky z tzv. fondu oprav pro úhradu desinsekce použít.

Zároveň si Vás dovolím upozornit na skutečnost, že čerpání z fondu oprav bývá zpravidla zakotveno ve stanovách SVJ, prohlášení vlastníka případně samostatném rozhodnutí SVJ. Jelikož nemám k dispozici uvedené podklady, nemohu s jistotou určit, zda je ve Vašem případě možné, aby byly na desinsekci použity prostředky z fondu oprav. V tomto ohledu si Vás dovoluji odkázat přímo na uvedené dokumenty.

Na tomto místě zároveň uvádím, že pokud by se zjistilo, že výskyt štěnic v bytovém domě zapříčinil některý z vlastníků porušením své povinnosti, může se následně osoba odpovědná za správu domu domáhat nahrazení nákladů na desinsekci po tomto vlastníkovi.

Porušení této povinnost má pro osobu odpovědnou za správu domu dvojí následek. Jednak platí, že nezajistí-li osoba odpovědná za správu domu speciální ochrannou dezinsekci bytového domu, dopustí se tím spáchání přestupku dle ust. § 92l odst. 1 písm. b) zákona o ochraně veřejného zdraví, za jehož spáchání hrozí uložení peněžité pokuty až do výše 100.000 Kč.

Zároveň pak platí, že dojde-li v příčinné souvislosti s tímto porušením zákona ke vzniku škody na majetku (např. znehodnocení nábytku či jiného vybavení bytu), anebo nemajetkové újmy (např. na zdraví jednotlivých vlastnících), může se poškozená osoba se po osobě odpovědné za správu domu domáhat nahrazení takové škody či nemajetkové újmy.

Pokud jde o další postup, doporučuji Vám ještě jednou, obrátit se na odpovědnou osobu a vyzvat ji k nápravě vzniklé situace. Nezjedná-li nápravu ani poté, mohli byste si v krajním případě dezinsekci bytových jednotek a společných částí domu zajistit společně s dalšími vlastníky sami na své vlastní náklady a poté nahrazení těchto nákladů požadovat po osobě odpovědné za správu domu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jak je to se vznikem společenství vlastníků jednotek u bytového domu, ve kterém obec odprodá stávajícím nájemníkům 30 bytů do osobního vlastnictví a nadále zůstane vlastníkem 50 bytů.

Společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), nebylo-li založeno dříve, se zakládá v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Pokud tedy byly již převedeny dvě jednotky a v domě jsou tři různí vlastníci, vzniká povinnost založit SVJ.

Zároveň z občanského zákoníku vyplývá povinnost, že SVJ musí být založeno nejpozději po vzniku vlastnického práva k jednotce, následující po vzniku vlastnického práva k prvním dvěma jednotkám. Zjednodušeně lze říci, že převod tří jednotek je tedy tím okamžikem, kdy má nejpozději dojít k založení SVJ.

Pokud je obec vlastníkem 50 bytových jednotek a existují alespoň dva jiní vlastníci dvou jiných bytových jednotek (tedy jiných, než které vlastní obec), v takovém případě ve Vašem bytovém domě vznikla povinnost založit SVJ.

Obecně platí, že SVJ se založí schválením stanov podle § 1200 občanského zákoníku. Stanovy SVJ jsou zakladatelským právním jednáním, jsou základním dokumentem společenství jako právnické osoby, přičemž občanský zákoník stanovuje jejich minimální obsahové náležitosti.

Nadto dle občanského zákoníku lze SVJ založit také prohlášením podle § 1166 či ujednáním ve smlouvě o výstavbě podle § 1170.

Poté, co dojde k založení SVJ jedním ze shora uvedených způsobů, následuje jeho vznik dnem zápisu do veřejného rejstříku, konkrétně rejstříku společenství vlastníků jednotek. Do tohoto rejstříku bude SVJ zapsáno na základě podaného návrhu na jeho zápis. Tento návrh na zápis podává obvykle statutární orgán SVJ určený ve stanovách.

Nad rámec Vašeho dotazu uvádím, že bez založení a vzniku SVJ by již nemohlo být převáděno vlastnické právo k další (třetí) jednotce, jelikož tomu brání zákaz vyplývající z ust. § 1198 odst. 2 občanského zákoníku. V praxi to znamená, že příslušný katastrální úřad neprovede zápis změny vlastnického práva do okamžiku, než dojde ke vzniku SVJ zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Je možné, aby jeden člen SVJ platil do fondu oprav jinou částku než ostatní vlastníci? Jde o to, že bychom si chtěli pronajmout malou část chodby (společné prostory domu). Aby nemuseli všichni vlastníci SVJ kvůli této částce, kterou do fondu zaplatíme, podávat každý rok daňové přiznání, napadlo nás, že bychom všem adekvátně ponížili příspěvky do fondu oprav. Nebo je to v rozporu se zákonem? Případně je jiná cesta, jak bychom mohli platit za pronájem bez nutnosti, aby všichni podávali daňová přiznání?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez bližších znalostí stanov Vašeho společenství vlastníků jednotek budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Za účelem přenechání výlučného užívání některé z částí společných prostor Vašeho společenství vlastníku jednotek není třeba uzavírat smlouvu o nájmu těchto prostor s ostatními spoluvlastníky. K výlučnému využívání části společných prostor jedním ze spoluvlastníků postačí změna prohlášení vlastníka, kde bude vymezen prostor výlučného užívání a prostor společných částí.

V tomto ohledu bude zapotřebí podepsat dohodu o změně prohlášení vlastníka všemi dotčenými vlastníky jednotek, v daném případě dle mého názoru tedy všemi vlastníky bytových jednotek. Pokud by byl okruh dotčených vlastníků užší, tj. těch, kteří podepisují dohodu o změně prohlášení, pak je dle OZ vyžadováno pro účinnost takové dohody, aby s ní v písemné formě souhlasili vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů, pokud je tak určeno v prohlášení.

Poté, co bude přijata změna prohlášení vlastníka, je nezbytné ji založit do sbírky listin dle ustanovení § 34 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí.

V návaznosti na výše uvedené bude třeba v rámci shromáždění spoluvlastníků přijmout změny stanov, které budou určovat způsob výpočtu příspěvku na správu domu a pozemku, a to nejen s ohledem na velikost podílu na společných prostor, ale i s ohledem na výlučné užívání těchto prostor.

Při úpravě stanov již vzniklého společenství vlastníků, pak bude o jejich změně hlasovat shromáždění. Pokud Vaše stanovy neobsahují odchylnou úpravu, použijí se na hlasování o změně stanov ustanovení občanského zákoníku. Dle této úpravy se obecně rozhodnutí přijímá většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek, přičemž každý z vlastníků má počet hlasů, který odpovídá velikosti jejich vlastnických podílů na společných částech domu.

Konkrétní výši příspěvků každému vlastníku potom stanoví na základě klíče pro výpočet, který je obsažený ve stanovách, buď shromáždění vlastníků, výbor, nebo například správcovská společnost.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Vlastním byt v bytovém domě v lokalitě Praha – Stodůlky. Tento byt dlouhodobě pronajímám. Obdržel jsem pozvánku na schůzi SVJ a jedním z bodů v návrhu programu je odhlasování poplatku ve prospěch SVJ od vlastníků bytových jednotek, kteří jednotky (které jsou v jejich vlastnictví) pronajímají. Přiznám se, že mě tento plánovaný bod schůze překvapil, a rád bych znal váš názor, jak se k celé věci postavit. Již jsem o tomto poplatku slyšel, avšak v souvislosti s bytem, který byl ve vlastnictví družstva a „majitel“ bytu měl pouze družstevní podíl. Tam to po většinovém odhlasování na členské schůzi lze částečně chápat, i když nechci spekulovat o motivech.

Úvodem je potřeba říct, že společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Správou domu a pozemku se pak rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Naopak Vy, jako vlastník jednotky, máte právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmíte však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv, ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Znamená to tedy, že jako vlastník můžete svou bytovou jednotku užívat, ale také jí můžete pronajímat k užívání třetím osobám.

Výkon Vašeho vlastnického práva k jednotce nemůže být, na rozdíl od výkonu užívacího práva ke společným částem, ze strany společenství vlastníků jednotek omezeno, ani zpoplatněno, vyjma případů, které zákon předpokládá.

Nicméně ze zákona nevyplývá, že společenství vlastníků jednotek má pravomoc stanovit vlastníku bytového jednotky poplatek za pronajímaní této jednotky třetí osobě (správa bytové jednotky je výlučně svěřena jejímu vlastníku), a tedy ani nelze na shromáždění (jak Vy nazýváte schůze SVJ) hlasovat o zavedení této povinnosti, jelikož by to bylo v rozporu nejen se zákonem, ale nejspíše i s Listinou základních práv a svobod.

Doporučuji Vám tedy upozornit výbor, popř. předsedu Vašeho společenství na protizákonnost předmětného bodu. Pokud by i přesto ostatní vlastníci bytových jednotek tento bod schválili, máte jako přehlasovaný vlastník jednotky právo navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Toto právo musíte uplatnit do tří měsíců ode dne, kdy jste se jako vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak Vám zaniká.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Jsem majitelkou bytu v SVJ, byt se nachází ve 4. patře šestipatrového činžovního domu. Obyvatelky bytu v 5. patře, přímo nad námi, trvale (denně) znečišťují náš balkon a okna odhazováním pečiva – krmí holuby. Naše prostory jsou proto nepřetržitě znečišťovány jejich starými potravinami, holubím trusem, peřím, dochází i ke znečišťování fasády. Vedení SVJ se tímto problémem odmítá zabývat. Zápisy z členských schůzí, kde se tento problém probíral (situace vadí většině členů tohoto SVJ s výjimkou dotyčných znečišťovatelů), nám nejsou k dispozici (předtím po celá léta BD a následného SVJ byly zápisy vždy distribuovány všem členům). Mohu vás požádat o radu, jak v této věci postupovat a zda je vedení SVJ povinno danou situací se zabývat, případně jak by mělo postupovat?

Bytové spoluvlastnictví, jak už sám název vypovídá, je zvláštní formou spoluvlastnictví spočívající ve spoluvlastnictví bytového domu a pozemku, na němž dům stojí, založené vlastnictvím jednotek. Tato jednotka vedle bytu, resp. nebytového prostoru zahrnuje také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku.

Vlastník jednotky má mj. právo svůj byt svobodně spravovat a výlučně užívat jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Společnými částmi domu jsou mj. také obvodové stěny domu, okna včetně okenic nebo balkony (poslední jmenované pak jakožto společné části ve výlučném užívání).

Zároveň pak má vlastník jednotky povinnost udržovat nezávadný stav a dobrý vzhled domu, což platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Z toho co v dotazu uvádíte, není úplně jasné, zda uživatelky bytu nad Vámi znečišťují pouze Vaši jednotku nebo také společné části. V každém případě však porušují zákonem stanovené povinnosti a zasahujído práv dalších vlastníků jednotky. Zásahu do těchto práv lze zabránit tzv. zápůrčí žalobou, na základě níž by soud uložil obyvatelkám domu zdržet se jednání, kterým neoprávněně zasahují do vlastnického práva k jednotce.

V případě, že by předmětné jednání zasahovalo pouze do Vašich práv, k podání žaloby jste legitimována pouze vy, za situace, že by se dotýkalo i společných částí domu, je legitimováno také samo společenství, jakožto osoba odpovědná za správu domu.

Odpověď – 2. část

Jestliže statutární orgán společenství zůstává v této věci nečinný, k řešení situace jej může vyzvat shromáždění svým usnesením, neboť statutární orgán musí jednat v souladu se zákonem, stanovami a usneseními nejvyššího orgánu společenství. V případě, že členové statutárního orgánu jednají v rozporu s některými z uvedených, musí nahradit případnou škodu a v krajním případě může dojít až k jejich odvolání.

Schůzi shromáždění svolává statutární orgán společenství tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Zároveň pak platí, že shromáždění musí statutární orgán svolat i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

Co se týče zápisu ze schůze shromáždění, jeho vyhotovení musí zajistit statutární orgán společenství, a to do třiceti dnů od jejího ukončení. Každý člen společenství má právo nahlížet do zápisů ze zasedání za podmínek určených stanovami. Neurčí-li stanovy jinak, lze toto právo vykonat v sídle společenství.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme SVJ, v domě jsou byty a nebyty. Já jsem majitelka nebytu. Reklamovala jsem vyúčtování za rok 2017, protože byl neskutečně veliký nedoplatek na topení a zjistilo se, že se rozúčtování neprovádí dle vyhl. 269/2015, proto byla provedena oprava za rok 2017 a ještě i za rok 2016. 1) Je možné provést opravu i za rok 2016? Reklamovali jsme vyúčtování za 2017 také proto, že se provedla výměna vstupních dveří včetně nových schránek, ale schránky dostali pouze majitelé bytů,  nebyty schránky nedostaly. Vlastníci bytů si mají schránky hradit sami dle PV, ale schránky byly hrazeny z fondu oprav. 2) Je správně, že jsou schránky hrazeny z fondu oprav? Na faktuře EOP máme výkon 415 kW – stálý plat – rok 2017. Elektrárna nám stanovila výkon 175 kW (52 bytů a nebytů) v době, kdy byl zaveden dvou tarif – 2015. Měřáky byly zřejmě chybné a ukazovaly hodnoty kolem cca 400 kW. Když došlo k jejich výměně, jsou výkony kolem cca 190 kW za rok 2017. Bohužel výbor SVJ situaci neřešil, měřáky nebyly dány na přezkoušení (nyní, kde jim je konec), letos, když jsem podala reklamaci a požadovala jsem informace k výkonů, ukazuje se, že za výkon každý rok EOPu zaplatíme cca 200 000 Kč. Za tři topné sezony je to přes půl milionu korun. 4) Může výbor SVJ vzniklou situaci řešit a má právo domáhat se vydání plnění z bezdůvodného obohacení? Jsme 4 nebyty, které nevyužíváme vstupní dveře do schodiště, protože máme svoje vstupy přímo z ulice. V PV jsou společnou částí pouze kabely ve zdi a koncová zařízení si hradí vlastník, domácí telefon si uhradili, ale na druhé straně kabelu je celý systém, tedy včetně kamer, tlačítek i čtečky čipů, a to do dveří vůbec nepatří a může to být třeba na zdi, jako to bylo předtím. Vlastníkům bytů tedy přímo slouží schránky i telefony včetně celého digitálního systému. 4) Je správně, aby se podílely i nebyty na systému kamer, tlačítek, čtečky…? Částka to byla 450 000 Kč.

Odpověď – 1. část

Rád bych si dovolil v úvodu podotknout, že bez znalosti všech nezbytných detailů budu ve své odpovědi moc vycházet pouze z obecné právní úpravy obsažené toliko v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, v zákoně č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty a v energetickém zákoně č. 458/2000 Sb.

K Vaší první otázce týkající se reklamace vyúčtování se vztahuje právě ustanovení zákona č. 67/2013 Sb., které jasně uvádí, že námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování je možné předložit poskytovateli služeb neprodleně, nejdéle však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pokud Vám vyúčtování za rok 2016 bylo doručeno včas, tedy nejpozději koncem dubna roku 2017, není možné v tuto chvíli podávat námitky.

Pokud jde o Váš druhý dotaz ohledně hrazení poštovních schránek z fondu oprav, tak k tomu uvádím následující.

Ze zákona vyplývá, že vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku. Ze zákona rovněž vyplývá, že správou domu se rozumí i změny v užívání společných částí a současně na vše, co je třeba k řádné péči o dům, resp. jeho společné části (samozřejmě včetně oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí. Pokud bychom se tedy drželi čistě zákona, tak by nové schránky mohly být hrazeny z fondu oprav.

Nicméně pokud je v prohlášení vlastníka uvedeno, že vlastníci jednotek jsou povinni si hradit schránky ze svých zdrojů, tak má toto ujednání přednost před zákonnou úpravu a z fondu oprav by schránky být hrazeny neměly. V takovém případě bych o tomto informoval shromáždění vlastníků jednotek. 

Odpověď – 2. část

Za předpokladu, že Vaše třetí otázka směřuje zejména na způsob, jak získat zpět bezdůvodné obohacení, bude postup následující. Dle zákona č. 458/2000 Sb., platí, že jestliže máte pochybnosti o správném fungování měřidel, musíte neprodleně kontaktovat provozovatele distribuční soustavy. Pokud takto neučiníte, navíc nevíte, kde teď měřidla jsou, těžko se bude prokazovat chybně naměřená hodnota. Taktéž pak dle zákona č. 67/2013 Sb., platí, že jestliže jste měli pochybnosti o výši vyúčtování za elektřinu, mohli jste podat námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pokud jste námitky nepodali, není možné se nyní domáhat vrácení finančních prostředků.

Konečně k Vaší poslední otázce, co se týče umístění kamer, tlačítek a čtečky čipů do dveří a jejich celková úhrada, tak bude záležet na rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek.

Závěrem bych Vám doporučil se obrátit na advokáta, který po detailním seznámení se s Vašimi problémy, bude schopen Vám poskytnout komplexní právní odpověď.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Je společenství vlastníků bytových jednotek v domě o čtyřech bytových jednotkách povinno požádat krajský soud o přidělení identifikačního čísla? Peněžní ústav odmítá založit běžný účet na fyzickou osobu. Jsem si vědoma návaznosti na případné dědické řízení v případě úmrtí fyzické osoby, považuji však celý proces za natolik složitý a finančně náročný, že členové SVJ – jde o osoby vysokého věku – nejsou schopny tyto požadavky nového občanského zákona bez vynaložení dalších finančních nákladů splnit.

Dle ustanovení občanského zákoníku zabývajícího se společenstvími vlastníků, jsou vlastníci jednotek povinni založit SVJ v nemovitosti, která je tvořena minimálně pěti bytovými jednotkami, z nichž alespoň tři jsou vlastněny odlišnými vlastníky.

Pokud tedy nemáte zájem žádat o přidělení identifikačního čísla atd., tak ve Vašem případě není potřeba společenství vlastníků vůbec zakládat. Naopak zákon uvádí, že je-li v domě méně než pět jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pouze pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Již několik měsíců požaduji po výboru SVJ i po firmě, která má náš dům ve správě, přehled fondu oprav, tj. příjmy a výdaje za loňský a letošní rok. Bohužel bez úspěchu. Mám jako vlastník právo k dodání těchto dokladů? V domě se též objevily podivné pojistné události (dům je stále v záruce – novostavba), kdy pojišťovna nevyplatila plnění v plné výši. Rozdíl činil 163 tis. Kč, které byly zaplaceny z FO. Může výbor sám, bez schválení shromážděním, rozhodnout o vyplacení takové částky? Ve stanovách je, cituji: “o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací hodnota nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 100 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 50 000 Kč; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech”. Jednalo se opravu “zařízení na odvod tepla a kouře” vlivem přepětí (údajně). Dále prosím informaci ohledně odměňování výboru. Na shromáždění byla odhlasována odměna 200 000 tis. Kč na rok 2019 pro 3 členy výboru. Kromě toho, že se jedná o odměnu celkem vysokou, zajímá mě, jak se dělí mezi vlastníky. Podle členů domácnosti, výměry bytu nebo se částka vydělí počtem bytů, každému stejně?

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez celého znění stanov Vašeho SVJ budu ve své odpovědi vycházet toliko z Vámi poskytnutých informací a dále z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Jako vlastník bytové jednotky máte právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Současně u této osoby můžete nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, účetních knih a dokladů.

Lze tedy shrnout, že máte právo do Vámi požadovaných dokumentů nahlížet a seznámit se s nimi, nicméně povinnost dodat Vám je v konkrétní lhůtě zákonem stanovena není. Doporučuji vyzvat výbor, popř. správcovskou společnost, aby Vám umožnili nahlédnout a seznámit se s předmětnými dokumenty, a to s odkazem na § 1179 občanského zákoníku.

Pokud by Vám ani tak nebylo umožněno se s předmětnými dokumenty seznámit, lze se domáhat svého práva soudní cestou.

Odpověď – 2. část

Co se týká rozhodnutí výboru o vyplacení částky ve výši 163.000,- Kč, pravděpodobně jednal výbor v souladu se zněním Vašich stanov, které jste citoval v dotazu. Nicméně bez znalosti celého znění Vašich stanov, prohlášení vlastníka a přesné povahy opravy nelze zcela jednoznačně odpovědět.

Jestliže se jednalo fakticky o opravu zařízení na odvod tepla a kouře, je nutné rozhodnout, zdali takovou opravu lze podřadit pod opravu společných částí domu. K tomu lze odkázat na nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které tuto problematiku upravuje a které za společné části považuje také centrální vytápění, celou soustavu rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, rozvodů radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení. Z toho vyplývá, že Vámi zmíněnou opravu lze považovat za opravu společných částí domu, výbor tedy byl pravděpodobně oprávněn rozhodnout o opravě bez souhlasu shromáždění.

K Vašemu poslednímu dotazu uvádím, že klíč k určení poměru financování odměn členů výboru jednotlivými členy SVJ nalezneme v občanském zákoníku, který stanoví, že tyto náklady se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Nicméně podle odborné literatury se jedná o dispozitivní ustanovení, a tedy zákonem navrhovaný poměr může být např. ve stanovách Vašeho SVJ určen odlišně a bude mít přednost před zákonným klíčem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám dotaz ohledně výměny společného topného stoupačkového vedení v koupelně. Přívod topení ze sklepního prostoru do koupelny vede novými měděnými trubkami 3/4. Dvacet centimetrů nad zemí se napojují na staré vedení, které tvoří trubka o průměru cca 60 mm. Chtěli bychom nový přívod topení nastavit do výše cca 1 metru z důvodu navýšení prostoru pro pračku, ale ze strany předsedy SVJ je vyjádřen zákaz úpravy stoupačky vedení. Je šance domoci se nějakým způsobem povolení k výměně trubek?

Odpověď – 1. část

Jestliže je bytový dům centrálně vytápěn, celá soustava rozvodů tepla, a to včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení, je považována za společnou část nemovité věci (dále jen „společné části“) s tím, že části soustavy rozvodů, které se nacházejí přímo v bytě, jsou ve výlučném užívání jednotlivých vlastníků.

Vlastníci mohou tyto společné části svobodným způsobem užívat, svým užíváním však nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vedle tohoto omezení jsou vlastnící zároveň povinni udržovat tyto společné části ve stavu, v jakém to jakém to vyžaduje nezávadný stav domu. Vyjma shora uvedené udržovací povinnosti vlastníků náleží veškerá další správa společných částí (tedy i rozhodování a provádění oprav či stavebních úprav společných částí) společenství vlastníků, a to i v případě, že jsou ve výlučném užívání některého ze spoluvlastníků.

Nestanoví-li stanovy společenství vlastníků něco jiného, rozhodování o opravách a stavebních úpravách, jejichž náklady nepřevyšují v jednotlivých případech částku 1.000,- Kč v průměru na každou jednotku, náleží do působnosti statutárního orgánu (zde předseda společenství vlastníků). Rozhodování o všech dalších opravách či stavebních úpravách společných čistí naleží do působnosti shromáždění.

Odpověď – 2. část

Z uvedeného tedy vyplývá, že provedení stavebních úprav rozvodů tepla je podmíněno souhlasem příslušného orgánu společenství vlastníků. Smyslem toho, proč je zákonem shora uvedený postup vyžadován, je prostý. Jednotlivé rozvody tepla (a další části soustavy) nacházející se v bytě jsou neoddělitelnou součástí celé soustavy rozvodů tepla, která zajišťuje vytápění celého bytového domu a slouží všem spoluvlastníkům bytového domu. V případě, že by vlastníci mohli provádět úpravy „svých“ rozvodů tepla nacházejících se přímo v bytě radiátorů bez vědomí dalších vlastníků, resp. osoby odpovědné za správu domu a pozemku, mohlo by jejich zásahem dojít k ohrožení funkčnosti celé soustavy rozvodů tepla.

Jelikož mi není známé úplné znění stanov společenství vlastníků, nedokáži s jistotou určit, do působnosti kterého z orgánů spadá rozhodování o provedení stavební úpravy rozvodů tepla ve Vašem bytě.

I v případě, že by tímto orgánem byl předseda společenství vlastníků a odmítal by Vám souhlas se stavební úpravou dát, může Vám souhlas poskytnout shromáždění jakožto nejvyšší orgán společenství vlastníků. Občanský zákoník totiž poskytuje shromáždění možnost vyhradit si právo rozhodovat o záležitosti, která nespadá do jeho působnosti. Shromáždění by se v takovém případě usneslo, že si vyhrazuje rozhodnout o Vámi plánované stavební úpravě, a poté by (dalším usnesením) mohlo se stavebními úpravami dát souhlas.

Jestliže Vám zákonem požadovaný souhlas nebude dán, stavební úpravu není možné provést. Provedl-li byste úpravu bez souhlasu příslušného orgánu společenství, neoprávněně byste zasahoval do vlastnických práv dalších spoluvlastníků bytového domu a jednal tedy v rozporu se zákonem. V případě, že by v důsledku takového jednání došlo ke vzniku škody, byl byste povinen nahradit poškozeným vzniklou škodu. Škoda by v takovém případě byla představována nefunkční soustava rozvodů tepla, resp. náklady spojenými s její opravou, případně náklady na náhradní vytápění apod.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Již 3 roky řeším neúspěšně se SVJ problém zatékání do bytu. Jsem majitelkou bytu a členkou SVJ. V roce 2011 byl náš dům zateplen. Od roku 2016 při dešti a větru dochází k zatékání do místnosti, v oblasti asi 10 cm pod oknem (nikoliv přímo oknem). Před zateplením se toto nedělo. Vše jsem hlásila jak předsedovi SVJ, tak i Správě nemovitostí města Jičína, která dělá společenství agendu. Bohužel přístup obou je velmi liknavý, pouze hledají výmluvy, odkazují mě na výrobce oken, pak na vadu parapetu, kterou neúspěšně 3x opravovali. Vše mě již stálo spoustu času, i ušlého zisku. Když jsem argumentovala, že zateplovací práce jsou snad v záruce, tvrdili, že to je “asi 2 roky”, ani se nenamáhali pročíst smlouvu, kde byla pětiletá záruka na tyto práce, rovněž nebyli schopni v době záruky zajistit kontrolu zhotovitelem. Situace je neúnosná a dovolání nikde nemám. Poslední jejich stanovisko je, že po opravě parapetu již zatékat nemůže a že já jako majitel se musím o byt starat. Domnívám se, že venkovní omítka nespadá do mé péče. Prováděli zátopovou zkoušku, kdy jednou voda vytekla, jednou ne. Přítomni byli všichni, včetně zhotovitele oken i zateplovacích prací. Dnes mi řekl ředitel, že tomuto testu nevěří, a ať tuto zkoušku provádím sama po dobu 3 hodin a natočím z ní video. Jejich závěr je, že zkoušejí, co mohou, a je to vždy metoda pokus – omyl. Argumentovala jsem tím, proč nepozvou osobu kompetentní k posouzení situace, která přece nějakou příčinu, a tedy i řešení musí mít. Znalce z oboru nikdy o vyjádření nepožádali s tím, že každý má jiný názor, a že to platit nebudou, ať si ho zaplatím ze svých nákladů. Bylo mi sděleno, že nedostatek je v okně, že může být prasklý rám, a navíc je třeba okno seřizovat a vyměnit těsnění – toto vše přitom výrobce oken provedl a SVJ pouze hledá důvody, jak můj problém neřešit, resp. jak najít příčinu tam, kde není. Nechci zbytečně měnit okno, pokud nevím jistě, že to pomůže. Výrobce oken to popírá a chybu zde nevidí. Dále mi bylo řečeno, že je problém v umístěné wifi anténě – i zde mi firma, která anténu instalovala, sdělila, že takto se instaluje běžně a problém to není, navíc anténa je umístěna na opačné straně, kde nezatéká.

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit, že neznám bližší okolnosti týkající se Vašeho problému, a budu tedy ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Podle výše uvedeného nařízení jsou společnými částmi domu mimo jiné obvodové stěny prostorově ohraničující byt a rovněž okna, přičemž údržbu a opravy společných částí zajišťuje osoba odpovědná za správu domu, je tedy na Vašem SVJ, aby zajistilo nápravu, je-li zateplení provedeno vadně, resp. vyžaduje-li se oprava společných částí domu.

Doporučil bych Vám, abyste písemnou formou vyzvala SVJ k nápravě závady. V případě, že v rámci přiměřené lhůty, kterou SVJ stanovíte k nápravě, k této nedojde, proveďte tuto opravu prostřednictvím odborné firmy na vlastní náklad a následně uplatňujte účelně vynaložené náklady zpět po SVJ, v případě, že SVJ nebude s úhradou souhlasit, vymáhejte tyto povinnosti i soudní cestou.

Nicméně v rámci pravidel pro správu domu a s pravidly pro užívání společných prostor může být upraven specifický způsob hlášení, popř. i následného řešení nedostatků ve věci společných prostor. Proto bych Vám doporučil se seznámit se stanovami Vašeho SVJ a s případnými souvisejícími pravidly existujícími v rámci tohoto SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jaký je termín pro SVJ k zapsání se do tzv. evidence skutečných majitelů? Není to zbytečné? Veškeré tyto informace jsou v katastru.

Lhůta pro splnění povinnosti společenství vlastníků jednotek zapsat se do evidence skutečných majitelů je stanovena do 1.1. 2021.

Skutečným majitelem se obecně rozumí fyzická osoba, která disponuje více než 25 % hlasovacích práv či je příjemcem alespoň 25 % případných rozdělovaných prostředků nebo která je členem statutárního orgánu společenství, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu, není-li skutečný majitel nebo nelze určit skutečného majitele postupem dle prvních dvou kritérií.

Ačkoliv jsou informace o Vašem společenství v katastru nemovitostí, tuto povinnost musí Vaše společenství přesto splnit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož ve svém dotazu nespecifikujete, které konkrétní dokumenty máte na mysli, přičemž v rámci činnosti SVJ je možné se setkat s různými dokumenty o různých účelech, ve své odpovědi nastíním pouze základní právní předpisy týkající se činnosti SVJ a v nich upravené archivační, popř. skartační lhůty.

Co se týká právních předpisů podstatných pro činnost SVJ a archivačních lhůt v nich obsažených, jedná se zejména o zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví (zde je stanoveno, že účetní závěrka a výroční zprávy se uchovávají po dobu 10 let, účetní doklady, účetní knihy, inventurní soupisy apod. se uchovávají po dobu 5 let), či zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád (zde je stanoveno, že doklady, záznamy a evidence pro stanovení daně, jež mí daňový subjekt  povinnost vést, musí být uchovány až do uplynutí lhůty pro stanovení daně).

Pokud se jedná o zápisy ze shromáždění, prezenční listiny, předávací protokoly a další, nelze jednoznačně stanovit konkrétní archivační, popř. skartační lhůtu. Její délka může být vymezena ve skartačním řádu SVJ nebo lze při jejím určení vycházet z účelu samotného uchování dokumentu. V soukromoprávních vztazích doporučuji při stanovení archivační, popř. skartační lhůty zohlednit institut promlčení, kdy je délka promlčecí lhůty stanovena obecně na 3 roky.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Při rekonstrukci domu nám bylo sundáno zasklení lodžie, které jsme si před 4 lety nainstalovali. Tehdejšímu BD stačilo jen oznámení, které máme k dispozici. Lodžie je součástí společných prostor s naším výhradním užíváním. Nynější SVJ se s námi odmítá bavit na téma nějaké kompenzace. Stávající zasklení nelze vrátit na původní místo, změnila se výška zábradlí. Máme právo na nějaké finanční odškodnění nebo uvedení do původního stavu?

O společné části domu a jejích stavebních úpravách rozhoduje buďto družstvo, nebo společenství vlastníků jednotek. Tento předpoklad se uplatní i v případě, pokud se jedná o společné části určené k výlučnému užívání. Abyste měli nárok na nějakou formu kompenzace, muselo by ze strany SVJ dojít při rekonstrukci domu k porušení nějaké povinnosti vůči Vám, v důsledku které by Vám vznikla škoda. Pokud však byla rekonstrukce provedena v souladu s rozhodnutím shromáždění, nejedná se z právního pohledu o škodu a nárok na finanční odškodnění Vám nevznikl.

Jiná by byla situace např. za předpokladu, že by otázku správy společných prostor určených k výlučnému užívání upravovaly odlišně stanovy, případně byla uzavřena nějaká dohoda o udržitelnosti Vaší předchozí investice a SVJ nyní jednalo v rozporu s ní apod.

Bez znalosti konkrétních skutkových okolností mohu ovšem vycházet pouze z obecné právní úpravy, ze které Vám dle mého názoru bez dalšího právo na odškodnění ani uvedení do původního stavu nesvědčí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V souvislosti s přechodem na pozemní vysílání v normě v DVB-T2 bude nutné upravit v našem bytovém domě společnou televizní anténu. Kdo v tomto případě je povinen tuto úpravu hradit? Nájemci nebo pronajímatel?

Úvodem mi dovolte uvést, že z Vašeho dotazu nejsem schopen zcela zhodnotit veškerá specifika tohoto případu. Především nejsem schopen posoudit, kdo přesně je v této situaci vlastníkem zmíněné antény a kdo je pronajímatelem a kdo nájemcem. Znalost těchto informací by bylo dobré v odpovědi na Váš dotaz zohlednit, neboť vlastníkem by mohli být jednak vlastníci bytových jednotek, nebo by anténa mohla být ve vlastnictví bytového družstva nebo přímo ve vlastnictví poskytovatele televizních služeb.

Ve své odpovědi budu vycházet z toho, že anténa je ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v domě, a že Váš dotaz cílí na nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které ve svém ust. § 4 specifikuje drobné opravy, které je v souvislosti s ust. § 2257 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, povinen provést na své náklady nájemce.

Nařízení vlády pod drobné opravy ve svém ust. § 4 zahrnuje jednotlivé opravy a úpravy (např. opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku…) avšak úpravu nebo výměnu televizní antény z důvodu změny televizního vysílání zde neuvádí.

Na základě skutečností uvedených v předešlém odstavci tak docházím k závěru, že povinnost hradit úpravu antény bude na straně vlastníka této antény a nikoliv nájemce.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlíme s manželem v bytě, který je v SVJ a kde jsou 4 bytové jednotky, tj. 4 různí majitelé. Máme taky společný dvůr. Jeden byt vlastní zděnou garáž ve dvoře. Ve dvoře jsou ještě další 3 vymezená místa pro auta, tzn. jedno místo pro auto = 1 bytová jednotka. Tato místa náleží bytům, bylo to stanoveno nákresem i při koupi našeho bytu. Majitel bytu, který vlastní garáž, se rozhodl, že si svoji garáž pronajme. Zajímá nás, zda je majitel garáže povinen oznámit ostatním spoluvlastníkům nemovitosti, že bude svoji garáž pronajímat cizímu člověku, který bydlí jinde a garáž využívá pro odparkování svého soukromého auta. Taky nás zajímá, zda ostatní spoluvlastníci nemovitosti jsou povinni povolit cizímu nájemníkovi garáže vjezd do pronajaté garáže, který vede prostředkem dvora, který je společným prostorem spoluvlastníků nemovitosti? Jsme povinni mu tento vjezd umožnit? Když nás o tomto nájemníkovi garáže nikdo neinformoval, prostě nám sem ze dne na den začalo přes dvůr jezdit cizí auto? Nemluvím o tom, že dotyčný nájemník se neumí chovat, ale to nevyřešíme tady.

Odpověď – 1. část

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti obsahu stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka bytového domu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se společenství vlastníků a nájmu, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Nejprve je nutné zjistit, jakou povahu v právním slova smyslu má ona zděná garáž. Zejména je nutné posoudit, zda se jedná o samostatnou věc, jejímž výlučným vlastníkem je vlastník jedné z bytových jednotek, nebo zda se jedná o společnou část, která byla pouze v rámci prohlášení vlastníka poskytnuta do výlučného užívání vlastníka konkrétní jednotky.

Teoreticky je možná i varianta, že ačkoliv se jedná o samostatný „objekt“, tak v minulosti za účinnosti zákona o vlastnictví bytů mohlo být prostřednictvím rozhodnutím vlastníka budovy spojeno více objektů v jedné budově, kdy pak by garáž mohla být rovněž společnou částí nebo samostatnou nebytovou jednotkou.

Pro zjištění skutečného stavu věci doporučuji nahlédnou jednak do katastru nemovitostí, prohlášení vlastníka, případně do kolaudačního rozhodnutí.

Bez znalosti, o kterou z výše uvedených možností se jedná, nelze na Váš dotaz náležitě odpovědět, neboť každá z výše uvedených variant má svá specifika a odpovědi se mohou lišit.

Odpověď – 2. část

Pokud bychom se drželi doslovného znění Vašeho dotazu, tedy že jeden z vlastníků jednotek je výlučným vlastníkem garáže, tak se pravděpodobně jedná o variantu, že garáž je samostatnou věcí.

Za účinnosti starého občanského zákoníku byla stavba postavená na pozemku samostatnou věci, nikoli tedy součást pozemku. Pokud tedy dotyčný vlastník postavil/nechal postavit garáž ještě za účinnosti starého občanského zákoníku, a tedy před 1. 1. 2014, tak je možné, že je výlučným vlastníkem této garáže, kdy v takovém případě může dát předmětnou garáž do nájmu komukoliv chce i bez Vašeho souhlasu, jelikož se jedná o výkon jeho vlastnického práva.

Pokud pak jde o umožnění vjezdu do garáže, tak pokud tomu dobře rozumím, tak vjezd do garáže, která je ve výlučném vlastnictví jednoho z vlastníků jednotek, vede přes společný dvůr, který je ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek dle velikosti jejich podílů na společných částech. V tomto případě mám za to, že by vjezd třetí osoby do garáže měli odsouhlasit ostatní vlastníci, a to nadpoloviční většinou. (To neplatní, pokud by např. ve prospěch vlastníka garáže byla zřízena služebnost v podobě práva cesty a stezky.)  

Odpověď – 3. část

Pokud by snad v minulosti došlo k tomu, že by garáž (ačkoliv se jedná o samostatný objet) byla vymezena jako nebytová jednotka v rámci domu, tak v takovém případě by vlastníkovi této nebytové jednotky (garáže) náležel i podíl na společných částech, tedy podíl na společném dvoře. Znamenalo by to tedy, že nájemce je oprávněn jezdit po dvoře v takovém rozsahu, v jakém je k tomu oprávněn vlastník garáže (nebytové jednotky). Souhlas ostatních vlastníků s vjezdem do garáže by tedy v takovém případě potřeba nebyl.

Pokud by se jednalo o variantu, že garáž je společnou částí a v rámci prohlášení vlastníka byla poskytnuta jednomu z vlastníků jednotek k výlučnému užívání, tak v takovém případě vlastník nemůže bez souhlasu SVJ dát tuto garáž do nájmu třetí osobě, a to i navzdory tomu, že mu byla poskytnuta k výlučnému užívání.

Vzhledem ke skutečnosti, že podrobnější rozebrání všech možných variant zdaleka přesahuje náplň této poradny, doporučuji Vám vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech relevantních skutečností poskytne konkrétnější odpověď a případně poskytne komplexní právní služby spojené s dalším postupem ve věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalosti stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy zejména ze zák. č. 89/2012 SB., občanský zákoník.

Když má SVJ vedený v majetku domu bytovou jednotku, za jakých podmínek je možné takový byt prodat? Můžeme si sami na shromáždění určit prodejní cenu bytu, nebo vždy musí být nějaký odhad? Dále si nejsme jisti, jaké je hlasovací kvorum pro takové rozhodnutí. Někde na internetu jsem se dočetl, že rozhodování o majetku domu je nadpoloviční většinou. Stejně tak je i možné majetek nabýt. Je to pravda?

Nejdříve je podstatné připomenout, že SVJ může nabývat majetek (movitý či nemovitý) a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Pokud tedy Vaše SVJ vlastní bytovou jednotku, předpokládám, že je to právě za účelem správy, kterou SVJ vykonává.

Rozhodování, resp. udělení předchozího souhlasu ke zcizení nebytové jednotky ve vlastnictví SVJ přísluší shromáždění. To je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy nevyžadují počet vyšší.

Znamená to tedy, že statutární orgán SVJ by měl navrhnout shromáždění, aby udělil souhlas ke zcizení nebytové jednotky včetně udělení souhlasu k navrhované prodejní ceně (která by měla odpovídat ceně tržní).

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme SVJ se šesti byty a na základě revizní zprávy jsme se rozhodli nově vyvložkovat komíny, které jsou společnými částmi domů. Oprava bude hrazena ze společných záloh na opravy (fond oprav). Jeden byt už si tuto opravu v minulosti zajistil a uhradil sám a v druhém bytě se tato oprava provádět nebude – majitel spalinovou cestu nevyužívá, vše má na elektřinu. Náleží oběma náhrada, když zálohy na opravy pravidelně platí? A ještě jeden dotaz: v bytech máme nainstalovány podružné vodoměry, ve sklepě pak vodoměr vodáren. Musí se tyto podružné vodoměry také pravidelně měnit, pokud spotřeba vody měřená hlavním vodoměrem souhlasí se spotřebou na podružných vodoměrech?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí stanov Vašeho SVJ a bližších informací k danému případu budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy týkající se této problematiky.

Pokud vyvložkování komínů, které jsou společnou částí, provádí SVJ z finančních prostředků vlastníků jednotek účtovaných jako dlouhodobé zálohy na opravu, a někteří vlastníci jednotek již tuto rekonstrukci provedli na vlastní náklady, vznikl jim přeplatek na zálohách vůči ostatním vlastníkům jednotek.

Doporučuji se s těmito vlastníky domluvit na způsobu vypořádání tohoto přeplatku, přičemž jako možný způsob se nabízí snížení odvodu dlouhodobé zálohy, popř. započtení přeplatku při dalších opravách hrazených z dlouhodobých záloh.

Co se týká Vašeho druhého dotazu, odpověď se nachází v zákoně o metrologii a ve vyhlášce 345/2002 Sb., kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu. Z těchto právních předpisů vyplývá, že stanovené měřidlo může být používáno pro daný účel jen po dobu platnosti provedeného ověření, a tedy je zákonná povinnost Vašeho SVJ tyto vodoměry po uplynutí doby platnosti ověření vyměnit.

Závěrem uvádím, že vodoměry na studenou a teplou vodu používané k rozúčtování nákladů konečným spotřebitelům mají dobu platnosti stanovenou na 5 let.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem členem představenstva v nově vzniklém SVJ. V našem domě už máme převedeno 100 % bytů. Za dob BD byl v přízemí zřízen nebytový prostor, nyní je majitelem BD. Bohužel komunikace s BD je problematická a silně nevstřícná. Lze nějak donutit BD, aby převedlo vlastnictví na SVJ?

Hned na úvod si dovolím uvést, že několik informací ohledně právního postavení společenství vlastníků jednotek (dále též jen jako „společenství“). Společenství je právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku, ve které jsou sdružení vlastníci všech jednotek v domě, k jehož správě je společenství založeno. Společenství je tak pouze správcem společných částí nemovitosti, nikoliv vlastníkem některé (natožpak všech) z jednotek v domě (jak tomu bývá v případě bytových družstev).

Občanský zákoník však nezakazuje, aby společenství (jakýkoliv) majetek nabývalo a dále s ním nakládat, avšak musí se tak dít pouze za účelem správy domu a pozemku. Za tímto účelem může nabývat i nebytové jednotky nacházející se v domě (např. aby sloužily jako kancelář společenství). Z tohoto pohledu tedy převodu vlastnického práva k předmětné nebytové jednotce nic nebrání.

Pokud však jde o to, zda lze na bytovém družstvu takový převod vlastnického práva vynutit, musím konstatovat, že tomu tak není. Bytové družstvo jako právnické osobě (stejně jako kterékoliv jiné fyzické i právnické osobě) svědčí právo vlastnit majetek. Jako vlastník této jednotky tak může družstvo s touto jednotkou v mezích zákona libovolně nakládat. Pokud nebude družstvo jednotku využívat v rozporu se zákonem, není důvod k tomu, aby ji bylo vlastnické právo k jednotce odejmuto či omezeno.

Pro úplnost (a nad rámec položeného dotazu) uvádím, že dle občanského zákoníku může soud na návrh společenství jako osoby odpovědné za správu domu nebo dotčeného vlastníka jednotky nařídit prodej jednotky, jestliže vlastník této jednotky (tedy družstvo) povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek. Z Vámi uvedeného však takové jednání družstva nevyplývá, a proto ani tento postup nepřipadá v úvahu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V našem SVJ nastala bohužel tato situace – jsme malé SVJ o 15 bytech, 8 bytů třípokojových, stejně velkých a sedm dvoupokojových, stejně velkých. Okna v bytě jsou dle prohlášení vlastníka součástí bytu, to je nezpochybnitelné, přesto jsme se v listopadu 2017 ústně dohodli na shromáždění, že se okna v bytě vymění z dlouhodobé zálohy na opravy společných částí (lidově fond oprav), a jednomu vlastníkovi, který již okna vyměněná měl, se po provedení výměny a na základě konečné faktury, až bude známa částka, vrátí jeho odpovídající podíl, který nečerpal, protože okna již vyměněná měl. V březnu 2018 se okna vyměnila a na shromáždění v červnu 2018 požadoval vlastník na shromáždění vyplacení podílu, který nečerpal, a začala bouřlivá diskuze, která rozvrátila celý dům. Předseda začal tvrdit, že nemá nárok na kompenzaci, a pak se k němu přidali i někteří další vlastníci, že se výměna oken hradí ze společných peněz, na což postižený vlastník reagoval tím, že je to možné, ale pouze v případě, kdy okna nejsou součástí bytu. Nyní přišel od advokáta postiženého vlastníka dopis, že okna jsou v majetku jednotlivých vlastníků, kdy ze společných peněz byly hrazeny náklady jednotlivcům a v takovém případě je povinnost společenství vyplatit postiženému vlastníkovi částku, kterou si vyplatili ostatní členové na okna, která nejsou dle PV společnou částí, dle spoluvlastnických podílů (do fondu přispíváme dle spoluvlastnického podílu na společných částech domu), a to i za situace, kdy již postižený vlastník okna měl vyměněná za své finanční prostředky. Postižený vlastník nám sdělil, že pokud mu peníze nevrátíme, obrátí se na soud. Já jsem místopředseda a peníze bych mu klidně vyplatila, přijde mi i v rozporu s dobrými mravy, aby vlastník, který také přispíval, nic nedostal a peníze zůstaly SVJ, když se jedná o zálohu, ale předseda to odmítá a chce se soudit. Chtěla bych vás proto požádat, jak mám vysvětlit předsedovi, nejlépe na základě jakých paragrafů, že peníze máme postiženému vlastníkovi vyplatit, v případě, že je to opravdu naše povinnost, a pokud nemáme povinnost mu je vyplatit, tak opět na základě jakého paragrafu zákona. Jak si myslíte, že může dopadnout soud? Setkali jste se někdy s podobným případem? Já vím o domě, který byl v družstevním vlastnictví a několik vlastníků mělo již okna v bytech vyměněná a byla jim poskytnuta kompenzace, když se měnila ostatní okna, a zaplatili výměnu z fondu. Na všem se ale rozumně domluvili mezi sebou. Takže na závěr bych vše shrnula asi takto: máme jako SVJ povinnost vyplatit vlastníkovi jeho podíl z dlouhodobé zálohy na opravy společných částí (fondu oprav), který nečerpal, protože okna již měl vyměněná za své finanční prostředky, okna v bytě jsou dle prohlášení vlastníka budovy součástí bytu a rozhodně nejsou společnou částí.

Úvodem mi dovolte uvést, že bez znalostí obsahu stanov Vašeho SVJ, popř. smlouvy o výkonu funkce Vašeho předsedy, budu ve své odpovědi vycházet pouze z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Předseda SVJ je statuárním orgánem společenství vlastníků a jako takový zastupuje společenství vlastníků navenek. Při tomto musí jednat v souladu se zákonem, stanovami a případně usnesením shromáždění. V případě, že jedná v rozporu s výše psaným, dopouští se tím porušení péče řádného hospodáře, s níž je jako člen orgánu společenství povinen jednat. Za konkrétní ustanovení zákona lze označit § 159 občanského zákoníku týkající se obsahu institutu péče řádného hospodáře.

Důsledkem takového porušení je pak skutečnost, že členové orgánů společenství odpovídají za náhradu škody, která jejich jednáním v rozporu s péčí řádného hospodáře vznikne.

Pokud tedy došlo k rozhodnutí usnesením shromáždění SVJ, že se konkrétnímu vlastníku vrátí část peněžních prostředků a předseda SVJ odmítá takové usnesení splnit, dochází z jeho strany nejspíše k porušení shora uvedené péče řádného hospodáře. Lze tedy uvažovat o tom, že náklady vzniklé v rámci soudního řízení v případě prohry SVJ by musel předseda uhradit, a to jako náhradu škody, která společenství vznikla.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem členem v SVJ menšího bytového domu, tj. 6 bytových jednotek. Zajímá mě, když zanikne SVJ, jestli se musí dle nějakého zákona přejít do bytového družstva a jestli je vůbec potřeba být v nějakém takovém sdružení.

Hned na úvod si dovolím uvést, že společenství vlastníků jednotek je toliko právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství je tedy pouze osobou odpovědnou za správu společných částí domu a pozemku, které však není nositelem vlastnických práv k jednotlivým jednotkám či domu jako celku (na rozdíl od bytového družstva).

Co se týče samotného zániku společenství vlastníků jednotek, dle občanského zákoníku k němu může dojít dvojím způsobem, a to jednak v důsledku zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě nebo na základě rozhodnutí vlastníků jednotek.

Vlastnické právo k jednotkám může zaniknout buď faktickým zánikem všech jednotek jako takových (např. dojde ke zbourání domu), nebo tím, že přestanou jednotky právně existovat.  K právnímu zániku jednotek dochází na základě rozhodnutí (spolu)vlastníka o tom, že se bytové spoluvlastnictví mění na vlastnické k celé nemovitosti. V takovém případě pak z pohledu práva tedy nemovitost již nadále nebude rozdělena na jednotky, nýbrž bude tvořit jednolitý celek.

Pokud jde o zánik společenství vlastníků jednotek na základě rozhodnutí, tímto způsobem zle společenství zrušit pouze, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. Obě tyto podmínky vychází ze skutečnosti, že se povinnost zřídit a mít společenství vlastníků jednotek váže k domu alespoň s pěti jednotkami. Z tohoto důvodu zákon nebrání se zrušení společenství v případech, kdy bylo založeno dobrovolně, jakož i v případech, kdy počet jednotek v domě klesl na čtyři nebo méně.

Rozhodnutí vlastníků o zániku společenství vlastníků jednotek nemá žádný dopad na existenci bytového spoluvlastnictví a jednotlivé jednotky zůstávají i nadále zachovány. Vzhledem k tomu, že však dochází ke zrušení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, zákon stanoví, že jsou vlastníci povinni přijmout pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni. Nemají však zakládat jakékoliv jiné sdružení či jinou právnickou osobu, která bude vykonávat působnost zaniknuvšího společenství vlastníků jednotek.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme SVJ o deseti bytových jednotkách. Nedávno se v rámci pozůstalosti objevil nový vlastník. Bez splnění náležitostí stavebního zákona (statik, projekt, schválení vlastníky) se pustil do přestavby, zasahoval i do nosných obvodových zdí. Poslal jsem stížnost na stavební úřad, ale ten mlčí. Dále – před domem jsme si zřídili parkovací stání a tito noví obyvatelé (muž a žena, která nevlastní nic) odmítají respektovat zavedené zvyklosti. Každý z nás si své stání upravil sám za své; tedy parkují na stáních, která patří jiným vlastníkům. Parkují na těchto stáních nákladní vozidlo před okny suterénního bytu dalšího vlastníka. Otázka téměř nerudovská – co s tím?

Odpověď – 1. část

Situace, kdy se jeden z vlastníků jednotky v bytovém domě rozhodne rekonstruovat svou jednotku, není ničím neobvyklým. Při provádění rekonstrukce je však pochopitelně nutné dodržovat platné právní předpisy, a to nejen předpisy veřejnoprávní (upravující práva a povinnosti subjektů ve vztahu ke státu a společnosti obecně), ale rovněž předpisy soukromoprávní (upravující práva a povinnosti vůči dalším osobám).

Pokud jde oblast veřejnoprávní, v prvé řadě musí vlastník provádějící rekonstrukci splnit podmínky stanovené mu stavebním zákon. Z pohledu stavebního zákona je rekonstrukce tzv. stavební úpravou, která je jedním z typů změny dokončené stavby. Pro zjednodušení platí, že pokud se ve stavebním zákoně hovoří o stavbě, rozumí se tím i změna dokončené stavby.

Podle ust. § 108 stavebního zákona platí, že nestanoví-li stavební zákon nebo zvláštní právní předpis jinak, vyžaduje se u všech staveb (bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání) stavební povolení. U jednodušších staveb (konkrétně vymezených v ust. § 104 stavebního zákona) pak namísto stavebního povolení postačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu. Pro stavby uvedené v ust. § 103 stavebního zákona se nevyžaduje ani stavební povolení, ani ohlášení stavby stavebnímu úřadu.

Vzhledem k tomu, že v rámci předmětné rekonstrukce vlastník jednotky zasáhl do nosných konstrukcí stavby, jedná se o stavební úpravu, k jejímuž provedení je nutné stavební povolení vydané příslušným stavební úřad v rámci stavebního řízení. V případě, že byla předmětná stavební úprava realizována bez příslušného stavebního povolení (hovorově se jedná o tzv. černou stavbu), hrozí stavebníkovi nejen možnost nařízení odstranění stavby stavebním úřadem, ale rovněž možnost udělení pokuty za spáchání přestupku.

Odpověď – 2. část

Stavební úřad může odstranění nepovolené stavby nařídit v rámci řízení o odstranění stavby, pokutu pak lze uložit v rámci řízení o přestupku. Obě uvedená řízení je příslušný stavební úřad povinen zahájit z úřední povinnosti kdykoliv se o tzv. černé stavbě dozví. Nejčastěji se tak děje na základě podnětu soukromých osoby, které mohou v rámci podnětu požádat, aby jej stavební úřad informoval, jak s podnětem naložil tedy (zejména zda řízení zahájil nebo jaké jiné kroky učinil).

Pokud stavební úřad řízení o odstranění stavby nezahájí, můžete podat na nadřízený orgán (zpravidla krajský úřad) podnět na přijetí opatření proti nečinnosti. Nadřízený orgán může nečinnému stavebnímu úřadu přikázat, aby zahájil řízení o odstranění stavby, sám toto řízení zahájit nebo přidělit věc jinému úřadu. Je-li nečinný i nadřízení orgán (případně podnětu nevyhoví, lze rovněž podat žalobu na ochranu proti nečinnosti k příslušnému správnímu soudu.

Pro úplnost rovněž upozorním, že nepovolenou stavu lze rovněž dodatečně povolit, a to na základě žádost o vydání dodatečného povolení stavebníkem nebo vlastníkem stavby. O dodatečné povolení lze přitom požádat i během řízení o odstranění stavby.

Pokud jde o rovinu občanskoprávní, hlavním východiskem pro níže uvedené je skutečnost, že vlastník jednotky v bytovém domě je nejen vlastníkem této jednotky, ale rovněž spoluvlastníkem bytového domu a pozemku, na které dům stojí. Musíme si tedy uvědomit, že vlastnictví bytu je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou pak omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek.

Vlastníku jednotky tak sice svědčí právo svobodně spravovat, výlučně užívat a vnitřně stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, při výkonu tohoto práva však nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv, ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

Odpověď – 3. část

Na tomto místě je nutné uvést, že vodorovné a svislé nosné konstrukce domu, jakož i obvodové stěny domu jsou společnými částmi domu ve smyslu ust. § 1160 občanského zákoníku ve spojení s ust. § 5 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisy občanského zákoníku.

Pokud je o zásahy do společných částí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek, z povahy spoluvlastnictví vyplývá požadavek, aby o zásahu rozhodla alespoň většina spoluvlastníků. Tento požadavek se do občanského zákoníku promítá v tom, že rozhodování o opravách či stavebních úpravách pak náleží do působnosti společenství vlastníků jednotek, které je odpovědné za správu domu a pozemku a jehož členy jsou všichni vlastníci jednotek v domě.

Jestliže chce vlastník jednotky provést rekonstrukci jednotky, v rámci které dochází k zásahům do společných částí, musí s takovou změnou souhlasit příslušný orgán společenství. Tímto orgánem bude v návaznosti na ekonomickou náročnost rekonstrukce nejspíše shromáždění vlastníků, které dle ust. § 1208 písm. f) bod 7. občanského zákoníku rozhoduje o opravě nebo stavební úpravě společných částí, převyšují-li náklady v jednotlivém případě 1.000,- Kč na jednotku; to neplatí, pokud stanovy společenství určí něco jiného. V tomto ohledu si Vás tedy dovoluji odkázat na stanovy.

Jestliže dojde k zásahu vlastníka jednotky do společných částí domu bez souhlasu patřičné většiny vlastníků jednotek, je takový zásah neoprávněný, a vlastník jednotky je povinen takový (neoprávněný) zásah odstranit. Pokud vlastník jednotky svůj neoprávněný zásah neodstraní na základě výzvy některého z dalších vlastníků (či společenství jednotek), lze se odstranění neoprávněného zásahu domáhat prostřednictvím tzv. negatorní žaloby u civilního soudu. Ze soudní praxe přitom vyplývá, že tuto žalobu může podat jak kterýkoliv ze spoluvlastníků, tak společenství vlastníků.

Odpověď – 4. část

Co se týče parkovacích míst, v prvé řadě mi není jasné, jaký mají tyto parkovací místa (resp. pozemek, na kterém se nachází) charakter; zejména není zřejmé, zda je tento pozemek rozdělen na jednotlivá parkovací místa s tím, že jednotlivým vlastníkům náleží k těmto místu výhradní vlastnické či užívací právo. V takovém případě je každý z vlastníků pochopitelně oprávněn využívat toliko své parkovací místo, a pokud by mu v tom bylo bráněno, může se tohoto práva domáhat negatorní žalobou.

Pokud pozemek však není na jednotlivá místa právně rozdělen a vnitřní rozdělení vychází toliko z letité tradice, bude velmi těžké domoci se toho, aby vlastníci parkovali na konkrétním parkovacím místě, neboť každý ze spoluvlastníku je oprávněn užívat celý pozemek s tím, že toto jeho právo je omezeno pouze stejným právem dalších spoluvlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jak postupovat ve věci dluhu zemřelého vlastníka bytu.  Dluhy jsou za období od 1. 2. 2013 do 31. 12. 2018, a to na zálohách na služby a na příspěvku na správu domu a pozemku. Vlastník bytu zemřel 6. 11. 2015 a dluhy nabyl nový vlastník v dědictví. Dluhy jsou nevymahatelné a SVJ se rozhodlo je odepsat. Toto si i odhlasovali na schůzi shromáždění SVJ. Náš dotaz se týká toho, jak má být správně proveden odpis dluhu účetně a zda to vůbec lze provést. Je možné, dle legislativy, odepsat dluh vůči fondu oprav (příspěvek na správu domu a pozemku), tj. přijaté dlouhodobé zálohy (účet 955)?

Problematika odepisování dluhů v účetnictví SVJ bohužel zcela přesahuje oblast práva, ve které v rámci tohoto portálu poskytujeme právní poradenství. Z toho důvodu bych Vám doporučil obrátit se s Vašim dotazem na poradnu zabývající se účetnictvím a daňovou problematikou.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v bytovém domě a máme své SVJ. Nedávno se k nám přestěhoval pán, který má se vším problém. Jde o to, ze my koupili byt v roce 2010 a k bytu náleží sklepní kóje, která byla nepoužitelná a nevyužívala se. Od povodně skoro nevyčištěná… Teď v roce 2018 jsme si ji firmou nechali opravit, byla obezděna z pěti stran, teď je celá, akorát z jedné strany chybí jeden šár skrz větrání. Takto si opravili 3 vlastníci na své náklady sklepní koji. Ve smlouvě, když jsme byt koupili, je uveden i sklep, ale je tam uvedeno, že se nezapočítává podlahová plocha, neplatí se do FU z kóje. Teď přišel pán, který byt koupil v roce 2018, že bychom také měli platit ze sklep, když ho máme zděný, nemáme tam ani světlo…. Jeho sklep je zděný a byl již v době jeho koupě bývalým majitelem, má tam elektřinu, je to bývalá kolárna, kterou si odkoupil i s bytem. Bývalý majitel si sklep od společenství odkoupil a zavázal se, že bude platit do FU stejně jako za bytovou jednotku. Takže o tu plochu se mu zvedly m2, my máme byt veden cca 94m2, on 107m2. Zajímá mne, jak je to teď s tím placením. Oprava našeho sklepu stála 35 tisíc, máme na to fakturu. Musíme platit? Daší varianta je, že on pak také platit nebude, ale dle mne je ta jeho situace jiná než naše. Děkuji za odpověď, docela nás to trápí. Jsme takto v tomto problému 3 rodiny z osmi.

Hned úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétních znalostí prohlášení vlastníka a stanov Vašeho SVJ budu ve své odpovědi vycházet z platných právních předpisů, které tuto problematiku upravují.

Obecně platí, že nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Jedná se o zvláštní případ určení jiného klíče ke stanovení výše příspěvku. Zákon jen příkladmo uvádí, že výše příspěvku se v tomto případě stanoví se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této společné části, ale také k povinnosti oprávněného vlastníka spravovat tuto část na vlastní náklad. Je tedy možné zvážit, zda vlastník takto vymezenou společnou část nebude spravovat sám plně na vlastní náklad, ale přesto se souhlasem osoby odpovědné za správu domu (protože se jedná o společnou část), nebo zda této osobě bude nějak finančně přispívat a jak, příp. zda bude zvolena kombinace obou režimů.

Nicméně k tomu, aby bylo možné posoudit správnost Vámi popsaného způsobu hrazení příspěvků, je potřeba nahlédnout do prohlášení vlastníka, popř. stanov, kde je uvedeno, jakého charakteru je předmětná kóje (společnou částí, nebytovou jednotkou nebo společnou částí ve výlučném užívání) a současně jakým způsobem se hradí příspěvky na správu. Pokud tomu tak není, doporučuji na shromáždění předmětný způsob zvolit a zavést jej v prohlášení vlastníka, popř. ve stanovách.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Odpověď – 1 část

V prosinci 2016 bylo v našem domě založeno SVJ. V našem bytovém domě však nadále fungovalo i BD. V roce 2017 bylo 70 vlastníků bytových jednotek a 40 členů BD – nájemníků. Správu domu zajišťovala správcovská firma. Po celý rok 2017 vedení BD znemožňovalo výboru SVJ převzít do své kompetence správu domu a pozemku. BD nadále spravovalo tzv. fond oprav, přijímalo platby za služby a zálohy na opravy a údržbu domu a provádělo vyúčtování. Za všech 110 bytových jednotek. Nadále vedlo jedno účetnictví za všechny dohromady, jak členy BD, tak členy SVJ. Jsem členem výboru SVJ a nevíme si rady, jak to má správně být, zda jsme něco neporušili a co máme dělat.

Právní úprava SVJ a BD je obsažena v občanském zákoníku a v zákoně o obchodních korporacích, a proto ve své odpovědi budu vycházet z těchto právních předpisů.

SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku a také jako jediný subjekt za zajištění této správy odpovídá. Znamená to tedy, že SVJ může buďto předmětnou správu přímo vykonávat samo nebo jí musí zajistit prostřednictvím jiného subjektu, např. pomocí správcovské firmy tak, jako je tomu u Vás.

Paralelní existence BD a SVJ v jednom bytovém domě není zákonem vyloučena a běžně k ní dochází. Po vzniku SVJ se BD stává jeho členem a vystupuje vůči němu jako ostatní vlastníci bytových jednotek. Nicméně v těchto případech je potřeba správně vymezit kompetence obou subjektů a s nimi spojená práva a povinnosti.

Vznikem SVJ došlo ze zákona k přenesení odpovědnosti za zajištění správy právě na toto SVJ, a to bez ohledu na to, zda má více členů, než BD. Znamená to tedy, že BD má povinnost předat výboru SVJ veškeré dokumenty s touto správou spojené. Výbor SVJ je statutárním orgánem, který má povinnost vykonávat svou činnost s péčí řádného hospodáře. Je tedy i Vaší povinností domáhat se po BD vydání těchto dokumentů. Navrhuji vyzvat vedení BD, aby Vám potřebné dokumenty vydalo, popř. se domáhat jejich vydání soudní cestou.

Odpověď – 2 část

Dále co se týká využívání správcovské společnosti, o tomto může rozhodovat pouze SVJ a také pouze SVJ je oprávněno uzavřít se správcovskou společností smlouvu. Pokud Vám tedy správcovská společnost nadále poskytuje své služby na základě již dříve uzavřené smlouvy mezi ní a BD, měla by být uzavřena nová smlouva s Vámi jako SVJ.

Také platí, že o záležitostech družstva rozhodují jen jeho členové a naopak, jak je již uvedeno výše, že na shromáždění vlastníků vystupuje bytové družstvo jako jeden z vlastníků s podílem odpovídajícím spoluvlastnickému podílu všech jím vlastněných jednotek na společných částech domu a pozemku.

Z toho také vyplývá povinnost pro oba subjekty vést svá účetnictví odděleně včetně účetních závěrek a daňových přiznání, oba subjekty samostatně musí vyúčtovat zálohy za služby svým členům (bytové družstvo je v tomto případě jak příjemcem, tak poskytovatelem služeb).

Co se týká Vámi zmíněného „fondu oprav“, dovoluji si uvést následující. Finanční prostředky nashromážděné od členů BD jsou jeho majetkem, a i když došlo ke vzniku SVJ, tyto finanční prostředky zůstávají stále ve vlastnictví BD.

Nicméně členové SVJ mají ze zákona povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech, a tedy tuto povinnost vůči SVJ má i BD. Takto získané finanční prostředky jsou naopak ve vlastnictví SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v domě o 4 bytových jednotkách a 1 nebytové jednotce, celkem tedy 5 jednotek. Musíme mít založené SVJ? Má majitel nebytové jednotky nárok na sklep či sklepní kóji?

V této věci si Vás nejprve dovolím upozornit na fakt, že mi nejsou známy všechny skutečnosti týkající se Vašeho případu, a proto Vám mohu poskytnout pouze informace související v této věci s platnou právní úpravou.

K Vašemu prvnímu dotazu uvádím, že z ustanovení občanského zákoníku vyplývá pro vlastníky jednotek povinnost založit společenství vlastníků v případě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Není pak rozhodující, zda se jedná o bytové či nebytové jednotky.

Ve Vašem případě bude tedy nutné nejprve zjistit vlastníky zbývajících jednotek. Pokud bude splněna výše uvedená podmínka, že alespoň tři jednotky jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, tak máte povinnost společenství vlastníků založit.

K Vašemu druhému dotazu uvádím, že nelze zcela jednoznačně určit, zda vlastník nebytové jednotky má nárok na sklep či sklepní kóji.

Nejdříve je potřeba říci, že zákon tento problém přímo explicitně neupravuje, a proto je potřeba vycházet buďto z prohlášení vlastníka, popř. kupní smlouvy k nebytové jednotce. Dále bude záležet na tom, zda je sklep či sklepní kóje vymezena jako společná část domu nebo jako samostatná jednotka, což lze zjistit ze zmíněného prohlášení vlastníka.

Z Vašeho dotazu pravděpodobně vyplývá, že sklep či sklepní kóje byla ve Vašem domě vymezena jako společná část domu. V tomto případě tedy naleznete odpověď na Váš dotaz v prohlášení vlastníka, jelikož by zde mělo být uvedeno, zda vlastník nebytové jednotky má nárok na užívání sklepa či sklepní kóje.

V případě, že by prostory sklepa či sklepních kójí byly vymezeny jako samostatné jednotky, bude záležet na ujednání v kupní smlouvě k nebytové jednotce.

Na základě shora uvedených informací tedy doporučuji prostudovat prohlášení vlastníka a tím zjistit požadované informace.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Právní úprava společenství vlastníků jednotek je obsažena v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a proto budu ve své odpovědi vycházet právě z tohoto předpisu.

Může SVJ mít v bezpodílovém vlastnictví v bytovém domě část prostoru (místnost), kterou developer původně chtěl prodat jako garáž někomu z majitelů bytů, ale ukázalo se, že tato místnost má být použita jako technická místnost?

Společenství vlastníků jednotek může nabýt majetek (věci, práva a majetkové hodnoty, včetně místnosti či jednotky), ale jen v souvislosti s výkonem správy. Správou se přitom rozumí vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí.

Pokud má být místnost, kterou by mělo společenství vlastníků nabýt do vlastnictví, využita jako technická místnost, lze to dle mého názoru podřadit pod správu domu, a tedy společenství vlastníků může být výlučným vlastníkem dané místnosti.

Závěrem je potřeba upozornit, že o majetku musí společenství vlastníků vést účetnictví a musí respektovat zákonem stanovené daňové a jiné správně-právní povinnosti právnických osob.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V jednom roce vzniklo SVJ z bytového družstva. Již v evidenci družstva byl u jednoho bytu špatně zapsán jeden údaj a nově vzniklé SVJ ho převzalo. Po několika letech se na to přišlo a SVJ hledá viníka. Dle § 1190 občanského zákoníku je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Lze tento paragraf brát tak, že při vzniku SVJ si měl daný předseda SVJ zkontrolovat veškerou agendu, a pokud tomu tak neudělal, tak vina je na jeho straně, nebo lze zpětně vinit předchozí subjekt, ze kterého SVJ vzniklo? Případně jakým směrem by se šlo ubírat nebo na jaké paragrafy odkazovat při hledání nějakého rozuzlení.

Nejprve bych si Vás dovolil upozornit na to, že mi nejsou známy všechny skutečnosti týkající se Vašeho dotazu, zejména jste neuvedla ani typově, který z údajů není evidován správně. Mohu Vám proto poskytnout pouze obecné informace vyplývající z platné právní úpravy.

Domnívám se, že chybným údajem máte na mysli chybný údaj v prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, kterým byly vymezeny jednotlivé byty v rámci celého domu, a který byl přílohou návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Prohlášení musí obsahovat dle § 1666 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, údaje o jednotce, určení a popis společných částí aj.

Standardně pak platí, že odpovědnost za případně chybně vedené údaje má ten, kdo návrh na zápis údajů podával. S ohledem na pouze obecný popis Vašeho problému však nelze říci, zda a kdo je v tomto případě skutečně odpovědný. Pokud se Vám jedná také o případnou náhradu škody, je nutné vzít v úvahu možnost, že tento nárok je v současnosti již promlčený, a to v případě, že by od zápisu chybného údaje uplynuly již více než 3 roky.

Zhojit vady prohlášení lze postupem podle § 1168 občanského zákoníku, a to společným prohlášením dotčených vlastníků jednotek. Pokud nedojde k dohodě všech těchto dotčených vlastníků bytů, pak je třeba se obrátit na soud, který následně o odstranění vady rozhodne. Soudní rozhodnutí pak bude obsahovat prohlášení o odstranění konkrétní vady tak, že ve výroku bude opravená část prohlášení

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Výchozí právní normou pro zodpovězení Vašeho dotazu je ust. § 16 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisem občanského zákoník a které upravuje některé záležitosti související s bytovým spoluvlastnictvím.

Jsem předseda výboru SVJ a nevím si rady s touto otázkou, můžete mi prosím poradit? Jedná se o to, že naše SVJ se chystá uzavřít nájemní smlouvu s firmou, která má v plánu si od nás pronajmout část střechy, tedy společného prostoru domu k výstavbě antény pro mobilní signál, jedná se zhruba o 16m2. Za tento nájem nám bude náležet roční odměna. Odměnu bychom chtěli přesunout na účet SVJ a vložit do fondu oprav, abychom za tyto utržené peníze mohli dále rekonstruovat máš dům. Protože se jedná o vyšší částku a mohli bychom mít problém při zdanění u FÚ, obrátil jsem se přímo na FÚ. Tam mi bylo sděleno, že nemůžu tyto peníze přijmout na účet SVJ, ale musím je přerozdělit jednotlivým vlastníkům podle podílu, který vlastní. Tedy přerozdělit každému hotovost. V praxi by to znamenalo, že každý (v našem případě ze 48 vlastníků) musí podat jednotlivé daňové přiznání a peníze si může ponechat – protože se jedná o příjem společných prostor, tedy každý má právo na svůj podíl. Ale já bych rád (se souhlasem vlastníků) všechny peníze přesunul do FO a prováděl za ně pak veškeré opravy. Musí souhlasit 100 % vlastníků, nebo tento záměr přesunout peníze do fondu oprav může odsouhlasit usnášeníschopná schůze SVJ? V tom případě se pak jedná o 100% příjem SVJ, a to dle mých informací nelze. U SVJ přece nelze vykazovat zisk. Nebo se pletu? Nebo u pronájmu společných prostor existuje výjimka a lze takto vytvořit zisk z nájemní smlouvy, která by byla uzavřena? Museli bychom tedy pak jako právnická osoba podat přiznání na FÚ a odvést ze zisku 19% daň. Náš správce, což je město, s tímto zkušenosti nemá a nikdy za SVJ nepodávalo přiznání jako právnické osoby. Na FÚ mi bylo řečeno, že pokud to tak uděláme a odvedeme onu 19% daň, pravděpodobně nikdo nebude pátrat po původu peněz. Doporučili mi spíše podle zákona rozdělit peníze vlastníkům, které mám poprosit, aby je vložili do FO samostatně, což je nesmysl. Takhle FO nikdy nezbohatne – protože si myslím, že by si každý peníze ponechal. Nedělám to pro obohacení vlastníku, ale pro to, aby ve fondu oprav bylo více peněz na případné opravy. Jak správně peníze z nájemní smlouvy společných částí domu převést do fondu oprav a řádně dle zákona zdanit?

Podle uvedené ustanovení platí, že příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy z nájemného z pronájmu společenských částí domu či jakéhokoliv jiné příjmy plynou z nakládání se společnými částmi (např. Vámi zamyšlené příjmy z práva umístit telekomunikační zařízení na domě), a to ani v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků (což je v praxi velmi časté).

Uvedené příjmy jsou příjmem vlastníků jednotek a rozděluje se mezi ně v poměru jejich spoluvlastnických podílů. To však neznamená, že vlastníci nemohou rozhodnout, že tyto příjmy ponechá společenství vlastníků např. jako „mimořádný“ příspěvky na správu domu a pozemku a nebudou. Rozhodování o výši příspěvků na správu domu a pozemku náleží do působnosti shromáždění jednotek, přičemž k přijetí rozhodnutí zákon vyžaduje souhlas většiny na zasedání přítomných vlastníků jednotek (stanovy však mohou stanovit vyšší počet hlasů).

Pokud jde o Vámi dotazované daňové hledisko, musím konstatovat, že dle ust. § 9 zákona o daních z příjmu je příjem z pronájmu společných části domu zdanitelným příjmem každého z podílových spoluvlastníků nemovitosti. Povinnost takový příjem zdanit tedy tíží jednotlivé vlastníky, kteří jej musí zohlednit ve svých daňových přiznáních, a to bez ohledu na to, zda jim budou vyplaceny nebo se je rozhodnout ponechat společenství vlastníků.

Z rozhodovací praxe správních soudů pak vyplývá, že nájemné z pronájmu společných částí (či jiný obdobný příjem) je zdanitelným příjem k okamžiku, kdy je v souladu s nájemní smlouvou uhrazeno osobě oprávněna platbu nájmu přijmout (ve Vašem případě tedy v momentě připsání nájmu na bankovní účet společenství vlastníků).

S ohledem na to jsou tedy vlastníci povinni si poměrnou část nájemného zohlednit v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve které bylo nájemné uhrazeno příjemci (tedy např. společenství), a nikoliv za zdaňovací období, ve kterém jim bude poměrná část nájemného vyplacena.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Předně mi dovolte uvést, že zákon pouze ukládá povinnost, aby spoluvlastníci jednotky zmocnili společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči SVJ. Z Vašeho dotazu vyplývá, že jste jako členové SVJ určili společného zástupce „garážové jednotky“, který vykonává práva vůči osobě odpovědné za správu domu.

Naše SVJ vzniklo 2002 v domě, který je jedním z 10 domů v rondelu se společným vnitroblokem a společnými garážovými stáními (průjezdními, přístupnými všem vlastníkům bytových jednotek všech 10 domů (v 1.-6. nadzemních podlažích) a oddělenými sklepy některých vlastníků pod domy. Pod každým z 10 domů leží půdorysně jedna garážová jednotka (s 11-22 vyznačenými garážovými stáními na podlaze bílou čárou). V prohlášení vlastníka našeho domu je uveden typ jednotky = “společné garáže”. Nikde není uvedeno, že se jedná o “nebytovou jednotku”. Všech 10 domů, resp. SVJ v rondelu, má uzavřenu dohodu s jedním správcem – firmou (jak domů samotných, tak za vnitroblok a společné garáže) na sdílení a rozúčtování nákladů v těchto garážích, protože ve 2 domech jsou umístěna vrata a ve 2 vzduchotechnika, takže tyto jsou energeticky náročnější. Správce spravuje již 15 let všechny domy, garážové jednotky, vnitroblok v rondelu, vede za všechny domy, společné prostory (vnitroblok, garáže) též účetnictví. Ostatní domy mají jako orgány ze stanov výbory sestavené z vlastníků. Naše SVJ (1 z 10 domů) má nově tzv. profesionálního předsedu – firmu. Tento předseda vyžaduje 1. institut společného zástupce garážové jednotky, kterého jsme si tedy určili z řad spoluvlastníků garážových stání, a který jednak, pokud je zmocněn nadpoloviční většinou spoluvlastníků k určitému hlasování, tak na shromáždění za tuto jednotku hlasuje, a který zároveň plní roli kontaktu za tyto spoluvlastníky na společného správce jak našeho domu, tak ostatních 9  vč. garážových jednotek pod 10 domy. Náš profesionální předseda kritizuje, že máme proti NOZ jednoho společného správce na všech 10 domů, 10 garážových jednotek pod 10 domy (10 SVJ) a nutí naši garážovou jednotku, abychom si ještě za naši garážovou jednotku zvolili tzv. správce společné věci, který by musel samostatně a výjimečně od ostatních vybírat zálohy, vést účetnictví, řešit investice apod. uvnitř jednotky samotné – podotýkám, že naše garážová jednotka domě má 14 garážových stání z celkových 166 pod ostatními sousedními 9 domy v rondelu. Je jeho názor oprávněný, že tedy každá garážová jednotka by měla mít ještě svého správce společné věci, takže bude v rondelu 10 správců společné věci s 10 samostatnými účetnictvími a nad nimi ještě jedna správcovská firma, se kterou mají všechna SVJ uzavřenu mandátní smlouvu a dohodu o sdílení/rozúčtovávání společných nákladů za garáže, vnitroblok? 

Ve svém dotazu uvádíte, že jste si ze svých řád zvolili společného zástupce, který je zmocněn k výkonu Vašich hlasovacích a dalších práv vůči odpovědné osobě. Mám tedy za to, že jste tuto zákonnou povinnost splnili.

V daném případě je irelevantní, zdali osoba Vámi zvolená jako společný zástupce „garážové jednotky“ plní současně i jiné role, např. roli kontaktu za spoluvlastníky na společného správce.

Co se týká kritiky ze strany Vašeho předsedy ohledně společného správce, dovolím si k tomu uvést následující.

Při výběru osoby správce společné věci je žádoucí, aby byl přesně vymezen rozsah práv a povinností, které má vykonávat. Není-li tomu tak, je při vymezení správy třeba vycházet především z povahy věci.

U bytového domu se tak v případě správy jedná zejména o zajišťování údržby a oprav společných částí, lze sem zahrnout i vedení listin o výdajích a příjmech ze společné věci, řešení investic, provádění záznamů o příjmech a výdajích nebo také vedení účetnictví a podání vyúčtování.

Pokud činnost správce dokáže řádně plnit současná Vámi zvolená správcovská firma na základě uzavřené mandátní smlouvy, není potřeba mít správce dalšího, přičemž tato volba náleží a rozhodovat o tom mohou pouze spoluvlastníci „garážové jednotky“.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Odpověď – 1. část

Úvodem bych si dovolil podotknout, že z Vámi uvedeného zcela jasně nevyplývá samotný obsah Vašeho dotazu. Dle mého názoru totiž není zřejmé, zda se dotazujete na právo společenství požadovat plnění od jednotlivý členů společenství, nebo na právo požadovat plnění od jiných subjektu. Z logiky věci patrně byl Váš dotaz zamýšlen v prve uvedeném smyslu a v tomto smyslu na Váš dotaz také odpovídám.

Zároveň vezměte prosím na vědomí, že mi nejsou známa veškerá specifika Vašeho případu, a tudíž ve své odpovědi vycházím toliko z obecné právní úpravy hospodaření společenství vlastníků obsažené v občanském zákoníku (a navazujících právních předpisů).

Podle ust. § 1195 občanského zákoníku je společenství vlastníků, které je právnickou osobu založenou toliko za účelem správy bytového domu, oprávněno nabývat majetek a s tímto majetkem dále nakládat, avšak pouze pro účely správy domu a pozemku. Povinnosti každého společenství vlastníků (resp. jeho statutárního orgánu, který společenství řídí a zároveň za něj jedná navenek) je nakládat s majetkem společenství s péčí řádného hospodáře.

Jedním z hlavních zdrojů majetku společenství jsou příspěvky na správu domu a pozemku, které jsou dle ust. § 1180 povinni hradit všichni vlastníci jednotek. Výši těchto příspěvků stanovuje shromáždění vlastníků jednotek, které je nejvyšším orgánem společenství. Pokud tak shromáždění neučiní, přispívají vlastníci ve výši odpovídající jejich podílu na společných částech domu a pozemku.

V této souvislosti je každé společenství vlastníků povinno sestavovat rozpočet společenství vlastníků na další kalendářní rok, který představuje plán hospodaření společenství na příslušné období. Rozpočet sestavuje statutární orgán dle pravidel určených stanovami a schvaluje jej shromážděním vlastníků jednotek, které rovněž schvaluje plnění rozpočtu v rámci schvalování zprávy o hospodaření

Odpověď – 2. část

Jak jsem již naznačoval výše, pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství určují výhradně stanovy společenství, když taková pravidla musí být součástí stanov společenství. Konkrétní podoba rozpočtu se tedy odvíjí od pravidel určených ve stanovách, avšak vždy by měl obsahovat seznam veškerých příjmů společenství a veškerých výdajů společenství s tím, že u všech položek rozpočtu musí být uvedena příslušná předpokládaná částka.

Jak tedy vyplývá ze shora uvedeného, rozpočet společenství je tedy pouze seznamem plánovaných příjmů a výdajů společenství, která vedle jiného slouží k tomu, aby měli vlastníci přehled o plánovaných příjmech a výdajích. Během určitého období mohou nastat situace, které způsobí neplánované výdaje či příjmy společenství (např. neplánovaná oprava vyvolaná škodní událostí, vyšší náklady na opravu oproti předpokladu). V případě, že k takové nepředpokládané situace dojde, je tedy společenství (resp. statutární orgán) oprávněno takový nepřepokládaný výdaj učinit. I v tomto případě však musí postupovat s péčí řádného hospodáře.

Neočekávaný výdaj musí statutární orgán zohlednit ve zprávě o hospodaření společenství, kterou schvaluje shromáždění vlastníků. Budou-li mít vlastníci za to, že při hospodaření s majetkem společenství nepostupoval statuární orgán s péčí řádného hospodáře a způsobil společenství a jednotlivým vlastníkům škodu, mohou zprávu o hospodaření společenství, odvolat členy orgánu a v končeném důsledku po nich požadovat náhradu škody. Z opatrnosti však uvádím, že z Vašeho dotazu nevyplývá, že by ke vzniku škody a odpovědnosti za ni mělo dojít.

Vzhledem k tomu, že společenství takový výdaj při sestavování rozpočtu neočekávalo, bude takový výdaj při hospodaření společenství scházet. V tomto ohledu pak tedy bude nutné získat další příjmy, a to zejména v podobě ve zvýšených příspěvcích na správu domu pro další rozpočtové období. Neočekávaný výdaj tak bude nutné zohlednit i v rozpočtu společenství na další zúčtovací období.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme SVJ vzniklé před 1. 1. 2014. Ve smlouvě o převodu družstevního bytu do vlastnictví (je to na základě Prohlášení vlastníka z roku 2003) je uvedeno: “Součástí jednotky je elektrická instalace od elektroměru včetně jističe (pojistkové skříňky), zásuvek a vypínačů”. Nyní se bude provádět výměna elektroinstalace ve společných prostorách (jde o osvětlení chodeb a schodišť). Výbor navrhuje provést současně výměnu elektroinstalace od elektroměru včetně bytových jističů a uhradit tyto náklady z příspěvku na správu domu. Těm vlastníkům, kteří si již výměnu provedli, chce vynaložené náklady uhradit z příspěvku na správu domu. Na shromáždění si to výbor nechal odsouhlasit většinou přítomných vlastníků. Ale rozhodování je třeba rozdělit zvlášť na rozsah prací a zvlášť na úhradu (což nebylo). Elektroměry pro jednotlivé byty jsou na chodbě každého patra a od nich vede kabeláž k bytu. Tzn. že kabeláž od elektroměru k bytu vede chodbou, což je společná část, ale tato kabeláž je již ve vlastnictví jednotky. Jističe (pojistková skříňka) jsou již za dveřmi bytu, takže se jedná jednoznačně o vlastnictví jednotek. Protože kabeláž od elektroměru k bytu vede mimo byt – společnou částí domu, není účelné, aby si každý vlastník sám řešil výměnu, takže je zcela logické, že práce, které se budou provádět na společné chodbě, budou provedeny hromadně. Je nutno však rozlišit úhradu těchto prací. Domnívám se, že úhradu kabeláže i pojistné skřínky bytu není možno hradit z příspěvku na správu domu, protože co je ve vlastnictví jednotek, si musí vlastníci hradit ze svých prostředků. Je třeba rozlišovat, co je společnou částí domu a co je ve vlastnictví jednotky podle prohlášení vlastníka. Příspěvky na správu domů jsou ze zákona určeny jen k úhradě nákladů, které se týkají společných částí domu dle prohlášení vlastníka. A jelikož jsou příspěvky na správu domu vlastníky hrazeny zálohově, jsou to prostředky stále jednotlivých vlastníků, nikoliv společenství. Pro společenství jsou to cizí zdroje a úhrada těchto nákladů z nich by neměla být vůbec předkládána k rozhodování na shromáždění, protože by se jednalo o neoprávněné nakládání s finančními prostředky vlastníků jednotek a nerespektování vlastnických poměrů v domě. A druhý dotaz: pokud o úhradě nákladů na částí ve vlastnictví jednotky z příspěvku na správu domu mohou rozhodovat většinou hlasů vlastníci na shromáždění, musí nesouhlasící vlastník požádat soud o zrušení rozhodnutí?

Úvodem mi dovolte uvést, že bez konkrétní znalosti stanov Vašeho SVJ a prohlášení vlastníka budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku a nařízená vlády č. 366/2013 Sb.

Příspěvky na správu domu a pozemku jsou finanční prostředky, které slouží k provozu, opravě, stavební úpravě a jiné změně společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání, a dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady.

Nelze tedy tyto prostředky použít na opravu, stavební úpravu apod. těch části, které pod společné části domu nespadají.

Kdo a jakým způsobem je oprávněn rozhodovat o použití příspěvků na správu domu a pozemku by mělo být vymezeno ve stanovách Vašeho SVJ, přičemž je nutno odkázat také na výše zmiňované nařízení vlády, které stanoví že v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000,- Kč v průměru na každou jednotku.

Pokud by se jednalo o částku vyšší než 1000 Kč, bude nejspíše rozhodování o těchto opravách a stavebních úpravách v působnosti shromáždění.

K Vašemu druhému dotazu lze uvést, že zákon umožnuje, aby přehlasovaný vlastník jednotky navrhl soudu, aby o záležitosti rozhodl, je-li pro to důležitý důvod. Dále může přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Je nutné, aby přehlasovaný vlastník podal tento návrh nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím ve vlastní bytové jednotce v bytovém domě ve správě SVJ. V tomto domě mám pronajatou i jednu ze tří garáží, které zůstaly jako nebytové prostory v majetkové správě OÚ MČ. Rozhodnutím MČ v roce 2013 bylo stanoveno, že příjemcem plateb nájemného za garáž bude MČ, příjemcem plateb za služby spojenými s nájmem garáže bude SVJ. Protože ze strany SVJ jako příjemce záloh na tyto služby vznikají určité nejasnosti o kompetencích a objevila se neochota ve věci vypořádání přeplatků, dovoluji si požádat o vysvětlení, kdo jiný než příjemce záloh by měl tyto přeplatky vypořádat, když už byly i vyúčtovány. Ustanovení § 2 zák.č. 67/2013 Sb. se totiž o příjemci služeb (tj. nájemníkovi nebytového prostoru) nezmiňuje, i když § 2 odst. b) §1 by určité řešení mohl naznačovat.

Ačkoliv neznám všechna specifika Vaší situace (zejména pak přesné znění Vaší nájemní smlouvy), budu ve své odpovědi vycházet toliko z obecné právní úpravy, kterou nalezneme jednak občanském zákoníku, jednak v zákoně o službách (zákon č. 67/2013 Sb.).

Jestliže se pronajímatel (ve Vašem případě zřejmě příslušná městská část, která je vlastníkem prostorů) v nájemní smlouvě zaváže poskytovat nájemci v souvislosti s užíváním nebytových prostor konkrétní služby (např. dodávku elektřiny nebo dodávku tepla), je povinen tyto služby řádně a včas zajistit. Z pohledu zákona o službách je pak pronajímatel v postavení poskytovatele služeb.

Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním nebytových prostor, a to v předem ujednané nebo jinak stanovené výši. Jelikož výše záloh neodpovídá přesné výši poskytovatelem skutečně vynaložených nákladů na poskytování (zajištění) služeb, má dle zákona o službách poskytovatel služeb povinnost skutečnou výše nákladů na služby příjemci vyúčtovat.

Řádné vyúčtování musí poskytovatel provést a doručit příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Z vyúčtování vyplývající přeplatky či nedoplatky si poskytovatel s příjemcem musí vypořádat nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování.

Poskytovatel služeb nemusí tyto služby zajišťovat přímo a může se nechat zastoupit. V případě, že se pronajímatel nechá zastoupit a dá to nájemci na vědomí, nájemce může jednat s tímto zástupcem. Jestliže taková osoba poskytuje (v zastoupení poskytovatele) vyúčtování, je tato osoba rovněž tím, po kom jakožto nájemce můžete nárokovat finanční vyrovnání přeplatků. V každém případě Vám však zůstává právo požadovat toto vyrovnání přímo po poskytovatel služeb, kterým je v daném případě městská část.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Mám dotaz ohledně tohoto e-mailu od našeho výboru, zda je to takto touto formou možné bez svolání schůze vlastníků a jakéhokoliv propočtu či dokladu: “Hezký den, vážení členové SVJ – Úhrada daně z nabytí pozemků a nákladů na založení SVJ.”Druhá zpráva je méně příjemná pro každého z nás: “Po převzetí účetnictví jsme zjistili, že náklady na založení SVJ (+ právní služby) a dále úhrada daně z nabytí našich pozemků činí v součtu 79 964 Kč. Na tuto částku nebyly vybírány zálohy. Aby výbor mohl plnit svoji úlohu řádného a dobrého hospodáře a naše SVJ se nedostalo v roce 2019 do velkých finančních potíží, bylo rozhodnuto o jednorázovém doplacení podílu na této částce všemi členy SVJ. Proporčně dle velikosti vlastnického podílu se dělí daň + odhadce = 47 136 Kč. Rovnoměrně na každou bytovou jednotku se dělí náklady na založení SVJ = 32 828 Kč. V příloze naleznete tabulku, ve které byla naší novou účetní firmou Rozvoj, rozpočítána úhrada ke každé bytové jednotce. Jednorázové doplacení nám bylo účetní firmou důrazně doporučeno. Žádáme vás tedy o uhrazení svého podílu na této částce jednorázovou platbou, a to nejpozději do 31. 12. 2018 na účet SVJ pod variabilním symbolem čísla vaší bytové jednotky.”

Na úvod si dovoluji uvést, že bez znalosti konkrétních skutečností a konkrétního znění stanov Vašeho SVJ můžu ve své odpovědi vycházet pouze toliko ze zákonné úpravy obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, přičemž evidence konkrétních listin (Vaší přílohy) přesahuje rámec poskytovaných služeb v rámci této bezplatné internetové poradny, kdy veškeré relevantní skutečnosti musí být uvedeny v textu dotazu.

Pokud byste měl přesto zájem na tom, abychom Vámi přiložené dokumenty prozkoumali, můžete se obrátit na naší advokátní kancelář, kdy my samozřejmě pro Vás dokumenty za standardních podmínek posoudíme.

Co se týká rozhodnutí výboru o jednorázovém doplacení podílu všemi členy SVJ, dovoluji si uvést následující.

Rozhodování ve věci hospodaření společenství, tedy například ve věci doplácení finančních částek, vypořádání výsledku hospodaření nebo např. o celkové výši příspěvků na správu domu patří do působnosti shromáždění SVJ.

Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý z vlastníků má počet hlasů odpovídající jeho podílu na společných částech.

Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků. Stanovy společenství mohou stanovit přísnější pravidla rozhodování, přičemž v krajních případech může být nutný i souhlas všech vlastníků jednotek v závislosti na znění stanov.

V daném případě by měl Váš výbor svolat shromáždění k projednání dané záležitosti a předložit s tím související dokumentaci. Jelikož tak výbor neučinil, lze ho na tuto skutečnost upozornit a požádat o svolání shromáždění z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich.

Pokud by i přesto výbor odmítal svolat shromáždění, mohou ho svolat tito vlastníci sami, a to na náklady společenství vlastníků.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem majitel bytu domu, který je v majetku SVJ. Dostal jsem se do sporu ohledně topení. Společenství se (se souhlasem všech majitelů bytů) rozhodlo vybudovat během léta místo dálkového vytápění domu lokální plynovou kotelnu. Při tom se pochopitelně musela vypustit voda ze všech radiátorů atd. Po uvedení plynové kotelny do provozu nastal problém v tom, že v mém bytě některé radiátory topí na polovic, jeden vůbec netopí a jen jeden na plný výkon. Při reklamaci na SVJ jsem dostal odpověď, že v mém bytě si to musím opravit sám. Jde zřejmě o odvzdušnění radiátorů. Problém je v tom, že radiátory nemají odvzdušňovací šrouby a odvzdušnění se musí asi provádět povolováním šroubení k radiátorům, což jsem odmítl. Je mi 76 let a kromě toho jsem 14 dní po operaci kyčelního kloubu. Jsem toho názoru, že když před rekonstrukcí bylo v mém bytě vše v pořádku, mělo by SVJ po rekonstrukci uvést topení do původního stavu.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož nejsem seznámen s úplným zněním stanov Vašeho SVJ, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a tedy ze zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a ze zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Společenství vlastníků jednotek vystupuje vůči Vám jako poskytovatel služeb, přičemž jeho povinností je mimo jiné zajistit, aby Vám byla dodána dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě apod.

Dále jelikož se jednalo o rekonstrukci rozvodů tepla, které jsou považovány za společné části domu, a to včetně otopných těles umístěných v jednotlivých bytech, odpovídá za takovou rekonstrukci právě SVJ. Pokud Vám tedy vznikla předmětnou rekonstrukcí škoda, máte právo vůči SVJ právo na náhradu vzniklé škody.

Lze tedy shrnout, že ve Vašem případě má SVJ povinnost zajistit, aby radiátory byly opět zcela provozuschopné a pokud by Vám rekonstrukcí vznikla škoda, kterou byste byl schopný vyčíslit, můžete požadovat její náhradu po SVJ.  

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

V zákoně je stanoveno, že členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky.

Množství nemovitostí/bytů, které může vlastnit jedna osoba, není ze zákona nijak omezeno. Zákon ani nestanovuje žádné omezení, že by jednotlivé byty musely být situovány tak, aby vlastník těchto bytů byl členem pouze jednoho SVJ či družstva.

Z výše uvedeného tedy vyplývá, že jedna osoba může vlastnit vícero bytů a být členem různých SVJ.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem vlastníkem nebytového prostoru v rámci velkého SVJ. Ve své nebytové jednotce provozuji solární studio. Nebytová jednotka je v 1. patře na  terase 17 patrového domu. K jednotce vedou dvě přístupové cesty. Jedna od tramvaje a druhá z druhé strany domu, kterou používají spíše lidé přijíždějící autem. SVJ neudržuje dlouhodobě schodiště na straně domu, kterou používají lidé přijíždějící autem. Aby předešla žalobám z případného úrazu na schodišti, uzavřela ho s tím, že se opravuje. Schodiště se však neopravuje a SVJ chce nechat na červnové schůzi hlasovat o případném jeho zbourání nebo opravě. Nájemníkům domu to příliš nevadí, protože mohou použít vchod do domu ze stejné strany v úrovni chodníku. Mí zákazníci však nemohou chodit domem, nemají od něho čip a do domu se nedostanou. Zbourání schodiště by znamenalo pro mne značné omezení přístupu mých klientů, neboť se mnohým, čemuž se nedivím, nebude chtít kličkovat po sídlišti a obcházet dům druhou přístupovou cestou. Navíc se obávám i vytvoření slepé uličky, potenciálně nebezpečného prostoru, který by se mohl stát i zdrojem nepořádku, případně “veřejným” WC. To by značně poškodilo hodnotu nebytového prostoru. Můj dotaz zní: Má SVJ právo nechávat v tomto bodě hlasovat o zbourání schodiště? Vím, že to bude většině nájemníků jedno a nechají se přesvědčit, že než do údržby schodiště investovat, je lepší ho zbourat. Mně to však nevyhovuje z výše popsaných důvodů. Není přece možné, aby se většinou rozhodlo o poškození jedince, který je vlastníkem nebytového prostoru a má mít stejná práva jako vlastníci bytových jednotek, kterých je ovšem víc. Vzhledem k tomu, že se jedná o SVJ s mnoha bytovými i nebytovými jednotkami, peníze na opravu jsou. Dělají se kosmetické opravy interiérů, nicméně schodiště se neudržuje. Druhý dotaz je, zda situace, pokud je schodiště uzavřené, není havarijní stav, ve kterém se nemusí čekat na červnovou schůzi a nový plán oprav, a může se opravit jako havárie, tzn. ihned.

Z pohledu platné právní úpravy považujeme schody, vchody a vstupní dveře do domu za společné části bytového domu. Správa domu a pozemku, která zahrnuje vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a pro zachování nebo zlepšení společných částí, náleží společenství vlastníků jednotek.

Rozhodování o opravách nebo stavebních úpravách společných částí spadá do působnosti shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Jestliže se shromáždění na své schůzi usnese, že je účelnější schodiště zbourat než zrekonstruovat, pak musíte (stejně jako každý jiný člen společenství) takové usnesení respektovat a řídit se jím.

Jedinou možností, jak se proti přijatému usnesení bránit, je soudní přezkum přijatého rozhodnutí. Občanský zákoník umožňuje přehlasovanému vlastníkovi navrhnout soudu, aby o přijatém usnesení rozhodl. Toto své právo musí vlastník jednotky uplatnit nejpozději do tří měsíců dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak jeho právo zaniká.

Zároveň však uvádím, že dle mého názoru úplné zbourání schodiště nelze považovat pouze za opravu nebo stavební úpravu. V případě, že je schodiště vymezené jako společná část domu v prohlášení vlastníka nemovité věci, pak jeho zbouráním fakticky dochází ke změně tohoto prohlášení. K té se vyžaduje písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně prohlášení (tedy i Váš souhlas), která navíc musí být ještě schválena vlastníky s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení.

Co se týče Vašeho dotazu, zda lze situaci s uzavřeným schodištěm považovat za havarijní stav, musím bohužel konstatovat, že mi nejsou známá všechna specifika konkrétního případu a nemám k dispozici všechny podklady potřebné k tomu, abych mohl v této věci zaujmout kvalifikované stanovisko. Pro úplnost pouze uvádím, že rozhodování o opravách způsobených havárií na společných částech je v působnosti statutárního orgánu společenství.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Bydlím v cihlovém domě, v bytě vytápěném plynovým kotlem. Bytů je v domě přes 80. V ostatních bytech v domě je zajištěno dálkové topení, avšak na ohřev vody jsou rovněž použity plynové spotřebiče, tzv.karmy. Zplodiny jsou vyvedeny do komínů. Každý rok probíhá revize a kontrola spalin. Při revizi komínů v roce 2017 revizní technik vypracoval zprávu, v jejímž závěru se píše, že spalinová cesta z hlediska bezpečnosti nevyhovuje. A doporučuje výměnu nevyhovujících zastaralých hliníkových vložek v komínech do června 2018. Jako majitelka bytu jsem po obdržení zprávy kontaktovala výbor vlastníků a žádala jsem informace, kdy a jak se bude situace řešit. Výbor zatím nic neřeší, pouze mi oznámil ústně, že situace je revizním technikem značně nadsazená a z jejich pohledu není tak vážná. Oznámili mi, že hodlají nechat prozkoumat komíny kamerovou technikou a pak se teprve rozhodnou, zda se k výměně vložek přistoupí. Od tohoto oznámení uběhlo několik měsíců, žádný průzkum komínů nebyl proveden. Ani nemohl být proveden, protože ke komínům chybí lávky, ze kterých by průzkum mohl být proveden. Výbor se z mého pohledu pouze snaží odsunout problém. Já chci situaci řešit, neboť mám obavy o bezpečí a zdraví své i obyvatel našeho domu. Ve vlastním čase jsem obešla asi polovinu bytů, vysvětlovala situaci a žádala vyjádření, zda souhlasí či nesouhlasí s výměnou komínových vložek. Valná většina oslovených se vyjádřila pro výměnu komínových vložek. Ani na toto výbor nereagoval. Pouze oznámil, že situace kolem komínových vložek bude na programu na další společné schůzi. Nevím, jak mám postupovat, jaké mám možnosti a také bych ráda věděla, zda výbor nejedná protiprávně. A pokud ano, jakým postihům můžeme být jako vlastníci bytů vystaveni. A jakým postihem může být potrestán výbor společenství vlastníků. Jak mám postupovat, abych  v mém bytě zajistila výměnu komínové vložky v souladu s revizní zprávou?

Komíny včetně vyvložkování jsou jakožto část podstatná pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu společnou částí domu ve smyslu ust. § 1160 občanského zákoníku. Občanský zákoník dále stanoví, že opravy či případné stavební úpravy společných částí zajišťuje společenství vlastníků jakožto správce domu a pozemku. Rozhodování o těchto opravách a stavebních úpravách náleží do působnosti buď shromáždění vlastníků, nebo výboru, a to v návaznosti na finanční náročnosti oprav a úprav.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., které je prováděcím předpisem občanského zákoníku, stanoví, že nepřevyšují-li náklady na opravu nebo stavební úpravu v jednotlivých případech částku 1.000,- Kč v průměru na každou jednotku, je rozhodování o nich v působnosti statutárního orgánu společenství. Pokud však stanovy společenství určí něco jiného (např. bude stanoven nižší nebo vyšší finanční limit), použije se úprava použitá ve stanovách.

Jestliže by vyvložkování komínu svou finanční náročností překročilo limit stanovený nařízením vlády či stanovami, nemůže výbor z vlastní iniciativy opravy provést, neboť by tím překročil svou zákonem danou působnost. Za situace, kdy by vyvložkování komínu představovalo opravu pod hranicí stanovenou nařízením vlády či stanovami, spadá takové rozhodování do působnosti výboru společenství, na druhou stranu nic nebrání tomu, aby je shromáždění přesto schválilo.

Odpověď – 2. část

Jelikož by členové výboru měli při výkonu své funkce vystupovat s péči řádného hospodáře, měli by například předcházet vzniku škody na společných částech domu. V konkrétním případě by tedy neměl výbor brát zprávu technika na lehkou váhu a bez odkladně zajistit nápravu. Za situace, kdy by nebylo samotné rozhodování o vyvložkování komínů v jeho působnosti, měli by alespoň svolat schůzi shromáždění, které by o výměně vyvložkování komínu rozhodlo. Pokud však zůstanou členové výboru v této záležitosti nečinní, nejednají s péčí řádného hospodáře. Došlo-li by v souvislosti s touto nečinností ke vzniku škody, soud by uložil členům výboru tuto škodu nahradit.

Pro situaci, kdy výbor odmítá situaci řešit, poskytuje občanský zákoník vlastníkům jednotky možnost iniciovat schůzi shromáždění. Výbor je povinen svolat schůzi shromáždění z podnětu vlastníků vždy, pokud to navrhnou vlastníci, kterým náleží alespoň jedna čtvrtina všech hlasů, a tuto čtvrtinu hlasů musí držet alespoň dva vlastníci. Neučiní-li tak výbor, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. Na samotné schůzi pak může shromáždění přijmout usnesení o výměně komínových vložek, přičemž takové usnesení je pak výbor povinen provést, jinak by jeho členové nejednali v zájmu společenství vlastníků

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsme malé SVJ o 7 bytech. Společenství nechalo ze společných peněz na dlouhodobé záloze vyměnit okna v bytech vlastníků, které nejsou společnou částí. Já jsem už okna vyměněná měl z vlastních peněz, takže jsem peníze z dlouhodobé zálohy nečerpal. Když jsem se ptal předsedu, jak se to bude řešit řekl, že neví. Teď mám oproti jiným členům na dlouhodobé záloze přeplatek asi třicet tisíc. Má společenství vlastníků povinnost se se mnou vypořádat – vyplatit mi peníze, snížit odvod do dlouhodobé zálohy? Nemůžou se moje peníze nějak ztratit a po čase mi budou tvrdit, že žádný přeplatek nemám – jednalo by se o trestný čin? Od výměny už uplynulo půl roku. 

Jelikož neznám přesně znění stanov vašeho SVJ, ve své odpovědi budu vycházet toliko ze zákonné úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

V případě, že okna v bytech vlastníků opravdu nejsou společnou částí domů a vlastník bytové jednotky provedl jejich výměnu, jedná se o prostředky vynakládané na majetek vlastníka, přičemž vlastník nemá nárok na refundaci takových nákladů.

Pokud rekonstrukci oken provádí SVJ a pokud tyto opravy financuje např. z dlouhodobých záloh na opravu, do které vlastníci bytových jednotek platí, jedná se de facto o vyplacení těchto záloh složených vlastníky zpět vlastníkům. Takový postup je při splnění všech podmínek uvedených v interních předpisech SVJ možný, avšak je nutné počítat s tím, že vlastníci, kteří prostředky z dlouhodobých záloh na opravy svých jednotek nečerpali a opravy provedli na vlastní náklady, budou mít proti ostatním vlastníkům přeplatek. Tento přeplatek by měl být zohledněn při vyúčtování nebo při dalších opravách.

Nejdříve bych doporučil prozkoumat znění stanov Vašeho SVJ, jestli tuto situaci nějakým způsobem neřeší. Dále bych se pokusil zjistit přesnou výši Vašeho přeplatku, a to na základě prostudování účetních knih a dokladů, k čemuž jako vlastník máte právo a poté domluvit se s předsedou na řešení, a to například na snížení odvodu dlouhodobé zálohy, popř. započtení přeplatku při dalších opravách hrazených z dlouhodobých záloh.

Pokud by došlo například ke ztrátě Vašich finančních prostředků, lze uvažovat o trestném činu porušení povinnosti při správě cizího majetku apod., ovšem vždy bude záležet na konkrétnostech daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Naše SVJ se skládá z 5 bytových jednotek. Společná zahrada je velký problém. Jsou prosím stanovy na danou vzdálenost výstavby pergoly (jiné pevné plochy k sezení) od vchodu do bytu? Můj vchod do bytu je totiž přímo ze zahrady, což je úžasné pohodlí, ale bohužel ne v SVJ. Jiné vchody jsou řešeny se vstupem do společných prostor (haly nebo spíše chodby a následně byty). Tento jediný je přímo ze zahrady. Myslím, že existují jakési klidové zóny, nebo ne? Dále mi jde o užívání elektriky a vody k soukromé potřebě, to přece nelze zdarma. Jeden hlas proti čtyřem ale těžko něco zmůže.

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož nejsem seznámen se všemi specifiky Vašeho případu, ani s přijatými stanovami SVJ, které mohou upravit některé skutečnosti odlišně, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Rozhodování o stavebních úpravách týkajících se společných částí domu patří do působnosti shromáždění SVJ, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Toto shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují počet vyšší.

Pokud došlo na shromáždění k hlasování o výstavbě pergoly, a Vy, jako vlastník jste byla přehlasována, máte právo navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl, je-li pro to důležitý důvod. Na podání návrhu máte 3 měsíce ode dne, kdy jste se jako vlastník o takovém rozhodnutí shromáždění SVJ dozvěděla, resp. dozvědět mohla. V případě uplynutí 3 měsíční lhůty Vám právo na podání návrhu bohužel zaniká.

V případě, že o výstavbě pergoly shromáždění vlastníků vůbec nehlasovalo nebo došlo k hlasování, aniž byste k němu byla jako vlastník přizvána, máte právo dovolat se u shromáždění vlastníků neplatnosti takového rozhodnutí, popř. poté navrhnout soudu, aby o neplatnosti rozhodl.

Nicméně pokud se ptáte, zda zákon stanoví konkrétní vzdálenost od vchodových dveří, která by musela být dodržena při výstavbě pergoly, tak zákon ani jiný právní předpis tuto vzdálenost nestanovuje.

Bohužel u Vašeho druhého dotazu si nejsem zcela jist, na co přesně se ptáte. Z toho důvodu si Vás dovoluji odkázat na obecnou úpravu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, která se řídí vyhláškou č. 269/2015 Sb., popř. můžete Váš dotaz blíže specifikovat a poslat znovu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem předsedou SVJ a vlastníkem jednoho bytu v domě s 5 bytovými jednotkami. Byt vlastním 6 let, další tři majitelé zakoupili byty později. V domě existuje SVJ od r. 2014 se stanovami již podle nových pravidel. V posledním z bytů žije cca 30 let nájemník. Současný pronajímatel, resp. vlastník tohoto bytu, je majitelem cca 10 let, ovšem nemá s nájemníkem uzavřenu nájemní smlouvu. Údajně se mu pokusil třikrát předložit různé návrhy nájemní smlouvy, ale nájemník je vždy odmítl podepsat. Tudíž prý platí jeho původní smlouva. Nájem platí řádně. Jelikož dům a zahrada jsou v neutěšeném, až havarijním stavu, shromáždění SVJ plánuje a částečně již realizuje opravy, úpravy a vylepšování. Ovšem zmiňovaný nájemník k současným majitelům přistupuje z pozice “služebně nejstaršího” obyvatele a svým jednáním v realizaci změn často brání. Na zahradě skladuje bez předchozího souhlasu dlouhodobě větší množství předmětů, které překáží plánovaným stavbám a které nechce odklidit, anebo se domáhá určení jiného prostoru pro jejich uložení (např. nepojízdné vozidlo). Dále využívá jednu kůlnu svou a druhou po dohodě s bývalým sousedem, ostatní kůlny byly již dříve pro nevyhovující stav zbourány. On své dvě odmítá vyklidit. Nadto se hlásí k vlastnictví a postupně odváží části původního zařízení okolo domu (lavičky, sušáky na prádlo, plotové díly) s vyjádřením, že je sám kdysi na zahradě instaloval a má na ně nárok. Jak lze zabránit pravděpodobnému odcizování předmětů a jak jej donutit k dodržování stanov a nebránění rozvoji domu, když nehodlá komunikovat anebo se chová arogantně ke svému pronajímateli i SVJ?

Odpověď – 1. část

Skutečnost, že nájemce užívá byt bez podepsané písemné nájemní smlouvy se současným vlastníkem jednotky (a tedy pronajímatelem), nutně neznamená, že nájemce užívá byt bez právního titulu. Podle právní úpravy účinné v roce 2008 (stejně jako té současné) totiž platilo, že došlo-li ke změně vlastníka bytové jednotky, nájem zůstal zachován a práva a povinnosti z nájmu přešla na nového vlastníka.

Na nabyvatele však přešla pouze práva a povinnosti vycházející zákona, naopak práva a povinnosti ujednané v nájemní smlouvě nad rámec zákona na nového vlastníka nepřešla, leda že o nich nový vlastník věděl. V tomto ohledu je tedy skutečně možné, že je stále platná původní nájemní smlouva a nájemce užívá byt oprávněně. To však pochopitelně znamená, že nájemce musí dodržovat své povinnosti, které mu z nájemního vztahu vyplývají.

V prvé řadě zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví, že nájemce musí užívat byt řádně v souladu s nájemní smlouvou a zákonem. Nájemce je podle ust. § 2256 odst. 2 občanského zákoníku povinen dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě. V praxi bývají tato pravidla vtělena do např. do domovního řádu schváleného společenstvím vlastníků. V takovém případě se musí nájemce těmito pravidly řídit, jinak dochází z jeho strany k porušení povinnosti vyplývající z nájmu (k následkům viz níže).

Dále je nájemce povinen dodržovat pokyny pronajímatele týkající zachování náležitého pořádku. Prostřednictvím těchto pokynů může např. pronajímatel nájemce informovat o usneseních společenství vlastníků týkajících se správy domu, kterými se pochopitelně musí nájemce také řídit. Oprávnění pronajímatele udělovat pokyny vychází především ze skutečnosti, že na jedné straně má pronajímatel povinnost vůči nájemci udržovat po celou dobu nájmu v domě náležitý pořádek, na druhé straně má pak pronajímatel povinnost vůči další spoluvlastníků zajistit, že se nájemce řídí pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí.

Odpověď – 2. část

Co se týče nájemcových povinností při úpravách a rekonstrukcích bytu či bytového domu, podle ust. § 2259 občanského zákoníku platí, že nájemce je za určitých podmínek povinen strpět úpravu, přestavbu či jinou změnu bytu nebo domu, a jeho souhlas k nim není vyžadován. Mezi tyto podmínky patří to, že prováděná úprava nesníží hodnotu jeho bydlení a že ji lze provést bez většího nepohodlí pro nájemce. Běžné nepohodlí při přestavbě musí nájemce tolerovat. Další situací, při níž je nájemce povinen strpět úpravy a rekonstrukce bytu či bytového domu, je realizace úpravy z důvody přímo hrozící zvlášť závažné újmy. Vzhledem k tomu, že uvádíte, že je bytový dům v havarijním stavu, domnívám se, že by se mohlo jednat právě o tento případ.

Porušení některé ze shora uvedených povinností má několik důsledku. V prvé řadě vzniká pronajímateli právo na náhradu škody vzniklé v důsledku takového porušení. Zároveň však lze takové jednání v návaznosti na jeho intenzitě posoudit jako hrubé, resp. zvlášť závažné porušení povinností a v takovém případě vzniká pronajímateli právo nájem bez dalšího vypovědět.

Co se týče dalšího postupu, v prvé řadě by měl pronajímatel nepřizpůsobivého nájemce písemně vyzvat k nápravě svého chování. Taková výzva by měla zejména obsahovat upozornění na jeho závadné chování, dále pak doporučuji, aby byl ve výzvě informován o tom, že mu může být z tohoto důvodu vypovězen nájem. Jestliže ani po této výzvě nedojde k nápravě v chování nájemce, nezbude pronajímateli než nájem vypovědět pro shora uvedené důvody.

Pro úplnost uvádím, že je nejen právem pronajímatele, ale zároveň i jeho povinností (viz výše), řešit nepřizpůsobivé chování svého nájemce.

Odpověď – 3. část

K problematice odcizování předmětů, které tvoří původní vybavení bytového domu, uvádím, že je v prvé řadě nutné určit, kdo je skutečným vlastníkem těchto věcí. To by mohlo být patrné např. z prohlášení vlastníka nemovité věci, kterým došlo k rozdělení nemovitosti na bytový dům s jednotkami.

Pokud by se jednalo součást společných částí domu a pozemku a tedy o majetek ve spoluvlastnictví všech vlastníků, odnášení těchto věcí je pochopitelně v rozporu s platnými právními předpisy.

Z pohledu soukromého práva dochází k bezdůvodnému obohacení na straně problémového nájemce. Jelikož se nájemce na úkor ostatních spoluvlastníku bez právního důvodu obohatil, je povinen vydat vše, oč se obohatil, a to včetně všech plodů a užitků.

Vedle soukromoprávní roviny může mít Vaše situaci i přesah do trestního práva. Na tomto místě však uvádím, že prostředků trestního práva by mělo užito jen v případě, kde jiné právní prostředky selhávají nebo nejsou efektivní.

Jednání nájemce, které uvádíte, naplňuje znaky přečinu krádeže, když si úmyslně přisvojil cizí věc se záměrem trvalého vyloučit z disponování s ním jejího vlastníka. Aby se jednalo o přečin krádeže, musela by škoda, kterou by svým závadným jednáním nájemce způsobil, dosahovat částky nejméně 5.000,- Kč.

Z toho, co ve svém dotazu uvádíte se domnívám, že si nájemce plně neuvědomuje, čeho se svým jednáním dopouští. S ohledem na to, bych Vám doporučil, abyste jakožto předseda společenství vlastníků nájemce nejprve vyzval k tomu, aby zanechal svého chování a upozornil jej na důsledky, které mohou nastat v případě, že tak neučiní, a dále jej vyzval k vydání bezdůvodného obohacení.

Jestliže neubude na tyto výzvy nájemce reagovat, další možný řešením je žaloba na vydání bezdůvodného obohacení a zároveň podání trestního oznámení.

S ohledem na složitost případu Vám závěrem doporučuji, abyste v případě dalšího postupu vyhledat odbornou pomoc advokáta, který Vám se znalostí všech informací navrhne další postup ve věci.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Naše družstvo právě prochází změnou na SVJ. Jedná se o bytový dům s 19 bytovými, 2 nebytovými jednotkami a společnými prostory. Na schůzi družstva jsme si odsouhlasili, že změna na SVJ bude taková, že nebytové jednotky nebudeme prodávat, ale necháme si je a budeme je dále pronajímat. Principiálně má být nakonec situace taková, že všichni vlastníci jednotek jsou členy SVJ a zároveň podíloví spoluvlastníci nebytových jednotek (kde poměrná část, je úměrně závislá metráži vlastněné bytové jednotky). Tohle spolupodílnictví bude vázáno na vlastněnou bytovou jednotku a tu nebude možno prodat bez podílu na nebytových (tohle možná není pro mou otázku až tak důležité, spíše jen pro uvedení do situace). Na družstevní schůzi, kdy jsme schvalovali stanovy a výbor SVJ, přišla řeč i na způsob nakládání s penězi obdržené z pronájmu nebytových prostor. Představa většiny je taková, že SVJ může pronajímat tyto nebytovky a peníze z pronájmu použít na úhradu fondu oprav v poměru podle metráže bytových jednotek. SVJ bude vést jednotlivým jednotkám řekněme virtuální účty, na kterých bude mít každá k dispozici finance z těchto příjmů a vlastních příspěvků do fondu oprav a budou se jimi financovat potřebné opravy v domě. Tím by se efektivně mohla snížit výše příspěvku do fondu oprav jednotlivým jednotkám. Správce by při vyúčtování vydal dokument o ročním příjmu jednotlivým jednotkám a jejich vlastníci by si z něj jednou ročně uhradili daň z příjmu. Co mi není jasné, jak rozumím situaci s platným občanským zákoníkem – tak SVJ samo nemůže být vlastníkem nebytových jednotek a pronajímat je – podnikat s nimi. Z toho mi plyne, že spoluvlastnictví těchto nebytových prostor by mělo být upraveno mimo SVJ, kdy by měl být ustanoven někdo, kdo se o správu nebytovek stará a pronajímá je. Prakticky to může být výbor SVJ, pokud s tím bude souhlasit. Chápu to správně? Dále mi není jasné, zda se dají peníze z příjmu z pronájmu automaticky použít SVJ na úhradu fondu oprav, nebo musí být vyplaceny podílníkům a ti pokud uznají za vhodné, tak je mohou použít na úhradu jejich fondu oprav? Nakonec bych se chtěl zeptat, pokud je opravdu možné celý systém nastavit tak, jak jsem nastínil na začátku – podle představ většiny sousedů, co musí být splněno, aby nevznikl konflikt se zákonem? Pokud by to nebylo možno udělat podle představ většiny, jaké jsou další možnosti? Nevím, jestli věci moc nekomplikuju, ale jde mi hlavně o to, abychom celý systém nenastavili od začátku nějak špatně, nedejbože v konfliktu se zákonem. Snažil jsem se najít podobný problém a jeho řešení na vašich i jiných stránkách věnujících se problematice správy bydlení, ale nepovedlo se mi to, proto se na vás obracím touto cestou.

Úvodem mi dovolte se vyjádřit obecně k pojmu SVJ. Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, a tedy není zpravidla vlastníkem ani bytového domu, ani bytové/nebytové jednotky.

Co se týká nebytových jednotek, které máte v plánu dále pronajímat, jejich vymezení by mělo být obsaženo v prohlášení vlastníka. Naopak vlastník/vlastníci těchto jednotek by měli být označeni v katastru nemovitostí, přičemž vlastníkem může být například pouze jeden vlastník bytové jednotky (člen SVJ) nebo naopak všichni členové SVJ jako podíloví spoluvlastníci.

Pokud zvolíte druhou možnost, a tedy že vlastníkem nebytových jednotek budou všichni členové SVJ, veškerý příjem z pronájmu takových nebytových jednotek bude náležet výhradně příslušným vlastníkům jednotek, a to poměrně dle velikosti jejich podílů na nebytovém prostoru ve spoluvlastnictví. S poměrnou částí získanou z pronájmu by měl mít každý vlastník možnost nakládat dle svého uvážení, a tedy nelze tyto finanční prostředky automaticky použít na úhradu fondu oprav.

Pokud byste přesto měli zájem použít získané finanční prostředky na úhradu fondu oprav, bude potřeba získat souhlas od všech podílových spoluvlastníků, že s tímto použitím souhlasí. Nelze tedy rozhodnout o použití finančních prostředků na úhradu fondu oprav pouze na základě většinového rozhodnutí.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Naše SVJ se skládá z 5 bytových jednotek. Společná zahrada je velký problém. Jsou  prosím stanovy na  danou  vzdálenost výstavby pergoly (jiné pevné plochy k sezení) od vchodu do bytu? Můj  vchod do bytu je totiž přímo ze zahrady, což je úžasné pohodlí  ale bohužel ne v SVJ. Jiné jsou řešeny se vstupem do spol. prostor (haly nebo spíše chodby a následně byty). Tento jediný je přímo ze zahrady. Myslím, že existují jakési klidové zóny, nebo ne? Dále užívání elektriky a vody k soukromé potřebě přece nelze zdarma. Jeden hlas proti čtyřem těžko něco zmůže, nebo ano?

Úvodem mi dovolte uvést, že jelikož nejsem seznámen se všemi specifiky Vašeho případu, ani s přijatými stanovami SVJ, které mohou upravit některé skutečnosti odlišně, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a tedy ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Rozhodování o stavebních úpravách týkajících se společných částí domu patří do působnosti shromáždění SVJ, které tvoří všichni vlastníci jednotek. Toto shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují počet vyšší.

Pokud došlo na shromáždění k hlasování o výstavbě pergoly, a Vy, jako vlastník jste byla přehlasována, máte právo navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl, je-li pro to důležitý důvod. Na podání návrhu máte 3 měsíce ode dne, kdy jste se jako vlastník o takovém rozhodnutí shromáždění SVJ dozvěděla, resp. dozvědět mohla. V případě uplynutí 3 měsíční lhůty Vám právo na podání návrhu bohužel zaniká.

V případě, že o výstavbě pergoly shromáždění vlastníků vůbec nehlasovalo nebo došlo k hlasování, aniž byste k němu byla jako vlastník přizvána, máte právo dovolat se u shromáždění vlastníků neplatnosti takového rozhodnutí, popř. poté navrhnout soudu, aby o neplatnosti rozhodl.

Nicméně pokud se ptáte, zda zákon stanoví konkrétní vzdálenost od vchodových dveří, která by musela být dodržena při výstavbě pergoly, tak zákon ani jiný právní předpis tuto vzdálenost nestanovuje.

Bohužel u Vašeho druhého dotazu si nejsem zcela jist, na co přesně se ptáte. Z toho důvodu si Vás dovoluji odkázat na obecnou úpravu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, která se řídí vyhláškou č. 269/2015 Sb., popř. můžete Váš dotaz blíže specifikovat a poslat znovu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

 

V našem SVJ se rozúčtovává vše (kromě energií) dle počtu bytů v domě. Vzhledem k tomu, že jsou v domě 3 velikosti bytů, a to 2+kk, 3+1, 4+1, tak je především vyúčtování oprav pro malý byt 2+kk, který vlastním já, velmi nespravedlivé. Bohužel vše se před lety odsouhlasilo na schůzích a myslím, že je to promítnuté i do stanov SVJ. Vedení SVJ je z velkých bytů, a když dají takový návrh k odhlasování, nemáme my z malých bytů šanci. Chtěla bych se zeptat, zda pravidla pro rozúčtování se dají opravdu stanovit pouze rozhodnutím vlastníků? Neexistuje k tomu např. nějaká závazná vyhláška? Vždyť přeci já vlastním dle velikosti bytu tomu odpovídající (ne stejně velký jako mají větší byty) podíl na společných prostorách (tj. předpokládám, že do toho mohu zahrnovat i fasádu, střechu, péči o okolní pozemky) a podle toho by se podle mého názoru měly náklady rozúčtovávat.

Dle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty platí, že o způsobu rozúčtování rozhodne buď družstvo, či společenství, nebo si způsob rozúčtování ujedná poskytovatel služeb s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě.

Pokud by nedošlo k rozhodnutí družstva, či společenství, ani k ujednání s poskytovatelem služeb, pak se služby rozúčtují následujícím způsobem:

  1. dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody
  2. provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů
  3. umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek
  4. provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

Pokud se o způsobu rozúčtování nákladů za služby rozhodlo, dle Vašeho názoru nespravedlivě, je možné navrhnout na příštím shromáždění změnu ve způsobu rozúčtování. Pokud by došlo na shromáždění k ujednání nového způsobu rozúčtování, změna by se provedla až po uplynutí současného zúčtovacího období.

V případě, že byste nebyla spokojená se způsobem nového hlasování, je možné, abyste jakožto přehlasovaný vlastník podala do 3 měsíců od hlasování návrh k soudu, aby o dané věci rozhodl.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

 

Naše SVJ pronajímá střechu mobilnímu operátorovi. Jednou ročně jsou tyto prostředky vypláceny členům SVJ ve výši odpovídající podílu vlastníka. Jak je třeba postupovat v případě, že se v průběhu roku změnili vlastníci? Podle mého názoru by měla být částka alikvotně rozdělena mezi oba vlastníky. Doslechla jsem se, že výplata náleží tomu, kdo byl vlastníkem ke dni 31. 12. příslušného roku, ze kterého je částka z pronájmu.

Dle ustanovení v občanském zákoníku vztahujícím se ke společenství vlastníků jednotek je střecha společnou částí domu, tudíž o ní rozhodují všichni vlastníci bytových jednotek v daném SVJ. Vlastníci bytových jednotek rozhodují o společných částech daného SVJ prostřednictvím shromáždění, kde každý vlastník má tolik hlasů, kolik odpovídá jeho podílu na společných částech.

Na shromáždění se také hlasuje o tom, co se provede s výnosy za pronájem společných částí. K tomu, aby byl přijat nějaký výsledek, je nezbytné, aby souhlasila většina přítomných vlastníků jednotek, ledaže by Vaše stanovy vyžadovaly vyšší počet.

Nájemné se stává příjmem každého z podílových spoluvlastníků nemovitosti v okamžiku, kdy je zaplaceno v souladu s ujednáním mezi nájemcem a pronajímatelem (v daném případě SVJ) bez ohledu na skutečnost, že spoluvlastník ještě nemůže fakticky se svým podílem na nájemném disponovat (jelikož je např. zatím na účtu SVJ). Dojde-li tedy ke změně vlastníka jednotky v průběhu roku, mělo by být nájemné rozděleno mezi oba vlastníky (původního a nového) v poměru podle toho, jaká část nájemného byla dle nájemní smlouvy zaplacena v okamžiku prodeje a jaká část až po prodeji.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Jsem majitel bytu, SVJ, má celkem 39 bytů. Do bytu si chci instalovat pokojovou rekuperační jednotku. Celá jednotka bude umístěna uvnitř bytu, kdy jde o malou jednotku montovanou na zeď, a z ní přes zeď vyvedeny 2 trubky a průměru 130 mm, které se na fasádě zakrývají kovovou mřížkou. Rozměry mřížky jsou v 356 x š 185 mm x h 60 mm (tedy přečnívající jen 6 cm nad fasádu). Hluk jednotky je max. 29 dB, ale tento hluk je uvnitř bytu, kde bude umístěna jednotka rekuperace. K montáži jednotky v bytě, udělání děr 2. 130 mm (nad sebou) a umístění mřížky je nutný souhlas shromáždění SVJ (majitelů ostatních bytů)? Souhlas je nutný získat na shromáždění, anebo ho lze získat pomocí obchůzky sousedů a jejich podpisem na konkrétní listinu týkající se dané věci Stanovy Vám zasílám, je tam obecně usnášející se shromáždění za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů (hlasy dle spoluvlastnických podílů), a vyžaduje se souhlas většiny přítomných vlastníků jednotek (takže de facto ne většiny všech vlastníků, ale jen většiny přítomné většiny vlastníků? – příklad 40 bytů stejných (stejných hlasů), 21 přítomno – shromáždění je usnášející – a stačí na takovém shromáždění 11 hlasů jakož to většiny přítomných pro schválení návrhu?)

Dle ustanovení občanského zákoníku platí, že vlastník bytu může svůj byt spravovat dle libovůle, jakož i stavebně ho upravovat, avšak nesmí měnit nebo poškozovat společné části domu. Z Vašeho dotazu ovšem vyplývá, že umístění rekuperační jednotky ovlivní i vnější vzhled domu a zároveň tak dojde k zásahům do společných částí domu.

Obecně platí, že o změně společných částí domu rozhoduje shromáždění. Dle zákona je shromáždění způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí bude nezbytný souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků bytových jednotek, ledaže by Vaše stanovy vyžadovaly vyšší počet, ovšem z Vašeho dotazu vyplývá, že Vaše stanovy v těchto případech postupují dle zákona, tudíž jsou Vaše výpočty ohledně shodně hlasujících vlastníků správné.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Mám dotaz. Bydlím v bytě v prvním nadzemním podlaží. Vstupní dveře do baráku jsou orientované do průjezdu. Průjezd je velmi chladný a na chodbě jsem naměřila teplotu -2 stupně minulý týden. Samozřejmě teplota na chodbě ovlivňuje i mou teplotu v bytě, který je díky tomu velmi studený a nejde vytopit. Na chodbách nejsou radiátory, tudíž prostor není vytápěný. Zajímalo by mě jaká je minimální nařízená teplota na společných prostorách pokud nejsou prostory vytápěné. Myslím, že -2 stupně přece nemůže být tolerováno na chodbách.

Vzhledem k výše uvedenému, kdy uvádíte, že nemáte vytápěné společné prostory, není možné určit, kolik by měly mít stupňů, jelikož není možnost teplotu jakkoli regulovat.

Doporučil bych Vám na příštím shromáždění navrhnout zateplení domu, popřípadě nainstalování topných jednotek do společných prostor. Pokud by byly společné prostory vytápěné, pak by dle vyhlášky č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, platilo, že v otopném období, které trvá od 1. září do 31. května následujícího roku, mají být společné prostory vytápěny alespoň na 10 stupňů.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

 

Jsme malé SVJ o 7 bytech. Společenství nechalo ze společných peněz na dlouhodobé záloze vyměnit okna v bytech vlastníků, které nejsou společnou částí. Já jsem už okna vyměněná měl z vlastních peněz, takže jsem peníze z dlouhodobé zálohy nečerpal. Když jsem se ptal předsedy, jak se to bude řešit, řekl, že neví. Teď mám oproti jiným členům na dlouhodobé záloze přeplatek asi 30 tisíc. Moje otázka je, má společenství vlastníků povinnost se se mnou vypořádat – vyplatit mi peníze, snížit odvod do dlouhodobé zálohy atd. Nemůžou se moje peníze nějak ztratit a po čase mi budou tvrdit, že žádný přeplatek nemám – jednalo by se o trestný čin? Od výměny už uplynulo půl roku.

Jelikož neznám přesně znění stanov vašeho SVJ, ve své odpovědi budu vycházet toliko ze zákonné úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

V případě, že okna v bytech vlastníků opravdu nejsou společnou částí domů a vlastník bytové jednotky provedl jejich výměnu, jedná se o prostředky vynakládané na majetek vlastníka, přičemž vlastník nemá nárok na refundaci takových nákladů.

Pokud rekonstrukci oken provádí SVJ a pokud tyto opravy financuje např. z dlouhodobých záloh na opravu, do které vlastníci bytových jednotek platí, jedná se de facto o vyplacení těchto záloh složených vlastníky zpět vlastníkům. Takový postup je při splnění všech podmínek uvedených v interních předpisech SVJ možný, avšak je nutné počítat s tím, že vlastníci, kteří prostředky z dlouhodobých záloh na opravy svých jednotek nečerpali a opravy provedli na vlastní náklady, budou mít proti ostatním vlastníkům přeplatek. Tento přeplatek by měl být zohledněn při vyúčtování nebo při dalších opravách.

Nejdříve bych doporučil prozkoumat znění stanov Vašeho SVJ, jestli tuto situaci nějakým způsobem neřeší. Dále bych se pokusil zjistit přesnou výši Vašeho přeplatku, a to na základě prostudování účetních knih a dokladů, k čemuž jako vlastník máte právo a poté domluvit se s předsedou na řešení, a to například na snížení odvodu dlouhodobé zálohy, popř. započtení přeplatku při dalších opravách hrazených z dlouhodobých záloh.

Pokud by došlo například ke ztrátě Vašich finančních prostředků, lze uvažovat o trestném činu porušení povinnosti při správě cizího majetku apod., ovšem vždy bude záležet na konkrétnostech daného případu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PARTNERS

Jsem majitelkou bytu v SVJ, byt se nachází ve 4. patře šestipatrového činžovního domu. Obyvatelky bytu v 5. patře, přímo nad námi, trvale (denně) znečišťují náš balkon a okna odhazováním pečiva – krmí holuby. Naše prostory jsou proto nepřetržitě znečišťovány jejich starými potravinami, holubím trusem, peřím, dochází i ke znečišťování fasády. Vedení SVJ se tímto problémem odmítá zabývat. Zápisy z členských schůzí, kde se tento problém probíral (situace vadí většině členů tohoto SVJ s výjimkou dotyčných znečišťovatelů), nám nejsou k dispozici (předtím po celá léta BD a následného SVJ byly zápisy vždy distribuovány všem členům). Mohu vás, prosím, požádat o radu, jak v této věci postupovat a zda je vedení SVJ povinno danou situací se zabývat, případně jak by mělo postupovat?

Bytové spoluvlastnictví, jak už sám název vypovídá, je zvláštní formou spoluvlastnictví spočívající ve spoluvlastnictví bytového domu a pozemku, na němž dům stojí, založené vlastnictvím jednotek. Tato jednotka vedle bytu, resp. nebytového prostoru zahrnuje také spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku.

Vlastník jednotky má mj. právo svůj byt svobodně spravovat a výlučně užívat jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Společnými částmi domu jsou mj. také obvodové stěny domu, okna včetně okenic nebo balkony (poslední jmenované pak jakožto společné části ve výlučném užívání).

Zároveň pak má vlastník jednotky povinnost udržovat nezávadný stav a dobrý vzhled domu, což platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání.

Z toho co v dotazu uvádíte, není úplně jasné, zda uživatelky bytu nad Vámi znečišťují pouze Vaši jednotku nebo také společné části. V každém případě však porušují zákonem stanovené povinnosti a zasahují do práv dalších vlastníků jednotky. Zásahu do těchto práv lze zabránit tzv. zápůrčí žalobou, na základě níž by soud uložil obyvatelkám domu zdržet se jednání, kterým neoprávněně zasahují do vlastnického práva k jednotce.

V případě, že by předmětné jednání zasahovalo pouze do Vašich práv, k podání žaloby jste legitimována pouze vy, za situace, že by se dotýkalo i společných částí domu, je legitimováno také samo společenství, jakožto osoba odpovědná za správu domu.

Odpověď – 2. část

Jestliže statutární orgán společenství zůstává v této věci nečinný, k řešení situace jej může vyzvat shromáždění svým usnesením, neboť statutární orgán musí jednat v souladu se zákonem, stanovami a usneseními nejvyššího orgánu společenství. V případě, že členové statutárního orgánu jednají v rozporu s některými z uvedených, musí nahradit případnou škodu a v krajním případě může dojít až k jejich odvolání.

Schůzi shromáždění svolává statutární orgán společenství tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka. Zároveň pak platí, že shromáždění musí statutární orgán svolat i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami.

Co se týče zápisu ze schůze shromáždění, jeho vyhotovení musí zajistit statutární orgán společenství, a to do třiceti dnů od jejího ukončení. Každý člen společenství má právo nahlížet do zápisů ze zasedání za podmínek určených stanovami. Neurčí-li stanovy jinak, lze toto právo vykonat v sídle společenství.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ VÍTEK & PA

Load More